GreenSavers - "Brasil lança portal sobre a mobilidade urbana sustentável, o Mobilize Brasil"

Depois de alguns meses com um problema informático que me impedia a publicação de textos no blog, aqui fica o link de uma notícia a ter em conta.

IMI - como se faz a medição das áreas de construção?

Dada a quantidade de pedidos que me têm chegado sobre a medição das áreas de construção para efeitos de IMI, cuja reavaliação actualmente decorre fica aqui o esclarecimento.

Podemos encontrar alguns esclarecimentos nas “Instruções de preenchimento” da Declaração Mod. 1 do IMI, que podem encontrar no Portal das Finanças.

Aqui é esclarecida a forma de medição de:

-área total do terreno (campo 55)

-área do terreno integrante da fracção (campo 56)

-área de implantação do prédio (campo 57)

-área bruta de construção (campo 58)

-área bruta dependente (campo 59)

-área bruta privativa (campo 60)

-permilagem da fracção (campo 61)

 .

Para obter os coeficientes de localização e efectuar a simulação de tributação do IMI consultar o SIGIMI – Sistema de InformaçãoGeográfica do Imposto Municipal Sobre Imóveis:

Ao efectuar a simulação, após localizar o imóvel pretendido, encontra os vários pontos a ter em consideração na variação do valor a obter.

CM Porto - requerimento tipo para certificação de PH

"CERTIFICAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A CONSTITUIÇÃO DE EDIFÍCIO EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL"
Consultar aqui.

"preços das casas devem descer 15%"...

DE 20120731
Consultar em:
http://economico.sapo.pt/noticias/precos-das-casas-devem-descer-15-em-portugal_149503.html

RMUE de Grândola

Foi publicado hoje (2012.07.12) no DR o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Grândola.

Reportam-se à Propriedade Horizontal os artºs 24º, 36º e 37º, sendo de salientar os nºs 3 e 4 deste último artigo, por vincularem a designação dos pisos, o que não é comum nos RMUE (aparecendo por vezes nas PH's as designações mais disparatadas):

... "3 — Os pisos dos edifícios são designados de acordo com as regras previstas no Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de maio, nos seguintes termos:

a) Considera -se «Piso 1» o piso cujo pavimento corresponde à cota de soleira (também designado por rés -do -chão);

b) Considera -se «Piso –1» o primeiro piso abaixo da cota de soleira.

4 — Nos casos em que o mesmo edifício seja servido por arruamentos com níveis diferentes assume a designação de «Piso 1», o piso cujo pavimento tenha a sua cota de soleira relacionada com a via de acesso de nível inferior que lhe dá serventia." ...

.

No entanto, na alínea d) do nº1, do artº 36º, refere ainda que a memória descritiva da PH é ..."subscrita pelo requerente"..., quando o RJUE, na redação actual, responsabiliza por isso o autor do projecto de arquitectura. Tal imposição ao requerente apenas poserá ser feita no caso de instituição agora em propriedade horizontal de edifícios antigos.

.

Consultar em:

http://dre.pt/pdf2sdip/2012/07/134000000/2468124698.pdf

DE - "Saiba como pode baixar o IMI"

DE - 20120712
Consultar em:
http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-como-pode-baixar-o-imi_147966.html

SOL - "Bolha imobiliária ameaça banca"

SOL 20120622
Consultar em:
http://sol.sapo.pt/inicio/Economia/Interior.aspx?content_id=52630

SOL "Mais de um quinto do território nacional é propriedade desconhecida"

SOL 20120621
Consultar em:
http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=52434

Carregamento de Veículos Eléctricos nos edifícios em Propriedade Horizontal

Documento para o Utilizador, da autoria da SGORME, com o título "Formas de Carregamento de Veículos Eléctricos em Portugal".

O Cápítulo 9 - ( folha 15) - é relativo às instalações eléctricas para carregamento de "VE" nos edifícios em Propriedade Horizontal.

Consultar em:

http://www.cm-loures.pt/doc/Ambiente/RedeMobie.pdf

SOL - "Parlamento discute soluções para o crédito à habitação"

SOL 20120607
http://sol.sapo.pt/inicio/Economia/Interior.aspx?content_id=51439

JN - Valor a pagar pelo IMI vai subir 128% em 2015

JN 20120529
http://www.jn.pt/PaginaInicial/Economia/Interior.aspx?content_id=2551813

Áreas propriedade da fracção / Áreas comuns de uso exclusivo da fracção

Pela colega E. S. foi colocada a questão dos dois tipos de varandas que podemos ter num edifício em propriedade horizontal.

.

Há areas semelhantes que são propriedade da fracção, e outras são apenas áreas comuns de uso exclusivo da fracção.

