quinta-feira, 29 de dezembro de 2011

RR - "Saiba quais são os três pilares da nova lei do arrendamento"

RR - 2011.12.29
..."A nova lei do arrendamento assenta sobretudo em três vectores: actualização das rendas por acordo entre as partes, agilização dos despejos e, para o futuro, o limite máximo do contrato de arrendamento passa de cinco para dois anos automaticamente renováveis." ...
Notícia completa em:

terça-feira, 27 de dezembro de 2011

SOL - "Rendas antigas actualizadas no prazo máximo de cinco anos"

SOL 2011.12.26
..."Esta actualização será feita com base numa negociação entre inquilino e proprietário. Apenas os inquilinos que provem ter carências económicas terão um prazo mais alargado. explica o DE."...
..."O Diário Económico explica como vai funcionar a negociação: O inquilino propõe um valor de renda que considere ajustado ao mercado actual pela casa onde habita. O proprietário decide se aceita ou se recusa. Caso recuse, terá de pagar uma indemnização ao inquilino no valor de 60 rendas para este deixar a casa."...

sábado, 24 de dezembro de 2011

"Propriedade horizontal, conjuntos imobiliários e registo" - Mónica Jardim e Madalena Teixeira


Comunicação feita na F.D.U.C., no II Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registal, em 10/05/07
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SECÇÃO I – Propriedade horizontal e conjuntos imobiliários - Mónica Jardim
SECÇÃO II – A propriedade horizontal e o registo - Mónica Jardim e Madalena Teixeira
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Consultar em:

quinta-feira, 22 de dezembro de 2011

JN - Ana Sousa Dias: "As casas, coração das cidades"

JN 2011.12.21
..."Quando compramos seja o que for, tentamos assegurar-nos de que não estamos a levar gato por lebre. Se a mercadoria tiver defeito, podemos voltar atrás e trocá-la, o que não é realmente prático quando se trata de uma casa. E é muito fácil esconder as pequenas ou grandes desgraças de uma habitação, lavando-lhe a cara com uma simples pintura."...
Ler artigo completo em:

terça-feira, 20 de dezembro de 2011

JN - "Nova lei do arrendamento aprovada até ao final do ano"

JN 2011.12.20
"A ministra do Ambiente, Assunção Cristas, reafirmou esta terça-feira que a nova lei do arrendamento vai ser aprovada em Conselho de Ministros ainda este ano, prazo que foi acordado com a 'troika' para avançar com reforma nesta área.
"Vamos aprovar (a reforma da lei do arrendamento) em Conselho de Ministros até ao final do ano e depois irá para o Parlamento como foi a lei da reabilitação urbana, e nessa sede há-de ser discutida e aprovada a legislação", disse Assunção Cristas aos jornalistas, à margem da entrega de prémios do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU)." ...
...""É preciso distinguir o que é a cessação do contrato por falta de pagamento e o que é o despejo propriamente dito. Naturalmente que pode haver muita rapidez numa fase e menos noutra. Mas estamos a falar de ter procedimentos rápidos, que possam dar resposta a essas preocupações, que são a nossa base de trabalho", explicou."...

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Economia/Interior.aspx?content_id=2198202

segunda-feira, 12 de dezembro de 2011

"IRS: Casas mais eficientes no consumo de energia perdem benefício fiscal"

Dinheiro Vivo - 2011.12.06
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"Em 2012, quando os contribuintes começarem a fazer a declaração de IRS relativa a 2011 vão pela última vez poder abater ao imposto a majoração de 10% que a certificação energética A+ ou A proporcionava sobre a dedução à colecta dos encargos com a habitação."
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terça-feira, 6 de dezembro de 2011

Gonçalo Ribeiro Telles - "É preciso instalar as pessoas com dignidade, é preciso dar vida às aldeias vazias"

Sapo, 2011.12.06
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"Para o arquiteto “é preciso tirar o maior partido possível das áreas que têm possibilidade de criar alimento. Há instrumentos para o fazer mas não são traduzidos nos planos diretores municipais. Muitas vezes são considerados como obstáculos ao desenvolvimento e ao progresso, o que é uma coisa espantosa”.
A cerimónia de homenagem a Gonçalo Ribeiro Telles decorre na Fundação Calouste Gulbenkian"...

Mais notícias em:

sexta-feira, 2 de dezembro de 2011

JN - Fisco começa hoje a avaliar cinco milhões de imóveis para efeitos de IMI

JN - 2011.12.01
"A avaliação vai incidir sobretudo sobre prédios urbanos que ainda não foram transaccionados desde que o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) entrou em vigor e, como tal, não voltaram a ser reavaliados, prevendo-se um aumento do valor patrimonial de muitos destes prédios e também do IMI a pagar pelos seus proprietários (é sobre este valor patrimonial que incidem as taxas do IMI)."
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Ler artigo completo em:

quinta-feira, 24 de novembro de 2011

Ad Urbem, Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção - O que de facto está em causa...

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Conforme mail recebido, deixo o link de uma entrevista de Paulo Morais e Medina Carreira, onde abordam os meandros do tema em debate este ano no encontro anual da Ad Urbem, numa ótica social deveras realista...
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A vertente profissional que aqui nos interessa, neste âmbito, é o da ALTERAÇÃO LEGISLATIVA, pois é a substância interventiva da Ad Urbem. .
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Sobre isso, os autores são explícitos:
- Paulo Morais:
..."a legislação é propositadamente feita de forma muito confusa"...
..."em Portugal só o negócio do Urbanismo e Ordenamento do Território geram tantas mais valias como o negócio da droga"...
..."uma pessoa comum nem um barraco consegue fazer num terreno que, depois de vendido a um interveniente político, vai fazer aí o negócio dos milhões"...
- Medina Carreira:
..."é necessária a simplificação legislativa. Tem que se recuperar para a sociedade o património que lhes foi roubado para a corrupção"...
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- Pena será se a teoria dos discursos continuar longe desta realidade efectiva, indício directo de que tudo constinuará igual...
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( O programa da TVI24, "Olhos nos olhos":

http://www.tvi24.iol.pt/programa.html?prg_id=4407 )

terça-feira, 22 de novembro de 2011

Encontro Anual da Ad Urbem - Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção

25 de Novembro de 2011 - no Auditório Ruy de Carvalho em Carnaxide, Oeiras.

Mail recebido da Ad Urbem:

... "este ano a Ad Urbem propõe-se debater as questões suscitadas pela prevista revisão da Lei dos Solos, iniciada pelo anterior governo e retomada pelo actual.

