quarta-feira, 2 de maio de 2012

Propriedade Vertical / Propriedade Horizontal / Loteamento / destaque de parcela

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Questão colocada por mail de S.F.:

"Tendo uma habitação e um anexo habitável no mesmo artigo matricial, tudo devidamente legalizado com licença de utilização passada, gostaria de saber o que é necessário fazer para separar a casa do anexo em dois artigos distintos, isto para dividir entre os filhos."
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1. Como a edificação principal e o anexo são independentes, não pode constituir uma Propriedade Horizontal.
Numa situação normal, esta só é possível se existir uma parte comum na edificação (por exemplo: hall de entrada comum, ou garagem comum, etc), ou se existir sobreposição total ou parcial das fracções (por exemplo: uma no r/chão, outra no andar, etc.), de forma que seja impossível o seu fraccionamento por Loteamento.

2. Quando se trata de edificações independentes, a alternativa regulamentar é o processo de Loteamento, com a separação física dos terrenos e das edificações, criando-se novas descrições prediais para os terrenos seccionados.

3. Isto, salvo se tratar de zonas turísticas classificadas, pois nestes casos pode também ser dispensado o loteamento, criando-se, não uma propriedade horizontal, mas sim uma Propriedade Vertical, num único terreno (e única descrição predial), mas com várias fracções também.
Disto é exemplo bem conhecido a Aldeia das Açoteias, no Algarve, com edificações independentes aglutinados num condomínio fechado, de gestão comum.
É assim fácil perceber a grande diferença entre a Propriedade Horizontal e a Propriedade Vertical, que na generalidade dos casos são confundidas, ou nem sequer distinguidas.

4.Para o seu caso há ainda na legislação geral mais uma excepção à regra do loteamento para separação de um terreno apenas em dois: o destaque de parcela.
Desde que ambas as edificações e os terrenos em que se encontram, respeitem as condições urbanísticas em vigor nos Planos Municipais para o local em causa, confrontem ambos com a via pública, e não tenha sido feito nenhum destaque de parcela nesse terreno nos últimos dez anos, pode o proprietário requerer o destaque da parcela que pretende separar.

5. Deverá o técnico identificar em planta o terreno originário, indicando os seus limites, a sua área e confrontações; e o mesmo para a parcela a destacar; e também para o terreno restante da descrição originária.

6. Com esses elementos deverá então o proprietário solicitar na Câmara Municipal a certidão de destaque da parcela, juntando a certidão do registo predial do terreno originário e indicando qual o processo ou processos de licenciamento das edificações que tem no terreno (ou comprovando a respectiva condição de isenção de licenciamento por antiguidade, se for o caso).

7. Com a certidão da Câmara Municipal com esses elementos e em como não há inconveniente regulamentar para esse destaque de parcela, poderá proceder ao seu registo na Conservatória do Registo Predial e à sua inscrição na Matriz.

8. Mesmo sem ter ainda qualquer edificação construída ou projectada para o terreno, é também possível solicitar um destaque de parcela com estas características, criando uma nova descrição predial, desde que ambos os terrenos que resultem da separação reúnam condições para a edificabilidade urbana.
Fora do espaço urbano, o destaque é ainda possível em alguns casos, mas já com limitações significativas de área.

9. Será assim muito importante verificar as condições urbanísticas dos planos municipais em vigor para o local (PDM, PU ou PP), já que são de vários tipos: desde a delimitação e classificação do espaço urbano, à densidade de construção, à profundidade de construção (em muitos casos até 30,0m desde a via), até às dimensões mínimas e máximas da frente das parcelas ou mesmo das construções, assim como ao tipo de ocupação, tudo poderá condicionar a possibilidade do destaque pretendido.

10. Da mesma forma deverá verificar o RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação), que também pode conter limitações a estas questões). Ou seja, para além de consultar as peças desenhadas: plantas de ordenamento, plantas de condicionantes, plantas de implantação, de alinhamentos, de cérceas, etc.; terá ainda que conhecer os regulamentos de cada um desses planos e do regulamento municipal (RMUE). E se quiser saber dos encargos em que isso lhe irá ficar, terá ainda que consultar o Regulamento de Taxas e Licenças, caso este não esteja integrado no RMUE.
11. E tudo isto varia de município para município, como se de países ou continentes independentes se tratasse... pois neste momento os municípios são mais encarados como feudos legislativos independentes e estanques…
Não é só na PH que carecemos que as disposições legislativas comuns sejam lineares em termos nacionais, numa directriz disciplinadora dos procedimentos, para que se saiba com alguma certeza com o que se conta quando se quer praticar qualquer acto de base urbanística neste país.
Lá diz Paulo Morais que a nossa produção legislativa é propositadamente confusa…

4 comentários:

  1. Muito bom dia

    Numa situação de um condominio fechado constítuido por 21 casas, arruamentos e áreas de lazer é possível a constituição de fracções autónomas para cada casa, áreas comuns etc, de forma a ser possível que a construção de cada casa seja feita à medida do interesse do eventual comprador ? Ou seja é possível constituir-se uma propriedade horizontal nos moldes habituais para os prédios de habitação colectiva, de forma a que depois de estarem executadas todas as áreas comuns do condominio, nomeadamente arruamentos, infraestruturas, áreas de lazer etc., a construção das casas de cada fracção seja feita quando o promotor entender, ou terão que ser construídas todas as casas e só depois disso é que a Câmara passa as licenças de utilização do condominio ?
    Muito obrigado pela atenção
    Fernando Miranda

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  2. Boa noite
    O que refere só é possível com a constituição de um loteamento, pois cada um dos lotes será independente para construir a respetiva obra.
    Numa PH a permilagem de cada fracção só pode ser fixada em função do valor de cada uma das fracções, relativamente ao valor total do prédio, que constitui a soma do valor de todas as fracções. Ou seja, não posso fixar o valor de uma fracção se não for conhecida a respectiva constituição, ou mesmo se for variável. A PH tem que estar definida na totalidade para poder ser constituida, podendo a CM emitir licenças de utilização parciais para as partes da obra já concluidas, desde que as partes comuns afetas também se encontrem concluidas. Cump.

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  3. A e B são titulares de um único prédio urbano constituído por 2 fracoes susceptíveis de utilização independente, em que A habita no r\h e B no 1 andar. É possível, em vez de requerer a constituição da propriedade horizontal optar, em alternativa, pelo destaque da parcela (de uma delas)? Atenciosamente.

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  4. Similar: tendo uma PH e uma das fracções é um em anexo (armazém), porém é separado do prédio principal ( com mesmo acesso), é possível destacar com acordo todos condomínos e da camãra e com possibilidade outro acesso directo á rua ?

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