Quando as varandas são elemento de cobertura do prédio, constituem parte comum do edifício; e se são parte comum, apenas podem ter o seu ...“uso exclusivo afecto"... a uma fracção.

.

Quando se trata de varandas salientes, que não constituem cobertura, já se considera que são propriedade da fracção.

.

Esta separação é importante na constituição de uma Propriedade Horizontal, já que no somatório das áreas para obter a área propriedade de uma fracção só podemos incluir as varandas salientes, acrescentando-se de seguida que ...”a fracção possui ainda o uso exclusivo da varanda "x", com a área de "y"m2”… , se existir uma varanda que faz parte de uma área comum, tal como um terraço de cobertura. O somatório da área propriedade da fracção com as áreas comuns afectas ao uso exclusivo da fracção, dá-nos a área total “afecta” a essa fracção.

.

O mesmo se passa relativamente às garagens fechadas que, essas sim, são áreas da propriedade das fracções. Já os lugares de parqueamento nas garagens colectivas, apenas demarcados no seu pavimento, constituem apenas ..."áreas comuns de uso exclusivo"... das respectivas fracções a que foram afectos.

.

Creio que com este esclarecimento deixo devidamente explicado, a alguns leitores do blog, o motivo pelo qual coloquei na tabela de síntese da Propriedade Horizontal, descritas em separado, este tipo de áreas( áreas das varadas de uso exclusivo das fracções / propriedade da fracção; e, lugares de parqueamento / garagens fechadas ), quando para efeito de cálculo do valor da fracção não é atribuido qualquer diferença de valor pelo m2 dessas áreas.
.

Esta é apenas mais uma das situações pelas quais esta tabela que criei constitui uma "Tabela de Síntese" da PH, e não apenas uma tabela para cálculo do valor das fracções.
Para os colegas que a pretenderem, remeto esta Tabela de Síntese da PH, sem qualquer encargo, para que a possam utilizar na elaboração das suas propriedades horizontais.

A Câmara Municipal certifica a conformidade legislativa da Propriedade Horizontal, ou elabora a Propriedade Horizontal?

Questão colocada por mail de M. A. :

…”Num pedido de PH no concelho de Vila Franca de Xira, e entregando os documentos ( relativo a desenhos e tabela) que normalmente entrego noutras Câmaras, foi com algum preocupação que fui informado que não seria necessário nada destes elementos já que no auto de vistoria efectuado por técnicos da Câmara sairiam os dados relativos à constituição da PH.
A pergunta que faço é:
Compete aos técnicos da Câmara fazer o calculo e "desenho" da PH?
ou
Confirmar as condições para a sua constituição?
Se a primeira resposta for afirmativa, não será concorrência desleal para os técnicos "exteriores" estando a Câmara na realidade a prestar um serviço?
No ultimo ano entreguei no Concelho da Amadora alguns pedidos de PH sendo o custo do mesmo apenas o pedido de certidão no final do processo, no concelho de VFX foi pedido o valor de +/- 60€ por fracção mais o valor de averbamento, 70€, do processo (anterior a 1960) em nome do construtor para os proprietários actuais (através de testamento), justificando este custo estaria a não necessidade dos munícipes de terem um técnico exterior.
É necessário ou não haver um técnico responsável pela constituição de PH?”

...............................................................................
.

1. Talvez um dia destes alguma Câmara se lembre de fazer o mesmo no que se refere a todos projectos dos edifícios particulares: - Vai lá uma comissão definir na totalidade como é que o particular deve ou não fazer a sua casa, responsabilizam-se por isso e "dispensam" o particular de poder elaborar o seu projecto, da sua casa, ao seu gosto, com as suas premissas e necessidades! E para isso carregam-lhe forte e feio nas taxas...

Pelo que entendi, é mais ou menos isto que estão aí a fazer, no que se refere à Propriedade Horizontal...

2. Mas o problema é que, quem sabe como quer definir as condições da propriedade horizontal é o proprietário, e não a Câmara; esta só verifica e certifica a sua conformidade com as disposições legais. O proprietário é que sabe como quer afectar os lugares de aparcamento de uso exclusivo a cada uma das fracções, os terraços, os logradouros, os arrumos, etc., e não é a Câmara que decide se é este lugar que fica para aquela fracção, ou para outra. E o proprietário não tem que estar presente na vistoria para estar aí a fazer a PH em conjunto com os técnicos da câmara... o particular requer as condições em que quer constituir a PH, por escrito e com peças desenhadas, tal como se requer qualquer outra formalidade legal neste país (ou devia requerer…), e tal como a legislação dispõe para este caso.

3.O que acontece é que este país transformou os municípios em feudos independentes, onde cada senhor põe e dispõe da legislação que para aí cria.

