terça-feira, 30 de março de 2010

Nova alteração ao RJUE - D.L. 26/2010 de 30/03

(Recebido por mail de Bruno Inácio)

Decreto-Lei n.º 26/2010. D.R. n.º 62, Série I de 2010-03-30.
Procede à décima alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação, e procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 107/2009, de 15 de Maio.
Em anexo a este Dec. Lei é republicado o D.L. 555/99, devidamente actualizado.
Consultar em:

quarta-feira, 17 de março de 2010

Reabilitação Urbana - Bibliografia

Grande parte dos problemas dos condomínios, nos edifícios em propriedade horizontal, acontecem devido às patologias que ocorrem nos respectivos edifícios.
Aqui ficam algumas ligações de acesso a bons conjuntos de bibliografia sofre Reabilitação Urbana.
Ferreira arq.
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http://lv.gecorpa.pt/livraria.asp?autor=%20Jo%E3o%20Appleton
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http://directhit.blogs.com/reabilitacaourbana/bibliografia.html
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http://www.quintacidade.com/?page_id=12
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http://biblioteca.isep.ipp.pt/ipac20/ipac.jsp?session=12R8A491418L3.88301&profile=ipp&source=~!ipp&view=subscriptionsummary&uri=full=3100024~!11463~!12&ri=1&aspect=subtab11&menu=search&ipp=20&spp=20&staffonly=&term=aguiar&index=.GW&uindex=&aspect=subtab11&menu=search&ri=1#focus
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http://biblioteca.isep.ipp.pt/ipac20/ipac.jsp?session=12R8A491418L3.88301&profile=ipp&uri=link=3100026~!19228~!3100024~!3100022&aspect=basic_search&menu=search&ri=3&source=~!ipp&term=Reabilita%C3%A7%C3%A3o+de+edif%C3%ADcios&index=SUBJECT#focus
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http://biblioteca.isep.ipp.pt/ipac20/ipac.jsp?session=12R8A491418L3.88301&profile=ipp&uri=link=3100026~!15019~!3100024~!3100022&aspect=basic_search&menu=search&ri=5&source=~!ipp&term=Manuten%C3%A7%C3%A3o+de+edif%C3%ADcios&index=SUBJECT#focus
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http://lv.gecorpa.pt/livraria.asp?tema=%20Engenharia
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http://www.igespar.pt/media/docs/2009/07/31/KIT01.pdf
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http://directhit.blogs.com/reabilitacaourbana/apresentacao.html
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REABILITAÇÃO ESTRUTURAL DE PAREDES ANTIGAS DE
ALVENARIA (U Minho):
http://www.civil.uminho.pt/masonry/Publications/Update_Webpage/2004_Roque_Lourenco1.pdf
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Sistema Capotto – ETICS
http://engenhariacivil.wordpress.com/2007/05/21/sistema-capotto-etics/
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terça-feira, 9 de março de 2010

"F.A.Q.' s" sobre Condomínio

"F.A.Q.'s" sobre Condomínio
Consultar em:
http://www.dmgt.pt/faqs.asp
ou em:
http://www.fraccao.com/legislacao.htm

O "IMI" e a área de cada fracção na propriedade horizontal

Informação colhida na Net em:
http://paparocadoce.weblog.com.pt/arquivo/148309.html

“IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS” I M I
ALERTA “IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS”

Relativamente ao IMI (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS), chama-se a atenção que nas Cadernetas Prediais consta geralmente a área do Prédio na sua totalidade (Superfície Coberta) e o Fisco na sua nova avaliação e segundo SIMULAÇÃO disponível na Internet através do site abaixo, prevê o cálculo do novo Valor Patrimonial do Imóvel, baseado também na área da Prédio.

No caso de prédio urbano em Propriedade horizontal, dividido em fracções se a área não for a correspondente à fracção o contribuinte pagará o IMI sobre a área total do prédio, que é a que normalmente consta nas Cadernetas Prediais, e não sobre a área da fracção que seria correcto.

Exemplo: Se o prédio tiver por andar 2 fracções, a Caderneta tem averbado a área do andar todo. O imposto a pagar será o dobro do devido, pois a área é a Global, quando deverá ser só a área de cada fracção.
Há que verificar e/ou rectificar a área das fracções, através da Escritura de Constituição da Propriedade Horizontal junto das Conservatórias respectivas."

Alteração de propriedade horizontal - Documentos necessários para efectuar a escritura

IRN - Instituto dos Registos e do Notariado
Consultar em:
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/area-notarial/docs-comuns/alteracao-de-propriedade/
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"Alteração de propriedade horizontal
Documentos necessários para efectuar a escritura:
-certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
-caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
-no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
-documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projecto devidamente aprovado;
-caso intervenha o administrador em representação do condomínio, acta assinada por todos os condóminos, da qual conste o respectivo acordo;
-em caso de divisão de fracções autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição."
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Ainda sobre a modificação do TCPH (com comentários):
http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/02/06/modificacao-do-titulo-da-propriedade-horizontal/
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http://www.cartorioalmada.org/propriedade_horizontal.html
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Esclarecimento ao comentário solicitado como "urgente":
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È pena não ter indicado quais são as áreas do apartamento e do terraço.
Presumo que, no seu caso, o cálculo do valor das fracções tenha sido feito numa proporção directa das áreas totais afectas a cada fracção, tendo sido atribuído o mesmo valor ao m2 de área de varanda, que ao m2 de área interna de utilização principal da fracção.