Os painéis temáticos, em que são conferencistas convidados Claudio Monteiro, Fernanda Paula Oliveira, Pedro Bingre do Amaral e Sidónio Costa Pardal, irão como habitualmente ser enriquecidos com a apresentação das várias comunicações já recebidas pela Ad Urbem e, conforme esperamos, com um debate geral entre todos os participantes.

Recordo ainda que a conferência de encerramento, no dia 26, será proferida por Demetrio Muñoz Gielen, investigador da Universidade de Radboud Nijmegen, na Holanda, que se tem dedicado ao estudo do problema da retenção das mais-valias geradas nos processos de reabilitação e recomposição urbana."
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Programa

terça-feira, 15 de novembro de 2011

DE - Rendas antigas sobem quase 5% a partir do próximo ano

DE - 2011.11.15
..."de acordo com os factores de correcção, as rendas anteriores a 1967 serão actualizadas em 4,79% em Lisboa e Porto e em 3,19% no resto país. Já as rendas entre 1967 e 1979 serão actualizadas em 3,19%."
...  ...
"O Governo estará a preparar uma reforma do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) que deverá prever a liberalização das rendas antigas. Esta medida consta, aliás, do memorando de entendimento entre Portugal e a ‘troika'."

Reabilitação urbana de edificações, juntando fundos privados, sociedades de reabilitação e proprietários

DE 2011.11.15
Artigo do DE com o título "Habitação - Saiba como renovar o seu prédio sem recorrer à banca".
..."O mais complexo é juntar os proprietários e mostrar-lhes que vão obter resultados da reabilitação do seu prédio ou fracção dentro de pouco tempo", reconhece o gestor. "Os exemplos dos fundos para o centro de Coimbra e para o Quarteirão das Cardosas, no Porto, estão a servir de exemplo para a montagem de outros fundos"...
Consultar em:

sábado, 12 de novembro de 2011

"Os animais e o regime português da propriedade horizontal" - Sandra Passinhas

Ordem dos Advogados - Doutrina

Pela Dr.a Sandra Passinhas:
(Assistente da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra)
"SUMÁRIO:
INTRODUÇÃO. 1. O CONDOMÍNIO. 1.1. As partes próprias. 1.2. As partes comuns. 1.3. O estatuto do condomínio. 1.3.1. O título constitutivo. 1.3.2. O regulamento do condomínio. 1.3.3. As deliberações da assembleia de condóminos e as decisões do administrador. 1.3.3.1. A assembleia de condóminos. 1.3.3.2. O administrador. 1.3.4. O acordo dos condóminos. 2. A PROIBIÇÃO DE DETER ANIMAIS NUMA FRACÇÃO AUTÓNOMA. 2. 1. Determinação e interpretação da proibição de deter animais num título constitutivo ou em regulamento inserido no título constitutivo. 2.2. Determinação e interpretação das restrições relativas a animais estabelecidas por deliberação da assembleia de condóminos ou decisão do administrador. 3. DETER UM ANIMAL NUMA FRACÇÃO AUTÓNOMA–EXIGÊNCIAS DE ORDEM PÚBLICA 4. COMO PODE UM CONDÓMINO DEFENDER-SE DOS INCÓMODOS CAUSADOS POR UM ANIMAL DETIDO POR UM CONDÓMINO-VIZINHO? 4.1. O direito público. 4.2. As regras de vizinhança. 4.3. A tutela da personalidade. 4.3.1. Casos especiais de valoração. CONCLUSÃO. "

segunda-feira, 7 de novembro de 2011

Obter uma cópia da Propriedade Horizontal (PH) da sua fracção

Questão colocada por mail de A. M. :
…”Estou a tentar obter uma cópia do projecto de PH de um empreendimento … , mas a mesma não passou pela Câmara Municipal e não sei em que Cartório foi feito o registo, embora esteja a tentar obter essa informação através da Conservatória do Registo Predial. O Condomínio também não a tem, … e não existem contactos de quem tratou do processo. … Tem ideia se há outra forma para a tentar localizar?”...

Tentando esclarecer:
1. De facto foram registados por algumas CRP títulos constitutivos de PH's, sem ser certificada pelas câmaras a sua compatibilidade com o projecto de arquitectura aprovado e com as normas em vigor para as ph's. Não ficou por isso uma cópia na câmara municipal, sendo apenas junta, para efeito da escritura no Cartório Notarial, uma cópia autenticada pela câmara municipal do projecto de arquitectura aprovado.
O único local onde terá que estar uma cópia da PH assim constituida, é de facto apenas o Cartório Notarial onde foi feito esse registo, tal como refere a leitora do blog que coloca a questão.
Caso não consiga localizar a PH, como último recurso, poderá então pedir na câmara uma cópia da última versão do projecto de arquitectura, as telas finais, se existirem, ou então a última versão completa do projecto de arquitectura. Aí será fundamental confirmar no processo camarário se de facto não foram apresentadas mais alterações parciais à arquitectura, antes da emissão da última licença de utilização, para não vir a cometer erros de interpretação.
Obtendo esses desenhos finais, que deverão conferir com a obra executada, será fácil confrontá-los com as certidões de registo predial actuais, de cada fracção, de que facilmente consegue obter uma cópia simples na CRP, e que têm os dados principais, usos, áreas e constituição de cada uma das fracções do prédio, assim como as áreas comuns de uso exclusivo de cada fracção. Em princípio, ficará assim com a delimitação gráfica efectiva da fracção que pretende.
2. Será ainda de esclarecer que estas ocorrências foram ilegais, e que tiveram uma actuação algo generalizada, principalmente por parte de alguns solicitadores, em vários municípios.
Após algumas queixas e relatórios de Inspectores da ex IGAT, essa actuação passou a ser precavida pelas CRP e agora já não acontecem, ao que me é dado saber.
3. Claro que os títulos das PH's que foram constituidas dessa forma se mantêm válidos. Mas, tal como no caso presente, dão origem a ainda mais problemas que aqueles que já são habituais nas edificações em propriedade horizontal:
- seja pela falta dos documentos gráficos (de que normalmente se obtem facilmente uma cópia no processo de licenciamento camarário da obra);
- seja pelo facto de muitas vezes essas PH’s se encontrarem ainda pior elaboradas que aquelas que acabam por ser certificadas pelas câmaras municipais, pois os técnicos que as informam muitas das vezes não têm conhecimentos específicos desta área.
Ferreira arq

quarta-feira, 26 de outubro de 2011

Acórdão do TRL sobre a possibilidade de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