Os municípios inventam muitas práticas específicas em situações que nada têm de local, e constituem apenas desvarios, vontades e favores pontuais, intencionais ou não... Quando se devia tratar de disposições gerais e comuns, de que carecemos, para uma ordem nacional, para que o país funcionasse.

Há muito que clamo por um mínimo de ordem legislativa nacional. Agora são já muitas as vozes que se levantam, estando mais que provado que a desordem legislativa favorece a corrupção… (não me estou a reportar a esta situação concreta, que não é o caso, mas o país não está na falência por acaso...).
Lá diz Paulo Morais que ..."neste país a legislação é propositadamente feita de forma muito confusa"...
http://www.tvi24.iol.pt/videos/pesquisa/Olhos+nos+Olhos+/video/13523548/5
Já repararam na quantidade de regulamentos que actualmente cada uma das câmaras elaborou? E cada um desses regulamentos quantos artigos e alíneas tem?...

É tudo isso que um técnico, ou mesmo comum cidadão, tem que verificar e conhecer, ao intervir em cada município.
Já viram, por exemplo, os regulamentos de publicidade?
A lei 2110, que rege em termos nacionais esta questão, e que serviu durante décadas para impedir a confusão que por aí anda agora, tem algumas alíneas para esse efeito.
Agora, cada uma das câmaras inventou regulamentos, por vezes com centenas de artigos...
Haverá algum país do terceiro mundo que pugne desta forma pela confusão legislativa, que em vez de ordenar a sociedade, só a desregula? Creio que na última década acabamos de criar e iniciar em todo o mundo o nível quartomundista...

4. Aqui, a disposição legislativa aplicável é o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, assim como a Tabela de taxas, do município de Vila Franca de Xira.

5. Quanto ao RMUE nada a criticar
http://www.cm-vfxira.pt/files/3/documentos/20111102172034955641.pdf pois apenas se refere à PH o artº 42º, que nada vincula quanto a este procedimento anedótico.

6. Já a Tabela de taxas, no quadro XII

http://www.cm-vfxira.pt/files/3/documentos/20111102172520924446.pdf  deixa a porta aberta a este tipo de actuação, ao taxar de forma tão agravada as vistorias a edifícios em PH (61,89€) relativamente aos (14,40€) das unidades independentes, quando não há PH.

Ora, os valores de todas as taxas municipais aprovadas têm que resultar de uma justificação económica dos encargos que levam a esses valores, pelo que, perante tal desfazamento, neste caso, temos que concluir que significará essa diferença acrescida de trabalho técnico para os técnicos da Câmara Municipal constituirem a PH, no acto de vistoria...

7. Mas, explicitamente, o quadro XII da Tabela nada refere que motive esta prática abusiva da comissão de vistorias que, na minha opinião, é explicitamente ilegal.

Ilegal porquê?

8. Conforme pode ler no comentário do mail onde remeto a tabela da PH a quem ma solicita, assim como no Ponto 2. da comunicação que apresentei na Conferência da Ad Urbem em 2009, ...

http://propriedadehorizontal.blogspot.pt/2009/11/ad-urbem-2009-comunicacao-de-fj_3685.html

 "• Na recente alteração ao RJUE, foi já dado o mote para mais algum rigor nesta área, ao ser aí imposta, pela primeira vez, a discriminação das partes e do valor de cada fracção, como parte integrante do projecto de arquitectura - alínea f), do nº 3, do artº 11º, da Portaria nº 232/2008 de 11/03 -, para os edifícios projectados que se destinem a ser constituídos em PH."...

9. Ou seja, para edifícios novos, já não há dúvidas que quem tem que elaborar os parâmetros definidores do Título Constitutivo da PH, É O AUTOR DO PROJECTO DE ARQUITECTURA!

Isto está escrito na legislação urbanística específica desta área, na portaria atrás citada.

E até hoje não foi revogada...

Disto não tenho qualquer dúvida.

10. Quanto aos edifícios já existentes, a constituir em PH, a legislação refere que, quando ainda não tenha sido anexado antes o pedido de constituição da PH, ele pode ser efectuado em conjunto com o pedido da autorização de utilização.

Mas, claro, tem que ser feito nos mesmos termos em que seria apresentado em conjunto com o projecto de arquitectura, com documentos específicos, como é legal e mais que lógico...

11. Da mesma forma posso afirmar que há varios anos atrás andavam alguns solicitadores a registar títulos constitutivos das PH´s, utilizando para isso apenas com uma cópia do projecto de arquitectura carimbado pela Câmara, sem que esta certificasse a conformidade legislativa da PH...

