Como se medem as áreas das fracções da propriedade horizontal?

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Esta é uma das questões fulcrais para a constituição de uma propriedade horizontal.
É também um dos sectores em que mais erros se cometem na constituição das propriedades horizontais, com reflexos vários, seja nos custos de aquisição das fracções, seja nos impostos debitadas sobre as mesmas, etc.
Mas principalmente pelos equívocos criados aos compradores, quando comparam "promessas de vendedores" entre vários empreendimentos. São muitas vezes levados a opções de compra de determinada fracção, no convencimento de que esta possui uma área de construção, que de facto não tem; normalmente tem uns bons metros quadrados a menos. E quando a decisão de compra é avaliada numa relação de custo por metro quadrado, que é a situação comum, temos um logro.
Infelizmente esta situação encontra-se generalizada no país, impondo-se colocar ordem nisto.
A actual redacção do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação veio obrigar à responsabilização do autor do estudo da propriedade horizontal nestas medições, já que obriga agora a que os dados para a constituição da PH sejam da autoria do técnico autor do projecto de arquitectura, quando o edifício se destine a ser constituído em propriedade horizontal.
Verificamos, no entanto, que os autores dos projectos estabelecem eles mesmos critérios pessoais para a medição das áreas da fracção, muitas das vezes de forma errada. Porquê? Porque a medição das áreas não pode contrariar as disposições civis e regulamentares.


Em 1º lugar: Não pode ser da propriedade da fracção uma área que é, segundo o código civil, uma área comum - se é área comum, não é área da propriedade da fracção.
È esta relação entre o que é da propriedade de uma fracção e aquilo que é parte comum do prédio ( que até pode ser de seu uso exclusivo, mas que não é da respectiva propriedade ), que determina a forma como se obtem a área que é efectivamente a propriedade da fracção.
Assim, as paredes exteriores do prédio, e as paredes de separação entre fracções, que constituem parte comum do prédio, segundo o código civil, não podem ser medidas como área propriedade de nenhuma das fracções. Isto é ponto assente e indiscutível.
Qualquer uma das paredes referidas não pode ser removida ou alterada pelo proprietário de cada fracção.


Em 2º lugar: A medição da área da fracção será assim feita pela área bruta que corresponda a essa fracção. Aqui já se incluem todas as paredes divisórias interiores da fracção. Estas paredes podem, inclusivamente, vir a ser removidas pelo proprietário da fracção.


Em 3º lugar: A delimitação da fracção deverá ser feita em planta, com linha de contorno pelo interior das paredes exteriores do prédio, sem incluir a parede divisória entre fracções, mas incluindo todas as paredes divisórias dos compartimentos do interior da fracção. Esta linha de contorno deverá assumir uma cor diferente na delimitação de cada uma das fracções.


Em 4º lugar: A delimitação de uma fracção não é apenas a indicação da área que é da sua propriedade, na fracção. Têm também que ser delimitadas, com a mesma cor, as áreas comuns de uso exclusivo dessa fracção; mas individualizando sempre as medidas dessas áreas, pois irão aparecer como distintas na descrição de constituição da propriedade horizontal. Ou seja: uma fracção não é apenas constituida pelas áreas de que é proprietária, mas também pelas áreas do prédio que, embora sendo áreas comuns são áreas de uso exclusivo da fracção.

Em 5º lugar: Cada fracção possui também a respectiva quota parte na totalidade das áreas de uso comum do prédio. Estas áreas não sofrem uma medição no sentido da atribuição específica à propriedade de cada fracção, pois têm o seu valor contabilizado no valor total atribuido ao prédio, e são distribuidas equitativamente entre as fracções em função da permilagem que é atribuida a cada uma, resultado da sua propriedade e do uso exclusivo que têm nos espaços do prédio.

Ferreira arq.