Ora, isto não é correcto. Não traduz uma valorização correcta desses espaços, e vai originar despesas muito acrescidas a quem possui os terraços, favorecendo as fracções que os não têm, pois as despesas do condomínio, em princípio, serão distribuídas de acordo com a permilagem de cada fracção.


Os encargos para a rectificação da permilagem serão algo elevados, mas de forma nenhuma impeditivos para o promotor proceder à rectificação, desde que a totalidade dos que já adquiriram fracções concordem com isso, pois em princípio terá que alterar a totalidade das descrições prediais e suas inscrições na matriz, alterando valores de impostos, etc. Não lhe sei dar custos da rectificação, pois, na PH a minha área é a técnica
È que, ao diminuir a permilagem de algumas fracções, esse valor vai ser agravado nas restantes.

Caso se veja impedido de rectificar a permilagem, poderá tentar resolver a situação da distribuição dos encargos de condomínio do prédio, no respectivo regulamento de condomínio, garantindo aí um valor correcto para a comparticipação de cada fracção ( por exemplo, efectuando o cálculo a través da tabela de síntese da PH que criei, que lhe posso enviar, se me remeter o seu mail). Terá também que ter unanimidade dos proprietários actuais das fracções do prédio, ou pelo menos a não oposição de nenhum, em deliberação de assembleia convocada para o efeito (não basta a assinatura individual de cada proprietário). Tem obrigatoriamente que registar esse regulamento na CRP, na descrição predial do edifício.


Mais uma vez, a elaboração incorrecta do título constitutivo da propriedade horizontal (TCPH), embora cumprindo os parâmetros da legislação actual em vigor, tal como em inúmeros outros casos que me têm sido remetidos, vai levantar inúmeros problemas aos adquirentes das fracções em causa, originando hostilidades entre vizinhos desde o início da ocupação do prédio.
Esta situação agravará certamente todas as relações e encargos, por desleixo de manutenção, dificuldades de reunião e decisão, etc. È o que nunca se deve fazer, em termos metodológicos, no espaço urbano edificado - desmotivar o relacionamento, a utilização, dos espaços e bens comuns. Perde-se em termos humanos, e em termos de eficiência energética e ambiental.


É uma pena os nossos políticos não procederem à rectificação legislativa nos termos em que propus na Conferência da AdUrbem em 2009.


Por mim, não adquiria uma fracção com a permilagem mal calculada.
Se os promotores imobiliários não conseguissem vender as fracções prejudicadas, talvez passassem a ter mais cuidado com a elaboração dos TCPH.

segunda-feira, 8 de março de 2010

Constituição de propriedade horizontal - Documentos necessários para efectuar a escritura

IRN - Instituto dos Registos e do Notariado
Consultar em:
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"Constituição de propriedade horizontal
Documentos necessários para efectuar a escritura:
-certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
-caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
-no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
-documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais;
-tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, aquele documento pode ser substituído pela exibição do projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal."
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Conforme a última alínea, podem os mais incautos entender que as definições do comum projecto de arquitectura, aprovado pela Câmara Municipal, complementado pelas ditas "telas finais", é documento suficiente para a constituição da propriedade horizontal.
Ora, tal não é suficiente.
O dito ..."prédio construído para transmissão em fracções autónomas"... tem que ter obrigatoriamente no projecto todas as especificações necessárias à constituição da propriedade horizontal.
E para quem tinha dúvidas quanto a estes quesitos, a recente alteração do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação passou a especificar essa necessidade:
Conforme a Comunicação que apresentei na Ad Urbem na Conferência de Nov 2009:
"Na recente alteração ao RJUE, foi já dado o mote para mais algum rigor nesta área, ao ser aí imposta, pela primeira vez, a discriminação das partes e do valor de cada fracção, como parte integrante do projecto de arquitectura - alínea f), do nº 3, do artº 11º, da Portaria nº 232/2008 de 11/03 -, para os edifícios projectados que se destinem a ser constituídos em PH.
• Ou seja, passou a existir um técnico efectivamente responsável pela medição das áreas que integram as PH's, que antes apareciam quase sempre incorrectas. Mas ficou por aqui.
• Importa agora que a portaria seja complementada com outros dados que vinculem o rigor necessário, nomeadamente para a determinação do cálculo proporcional do valor de cada fracção e, no caso que aqui apresento, através de uma tabela estruturante para PH, que simplifica a elaboração da descrição do documento constitutivo da PH, e seria também de normalizar."
Ferreira arq.