Isso deu umas grandes confusões, e as inspecções do então IGAT acabaram de vez com essa situação, tendo mesmo havido despachos da Procuradoria para esse efeito.

Esta agora parece do mesmo género...

12. Mas, tal como já disse: - Em cada feudo manda o seu senhor. É o que se está a passar neste país - os Municípios legislam o que lhes apetece! E os princípios constitucionais de igualdade de tratamento entre todos os Portugueses? ...mas já ninguém se importa com a Constituição, nem sequer com princípios, seja lá de que natureza forem!

Ferreira arq

Propriedade Vertical / Propriedade Horizontal / Loteamento / destaque de parcela

.

Questão colocada por mail de S.F.:

"Tendo uma habitação e um anexo habitável no mesmo artigo matricial, tudo devidamente legalizado com licença de utilização passada, gostaria de saber o que é necessário fazer para separar a casa do anexo em dois artigos distintos, isto para dividir entre os filhos."
.
1. Como a edificação principal e o anexo são independentes, não pode constituir uma Propriedade Horizontal.
Numa situação normal, esta só é possível se existir uma parte comum na edificação (por exemplo: hall de entrada comum, ou garagem comum, etc), ou se existir sobreposição total ou parcial das fracções (por exemplo: uma no r/chão, outra no andar, etc.), de forma que seja impossível o seu fraccionamento por Loteamento.

2. Quando se trata de edificações independentes, a alternativa regulamentar é o processo de Loteamento, com a separação física dos terrenos e das edificações, criando-se novas descrições prediais para os terrenos seccionados.

3. Isto, salvo se tratar de zonas turísticas classificadas, pois nestes casos pode também ser dispensado o loteamento, criando-se, não uma propriedade horizontal, mas sim uma Propriedade Vertical, num único terreno (e única descrição predial), mas com várias fracções também.
Disto é exemplo bem conhecido a Aldeia das Açoteias, no Algarve, com edificações independentes aglutinados num condomínio fechado, de gestão comum.
É assim fácil perceber a grande diferença entre a Propriedade Horizontal e a Propriedade Vertical, que na generalidade dos casos são confundidas, ou nem sequer distinguidas.

4.Para o seu caso há ainda na legislação geral mais uma excepção à regra do loteamento para separação de um terreno apenas em dois: o destaque de parcela.
Desde que ambas as edificações e os terrenos em que se encontram, respeitem as condições urbanísticas em vigor nos Planos Municipais para o local em causa, confrontem ambos com a via pública, e não tenha sido feito nenhum destaque de parcela nesse terreno nos últimos dez anos, pode o proprietário requerer o destaque da parcela que pretende separar.

5. Deverá o técnico identificar em planta o terreno originário, indicando os seus limites, a sua área e confrontações; e o mesmo para a parcela a destacar; e também para o terreno restante da descrição originária.

6. Com esses elementos deverá então o proprietário solicitar na Câmara Municipal a certidão de destaque da parcela, juntando a certidão do registo predial do terreno originário e indicando qual o processo ou processos de licenciamento das edificações que tem no terreno (ou comprovando a respectiva condição de isenção de licenciamento por antiguidade, se for o caso).

7. Com a certidão da Câmara Municipal com esses elementos e em como não há inconveniente regulamentar para esse destaque de parcela, poderá proceder ao seu registo na Conservatória do Registo Predial e à sua inscrição na Matriz.

8. Mesmo sem ter ainda qualquer edificação construída ou projectada para o terreno, é também possível solicitar um destaque de parcela com estas características, criando uma nova descrição predial, desde que ambos os terrenos que resultem da separação reúnam condições para a edificabilidade urbana.
Fora do espaço urbano, o destaque é ainda possível em alguns casos, mas já com limitações significativas de área.

9. Será assim muito importante verificar as condições urbanísticas dos planos municipais em vigor para o local (PDM, PU ou PP), já que são de vários tipos: desde a delimitação e classificação do espaço urbano, à densidade de construção, à profundidade de construção (em muitos casos até 30,0m desde a via), até às dimensões mínimas e máximas da frente das parcelas ou mesmo das construções, assim como ao tipo de ocupação, tudo poderá condicionar a possibilidade do destaque pretendido.

