quinta-feira, 10 de março de 2016

Alterar uma Propriedade Horizontal para integrar o sótão ou água furtada na propriedade da fração

1. Antes de mais convém verificar se do aproveitamento desse sótão resultam efetivamente áreas habitaveis.
Se o pé direito livre for inferior ao regulamentar, essas áreas não poderão ser aprovadas em projeto na Câmara Municipal.
Este tipo de aproveitamento do sótão é uma situação comum. Mas daí a conseguir a sua legalização como área da fração... poderá em muitos casos nem sequer ser possivel.

2. A grande maioria dos sótãos apenas podem ser considerados como se de um armário se tratasse, não tendo área útil por falta de altura livre.
Desta forma a sua ocupação faz-se de forma precária, como um recurso complementar, tal como um armário ou um móvel, para o qual não há uma altura obrigatória, não se contabilizando qualquer área, nem deixando assim de ser apenas o vão do telhado…

3. Em casos de bom senso no aproveitamento, os sótãos constituem espaços de excepção a não desprezar dado o seu aconchego.
Pelo contrário, poderão mesmo ser exemplo de eficiência energética e ambiental na maximização do aproveitamento do espaço edificado e urbano.
 No entanto, também entendo que transpor para a legislação todos esses aproveitamentos tem o seu quê de arriscado, pois teremos logo alguns promotores imobiliários a constituirem frações na quase totalidade com esse tipo de áreas...

4. Para um sótão poder ter a sua área legalmente aproveitada e legalizada como compartimento de habitação, tem que ter em pelo menos 50% da área do compartimento um pé direito livre de 2,40m, e no restante só poderá baixar de 2,00m um afastamento lateral de 0,30m.
Sendo a ocupação a aprovar apenas para área de "arrumos" da habitação, os 50% referidos poderão baixar a 2,20m de pé-direito, mantendo-se as dimensões referidas na área restante.

5. Caso sejam legais as áreas do sótão, a retificação de uma PH passa pelo licenciamento das alterações, em aditamento ao projeto de arquitetura; da certificação das alterações à Propriedade Horizontal pela Câmara Municipal; e por nova escritura com todos os proprietários, pois todas as frações são alteradas (se uma aumenta a permilagem, todas as restantes diminuem).
Se algum proprietário tiver um empréstimo bancário, essa entidade também vai ter que acordar e entrar nas escrituras (podendo implicar reavaliações, etc...); e retificações consequentes na Matriz das Finanças; e no registo da Conservatória do Registo Predial.
Imaginem: – facílimo e rápido !!! ...

6. Mais: - as frações que vierem a ter a sua permilagem aumentada (face a esse aumento de valor da fração) daí para a frente vão sofrer todas as consequências inerentes. Por exemplo: o agravamento proporcional de todas as despesas com os elevadores, com a limpesa das caixas de escadas, com o consumo de luz dos espaços comuns, com as obras de manutenção geral do prédio, etc.

7. O mais simples nestes casos é fazer uma alteração ao regulamento do condomínio.

8. Desde que aprovado sem nenhuma oposição e em convocatória expressa para esse efeito, devidamente notificada atempadamente a todos os intervenientes (bancos; maridos, esposas... sem faltar nenhum dos que têm de alguma forma parte na propriedade!), onde se aceite que quem faz aproveitamento interno das águas furtadas, por delas poder ter acesso direto desde a sua fração, fica com o encargo da manutenção corrente da cobertura quanto a infiltração das águas das chuvas, de forma a evitar que as mesmas ocorram (já não será justo que assumam encargos de vulto, como a destruição da cobertura por um temporal...etc.).


Mas isto é apenas a minha opinião.

terça-feira, 6 de janeiro de 2015

"Pedro Providência ... Doutoramento sobre a salvaguarda dos revestimentos e acabamentos tradicionais da Alta de Coimbra"


..."Segundo o especialista, nos últimos 15 anos, aquando das reabilitações feitas, grande parte com fundos europeus com comparticipação nacional, utilizaram-se "técnicas modernas que não são compatíveis" com os revestimentos tradicionais existentes nos edifícios.

Durante essas intervenções, aplicaram-se "argamassas de cimento", mais baratas que as técnicas tradicionais, e removeram-se as argamassas antigas, o que levou a que "os elementos pétreos [nomeadamente molduras dos vãos e das janelas] se começassem a soltar e a degradar", disse à agência Lusa Pedro Providência."...

quarta-feira, 19 de novembro de 2014

Encontro Anual da Ad Urbem 2014 - 21 de Novembro - Braga


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O encontro Anual da Ad Urbem 2014 terá lugar no dia 21 de Novembro, em Braga, e será subordinado ao tema "A política de ordenamento do território e urbanismo e a nova arquitectura da nossa administração territorial".

quinta-feira, 11 de setembro de 2014

Dec Lei 136/2014 de 09/09 - Alteração ao RJUE

Ministério do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia
Procede à décima terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação
.
Consultar aqui no DR.
Resumo das grandes alterações conforme a OA.

quarta-feira, 28 de maio de 2014

Acórdão do TRC sobre nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal

Processo 118/07.9 TBCVL.C1 de 2011.03.22, sobre os Artºs 1415, 1416 e nº1 do 1418 do Código Civil.
Mais um caso a demonstrar as definitivas implicações de uma propriedade horizontal mal constituida, e a impossibilidade da sua retificação no caso de algum dos proprietários das fracções beneficiadas o quiser impedir.
Antes de adquirir uma fracção é muito importante verificar se o titulo constitutivo da propriedade horizontal foi bem constituido.
Consultar aqui.

quinta-feira, 24 de abril de 2014

Reabilitar - A arquitetura da humildade

Reabilitar uma edificação pode não significar executar um restauro integro do pré-existente, tentando fazer "novo" exatamente aquilo que antes foi construido, nem o contrário, de forma a esventrar e marcar drásticamente a intervenção com o nosso cunho atual.
Reabilitar, pode ser a mais humilde das obras, conseguindo "apenas" dar de novo funcionalidade perfeita a tudo aquilo que na edificação já não cumpre a função adequada.
Isso significa manter tudo o que for possível ainda manter, mesmo que com o seu velho aspeto, mas que funciona e cumpre.
Muitas vezes é apenas "reparar" com contenção de custos. È manter a funcionar. È poupar o meio ambiente a impactos ambientais evitáveis.
E é precisa muita humildade na obra. Assumir não precisar de "marcar".
Assim se conseguirá legar algum património passado aos nossos descendentes, pois tudo o que alteramos não fica do passado, mas do presente.
Do presente muita coisa fica agora. Mas com a mesma metodologia que tem vingado na reabilitação atual, na base absoluta adulteração, os vindouros irão fazer o mesmo à obra atual... E do passado muito pouco fica.

Vale apena ler o artigo de Júlio Amorim:
"Algumas considerações sobre uma intervenção cuidadosa"

Ferreira arq