Definição da Tipologia de uma fracção de habitação, na descrição de uma propriedade horizontal

Por mais que nos admiremos com as atoardas que vemos nas propriedades horizontais que se encontram constituídas, não deixamos de nos espantar sempre que aparece mais uma, tal como me aconteceu hoje na PH que já referi no post anterior.
Mesmo depois de terem sido vistas e apreciadas por quem as elaborou, por quem as promoveu, pelos serviços municipais, nos Notários e nas Conservatórias, e no final pelos adquirentes das fracções (principais interessados e grandes vítimas dos possíveis erros, que são aqueles que menos reparam nas asneiras dos documentos que vinculam a propriedade que estão a adquirir), é comum permanecerem nos Títulos Constitutivos das PH's alguns erros de palmatória.
Neste caso, para além de erros bem mais graves, aparecia também um que, à data, era provocado com intencionalidade económica de reduzir custos nos impostos sobre a fracção, e também para justificar o abuso da atribuição de um menor valor/permilagem à fracção.
Falo da tipologia atribuída a uma fracção de habitação.
Chamar a uma habitação: "T3", quando esta tem mais de 300m2 e inúmeros compartimentos (tem seis casas de banho); e fazendo a sua descrição como tendo cozinha, sala, "três quartos", biblioteca, escritório, salão, sala de costura, etc., etc..
É claro, na mesma PH lá estavam os "T3" normais com 115m2, de cozinha, sala comum, três quartos e duas casas de banho. Como era de esperar a permilagem que foi atribuída pelo promotor a esse apartamento "especial" foi pouco superior à que atribuiu aos T3 "normais"!
Como é possível ser legal e regulamentar tamanha injustiça!

Voltando à questão da atribuição da designação de habitação de tipologia como "T3". Aqui o caso já não é o mesmo.
Foi cometido um erro técnico, já que a legislação define com exactidão a designação das tipologias, que não podem ficar ao critério do especulador, embora seja comum vermos, não só os solicitadores e advogados, mas mesmo os arquitectos e engenheiros cometer este erro.

As tipologias são atribuídas segundo as áreas e o número de "compartimentos habitáveis" que a habitação possui, como resulta de uma interpretação adequada do RGEU (Regulamento Geral da Edificações Urbanas), que constitui o documento legal em vigor sobre esta matéria.

Ou seja, não se pode fazer uma interpretação directa e leve do nº 5, do artº 66º do RGEU, quando este refere ..."em que x representa o número de quartos de dormir.".

O quadro do nº 1, do mesmo artigo, é explícito quando referencia pelas mesmas colunas, juntando o número de compartimentos com a tipologia, a situação a que cada caso corresponde - e tendo textualmente especificado no quadro: "Número de compartimentos e tipo de fogo".

Temos que entender por "número de quartos de dormir", o número de compartimentos possíveis de constituir quartos de dormir por, na habitação, cumprirem as disposições técnicas para possibilitar tal ocupação, de acordo com todos os restantes requisitos impostos no RGEU, para esse efeito, nesse artº 66º e nos artigos seguintes (ex: nº 1, do 69º; nº 1, do artº 71º e nº1, b), do artº 77º).

Não é, assim, assunto que possa deixar dúvidas depois de análise cuidada.

Mas o facto é que se continuam por aí a inventar designações para os compartimentos habitáveis, nos documentos técnicos, tal como se faz nos panfletos publicitários.
Esta situação não dignifica ninguém e propicia tentativas de justificação abusiva de valores para as permilagens das PH's, nas fracções de habitação, que não são reais.

domingo, 7 de março de 2010

Uso abusivo do promotor da propriedade horizontal na atribuição dos valores das fracções para definir a permilagem da PH

... e enormes dificuldades na alteração da propriedade horizontal ...

A.
Mais uma vez tomei conhecimento de uma propriedade horizontal constituída há cerca de quinze anos, em que os valores relativos das permilagens fixadas para cada uma das fracções não têm qualquer nexo, nem mesmo de casualidade, para justificar com idoneidade a respectiva atribuição.

É de pasmar com este caso: -as fracções que ficaram na posse do promotor, das suas firmas ou dos seus amigos, foram protegidas com uma atribuição de valores/permilagens mais favoráveis, isto é: SIGNIFICATIVAMENTE INFERIORES!

B.
E porque é que os proprietários das fracções só agora questionam a situação?

Em 1º lugar:
-Porque é agora que estão a aparecer obras avultadíssimas de reparação e manutenção do imóvel.

Em 2º lugar:
-Porque só agora se preocuparam deveras com a diferença de comparticipação entre si, nas obras a executar no imóvel.

Em 3º lugar:
-Porque só agora se deram ao trabalho de conhecer o documento constitutivo da respectiva propriedade horizontal.

Em 4º lugar:
-Porque aqueles que nunca tinham adquirido uma fracção de um prédio tinham ainda a convicção que ter uma permilagem maior significava ter um valor maior, e que isso seria uma mais valia para si próprios...

C.
Quais as implicações e possibilidades de alteração desta propriedade horizontal?

È caso para dizer que as pessoas que, de boa fé, adquiriram as suas fracções, foram "legalmente enganadas".