"TRL 2009.05.28
Relator: Octávia Viegas
PROPRIEDADE HORIZONTAL
TÍTULO CONSTITUTIVO
MODIFICAÇÃO
ALTERAÇÃO
Sumário da Relatora:
-Na propriedade horizontal o estatuto regulador do condomínio é formado pelo título constitutivo da propriedade horizontal e pelo regulamento do condomínio.
-O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser alterado se o mesmo o permitir ou se a assembleia de condóminos aprovar as alterações sem qualquer oposição (art.1419 do CPC).
-O titulo constitutivo da propriedade horizontal não pode ser alterado por meio de sentença judicial, uma vez que o recurso ao instituto do suprimento do consentimento é excepcional e não é admissivel nesta matéria.
-A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeito a escritura pública (formalidade ad substantiam) e deve estar de acordo com as leis e regulamentos de urbanização em vigor, comprovados por documento camarário.
-A alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal está sujeita a registo.
-A fixação do valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do edifício é estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal, resultando do referido negócio jurídico."...
Consultar em:

segunda-feira, 24 de outubro de 2011

TRC - Propriedade horizontal. Terraços

PROPRIEDADE HORIZONTAL. TERRAÇOS
APELAÇÃO nº 521/1996.C1
Relator: DRª SÍLVIA PIRES
Data do Acordão: 23-09-2008
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE VISEU – 2º JUÍZO CÍVEL
Legislação Nacional: ARTºS 1421º, NºS 1,AL. B), E 3, DO C. CIV.
Sumário:

Dispõe o artº 1421º, nºs 1, al. b), e 3, do C. Civ., na sua actual redacção, que “são partes comuns do edifício o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, podendo o título constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”.
Com as alterações efectuadas pelo D. L. nº 267/94, de 25/10, ao C. Civ., de que proveio a actual redacção do preceito citado, teve-se em atenção a jurisprudência que sobre o antigo preceito existia (versão original de 1966), tendo-se querido que nesta actual versão passassem a estar abrangidos os chamados terraços de cobertura intermédios, isto é, os terraços que apesar de servirem de cobertura a alguma ou algumas fracções, se situavam ao mesmo nível doutra ou doutras fracções, podendo servir de pátio ou varandas a estas.
Assim, estando os terraços intermédios incluídos na previsão legal citada das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, que comuns a todos os condóminos, sendo imperativo o carácter desta enumeração, não é permitido aos condóminos convencionar que uma dessas partes integre o direito de propriedade de uma das fracções autónomas, pelo que, independentemente do que conste no título constitutivo da propriedade horizontal, um terraço de cobertura, mesmo que intermédio, será sempre uma parte comum de um edifício constituído em propriedade horizontal.
Sendo um terraço parte comum do edifício, independentemente de estar ou não afecto ao uso exclusivo de uma ou mais fracções, estão vedadas aos condóminos a realização de quaisquer obras que constituam inovações, como ocorre com a implantação de um jardim nesse terraço (exceptuadas as previstas no artº 1427º do C. Civ.), sem deliberação da assembleia de condóminos a autorizar."

TBFG - Propriedade horizontal. Regulamento de condomínio. Partes comuns. Danos

Publicação apresentada pelo Tribunal da Relação de Coimbra em:
http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4366:ap2269030tbfigc1&catid=84:plataformas&Itemid=73

"PROPRIEDADE HORIZONTAL REGULAMENTO CONDOMÍNIO NATUREZA JURÍDICA.DANOS CAUSADOS NAS PARTES COMUNS OBRIGAÇÃO DE REPARAÇÃO CONDÓMINO / EMPREITEIRO (NÃO COMITENTE/COMISSÁRIO)
APELAÇÃO n.º 2269/03.0TBFIG.C1
Relator: DR. ISAÍAS PÁDUA
Data do Acordão: 09-12-2008
Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DA FIGUEIRA DA FOZ – 2º JUÍZO
Legislação Nacional: ARTºS 1414º E 1429º- A, Nº 1, DO C. CIV.
Sumário:

No nosso ordenamento jurídico encontra-se proclamado, como regime geral, o princípio da responsabilidade baseada na culpa.
A obrigação de indemnizar independentemente de culpa só existe nos casos expressamente previstos na lei – artº 483º, nº 2, C. Civ.)
A responsabilidade (extracontratual) assente no risco ou na prática de factos lícitos constitui uma excepção àquele princípio, já que permite imputar a obrigação de indemnizar independentemente de culpa, vigorando aí a chamada responsabilidade objectiva – artºs 500º e segs. do C. Civ..
Constitui entendimento dominante quer na doutrina quer na jurisprudência o de que entre o empreiteiro e o dono da obra não existe qualquer relação de comissão, ou seja, do tipo comitente/comissário, dada a inexistência de um vínculo de subordinação jurídica do empreiteiro ao dono da obra.
Entre nós a propriedade horizontal apresenta-se como uma figura jurídica autónoma integrada por um misto incindível de propriedade singular sobre uma parte determinada do prédio (fracções) e de compropriedade sobre outras partes funcionalmente ligadas àquela (partes comuns).
Resulta do disposto no artº 1429º-A, nº 1, do C. Civ., que o Regulamento do Condomínio, aprovado pelas assembleias gerais, visa disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
A natureza jurídica destes Regulamentos é a de “deliberação normativa ou regulamentar” resultante de declarações de vontade que se fundem para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas que se destinam a disciplinar, no futuro, a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio.
Esta “deliberação” pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação.
Muito embora esse “Regulamento” não tenha natureza contratual, deve entender-se que as regras que o compõem têm eficácia propter rem, vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial. "

domingo, 23 de outubro de 2011

DE - Saiba o que muda na tributação do IMI

2011.10.23 - Elisabete Soares
"Agravamento do IMI nos prédios devolutos tem como objectivo que os proprietários façam obras ou vendam o seu património.
... ...
3. No caso dos prédios identificados pelas autarquias como devolutos ou em estado de ruína, o valor do IMI triplica. Até agora, o valor do IMI duplicava. No caso dos prédios devolutos dos fundos imobiliários, a fiscalidade agrava-se de 5 para 7%."
...
Ler artigo completo no Económico

