sexta-feira, 9 de junho de 2017

Modelo 1 do IMI - área bruta privativa ou área bruta dependente? Varandas e terraços de cobertura - e na descrição e cálculo da permilagem da Propriedade Horizontal?

Pelo leitor do Blog G.A. foi-me colocada a questão: "uma varanda coberta, entre pisos, mas aberta deve ser  enquadrada em área bruta dependente? Entra em varandas salientes?"
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Modelo 1 do IMI: Nos campos 59 e 60 das instruções do modelo 1 do IMI o que está em causa é: - se o uso desse espaço tem as características do uso principal da fração; - ou se tem um uso acessório, complementar do uso principal da fração.
A minha opinião é que se se trata de uma "marquise", varanda vedada (de início, ou mesmo posteriormente), tem o uso principal e trata-se de área bruta privativa para efeitos de IMI - pode a todo o momento fazer parte do uso principal da fração.
Se se trata de uma varanda aberta, considero um uso complementar, ou seja é uma área dependente - quando chove ou faz muito frio... não tem a todo o momento condições para exercer o uso principal da fração.
Quanto à questão da "propriedade" ou de se tratar de uma "área comum de uso exclusivo", temos uma questão completamente diversa, que não tem que ver com valores de avaliação, seja para o IMI ou para a permilagem:
-Alínea b) do nº1 do Artº 1421 do código civil: - os terraços de cobertura são partes comuns, e podem ser de uso exclusivo de uma fração...
Está aqui devidamente explícito que as obras de reparação dessas coberturas competem ao condomínio. E quase exclusivamente por este motivo teve que se separar este tipo de varandas (áreas comuns de uso exclusivo de uma fração), das restantes varandas salientes (da propriedade da fração).
É por este motivo que na tabela de síntese da PH que criei para a elaboração das PH's têm colunas separadas: - na descrição da PH umas são medidas e descritas nas "partes comuns de uso exclusivo da fração"; - e as outras na "propriedade da fração".
Mas considero aqui, nas varandas abertas, coberturas ou não, sempre o mesmo coeficiente de redução relativamente às áreas principais da fração (normalmente 1/3 do valor do m2 da área principal).

terça-feira, 28 de fevereiro de 2017

Atribuição do "valor total do prédio" no cálculo da permilagem da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal

Pelo leitor do blog A.P. foi colocada a seguinte questão na aplicação da TSPH que lhe enviei:
... "o valor k) total atribuído ao prédio é o Vpt das finanças ou é outro resultado de uma avaliação imobiliária?"

O valor total do prédio é estipulado pelo autor da PH, mas pode ser condicionado pelo município que vai certificar a conformidade da PH com a legislação em vigôr.
Muitos municípios têm um valor mínimo por m2 para os projetos de construção, pelo que o valor total do prédio na PH não pode ser inferior.
Mas esse valor apenas vai servir para estabelecer a proporcionalidade entre as frações da PH, e em sequência é que se irá fixar a permilagem das frações da PH.
De alguma forma é irrelevante que esse "valor total do prédio", que fixamos para a PH, seja muito ou pouco elevado, já que nem para efeitos fiscais vai servir, pois o IMI tem uma tabela própria para o cálculo do imposto a pagar pelos futuros proprietários...

Assim, esse valor não deve ser inferior ao valor por m2 fixado pelo município para os projetos de construção, e deve ser o mais possível um número "redondo" para facilitar os cálculos de proporcionalidade entre as várias frações (por ex: facilita o cálculo da permilagem dividir 500.000,00 euros por quatro frações, do que dividir os 485.987,03 euros que resultem do valor m2 ..., e não há nisso qualquer prejuízo para as frações, já que o que vai importar é a proporção na propriedade total - a sua permilagem - e essa vai ser exactamente a mesma quer se tome um ou o outro valor total do prédio!).

Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)

Consultar em: JE 20170217
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"Novo IMI: Declaração para heranças chega dia 15/04" - consultar em: JE 20170307

quinta-feira, 10 de março de 2016

Alterar uma Propriedade Horizontal para integrar o sótão ou água furtada na propriedade da fração

1. Antes de mais convém verificar se do aproveitamento desse sótão resultam efetivamente áreas habitaveis.
Se o pé direito livre for inferior ao regulamentar, essas áreas não poderão ser aprovadas em projeto na Câmara Municipal.
Este tipo de aproveitamento do sótão é uma situação comum. Mas daí a conseguir a sua legalização como área da fração... poderá em muitos casos nem sequer ser possivel.

2. A grande maioria dos sótãos apenas podem ser considerados como se de um armário se tratasse, não tendo área útil por falta de altura livre.
Desta forma a sua ocupação faz-se de forma precária, como um recurso complementar, tal como um armário ou um móvel, para o qual não há uma altura obrigatória, não se contabilizando qualquer área, nem deixando assim de ser apenas o vão do telhado…

3. Em casos de bom senso no aproveitamento, os sótãos constituem espaços de excepção a não desprezar dado o seu aconchego.
Pelo contrário, poderão mesmo ser exemplo de eficiência energética e ambiental na maximização do aproveitamento do espaço edificado e urbano.
 No entanto, também entendo que transpor para a legislação todos esses aproveitamentos tem o seu quê de arriscado, pois teremos logo alguns promotores imobiliários a constituirem frações na quase totalidade com esse tipo de áreas...

4. Para um sótão poder ter a sua área legalmente aproveitada e legalizada como compartimento de habitação, tem que ter em pelo menos 50% da área do compartimento um pé direito livre de 2,40m, e no restante só poderá baixar de 2,00m um afastamento lateral de 0,30m.
Sendo a ocupação a aprovar apenas para área de "arrumos" da habitação, os 50% referidos poderão baixar a 2,20m de pé-direito, mantendo-se as dimensões referidas na área restante.

5. Caso sejam legais as áreas do sótão, a retificação de uma PH passa pelo licenciamento das alterações, em aditamento ao projeto de arquitetura; da certificação das alterações à Propriedade Horizontal pela Câmara Municipal; e por nova escritura com todos os proprietários, pois todas as frações são alteradas (se uma aumenta a permilagem, todas as restantes diminuem).
Se algum proprietário tiver um empréstimo bancário, essa entidade também vai ter que acordar e entrar nas escrituras (podendo implicar reavaliações, etc...); e retificações consequentes na Matriz das Finanças; e no registo da Conservatória do Registo Predial.
Imaginem: – facílimo e rápido !!! ...

6. Mais: - as frações que vierem a ter a sua permilagem aumentada (face a esse aumento de valor da fração) daí para a frente vão sofrer todas as consequências inerentes. Por exemplo: o agravamento proporcional de todas as despesas com os elevadores, com a limpesa das caixas de escadas, com o consumo de luz dos espaços comuns, com as obras de manutenção geral do prédio, etc.

7. O mais simples nestes casos é fazer uma alteração ao regulamento do condomínio.

8. Desde que aprovado sem nenhuma oposição e em convocatória expressa para esse efeito, devidamente notificada atempadamente a todos os intervenientes (bancos; maridos, esposas... sem faltar nenhum dos que têm de alguma forma parte na propriedade!), onde se aceite que quem faz aproveitamento interno das águas furtadas, por delas poder ter acesso direto desde a sua fração, fica com o encargo da manutenção corrente da cobertura quanto a infiltração das águas das chuvas, de forma a evitar que as mesmas ocorram (já não será justo que assumam encargos de vulto, como a destruição da cobertura por um temporal...etc.).


Mas isto é apenas a minha opinião.