A legislação vigente deixa aos promotores imobiliários apenas a obrigação da atribuição de um "valor" ao prédio e às fracções da propriedade horizontal que constitui, sem definir quaisquer critérios para o vínculo da atribuição desses valores.
E é a proporção entre esses valores que determina a permilagem de cada fracção.
Por consequência ficam aí vinculadas as comparticipações de cada condómino para as dispendiosas obras de reparação e manutenção dos imóveis de utilização colectiva, constituídos em propriedade horizontal.
E ainda por cima, temos o país "semeado" de edificação colectiva que, ainda mal acabada de ser construída, está já com patologias graves de toda a ordem. Reparações obrigatórias, de custos elevadíssimos, com a agravante de ainda ter que ser detectada a sua origem, o que por vezes não é fácil, alongam no tempo a sua degradação e o custo da reabilitação.

A alteração da propriedade horizontal mostra-se impossível na generalidade dos casos sem a conivência ou colaboração das fracções que se encontram favorecidas, pois basta a oposição de uma delas para se tornar impossível rectificar o título constitutivo da PH.
Em princípio, em caso de litígio judicial apenas se mostram possíveis as alterações quando se demonstrem ilegalidades directas do Código Civil na constituição do título constitutivo da Propriedade Horizontal.
E a questão da atribuição do valor da fracção, como actualmente não possui parâmetros normativos balizadores, qualquer esclarecimento anedótico justifica o injustificável, que nem sequer está obrigado a ser justificado!
Assim, o valor atribuído à fracção é declaradamente aleatório... e a permilagem é fixada em função desse valor!

È o nó cego dado ao comprador desconhecedor destes meandros (mais de 95% dos compradores de uma fracção não verificarão o título constitutivo da PH antes de decidir a compra - incluido Arquitectos, Engenheiros e os próprios Advogados, na condição de compradores!).

D.
As implicações sociais, familiares e na saúde individual de cada um, pela não resolução destas patologias, ou pela falta de manutenção adequada dos imóveis, são enormes e constituem uma realidade constante.
Em boa parte devem-se ao não entendimento entre os condóminos; muitas vezes agravadas pela falta de justiça da atribuição dos encargos das obras de reabilitação, situação que desmotiva e desmoraliza os proprietários prejudicados com permilagens mais gravosas relativamente ao real valor que devia ter sido atribuido às suas fracções.
Estes, muitas as vezes, principalmente quando não são os desgraçados que foram directamente atingidos pelas patologias -infiltrações de águas das chuvas, do saneamento, do abastecimento da água, ou de qualquer outra das que por aí assolam os condomínios-, acabam a boicotar todo o tipo de encargos que sobre si venham a recair.

E.
Tudo isto para além das dificuldades mais específicas: - uma sociedade que se tem vindo a tornar demasiado individualista, preterindo valores familiares tradicionais, propiciada pela individualidade da habitação reduzida e restritiva, deslocada das amarras e suporte económico da família, muito facilmente, na adversidade, deixa sem condições económicas as pequenas famílias ou os proprietários individuais, para poderem suportar de um momento para o outro os encargos de vulto das obras de manutenção e reparação dos elementos comuns dos prédios.
Mesmo sem atender à questão algo opinativa, com que qualquer um pode perfeitamente não estar motivado a concordar, é uma realidade que há uma margem significativa dos proprietários de fracções de edifícios em propriedade horizontal que não possui condições económicas, nem estrutura social, para encarar tal como está obrigada legalmente, para proceder às obras que resultam da respectiva permilagem na propriedade que adquiriram.
As contas, aquando da aquisição da fracção, foram induzidas pelos meios publicitários e bancários aos compradores tendo por referência apenas os encargos de amortização do investimento da compra.
Isto é uma armadilha em que caíram muitas famílias.

F.
Quando, para além de tudo isto, aparecem encargos de obras a efectuar no prédio geral (muitas das vezes sem uma implicação directa nem imediata na fracção do próprio), e a distribuição desses valores não é feita de forma equitativa, vamos ter todos os entraves para evitar o encargo.
Isto significa reuniões exaustivas, compulsivas, sucedendo-se por anos intermináveis, perdas de tempo enormes e um desgaste económico e social que não são compatíveis com uma sociedade civilizada.
Daqui a motivação para uma tentativa de minimizar os erros já há muito detectados e que continuam a ser legalmente permitidos, tentando estabelecer parâmetros justos e fundamentados, na atribuição do valor das fracções e das suas permilagens numa propriedade horizontal.

G.
E quando é que o título constitutivo da PH pode ser Judicialmente declarado nulo, procedendo-se à alteração da propriedade horizontal apenas por iniciativa da fracção prejudicada, em desacordo com alguma das fracções privilegiadas?
-Apenas quando tiverem sido atribuídos às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara; - se não tiver sido feita a individualização das fracções; - ou ainda se não lhes tiver sido atribuído um valor.
Nestes casos a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser arguida pelos condóminos ou pelo Ministério Público, desde que haja participação de uma entidade pública responsável pela aprovação ou fiscalização das construções.

H.
Escusado será dizer que, conforme alguns dos exemplos que tenho vindo a referir, a arbitrariedade actual do regime de constituição de uma propriedade horizontal permite tantas variáveis que resultam em injustiças sociais directas, que não são respeitados os princípios básicos de constitucionalidade do nosso país, nem no aspecto de estado de justiça, de igualdade de tratamento e oportunidades; e muito menos quanto ao sentido de melhoria da ordem social.

