terça-feira, 31 de maio de 2011

É possível a alteração da propriedade horizontal, passando o terraço de uma fracção para outra? Como alterar a escritura e a permilagem da propriedade horizontal?


"Estou em negociações com um vendedor para aquisição de uma fracção de um imóvel para serviços que não tem áreas exteriores (terraço). No entanto, o mesmo vendedor tem também para venda, no mesmo prédio, uma outra fracção que não me interessa, mas tem um terraço (que é cobertura desta segunda fracção e não está a ser usado) contíguo à fracção que pretendo comprar. Acontece que só me interessa comprar a fracção se vier com a referida área exterior (terraço).
Por isso, a minha pergunta é a seguinte: Posso propor ao vendedor a alteração do título de propriedade horizontal, de forma a que o referido terraço passe a fazer parte (pelo menos em termos de usufruto) da fracção que pretendo adquirir? Se sim, o procedimento é igual ao da constituição da propriedade horizontal ou há procedimentos diferentes?"...
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O código Civil permite a unificação de fracções contíguas apenas por iniciativa do respectivo proprietário.
Mas o caso que apresenta não tem aí enquadramento, pois embora as fracções sejam contíguas, não se trata da sua unificação.
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Assim, terá que ter autorização da assembleia de condóminos com essa proposta de alteração devidamente agendada (não basta a autorização escrita da totalidade dos condóminos; tem que ser mesmo uma deliberação da assembleia), aprovada sem oposição de nenhum proprietário.
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Atenção à forma como é efectuada a convocatória, pois tem que ser à efectiva totalidade dos proprietários; a não notificação de uma das partes envolvidas, pode invalidar o acto – ex: casais que se encontrem separados, mas ambos com propriedade na edificação, pois têm ambos que ser notificados; - as edificações que se encontram registadas a favor da entidade financiadora – o banco é que é o efectivo proprietário e tem que ser notificado (excepto se este mandatou o locatário por documento expresso nesse sentido).
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Ultrapassada a aprovação sem oposição, pela assembleia de condóminos, elaborada e devidamente assinada a acta, terá que requerer a alteração à Câmara Municipal da localidade, alterando o projecto de arquitectura para que o terraço fique acessível a uma fracção e não à outra, assim como requerer a certificação da alteração ao título constitutivo da PH.
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Não se trata de um documento idêntico a uma nova PH, pois apenas irá requerer as alterações necessárias às duas fracções, retirando o uso exclusivo do terraço de uma delas e acrescentando-o na outra, assim como rectificando a alteração de valor às mesmas fracções (que diminuirá na que fica desvalorizada, e aumentará na mesma importância, na que fica maior, mantendo inalterada a soma total do valor inicialmente atribuido ao prédio).
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Com a certificação dessa conformidade da alteração à PH com as disposições regulamentares, pela C.M., poderá então proceder à escritura de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH) e seu registo na Conservatória R. P., devendo também ser participada às Finanças essa alteração (que, no caso de edifício anterior ao IMI, terão as fracções que ficar sujeitas a actualização do IMI pelos parâmetros actuais).
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A alteração só fica concluída para utilização após nova autorização de utilização dessas duas fracções (já que foram alteradas), que terá que ser solicitada à C.M. (vistoria ou autorização subscrita pelo director técnico da obra e aprovada pela C.M.).
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Tentei esclarecer rapidamente o procedimento, que, como se vê, é possível, embora não seja fácil nem rápido.
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Num prédio novo, ainda na propriedade dos promotores, isto é bastante mais simples, pois não se fica dependente dos restantes condóminos, que podem unilateralmente impedir a alteração.
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Ferreira arq

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