sábado, 22 de outubro de 2011

SOL - Casas para alugar já não chegam para a procura

SOL 2011.10.22
Ler artigo completo em:
..."«O mercado de arrendamento é de cerca de 19 a 20%, isto não é nada. Nós precisávamos que fosse 30 ou 40%, mas para isso precisamos dinamizar este mercado», disse à Lusa Luis Lima, presidente da APEMIPI, apresentando uma solução: «pegar num terço das casas novas que estão disponíveis no mercado e colocá-las no mercado de arrendamento».
Mas para isso é preciso criar condições: «Sem taxa liberatória o mercado de arrendamento é uma miragem, não vai existir», sublinhou.
Por outro lado, alertou Luís Lima, as rendas estão a aumentar, à excepção do «mercado alto, onde não há tanta crise».
Segundo uma sondagem feita pela associação junto de pessoas que adquiriram casa no mercado baixo e médio, metade disse que aceitou um arrendamento superior às suas possibilidades. «É uma tragédia com consequências imprevisíveis», avisou.
Esta opinião é sustentada pelo presidente da Associação Lisbonense de Proprietários: «Temos inúmeras situações, que cada dia aumentam mais, de inquilinos que deixam de pagar a renda».
«Agora, não sabemos se isso é por dificuldades ou se é simplesmente porque perceberam que compensa ficar no imóvel sem pagar porque os tribunais são ineficientes e demoram muito tempo a despejar os inquilinos», disse Luís Menezes Leitão.
O responsável adiantou que a maior parte dos proprietários já «perderam a confiança para por as casas no mercado»: Esta situação está a levar a uma «escassez muito grande de casas para arrendar, o que acabaria se houvesse uma lei de arrendamento justa e eficaz»." ...

quarta-feira, 12 de outubro de 2011

DE - Impostos: Novos contratos de compra de casa e rendas fora do IRS

DE - 2011.10.12
http://economico.sapo.pt/noticias/novos-contratos-de-compra-de-casa-e-rendas-fora-do-irs_128776.html
..."Os encargos com a casa vão deixar de ser dedutíveis no IRS. A medida será válida para os novos contratos de compra de habitação ou arrendamento celebrados a partir de Janeiro do próximo ano, apurou o Diário Económico. Para quem já comprou ou arrendou casa, a dedução à colecta será muito limitada." ...

DE - Habitação: Isenção de IMI é reduzida para três anos

DE - 2011.10.12
http://economico.sapo.pt/noticias/isencao-de-imi-e-reduzida-para-tres-anos_128775.html
..."além da redução de isenções, a reavaliação do valor patrimonial tributário dos imóveis, de forma a assegurar que o valor encontrado esteja próximo do valor de mercado. Outra das medidas acordadas entre Portugal e a ‘troika' é a actualização do valor das casas para habitação própria de três em três anos e para os estabelecimentos comerciais, todos os anos."
...

segunda-feira, 3 de outubro de 2011

DE - Habitação - Privados apostam 670 milhões na reabilitação urbana

DE - 2011.10.03 - Mónica Silvares
http://economico.sapo.pt/noticias/privados-apostam-670-milhoes-na-reabilitacao-urbana_128099.html
...
"Ao todo, a reabilitação urbana vai poder contar com um fundo de mil milhões de euros - "130 milhões de fundos comunitários, 200 milhões de bancos que se mobilizaram e 670 milhões de investidores privados que depois se irão candidatar a estes mesmos fundos" - que servirá para financiar sucessivas operações. "Trata-se de angariar fundos públicos e privados para financiar projectos de desenvolvimento urbano sustentável. A filosofia é de reembolso do capital investido. Os projectos têm de ser sustentáveis por si, não implicam despesa futura, não é um conceito de fundo perdido", explica Almeida Henriques, acrescentando que esta poderá ser uma resposta às dificuldades que o sector da construção está a atravessar, mas também ao financiamento da economia."

terça-feira, 27 de setembro de 2011

JN - Ministro simplifica lei de instalação de rampas para pessoas com deficiência

JN 20110927
"O ministro da Solidariedade e Segurança Social, Pedro Mota Soares, anunciou, esta terça-feira, alterações na lei para pôr fim à necessidade de aprovação por dois terços dos condóminos para a instalação de rampas de acesso ou plataformas elevatórias nos edifícios."
...

sábado, 17 de setembro de 2011

SOL - "80 casas assaltadas por dia com novos métodos"

SOL 20110917
"Se um estranho lhe tocar à campainha para fazer uma vistoria às paredes da casa e resolver infiltrações, antes de tudo desconfie. É que, com este pretexto, dezenas de casas têm sido assaltadas nos últimos meses em vários concelhos de Lisboa."
 ...
http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=28706

quarta-feira, 10 de agosto de 2011

Propriedade horizontal, partes comuns do prédio - comparticipação nas despesas face à permilagem de cada fracção.

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Por mail foi-me colocada a questão da distribuição das despesas de manutenção das partes comuns pelas fracções, referindo inclusivamente que as casas decimais do nº da permilagem não contariam para esse efeito.

Trata-se de uma dúvida muito comum por parte de quem não está dentro destas questões. Mas, quem tem que comparticipar em despesas nos condomínios, com valores muitas vezes avultados, sem que lhe seja demonstrado o porquê de tais valores, nem seja indicada a correcção da fórmula de cálculo de tal valor, sente-se por vezes bastante injustiçado.
Daí ser importante tentar esclarecer de forma o mais simples possível.

Quanto à questão das casas decimais da permilagem, estas só não contam para determinar o nº de votos de cada condómino nas decisões das assembleias de condomínio.
De resto contam, inclusivamente quanto à atribuição de despesas.
Para calcular a comparticipação de cada fracção faz-se uma regra de três simples, entre a despesa e a permilagem da fracção.

Ou seja: se a despesa é de 10.000,00€ e a fracção tem 3,5% de percentagem:
10.000 x 0,035 = 350€.
Isto quando a despesa compete à totalidade dos condóminos.

Mas no caso de ter despesas de manutenção de espaços que não podem ser utilizados por algumas fracções, essas despesas não podem ser distribuidas pelas fracções em causa, e o cálculo é um pouco mais complicado.

Por ex:
Elevadores e caixas de escadas das frações de habitação, que não têm acesso de fracções comerciais do R/chão, que possuem acesso directo à via pública.
Estas fracções não contribuem para essas despesas, mas apenas para as outras, relativas a manutenção de partes comuns de todo o prédio (reparação das coberturas, das redes de águas comuns, etc.)

Neste caso, não vai aplicar directamente o valor da permilagem.
Terá de novo que determinar o coeficiente de participação de cada fracção nessas despesas por regra de três simples:

Ex: Prédio com 10 fracções, sendo 8 de habitações iguais com acesso por escada comum, com 10% de percentagem do valor total do prédio (em permilagem designar-se-ia 100 por 1000); e duas fracções com 10% cada, destinadas a comércio, com acesso directo à via pública. A despesa dos elevadores, limpesa, iluminação, etc, da caixa de escadas, apenas vai ser distribuida pelas oito fracções de hab., somando apenas a percentagem de 80%, pelo que, a aplicar directamente a permilagem só teriamos receita para 80% do valor da despesa efectuada.