A tabela de síntese que criei para a elaboração das PH's é muito simples, bastante rigorosa, de critério uniforme, acaba com o abuso arbitrário do promotor na instituição de uma propriedade horizontal, e ainda por consequência, terá implicação na manutenção das edificações e do espaço urbano.

Ferreira arq
(*alterado em 2011.09.14)

quarta-feira, 3 de março de 2010

Atribuição do valor das fracções, na constituição da PH

*
Qual o principal factor para a determinação do valor correcto de uma fracção?
A)
Esta deve ser a primeira questão a colocar, quando se vai elaborar uma propriedade horizontal.
Mas acaba quase sempre por ser a última. Ou seja, é a questão que apenas colocamos quando a injustiça de uma propriedade horizontal mal elaborada nos bate à porta.
B)
Sobre isto, vincula o Código Civil:
"ARTIGO 1418º (Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."
C)
Pela experiência de mais de duas dezenas de anos a lidar com propriedades horizontais, e com todo o tipo de conflitos dos edifícios de utilização colectiva, insisto que o valor relativo a atribuir a uma fracção não pode ser aleatório, nem deve ser atribuído de forma leviana (o que a actual legislação permite). O valor relativo da fracção tem que se aproximar do valor ponderado entre as mais valias que se podem obter para este efeito nas áreas de cada fracção, e os encargos que daí lhe podem resultar.
D)
Quero com isto dizer que:
Para uma fracção será bom ter um valor mais elevado proporcionalmente às restantes, para que, quando for resolvida a propriedade horizontal e o prédio for destruído, possa conseguir uma parte maior na distribuição do valor a auferir na venda do terreno, ou das ruínas do imóvel. Poderemos também atribuir alguma importância ao nº de votos de cada condómino, nas respectivas assembleias, correspondentes ao nº inteiro da respectiva permilagem.
Mas, a maior fatia económica, aqui em causa, vai para o investimento inicial de aquisição da fracção.
No entanto, se a questão fosse só esta, deixaríamos a atribuição do valor da fracção à pura avaliação feita pelo mercado, numa relação de atractividade entre as condições de cada uma das fracções e a respectiva procura.
Neste aspecto, os acabamentos interiores e os "extras" de cada fracção são elementos determinantes do seu custo. No entanto, são elementos perfeitamente temporais; todos eles podem ser alterados, em qualquer momento, por decisão unilateral do seu proprietário.
O facto de uma fracção não ter alarmes, nem ter aquecimento central, e ter o equipamento mínimo de uma cozinha que pode custar apenas €1.500,00, e outra, com a mesma configuração e área, ter um sofisticado sistema de aquecimento e de alarme, e ainda uma cozinha super-equipada, de custo superior a €15.000,00, para a definição dos respectivos valores na determinação das respectivas permilagens no condomínio, não podem ter ponderações diferentes.
Porquê?
- Porque a capacidade de utilização de cada uma dessas fracções é exactamente a mesma. E isso significa que a edificação no seu todo, pode ser agravada da mesma forma, com a mesma intensidade, por ambas as fracções; nomeadamente nas respectivas partes comuns.
Mais, ambas as fracções podiam ser adquiridas com características iguais, com o mesmo equipamento e, passados poucos dias, ser uma delas equipada soberbamente pelo proprietário que, para isso, não carece da permissão de qualquer outro dos condóminos.
E claro, esta alteração nunca viria a provocar a alteração do valor, ou a permilagem, da sua fracção relativamente às restantes (fracções essas que também poderiam até já ter algumas características internas alteradas; ou não ter), já que assiste a cada proprietário o direito de alterar a decoração, e mesmo a divisão interna da respectiva fracção, desde que não interfira com a ordem estrutural e comum do edifício.
De forma alguma, o valor de venda das fracções, poderá constituir o meio de atribuição do valor relativo de cada fracção para estabelecer a permilagem de uma propriedade horizontal.
Posto isto, as condições de utilização de cada fracção e por consequência, as condições de utilização de cada uma das áreas que constituem a fracção, em meu entender, são o elemento principal a ter em conta. Claro, sempre sem considerar os aspectos precários e pontuais que não interferem com a capacidade principal de utilização dessas área para a fracção.
Porquê?
Porque o valor atribuído a cada fracção e a permilagem inerente na totalidade do prédio, é que vão definir a quota parte da contribuição de cada fracção para as despesas de fruição das partes comuns do prédio, assim como para a conservação e manutenção de todas as suas partes comuns.
E em toda a vida útil do prédio, este é que vai ser o objecto principal da distribuição dos encargos que resultam da permilagem que cada fracção vai possuir.
A comparticipação de cada um só deve poder ser proporcional à respectiva possibilidade de uso da edificação, também o motivo maior de desgaste da propriedade comum.
Por esta perspectiva, já interessa a cada fracção que o seu valor seja o mais diminuto possível.
E é neste intuito que se têm visto os maiores malabarismos, que têm sido criados os maiores dissabores nestas áreas, seja por parte de quem promove os empreendimentos, seja para salvaguardar despesas ao próprio, ou a familiares e amigos. Ou apenas por pura ignorância.