10. Da mesma forma deverá verificar o RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação), que também pode conter limitações a estas questões). Ou seja, para além de consultar as peças desenhadas: plantas de ordenamento, plantas de condicionantes, plantas de implantação, de alinhamentos, de cérceas, etc.; terá ainda que conhecer os regulamentos de cada um desses planos e do regulamento municipal (RMUE). E se quiser saber dos encargos em que isso lhe irá ficar, terá ainda que consultar o Regulamento de Taxas e Licenças, caso este não esteja integrado no RMUE.
11. E tudo isto varia de município para município, como se de países ou continentes independentes se tratasse... pois neste momento os municípios são mais encarados como feudos legislativos independentes e estanques…
Não é só na PH que carecemos que as disposições legislativas comuns sejam lineares em termos nacionais, numa directriz disciplinadora dos procedimentos, para que se saiba com alguma certeza com o que se conta quando se quer praticar qualquer acto de base urbanística neste país.
Lá diz Paulo Morais que a nossa produção legislativa é propositadamente confusa…

EPUL - Propriedade Horizontal de vários blocos, no Lumiar, Lisboa

http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/PROPRIEDADEHORIZONTAL.htm#LU

Trata-se de um exemplo de propriedade horizontal constituida pela EPUL, que tem anexo um quadro de apresentação das respectivas permilagens.

Não se trata de um quadro de cálculo da permilagem, mas de apresentação, já que, conforme é explícito no mesmo, a permilagem é apenas proporcional ao valor de venda estipulado para cada fracção. E o quadro não mostra a forma nem o método para a avaliação atribuida às fracções.

Encontramos aí fracções com alguma variação de áreas, mas com a mesma permilagem. E também me parece que não estarão identificadas no quadro todas as áreas, nomeadamente as áreas comuns de uso exclusivo das fracções.

No entanto, o fundamental, nos termos legais vigentes, é que tenha sido atribuido um valor a cada fracção, e que a permilagem de cada uma delas seja proporcional a esse valor atribuido!

Não inquiri ainda sobre a justiça ou não dos valores atribuidos neste caso (e a EPUL tem normalmente bons exxemplos de bem fazer), mas conheço muitos casos semelhantes, em que as disposições regulamentares foram cumpridas, que constituem casos gritantes de injustiça e incorreção.
Isso é visível e explícito nos casos em que os valores de comparticipação de cada fracção para as obras de manutenção das partes comuns do prédio divergem muito, em fracções que de facto possuem características idênticas; casos esses em que muitas vezes os condóminos se manifestam indignados e acabam desmotivados pela impossibilidade legal de conseguir a rectificação da PH previamente instituida;  e para isso basta a oposição de apenas um dos condóminos que se encontra favorecido!

Na instituição inicial da PH, a atribuição do valor a cada fracção devia ser obrigada a um caracter técnico de justificação e correcção, para que posteriormente, na aplicação prática e diária do título constitutivo da PH, fossem respeitados os valores elementares de direito e justiça.
Coisa que hoje, em muitos casos, não acontece.

Livro "Manual de Crimes Urbanísticos"

Iniciativa Campo Aberto.

Apresentação do livro "Manual de Crimes Urbanísticos", da autoria do Arq. Luís F. Rodrigues, no sábado, 21 de Abril, pelas 15:00, no auditório da Universidade Lusófona do Porto, Rua Augusto Rosa, 24.

http://www.campoaberto.pt/2012/03/22/apresentacao-do-livro-manual-de-crimes-urbanisticos/

TRL - "arrendamento de partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal"

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa em 07-11-2006

Processo - 4605/2006-7

Relator: ISABEL SALGADO

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/7552609cfee23ecb80257242003e94a6?OpenDocument

Regulamento do Condomínio, nulidade da deliberação de aprovação - Acórdão do TRC

.
Tribunal da Relação de Coimbra - Acórdão de 2010.11.30

"PROPRIEDADE HORIZONTAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO. DELIBERAÇÃO. NULIDADE. ABUSO DE DIREITO

APELAÇÃO Nº 4173/09.9TJCBR.C1

Relator: CARLOS GIL"
.
Consultar em:

http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=5966:ap4173099tjcbrc1-&catid=84:plataformas&Itemid=73

.
Será caso para dizer que não basta querer ter um "Regulamento para o Condomínio"!
É fundamental que esse regulamento seja legal, pois as consequências podem ser desastrosas; para além das dores de cabeça, economicamente pode também ser complicado...

Enquadramento e DESenquadramento legal do aproveitamento de sótão na propriedade horizontal

.

Pelo colega R.B. foi-me colocada a questão:

…“num caso de aproveitamento de forros de um prédio com dois pisos, mas que apenas os forros são utilizados pela fracção do primeiro andar, devo considerar área comum com uso exclusivo, ou assumo que pertence à fracção correspondente? e qual o valor a aplicar: 1/3 ou outros...”

Temos que utilizar o RGEU para verificar até que ponto pode a área do sótão ser considerada espaço habitavel - apenas 0,30m para além da altura livre mínima de 2,00m, e desde que 50% da área utilizável tenha o pé direito mínimo regulamentar, que no caso de habitação é 2,40m de altura (2,20m para os compartimentos de arrumos).