Para determinar o coeficiente de comparticipação de cada fracção de habitação para as despesas dessa área comum apenas às frações de habitação: Se a percentagem era de 10 em 80, será de X em 100.
X = 10 * 100 : 80
X = 12,5%

Ou seja, para as despesas dessa área, de uso comum apenas das fracções de habitação, cada fracção de habitação contribuirá com 12,5% do valor (quando tem o valor atribuido no TCPH de 10%), já que as fracções comerciais não podem utilizar essa área, e como tal não comparticipam nessas despesas.
Considerei fracções iguais para ser mais simples o esclarecimento; Mas com fracções de permilagens diferentes a fórmula é a mesma, tendo que fazer o cálculo para cada uma delas.
MUITA ATENÇÃO AOS ARREDONDAMENTOS: - A soma total exacta dos valores novos calculados para o novo coeficiente de comparticipação, após todos os arredondamentos, terá que ser 100,000 exactos, caso contrário a despesa não será coberta pela receita, ou haverá receita em excesso, o que também não pode acontecer.
.
A ter em atenção: - a assembleia de condóminos poderá ter aprovado, desde que sem qualquer oposição, a decisão de comparticipação igual de todas as fracções nas despesas.
Isto é legal (embora errado em minha opinião).
Nestes casos, as fracções que não podem utilizar a caixa de escadas também não podem ser obrigadas a participar nas despesas, que serão repartidas por igual, mas apenas entre as restantes fracções que podem utilizar as escadas.

Ferreira arq

quarta-feira, 3 de agosto de 2011

O regime da propriedade horizontal e os centros comerciais

1.
Sendo comum na propriedade horizontal existirem dificuldades de gestão e compatibilização entre condóminos, quando os prédios incorporam na PH as lojas e escritórios de centros comerciais aí existentes, passamos a ter um conjunto explosivo, de dores de cabeça contínuas para todos os intervenientes.

Pior que isso, a desmobilização de grande parte dos condóminos pode criar dificuldades agravadas a todo o prédio, assim como pôr em causa a vitalidade, ou até mesmo a sobrevivência das actividades económicas que aí se desenvolvem.

Deixo a ligação a um importante trabalho de análise sobre esta questão, do Dr. Artur Correia - “A organização de espaços comerciais em regime de propriedade horizontal”:
http://www.estig.ipbeja.pt/~ac_direito/ACorreia98.pdf

2.
Deixo também a ligação para um caso recente de Jurisprudência do Julgado de Paz do Porto, em 2010.12.27, onde se podem verificar algumas das contrariedades que facilmente acontecem em condomínios mais complicados:

quinta-feira, 2 de junho de 2011

Incentivos à reabilitação urbana - simplificação de procedimentos

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Sobre as recentes alterações legislativas quanto à reabilitação do edificado urbano, saliento alguns pontos do portal do Governo ( pode ser consultado na totalidade aqui ), que incluem algumas simplificações nos procedimentos de constituição das propriedades horizontais nos edificios reabilitados, assim como na obtenção das maiorias para decidir a realização de obras de reabilitação nas partes comuns dos prédios:
...
"6. Quais os edifícios abrangidos pelo novo procedimento especial para obras de reabilitação urbana?
Os edifícios abrangidos são:
a) Edifícios que estejam numa área de reabilitação urbana; ou
b) Edifícios cuja conclusão da construção tenha ocorrido há mais de 30 anos.
As obras a realizar nestes edifícios têm cumulativamente que:
a) Preservar as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes, com possibilidade de novas aberturas de vãos ou modificação de vãos existentes ao nível do piso térreo;
b) Manter a altura máxima do edifício, com possibilidade de construção de mais um piso, através do aproveitamento do vão da cobertura.
Não estão incluídos neste procedimento os edifícios classificados.

7. Quem é a entidade competente para deferir estes pedidos?
A competência é da câmara municipal, que pode designar uma equipa de projecto ou uma entidade gestora.

8. Que medidas foram adoptadas para simplificar a realização de obras nas partes comuns dos prédios?
Reduziram-se as maiorias necessárias para aprovar a realização de certas obras nos condomínios, que permitem melhorar as condições dos edifícios e aumentar a sua qualidade e conforto.
Para a colocação de elevadores, de rampas de acesso e de gás canalizado nos condomínios, reduzem-se as maiorias necessárias dos votos dos condóminos: passa a exigir-se o acordo da maioria dos condóminos, quando até agora se exigia uma maioria de 2/3.

9. Que medidas foram adoptadas para simplificar a constituição da propriedade horizontal?
Para constituir a propriedade horizontal, passa a ser suficiente uma declaração de técnico legalmente habilitado. Estes profissionais subscrevem um termo de responsabilidade específico e deixa de ser necessário obter qualquer certificação pela câmara municipal."
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Poderá também consultar no portal do Governo o Painel sobre a Reabilitação Urbana - Iniciativa para a competitividade e o emprego ( consultar aqui ).
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terça-feira, 31 de maio de 2011

É possível a alteração da propriedade horizontal, passando o terraço de uma fracção para outra? Como alterar a escritura e a permilagem da propriedade horizontal?