Implicações futuras pela fixação arbitrária do valor da fracção:
-Como a alteração das permilagens fixadas no título inicial implica o acordo de todos, dificilmente se obterá a concordância dos que se encontrarem favorecidos!
E)
Na tabela de síntese que criei, estabeleci um critério com base nas áreas próprias e nas áreas comuns de uso exclusivo de cada fracção, para fazer o cálculo do seu valor e consequente respectiva permilagem, critério este que passa a ser igual para todas as fracções.
Para além disso, estabeleci uma redução de valor para cada uma das áreas que, embora afectas à fracção, desagravam os seus níveis de utilização e desgaste: as áreas das varandas, das garagens, do terreno exterior, etc.
E ainda introduzi um factor de correcção de valor a atribuir, para fracções em situações especiais, casos extremos de valorização ou de desvalorização, impondo que, obrigatoriamente, fiquem justificados esses motivos nesta tabela de síntese, que ficará apensa ao documento constitutivo da propriedade horizontal.
F)
Nos vários exemplos de aplicação desta tabela de síntese, os valores assim atribuídos às fracções resultaram proporcionalmente justos. Muito mais justos que em inúmeros outros casos de atribuição comum dos valores às fracções; seja com um critério uniforme de área, seja pelo valor comercial, fiscal, ou ainda pior, pela mercê de interesses individuais tendenciosos do promotor do empreendimento, dos seus representantes ou mesmo dos seus técnicos.
G)
Podemos assim, com esta simples e estruturada tabela de síntese da propriedade horizontal, minimizar logo à partida boa parte dos conflitos de relacionamento humano, comuns na generalidade dos condomínios, que devem ser acautelados, ou seja: prevenidos.
A situação actual regulamentar actual é exemplo do oposto: permite-se a confusão e… salve-se quem puder.
Chamo a isto respeito pelos princípios de ordem e justiça. Mais que isso: chamo-lhe “PREVENÇÃO”, que é fundamental quando estamos a criar edificações ou espaços urbanos comuns.

Ferreira arq.
* alt. 2010.03.24

Qual a importância da medição correcta das áreas das fracções, para a tabela de síntese da propriedade horizontal?

Na sequência do post anterior valerá a pena acrescentar que a medição correcta das áreas de uma fracção não se limita a impedir que paguemos mais impostos por áreas que não existem, ou a que não sejamos enganados ao adquirir uma fracção. É fundamentalmente para que se vincule um mesmo critério na atribuição do valor a todas as fracções do prédio.

E não é apenas importante medir correctamente as áreas que constituem cada uma das fracções do prédio. Será talvez ainda mais importante, a partir de uma medição correcta, fazer uma justa avaliação da importância de cada uma dessas áreas para a fracção e então sim, obter o correcto valor proporcional para cada fracção.
Nesta tabela de síntese da PH, para além de compilar todas as áreas e localizações de cada uma das fracções, definem-se e separam-se os valores parciais para cada tipo de áreas, possibilitando obter uma proporção justa para o valor de cada área, e em consequência de cada fracção do prédio. Acabando-se assim também com a arbitrariedade que tem vindo a ser comum na atribuição dos valores das fracções.

Todos os valores atribuídos a cada sector de uma fracção são obrigatoriamente justificados em função da sua área, relativizada à importância que tem na utilização da fracção.
Daqui a mais valia que atribuo à tabela de síntese que criei, para a sistematização de uma propriedade horizontal.
Ferreira arq.

terça-feira, 2 de março de 2010

Como se medem as áreas das fracções da propriedade horizontal?

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Esta é uma das questões fulcrais para a constituição de uma propriedade horizontal.
É também um dos sectores em que mais erros se cometem na constituição das propriedades horizontais, com reflexos vários, seja nos custos de aquisição das fracções, seja nos impostos debitadas sobre as mesmas, etc.
Mas principalmente pelos equívocos criados aos compradores, quando comparam "promessas de vendedores" entre vários empreendimentos. São muitas vezes levados a opções de compra de determinada fracção, no convencimento de que esta possui uma área de construção, que de facto não tem; normalmente tem uns bons metros quadrados a menos. E quando a decisão de compra é avaliada numa relação de custo por metro quadrado, que é a situação comum, temos um logro.
Infelizmente esta situação encontra-se generalizada no país, impondo-se colocar ordem nisto.
A actual redacção do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação veio obrigar à responsabilização do autor do estudo da propriedade horizontal nestas medições, já que obriga agora a que os dados para a constituição da PH sejam da autoria do técnico autor do projecto de arquitectura, quando o edifício se destine a ser constituído em propriedade horizontal.
Verificamos, no entanto, que os autores dos projectos estabelecem eles mesmos critérios pessoais para a medição das áreas da fracção, muitas das vezes de forma errada. Porquê? Porque a medição das áreas não pode contrariar as disposições civis e regulamentares.