Caso não seja respeitado esse pé-direito, terá que considerar que é apenas um vão de cobertura - espaço não utilizável que como tal, não pode ser incluido em áreas da fracção.

Caso seja respeitada em parte dessa área o pé direito legal referido, deve a mesma área estar prevista no projecto de arquitectura aprovado pelo município, e aí está definida a ocupação prevista para esses compartimentos.

Quanto ao cálculo do valor dessa área, caso sejam compartimentos normais da habitação, terá que considerar como área principal da fracção, contabilizada na PH a 100% por m2.

Caso se trate de compartimentos interiores de arrumações, sem vãos directos de iluminação, será de contabilizar tal como se contabiliza uma área de arrumos em cave, ou do tipo garagem: apenas a 1/3 do valor por m2.

.

Quanto a ser área comum de uso exclusivo ou propriedade da fracção: - Caso se trate de área privada, licenciada para a fracção, é propriedade da fracção. Caso contrário, é área comum do prédio, e quase nunca está prevista a utilização pela fracção, pelo que não é considerado o seu "uso

exclusivo".

.

O facto é que este tipo de pequeno aproveitamento é comum... tal como se de um armário se tratasse... Mas a falta de enquadramento regulamentar para o seu licenciamento é o mesmo motivo para a sua não inclusão nas áreas previstas na propriedade horizontal a constituir.
.
E uma propriedade horizontal  tem obrigatoriamente que estar conforme o projecto de arquitectura aprovado, sob pena de, não estando, isso ser motivo suficiente para a sua anulação.

Livro "As regras básicas do condomínio" da Deco - Pro Teste

http://mcs.deco.proteste.pt/promoguides/Um_Olhar_Sobre_Regras_Condominio.pdf

Trata-se de um livro bem elaborado, com muitas dicas que ajudam na vivência diária dos utilizadores de um condomínio, e também na sua gestão.

É de leitura fácil. Salienta aspectos fundamentais da organização comum. Demonstra a importância do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH). Tem também minutas tipo de contratos para a realização de obras nas partes comuns dos prédios, salientando várias medidas de salvaguarda e garantia de regular execução, situação em que muitas vezes os condónimos são "trapaçados"...

Dá ainda exemplos reais quanto às dificuldades de alteração de um TCPH, mostrando á evidência que uma PH tem uma necessidade imperiosa de ser devidamente elaborada ao ser constituida. Considero este um forte argumento a favor da Tabela de síntese da PH, que criei, e obriga a uma justificação efectiva dos valores atribuidos às fracções, em função de cada um dos tipos de áreas que as constituem, assim como dos restantes factores que motivem diferenciação.

É assim um documento de que aconselho a leitura, não só aos que elaboram PH's, mas também a todos os que vivem e lidam com edificações de utilização colectiva.

O Blog "Propriedade Horizontal" ultrapassou 50.000 visitas

Não posso deixar passar esta barreira sem agradecer os mail’s e todas as palavras de amabilidade com que têm encorajado o trabalho apresentado.

Já forneci a várias centenas de leitores a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal. Respondi pessoalmente a inúmeras questões.

Divulguei algumas delas nos post’s. Talvez nem tenham sido as mais importantes, mas foram aquelas que, no momento, me foi oportuno compor para poderem ser apresentadas.

Muitas outras iniciei, mas passou a oportunidade. A disponibilidade não me tem permitido muito voltar atrás… mas lá virá o dia.

Em Fevereiro de 2010 o blog tinha pouco mais de uma centena de visitas.

Em dois anos tivemos a prazer de atingir este nº de visitantes, com mais de 150 post's, num blog com um tema técnico tão específico, com pouquíssima imagem gráfica, e um conteúdo de textos pesados e pouco apelativos…
Isto para mim demonstra a necessidade efectiva de alterações profundas na base legislativa da constituição das propriedades horizontais, assim como no tema complementar, que é a gestão efectiva dos condomínios em propriedade horizontal, tal como tenho vindo a pugnar.

A Ad Urbem tem sido a pedrada no charco, com as suas sessões técnicas, dando a possibilidade de divulgação a iniciativas como a presente, o que tenho que louvar e agradecer, pois o blog nasceu efectivamente com a apresentação na Ad Urbem da Tabela de Síntese da PH que criei.

Mas o que eu gostaria mesmo era de uma maior participação dos colegas nas achegas para conseguirmos melhorar os meandros da constituição das propriedades horizontais; e aí parece que há alguma inibição…

Só vou acrescentar: - se todos estivermos à espera do dia em que vamos ter uma grande facilidade em escrever para o fazer…
Entre nós técnicos, não só Arquitectos, mas também os Engenheiros e não só, há muito poucos com o dom da habilidade para escrever. Eu tenho pouquíssima, mas depois de meia dúzia de vezes a corrigir o que escrevinhei, embora ainda com algumas gralhas, lá sai uma coisa que se consegue ler minimamente…

E tento não deixar passar a oportunidade do assunto em tema.