"Estou em negociações com um vendedor para aquisição de uma fracção de um imóvel para serviços que não tem áreas exteriores (terraço). No entanto, o mesmo vendedor tem também para venda, no mesmo prédio, uma outra fracção que não me interessa, mas tem um terraço (que é cobertura desta segunda fracção e não está a ser usado) contíguo à fracção que pretendo comprar. Acontece que só me interessa comprar a fracção se vier com a referida área exterior (terraço).
Por isso, a minha pergunta é a seguinte: Posso propor ao vendedor a alteração do título de propriedade horizontal, de forma a que o referido terraço passe a fazer parte (pelo menos em termos de usufruto) da fracção que pretendo adquirir? Se sim, o procedimento é igual ao da constituição da propriedade horizontal ou há procedimentos diferentes?"...
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O código Civil permite a unificação de fracções contíguas apenas por iniciativa do respectivo proprietário.
Mas o caso que apresenta não tem aí enquadramento, pois embora as fracções sejam contíguas, não se trata da sua unificação.
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Assim, terá que ter autorização da assembleia de condóminos com essa proposta de alteração devidamente agendada (não basta a autorização escrita da totalidade dos condóminos; tem que ser mesmo uma deliberação da assembleia), aprovada sem oposição de nenhum proprietário.
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Atenção à forma como é efectuada a convocatória, pois tem que ser à efectiva totalidade dos proprietários; a não notificação de uma das partes envolvidas, pode invalidar o acto – ex: casais que se encontrem separados, mas ambos com propriedade na edificação, pois têm ambos que ser notificados; - as edificações que se encontram registadas a favor da entidade financiadora – o banco é que é o efectivo proprietário e tem que ser notificado (excepto se este mandatou o locatário por documento expresso nesse sentido).
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Ultrapassada a aprovação sem oposição, pela assembleia de condóminos, elaborada e devidamente assinada a acta, terá que requerer a alteração à Câmara Municipal da localidade, alterando o projecto de arquitectura para que o terraço fique acessível a uma fracção e não à outra, assim como requerer a certificação da alteração ao título constitutivo da PH.
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Não se trata de um documento idêntico a uma nova PH, pois apenas irá requerer as alterações necessárias às duas fracções, retirando o uso exclusivo do terraço de uma delas e acrescentando-o na outra, assim como rectificando a alteração de valor às mesmas fracções (que diminuirá na que fica desvalorizada, e aumentará na mesma importância, na que fica maior, mantendo inalterada a soma total do valor inicialmente atribuido ao prédio).
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Com a certificação dessa conformidade da alteração à PH com as disposições regulamentares, pela C.M., poderá então proceder à escritura de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH) e seu registo na Conservatória R. P., devendo também ser participada às Finanças essa alteração (que, no caso de edifício anterior ao IMI, terão as fracções que ficar sujeitas a actualização do IMI pelos parâmetros actuais).
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A alteração só fica concluída para utilização após nova autorização de utilização dessas duas fracções (já que foram alteradas), que terá que ser solicitada à C.M. (vistoria ou autorização subscrita pelo director técnico da obra e aprovada pela C.M.).
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Tentei esclarecer rapidamente o procedimento, que, como se vê, é possível, embora não seja fácil nem rápido.
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Num prédio novo, ainda na propriedade dos promotores, isto é bastante mais simples, pois não se fica dependente dos restantes condóminos, que podem unilateralmente impedir a alteração.
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Ferreira arq

sexta-feira, 29 de abril de 2011

RMUE de Lisboa, artº 55 - Propriedade Horizontal

- Normas a aplicar na constituição de Propriedades Horizontais na área do Município de Lisboa -
DR - Aviso n.º 1229/2009. D.R. n.º 8, Série II de 2009-01-13 - Câmara Municipal de Lisboa
Publicação de Aviso e respectivos anexos, do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa.
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Ver Artº 55 - Propriedade Horizontal.
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quarta-feira, 27 de abril de 2011

Humidade por condensação - Patologia grave na construção



Esta questão das humidades e infiltrações de água é muito importante para a manutenção das edificações de utilização colectiva.

A humidade por infiltração é mais facilmente identificável, já que normalmente provoca estragos rapidamente.

O que acontece com as humidades de condensação é que, não sendo normalmente reconhecidas por muitos, são confundidas com as humidades de infiltração, andando algumas pessoas anos há procura de "por onde é que a água entra para alí?", sem contudo conseguir impedir essa sua "infiltração".
E como se trata de uma invasão "lenta", nem sempre se dá a atenção devida. Após algum tempo pode-se estar perante um degradação generalizada, de custos de reparação muito elevados.
Para além disso, normalmente estas humidades de condensação, no interior dos espaços das edificações, pelo desenvolvimento contínuo de fungos e parasitas criam condições de insalubridade graves, com relexos nas vias respiratórias dos utilizadores destes espaços. Bronquites, asmas, pneumonias, etc. agravam-se nestas condições.

O exemplo das fotos é bom para esclarecer este caso, pois o "riscado" das vigotas pré-esforçadas entre as abobadilhas é um dos principais prenûncios desta patologia.
Temos o tecto de uma galeria exterior de um prédio, no rés-do-chão de um grande edifíco de utilização colectiva, que tem por cima, no primeiro andar, salas e quartos de habitações - compartimentos secos e aquecidos, sem quaisquer tubagens de águas.
Do 1º andar não vem água para este tecto da galeria exterior.
Mas o tecto apresenta vestígios explícitos de fungos, que provam uma abundante existência de humidades.
E da mesma forma no pavimento do 1º andar, onde será vulgar aparecerem pequeníssimas bolhas de água cobrindo o revestimento do pavimento, nos dias mais rigorosos do inverno. Nos revestimentos em madeira, tais como o parquet, isto será desastroso, pois em poucos anos este terá que ser substítuido.
Ora trata-se de humidade de condensação,  nos mesmos termos que acontece nas janelas de vidro simples, no inverno, em que escorre água abundantemente.
O tecto da galeria exterior está frio e os compartimentos superiores estão aquecidos, criando um diferencial térmico onde se fazem as condensações da humidade. Depois desenvolvem-se os fungos, agravando as condições de aparência e principalmente a durabilidade dos materiais, assim como condicionando as condições de habitabilidade.

Saliento esta questão, pois, não sendo fácil reconhecer pelos que não são especialistas nesta área, é relativamente simples de solucionar, bastando para isso aplicar um isolamento térmico no tecto da galeria.
Este impedirá a ponte entre o diferencial térmico exterior e a face superior do pavimento, acabando aí com as humidades e a deterioração do revestimento do pavimento, assim como com a aparência degradante dos tectos da galeria.

Uma das alternativas é efectuar directamente no tecto da galeria o revestimento térmico no sistema capoto, mas existem muitas outras soluções, com melhor ou pior acabamento.
Ferreira arq

DECO - questões sobre condomínio

Consultar em:
http://www.deco.proteste.pt/casa/questoes-sobre-condominio-s350451.htm

Consultar na mesma página os elementos dos títulos "Condomínio" e "Documentos adicionais".

DECO - administração de condomínios ...

"Administração de condomínios sem lei

A actividade das empresas não é regulada, nem existe uma entidade supervisora à qual possa recorrer em caso de conflito. Antes de contratar, convém ter alguma cautela."
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Consultar o artigo completo em:
http://www.deco.proteste.pt/casa/administracao-de-condominios-sem-lei-s554471.htm

sexta-feira, 1 de abril de 2011

Por ser o 1º de Abril: Rally para desanuviar...