Em 1º lugar: Não pode ser da propriedade da fracção uma área que é, segundo o código civil, uma área comum - se é área comum, não é área da propriedade da fracção.
È esta relação entre o que é da propriedade de uma fracção e aquilo que é parte comum do prédio ( que até pode ser de seu uso exclusivo, mas que não é da respectiva propriedade ), que determina a forma como se obtem a área que é efectivamente a propriedade da fracção.
Assim, as paredes exteriores do prédio, e as paredes de separação entre fracções, que constituem parte comum do prédio, segundo o código civil, não podem ser medidas como área propriedade de nenhuma das fracções. Isto é ponto assente e indiscutível.
Qualquer uma das paredes referidas não pode ser removida ou alterada pelo proprietário de cada fracção.


Em 2º lugar: A medição da área da fracção será assim feita pela área bruta que corresponda a essa fracção. Aqui já se incluem todas as paredes divisórias interiores da fracção. Estas paredes podem, inclusivamente, vir a ser removidas pelo proprietário da fracção.


Em 3º lugar: A delimitação da fracção deverá ser feita em planta, com linha de contorno pelo interior das paredes exteriores do prédio, sem incluir a parede divisória entre fracções, mas incluindo todas as paredes divisórias dos compartimentos do interior da fracção. Esta linha de contorno deverá assumir uma cor diferente na delimitação de cada uma das fracções.


Em 4º lugar: A delimitação de uma fracção não é apenas a indicação da área que é da sua propriedade, na fracção. Têm também que ser delimitadas, com a mesma cor, as áreas comuns de uso exclusivo dessa fracção; mas individualizando sempre as medidas dessas áreas, pois irão aparecer como distintas na descrição de constituição da propriedade horizontal. Ou seja: uma fracção não é apenas constituida pelas áreas de que é proprietária, mas também pelas áreas do prédio que, embora sendo áreas comuns são áreas de uso exclusivo da fracção.

Em 5º lugar: Cada fracção possui também a respectiva quota parte na totalidade das áreas de uso comum do prédio. Estas áreas não sofrem uma medição no sentido da atribuição específica à propriedade de cada fracção, pois têm o seu valor contabilizado no valor total atribuido ao prédio, e são distribuidas equitativamente entre as fracções em função da permilagem que é atribuida a cada uma, resultado da sua propriedade e do uso exclusivo que têm nos espaços do prédio.

Ferreira arq.

CONDOMÍNIOS COMPLEXOS: PROPRIEDADES HORIZONTAIS DE DOIS NÍVEIS

Actualidad Jurídica Uría Menéndez / 14-2006

SUSANA OLIVEIRA SANTOS
Abogada del Departamento de Derecho Inmobiliario de Uría Menéndez (Lisboa).

Ler artigo completo em:
http://www.uria.com/esp/actualidad_juridica/n14/foroPor3.pdf

segunda-feira, 1 de março de 2010

Quais as principais vantagens da utilização desta tabela de síntese da propriedade horizontal?


1. Para além do normal cálculo da permilagem a atribuir a cada fracção que constitui a propriedade horizontal, esta tabela sintetiza para uma única folha (a ser imprimida em A3, para ser dobrada em A/4) todos os espaços e áreas que constituem cada uma das fracções.

2. Tendo em conta que uma propriedade horizontal é constituída por documentos escritos e peças desenhadas (as plantas do edifício), um dos erros comuns na descrição das fracções é faltarem alguns dos espaços que as compõem, desde varandas a áreas de arrumos; acontecendo mesmo, por vezes, aparecer incorrecta a localização da fracção.

Ora, com um quadro identificativo para onde é muito fácil compilar todas as áreas e localizações do prédio, elaborado a partir das peças desenhadas, temos a vantagem de poder conferir de forma bastante explícita a constituição de cada fracção, e a sua exactidão para com o prédio edificado, ou para com o projecto. Daí a tabela incluir cada uma das áreas, a localização da fracção e a respectiva utilização.

Esta verificação sobre o constar já da tabela cada uma das partes da propriedade horizontal, assim como de que não ficou por incluir nenhuma área da propriedade, ou do uso exclusivo, de cada fracção, é fundamental para a constituição de uma propriedade horizontal. E aqui é muito fácil de conferir, o que deve ser feito antes de prosseguir com os cálculos dos valores.

Isto impedirá uma grande perda de tempo e incómodo de todos os intervenientes em caso de erro, já que o equívoco numa das áreas de uma fracção, irá obrigar a rectificar todas as permilagens e valores atribuídos nas descrições de cada uma das restantes fracções da propriedade horizontal.

3. Na discriminação de cada uma das áreas das fracções, temos também uma sectorização por categoria de área, de forma a facilitar não só a descrição da fracção, mas também a afectação dessa área à propriedade da fracção, ou apenas ao seu uso exclusivo, já que fará parte das áreas comuns do prédio.

4.Mas a principal diferença desta tabela relativamente a uma tabela de cálculo comum, é o vincular a determinação do valor de uma fracção a uma razão de proporcionalidade matemática relativamente às áreas de que a fracção é composta. E que tem que ser justificada quando não é por uma razão matemática directa, sendo mesmo aí incluídos parâmetros limite para os factores de correcção previstos, que sejam incluídos.