É o meu apelo aos colegas e restantes leitores, para divulgarem aqui as suas opiniões.

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

1. Trata-se da minuta de um bom regulamento do condomínio, como é raro encontrar.

Tecnicamente bem elaborado, amavelmente disponibilizado na net pela EPUL, tem poucas repetições das disposições regulamentares que já se encontram na legislação ( já vigoram por si mesmas e nunca devem incluir o articulado do Regulamento do Condomínio).

As normas regulamentares em vigor sobre esta matéria podem ser compiladas em documento próprio, de consulta dos condóminos. Também podem ser encontradas em manuais diversos sobre o Condomínio, alguns deles até muito bons, com acórdãos complementares, etc,.(a)

2. Deixa assim de existir o inconveniente de, no caso dessas disposições legais, que foram transcritas para o regulamento, serem alteradas na legislação nacional, não passar o regulamento a estar automaticamente ilegal, já que as respectivas disposições nunca se podem sobrepor à legislação nacional...

Isto só traz equívocos para os condóminos, obrigando por vezes a acções judiciais em que, quem está convencido ter razão ao obrigar a cumprir determinada norma do Regulamento de Condomínio que aprovou, acabar por perder a acção, e ter que assumir os respectivos custos...

3. Tem ainda a vantagem de não fazer perder no meio de "muita palha", aquelas normas específicas que põem mesmo um condomínio a funcionar.

Por exemplo, como se deve obrigar a fazer o pagamento atempado da prestação do condomínio, para não andarem alguns condóminos a financiar os encargos que pertencem a todos, e a acabarem todos a desmobilizar da manutenção adequada das partes comuns e do prédio em si mesmo, deixando-o degradar-se de forma exponencial.

4.No que toca a pagar despesas, como sabemos, oportunistas é coisa que não falta. No entanto, também há casos de impossibilidade pontual para o pagamento, com motivos de conhecimento não dúbio pelos condóminos, e que deve ter o seu encaminhamento adequado, socializante, mas nunca de "otários", o que provoca a desmobilização...

5. A transparência e o rigor das contas tem que ser o primeiro objectivo do regulamento de um condomínio, pois só com isso é possível dar os restantes passos, e ter vida na propriedade comum, não permitindo que este seja a dor de cabeça em que está transformado grande parte do nosso parque habitacional de utilização colectiva.

6. Rigor nas despesas, não significa sempre menos encargos... mas deve fazer por isso, e a maior parte das vezes é isso que acontece.
7. Neste regulamento é muito importante a redacção do nº 2, do artº 24º, no acréscimo complementar (1):

"(1) - O cargo de Administrador pode ser desempenhado por terceiro (artigo 1435º, nº. 4, do Código Civil), se a Assembleia deliberar nesse sentido), mediante remuneração da prestação de serviços pelo montante aprovado pela Assembleia de Condóminos. Esta prestação de serviços é feita sem autorização de movimentação da conta do Condomínio, isto é, as despesas são pagas mediante a apresentação de comprovativos em nome da Administração do Condomínio e reembolsadas através de cheque da conta do Condomínio, mediante cheque assinado por, pelo menos dois representantes do Condomínio, residentes."

8. Ora todos conhecemos inúmeros casos de condomínios "falidos" de onde desapareceram valores elevados...
E o seguro morreu de velho quando se mexe em algo tão volátil como o dinheiro, ainda por cima tratando-se de "propriedade comum", onde estamos a confiar cegamente que os ..."outros vão zelar por aquilo que é nosso"...

Se isto fosse assim os condomínios eram paraísos.
Na generalidade não são, principalmente os que são geridos displicentemente.

9. As disposições do regulamento do condomínio devem propiciar garantias aos condóminos, e nunca favorecer oportunismos, seja a algumas fracções, seja a administradores assoberbados por lucros... Tudo deve ter a sua devida proporção e o respeito, pois só assim  se deve também esperar correcção da parte de quem paga.

E viver em condomínio significa ter que comparticipar na manutenção do que é comum, que é o que assume quem compra uma fracção de uma Propriedade Horizontal.

10. E como o 1º factor da distribuição das despesas é a permilagem instituída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), daí a minha "guerra" de longos anos para aplicação metódica e nacional da tabela de cálculo do valor das fracções, em função  das áreas que constituem cada fracção, e do tipo de utilização em cada uma dessas áreas específicas - Tabela de Síntese da PH, que disponibilizo gratuitamente a todos os que a pretenderem utilizar para elaborar as suas PH's.