Uma boa parte das imagens é de Portugal... sem prevenção... mas que não esquece, não.
. http://www.biertijd.com/mediaplayer/?itemid=17362

quarta-feira, 30 de março de 2011

CML - Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011-2024 apresentada nos 40 anos da EPUL

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Assunto deveras importante, inclui também o tema da reabilitação das edificações em propriedade horizontal.
Há aqui várias vertentes em que tenho vindo a insistir há anos, fundamentais no espaço urbano edificado, para uma qualidade mínima das condições de habitação - uma atitude preventiva na manutenção das edificações.
Este documento constitui uma boa base de trabalho para estabelecer na legislação princípios orientadores da forma como devem ser detectadas e fiscalizadas as patologias, obrigando à manutenção dos edifícios.
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Daí ser um a pena não se tratar de um documento de cariz nacional, mas apenas relativo ao município de Lisboa.
Para além das questões económicas do programa, quando ao financiamento desta reabilitação do espaço urbano, as questões técnicas relativas à manutenção das edificações, principalmente as colectivas, é uma das urgências nacionais.
Tal como o RGEU se baseou no inicial regulamento de urbanização e edificação de Lisboa, pode ser que também aqui venha a acontecer algo idêntico. Esperemos é que não demore também mais de meio século para que isso aconteça.
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Ainda sem ter dados em pormenor, numa primeira análise fico com pena de não encontrar referências às questões da mobilidade no interior das edificações, pois aí apenas vejo referida a situação da colocação dos elevadores.
Há inúmeras formas de melhorar as condições de vida numa habitação, mesmo sem as grandes dimensões que prevê a legislação actual para as obras novas, ou para as profundas alterações.
E deveria também ser legislado neste sentido. As edificações actuais não reúnem condições para as pessoas com alguma dificuldade de locomoção. E, facto inegável, todos nós estamos a envelhecer, com consequências directas nessa necessidade, a curto ou médio prazo, pois o tempo passa depressa.
A previsão de que vamos todos parar a "Lares de Terceira Idade" muito acessíveis e abandonaremos as nossas habitações actuais, é uma atitude impraticável e "estúpida". Acentuo a utilização de um termo tão forte, pois de facto há aqui uma falta de prevenção, não só legislativa, mas também da nossa parte.
E vai-se seguir aí um período de discussão pública, obrigatório, sobre esta proposta.
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A desintegração local e familiar desta deslocação, num período de vida a que chamam a terceira idade, onde, para além das ditas condições mínimas, também há a necessidade do "carinho", etc., e não da rotura brusca, devia fazer com que pugnássemos preventivamente por dotar, dentro do possível, as nossas habitações actuais, dessas condições mínimas.
É também um problema económico e social, pois será incomportável transladar toda a população idosa para os "Lares". Nem deve ser feito - é muito preferível socialmente e psicologicamente, e muito mais barato, um bom sistema de apoio domiciliário, que o dito "internamento".
Em meu entender, seria importante adaptar a rígida e mal cumprida legislação agora em vigor, a parâmetros mais comedidos, mas igualmente funcionais, nomeadamente quanto às instalações sanitárias, pois o sobredimensionamento actual é impraticável na generalidade da reabilitação.
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Já que o dito "NOVO RGEU" nunca mais avança, por tudo o que pretendeu abarcar, e muito menos o destemido e importante "CÓDIGO" da edificação e urbanização, seria bem mais simples e eficaz evoluir alguns dos simples artigos do RGEU, incluindo normas explícitas para o caso das reabilitações. Ou seja, ao nível da simplicidade e profundo conhecimento desse documento, já com mais de cinquenta anos, que, se fosse cumprido, e fiscalizado, nos termos que lá é imposto sobre a manutenção das edificações,, não tínhamos vinte avos das patologias que temos, não só nos edifícios privados, mas também nos públicos!
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Quanto ao apresentado, saliento o que mais importa aos Condomínios - as edificações privadas em Propriedade Horizontal.
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Painel 19:
“PROGRAMA COMPARTICIPADO DE APOIO A CONDOMÍNIOS
A propriedade horizontal em prédios antigos tende a aumentar.
Muitos condomínios esgotaram o fundo de conservação.
OBJECTIVO:
Apoiar os condomínios residenciais em obras de conservação e melhoria.
O QUE SE PROPÕE:
- Programas comparticipados de nova geração
- Conservação de fachadas, coberturas, zonas comuns e redes prediais.
- Instalação de elevadores e eficiência energética.
- Redução dos riscos sísmico e de incêndio
- Empréstimo bonificado atribuído “à peça”, contra factura.”
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Painel 16:
“INSPECÇÃO TÉCNICA DE EDIFÍIOS (ITE)
FICHEIRO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO EDIFICADO
A conservação periódica é condição sine qua non para evitar a degradação e ruína dos edifícios. A conservação imposta pelo R.G.E.U. não é respeitada.
OBJECTIVO:
Evitar a degradação do edificado.
O QUE SE PROPÕE:
- Estabelecer a obrigatoriedade da Inspecção Técnica dos Edifícios (ITE )
- Detectar patologias e riscos e determinar as melhorias a realizar.
- Catalogar os edifícios em 3 níveis:
1 - ITE válido e em bom estado;
2- Com ITE válido e obras por executar;
3- Sem ITE e em mau estado.
- Tornar obrigatória apresentação da ITE nos negócios jurídicos: imóvel / fracção.
- Aplicação gradual até 2016.
- Incentivos – dedução no IMI
- Colocar On-line o Ficheiro com a cédula de cada edifício”
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Vale a pena ler o texto na página da CML:

Ferreira arq

domingo, 20 de março de 2011

TRP - Reconhecimento do defeito de construção pelo construtor impede a caducidade da responsabilidade pelos defeitos da obra

Apelação nº 4450/07.3TBPRD.P1 - 3ª Sec.
Data - 09/12/2010

"III - O reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º, nº2 do CC e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente, da regra do não venire contra factum proprium. "

Consultar em:

sexta-feira, 18 de março de 2011

Habitação - As novas regras para inquilinos e proprietários

Económico 2011 03 18
Paula Cravina de Sousa
"O Governo aprovou ontem novas regras de despejo. Saiba o que fazer se for proprietário, e como se pode defender se for inquilino.
1 - Como funcionará o novo processo de despejo?
Actualmente, quando quer despejar um inquilino tem de interpor um processo em tribunal, que implica os custos e a demora. O novo procedimento permite que entidades competentes (advogados, solicitadores, agentes de execução ou conservadores) possam fazer o despejo sem necessidade de intervenção do tribunal, utilizando um procedimento em cinco passos.
2 - Como se faz a comunicação especial ao inquilino?" ...
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Consulte o artigo completo em:

Lua cheia de Sábado (2011 03 19 - dia do pai) é a maior das últimas duas dezenas de anos

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2011/03/lua-cheia-de-sabado-e-maior-dos-ultimos.html

quinta-feira, 17 de março de 2011

"Criado fundo de 1700 milhões para arrendamento e reabilitação"