Isto acaba com a comum atribuição de valores arbitrários a fracções pontuais, conforme os interesses individuais do promotor.

Atendendo aos valores envolvidos, se medirmos a consequência dos custos das obras de manutenção e reparação de um prédio em toda a sua vida útil, custos esses distribuídos na razão da permilagem arbitrariamente estabelecida aquando da elaboração da propriedade horizontal, temos uma ideia daquilo que aqui está em causa. E da injustiça futura para com os restantes condóminos, quando não se tem este cuidado e esta seriedade.

É um facto que a legislação nacional ainda não cuidou de impedir este estado de injustiças.

É um facto consequente que, sendo um dos maiores problemas actuais a manutenção e a reparação do património edificado dos espaços urbanos, no caso dos edifícios de utilização colectiva, quando estão constituídos condomínios, na generalidade o relacionamento não é pacífico. E quando existem situações de distribuição injusta dos respectivos encargos, o relacionamento passa de difícil a muito difícil, senão a impossível.

É este carácter de prevenção de conflito, de valorização da ordem e do bom relacionamento como um dos factores de qualidade social e urbana no prédio colectivo, que está subjacente a esta tabela de síntese para as propriedades horizontais.

E daí a insistência em que a tabela de síntese deveria constituir uma obrigação em termos nacionais, devidamente legislada, para a elaboração de todas as propriedades horizontais.

5. Embora a tabela permita variar os parâmetros limite para a razão de proporcionalidade a atribuir a áreas não principais da fracção, por exemplo nas garagens, onde a sua área pode ser valorizada à razão de entre um terço a um quarto do valor da área principal, impediu-se o erro comum, que se pratica em quase todo o país, que é atribuir o mesmo valor a cada metro quadrado de área de uma garagem, de um terraço ou de uma varanda, tal como se essa área fizesse parte dá área principal da fracção, e a sobrecarga de utilização do prédio em função dessa área correspondesse apenas ao seu somatório.

Exemplificando, quero com isto referir que é muito diferente ter num prédio um grande apartamento T6 com 200m2, ou ter um pequeno T2, com 100m2 de área, mas que possui ainda o uso exclusivo de um terraço com mais 100m2. Ambas as fracções têm afecta a utilização de uma área de 200m2, mas nada mais incorrecto que obrigar estas duas fracções a suportar com o mesmo valor as despesas de uso e de manutenção do condomínio, incluindo elevadores, limpeza, obras de reparação e manutenção, etc. Um T6 tem condições de sobrecarga de utilização muito superiores a um T2, mesmo que este tenha um terraço com 100m2, ou maior que fosse.

É este tipo de injustiças que a tabela de síntese que criei tenta resolver, ou pelo menos diminuir significativamente. E daí o permitir parâmetros variáveis, ajustáveis a cada caso, devendo para o efeito ser apresentada a sua justificação.

6. A tabela de síntese é também muito simples e intuitiva nos cálculos matemáticos que apresenta, identificando por letras cada um dos valores a introduzir, constantes das várias colunas. A fórmula utilizada, não faz mais que considerar por inteiro a área principal de cada fracção, e à razão de uma parte (entre 1/3 a 1/4 do valor atribuído à área principal da fracção) para as áreas de varandas, terraços, garagens e lugares de parqueamento de uso exclusivo. Existe também uma coluna para o cálculo da afectação do uso do terreno às fracções.

7. Criei ainda uma coluna de correcção de valor entre várias fracções, que podem ser idênticas e ter valores efectivos bem diferenciados, tais como a sua localização no prédio, mas obrigando-se sempre a uma justificação que pode levar ao indeferimento da certificação dos parâmetros da propriedade horizontal. Foi também estabelecido um limite para esta variação.

8. Por fim foi estabelecida uma forma de arredondamento para valores decimais inexpressivos nas permilagens das fracções, obrigando a um somatório final de 1000 para a permilagem. Este é o erro mais comum na elaboração das propriedades horizontais, que assim fica sanado à partida.

9. Encontram-se subjacentes a esta tabela de síntese várias outras características, mas que, com mais tempo, poderei vir a descrever.

10. Para um rápido entendimento da tabela, sem grandes descrições, entendi fornecer a todos os que pretenderem, não apenas a tabela em Word funcional, para poderem utilizar, mas também uma tabela exemplificativa que segue junto, incluida no mesmo ficheiro (podem solicitar pelo mail: fjferreira3@gmail.com ).

Esta simples tabela exemplificativa esclarece muitas das questões comuns sobre a elaboração do cálculo do valor de cada fracção numa PH. Direi mesmo que ela “quase ensina a fazer uma propriedade horizontal”. No entanto, sem ilusões, importa sempre acentuar que é muito fácil numa propriedade horizontal cometer erros e injustiças que irão perdurar, e podem prejudicar muitas famílias.

Uma propriedade horizontal devidamente elaborada ajuda à vivencia social e comunitária, ajuda à manutenção do espaço urbano e evita muitos conflitos. A propriedade horizontal tem que ter sempre como objectivo os seus futuros utilizadores.

Ferreira arq.