11. Tal como o manual refere, este regulamento deve ser evoluído e adaptado a cada caso concreto.

12. É de salientar a redacção dos artigos 9º, 10, 24º e 26º, para ler e tomar em precaução...

Consultar em:

http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/REGULAMENTOCOND.htm
(a) Apenas encontrei um erro: a remissão do nº5, do artº 17º, para o artº 27º, devia ter sido feita para o artº 26º. Isso aconteceu provavelmente pela compactação sucessiva das normas, que muito facilita agora a sua consulta e aplicação prática.

Ferreira arq

Incentivo fiscal ao arrendamento...

D.E. - 2012.02.17
"Governo quer criar uma taxa especial de 25% para os rendimentos prediais, aliviando assim a tributação que já é aplicada aos senhorios." ...

Consultar em: http://economico.sapo.pt/noticias/incentivo-fiscal-ao-arrendamento-depende-da-aprovacao-da-troika_138467.html

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

.
Não se trata de uma tabela em "Excel" porque no cálculo das permilagens os arredondamentos automáticos levam a erros que podem causar a nulidade da propriedade horizontal.

Esta tabela que elaborei pretende em primeiro lugar simplificar a elaboração da PH.

Procura assim ser uma tabela de resumo do conteúdo dos documentos gráficos da PH, diminuindo os erros da sequencial elaboração do documento escrito que constitui o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).

Para além disso, tem ainda outra característica muito importante: - possibilita um cálculo justo do valor proporcional de cada fracção relativamente ao todo da edificação, justificando esse valor em função das áreas que constituem cada fracção, pois variam conforme a sua função na habitação.

Possibilita ainda a correcção desse valor da fracção, que foi calculado em função das áreas, relativamente a outros factores que tenham relevância no valor a atribuir, e que têm aí que ser justificados.
Por exemplo, em resultado de variação significativa do nível de insolação de cada uma das fracções, das vistas e enquadramento que uma fracção proporciona em detrimento de outra, da acessibilidade, etc.

Ferreira arq

DE - "Os segredos do arrendamento holandês"

DE - 2012.01.27

Autores: António Sarmento e Luís Lopes

... "As 5 principais razões para investir no mercado de arrendamento holandês:

-Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei.

-Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente.

-Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários.

-O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação.

-O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor."

Artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/os-segredos-do-arrendamento-holandes_136353.html

DE - "O que está a ser feito com escritórios que ficam vazios"

DE 2012.01.25

"Cada vez mais prédios vagos estão a dar lugar a pequenas habitações para arrendar, ‘hostels’ e espaços de trabalho partilhados."

...

http://economico.sapo.pt/noticias/o-que-esta-a-ser-feito-com-escritorios-que-ficam-vazios_136599.html

DE – “Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades”

DE 2012.01.23

"Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar."
...
http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-vai-mudar-nas-casas-dos-centros-das-cidades_136138.html

DE - "Arrendamento - Senhorios podem cobrar multa de 50% das rendas em atraso"

http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-podem-cobrar-multa-de-50-das-rendas-em-atraso_135794.html

DE - Paula Cravina de Sousa

2012.01.13

"A reforma da lei das rendas foi uma medida imposta pela ‘troika’.

Proprietários podem cobrar indemnização se o inquilino se atrasar a pagar as rendas por mais de oito dias.

Os senhorios podem continuar a exigir uma indemnização de 50% do valor da renda - além do montante em falta - aos inquilinos que se atrasem mais de oito dias a pagar a renda."

...

SICnotícias: "Quatro atrasos de mais de uma semana num ano podem motivar despejo"

2012.01.02

..."Na exposição de motivos da proposta de lei nº 38/XII é também indicada, como referido na semana passada pelo Governo, a possibilidade de o senhorio "resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso da renda" comunicando-o ao inquilino.

"No mês seguinte (terceiro) e por uma única vez", o arrendatário pode pagar a renda em atraso" e na falta de pagamento terá de haver desocupação "sem qualquer outro prazo". "...

Artigo completo em:

http://sicnoticias.sapo.pt/economia/2012/01/02/quatro-atrasos-de-mais-de-uma-semana-num-ano-podem-motivar-despejo
Ver ainda em D.E.:
http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-com-dividas-ao-fisco-impedidos-de-fazer-despejos_135098.html
http://economico.sapo.pt/noticias/rendas-de-lojas-posteriores-a-1995-podem-ser-revogadas_135097.html
http://economico.sapo.pt/noticias/actualizacao-com-base-na-avaliacao-patrimonial-so-entra-em-vigor-em-2013_135055.html