Foto: Ferreira arq
SOL - 2011 03 17
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"O Governo aprovou hoje três diplomas para reformar os mercados de reabilitação urbana e de arrendamento, avançando com um fundo de 1.700 milhões de euros e um conjunto de medidas que deverão estar operacionalizadas até Junho.
A resolução, o decreto e a proposta de lei do Governo - iniciativas legislativas aprovadas na generalidade e para consulta pública -, foram apresentados pelo ministro da Economia, Vieira da Silva, no final do Conselho de Ministros, durante uma conferência de imprensa em também esteve presente a secretária de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades, Fernanda Carmo.
No seu conjunto, de acordo com Vieira da Silva, estas iniciativas legislativas visam a «promoção de meios simplificado e de procedimentos mais expeditos em todos os processos de reabilitação urbana, criar um novo modelo de garantia de cumprimento das responsabilidades de senhorios e de inquilinos e a criação de condições mais favoráveis para o investimento e financiamento das operações de reabilitação urbana»."
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"Entre as medidas de incentivos presentes nos diplomas, o membro do Governo destacou o reforço dos meios financeiros de iniciativa pública, dirigidos a investidores, autarquias e particulares para os processos de reabilitação.
«Nesta fase de arranque estão previstos 1.700 milhões de euros, através da confluência de fundos comunitários, do Banco Europeu de Investimento e outros já disponíveis no âmbito da reabilitação urbana», disse, antes de se referir aos incentivos de natureza fiscal.
«A dedução à colecta será até ao montante de 500 euros, de 30 por cento dos encargos suportados com as obras de reabilitação em sede de IRS; as mais valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados terão em IRS uma taxa de cinco por cento; haverá uma taxa reduzida de IVA (seis por cento) para empreitadas na reabilitação de imóveis; e possibilidade de, no domínio autárquico, se proceder a isenções de impostos municipais», apontou o ministro da Economia.
Lusa/SOL"
Ler artigo completo em:
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Comentário:
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É o início de um programa que poderá vir a divulgar e a motivar a reabilitação das edificações urbanas, caso não se destine apenas a alguns casos pontuais entre os influentes promotores da reabilitação urbana em larga escala (só para venda).
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Seria importante que a vertente de apoio à promoção da reabilitação de cada prédio, pelos respectivos condóminos, fosse significativa.
Cada condomínio tem a obrigação de zelar pela manutenção da sua edificação, detectando precocemente as respectivas patologias. Quando isto não acontece, as obras tornam-se exponencialmente mais caras, inviabilizando a obtenção dos dinheiros necessários a uma reabilitação adequada.
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Este programa poderá ter aqui vertente muito importante, não só na reparação das patologias evidenciadas, mas também de uma reabilitação e melhorias do nível de eficiência energética de cada edifício.
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Como sabemos, no "boom" da construção urbana por que passamos neste país durante os últimos trinta anos construiu-se muito mal - a quase generalidade dos prédios reflecte agora essa má qualidade da construção, a carecer de intervenção.
Pena foi que não se tivessem tomado providencias legislativas em tempo, para que a qualidade das edificações construídas não tivesse sido tão fraca -seja ao nível da arquitectura, sua metodologia e ordem projectual, seja ao nível da qualidade da obra em si, em termos de resistência, durabilidade das condutas e condutores, isolamento térmico, direcção efectiva de obra que, como sabemos, na quase generalidade dos municípios foi mais procedimental que efectiva, etc., etc..
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Esperemos que nestas reabilitações seja dada especial atenção para a melhoria do comportamento térmico dos edifícios.
Poupam todos: os utilizadores das edificações e o meio ambiente, que é de todos nós.
Com a necessidade actual de reduzir os consumos energéticos, pela insuficiência na sua produção, pelo encargo ambiental que representa, e pelo encargo económico que significa a cada um, esta oportunidade não deve significar apenas "compor" as patologias dos edifícios.
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No caso da foto que apresento, na reparação da fachada geral do prédio, que tinha boa parte da tijoleira do revestimento a cair, para além da consolidação do revestimento existente e da remoção do que se encontrava solto, foi complementado o revestimento exterior com isolamento térmico no sistema "capoto".
A mais valia térmica é significativa, com um grande aumento do conforto e poupança energética.
Para além disso, ajuda a terminar com o processo de descolamento do isolamento inicial em tijoleira, pois, ao evitar a penetração da humidade nos interstícios da tijoleira, impede que a formação do gelo, e a consequente dilatação da fissura entre a tijoleira e a parede, provoquem novos descolamentos de mais tijoleira.
Uma situação muito grave, com perigo para os utentes dos passeios inferiores, que assim também ficou solucionada.
Há imensos casos como o presente, pelo país fora, a carecerem de solução.
Neste caso, ao que me foi dado conhecer, foi implementada uma solução faseada de reabilitação da fachada e coberturas, evoluindo no prédio, conforme os valores necessários para a obra foram sendo recolhidos entre os condóminos.
Uma boa solução, embora eleve um pouco os valores da obra, pois tem uma equipa de trabalho pequena, obrigando a um tempo maior de utilização dos andaimes necessários, que é um dos encargos elevados deste tipo de obra, decorrendo esta já há cerca de um ano.
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Será importante acompanhar a consulta pública que se vai iniciar, participando, já que, como sabemos, a produção legislativa actual tem na generalidade muito mais de influência de grupos de interesse pontual, que propriamente qualidade...
Ferreira arq




quinta-feira, 10 de março de 2011

STJ – Jurisprudência sobre Propriedade Horizontal - alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave

Consultar em: http://www.cidadevirtual.pt/stj/jurisp/PropHorizontal.html

Um dos muitos acórdãos referidos, quanto à possibilidade de alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave, por impossibilidade do lugar previsto inicialmente:

"Lugar de estacionamento
Demarcação
Pedido alternativo

I - A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos.

II - Nessa divisão, para ser vinculativa, têm de intervir todos os condóminos, mas só estes, aos quais pertence a administração das partes comuns, sendo de carácter obrigacional as relações assim estabelecidas entre eles.

III - Tendo sido pedida a atribuição de um lugar de estacionamento de um automóvel ou, em alternativa, a condenação da ré vendedora a pagar a cada um dos autores uma quantia correspondente ao valor comercial e corrente desse lugar de estacionamento, deve dar-se a esta a possibilidade de optar.

IV - Só no caso de a mesma ré não querer ou não poder efectuar aquela divisão da cave é que os autores poderão exigir o pagamento da indemnização fixada, por apenas então ocorrer o cumprimento defeituoso do contrato.

J.A.
10-12-1996
Processo n.º 392/96 - 1ª Secção
Relator: Cons. Martins da Costa"

sexta-feira, 4 de março de 2011

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

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Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…
… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :
A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);
No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;
No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);
No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);
As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;
Também as áreas de todos os T2 são iguais.
O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.
Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.
…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.
Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente  a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".


Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
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ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
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…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!


... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
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Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq