segunda-feira, 30 de novembro de 2009

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 1

A PROPRIEDADE HORIZONTAL NO RJUE
- SISTEMATIZAÇÃO DE TABELA PARA A SUA CONSTITUIÇÃO

Francisco José Ferreira
Arquitecto
fjferreira3@gmail.com



INTRODUÇÃO

• As edificações em regime de propriedade horizontal (PH) ocupam actualmente uma parte significativa do espaço urbano.

• A elaboração do documento constitutivo da PH tem ainda alguns conceitos demasiado vagos, permitindo vários tipos de erros que criam conflitos aos promotores, aos compradores e mesmo aos serviços públicos intervenientes. Isto permite que a sua apreciação pelos serviços municipais se faça com exigências diversas.

• Pelo carácter colectivo que lhe é inerente, importa aqui prevenir conflitos de elaboração e também da utilização das edificações em PH.

• Para além da simplificação necessária, é importante que a fixação da proporção do valor de cada fracção relativamente ao conjunto total seja devidamente justificada, com base na área que ocupa, mas ponderando valores diferentes para as áreas distintas que constituem cada fracção, tais como varandas, garagens, ou o terreno de uso exclusivo de alguma fracção.

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 2

O R.J.U.E.


• Na recente alteração ao RJUE, foi já dado o mote para mais algum rigor nesta área, ao ser aí imposta, pela primeira vez, a discriminação das partes e do valor de cada fracção, como parte integrante do projecto de arquitectura - alínea f), do nº 3, do artº 11º, da Portaria nº 232/2008 de 11/03 -, para os edifícios projectados que se destinem a ser constituídos em PH.

• Ou seja, passou a existir um técnico efectivamente responsável pela medição das áreas que integram as PH's, que antes apareciam quase sempre incorrectas. Mas ficou por aqui.

• Importa agora que a portaria seja complementada com outros dados que vinculem o rigor necessário, nomeadamente para a determinação do cálculo proporcional do valor de cada fracção e, no caso que aqui apresento, através de uma tabela estruturante para PH, que simplifica a elaboração da descrição do documento constitutivo da PH, e seria também de normalizar.

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 3

O R.M.U.E.


• Alguns municípios supriram esta lacuna legislativa, incluindo no seu regulamento municipal (RMUE) vários outros parâmetros, tal como no regulamento em que colaborei – o RMUE do Município de Paredes.

• No entanto, não será este o documento mais adequado, mas sim a legislação geral, pois não existem para as PH’s divergências de carácter municipal ou local que o justifiquem, propiciando-se até alterações entre os vários municípios que vão, na prática, dificultar a sua aplicação aos técnicos autores, sempre que fazem um trabalho para um concelho diferente.

• Seria sempre de reservar para o RMUE apenas as disposições intrínsecas às variações necessárias próprias de cada município, ou região, sob pena de, na prática, adensar um labirinto legislativo profícuo aos maiores dissabores.

• No caso do RMUE em que colaborei, estruturaram-se também os parâmetros gerais para as descrições, que assim aparecem com os mesmos critérios em todas as novas PH’s (Regulamento nº 140/2009 de 1 de Abril, da C. M. de Paredes).

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 4

RMUE - Certificação pelo Município em como o projecto cumpre os requisitos para ser constituído em PH – exemplo :
Artigo 25º do RMUE - Regulamento nº 140/2009 de 1 de Abril, da C. M. de Paredes :


• 1 — A emissão de certidão em como o projecto do edifício cumpre os requisitos para ser constituído em regime de propriedade horizontal (PH), bem como a sua rectificação, estão sujeitas ao pagamento de taxa fixada no ponto XVI da tabela anexa ao presente Regulamento.
• 2 — O pedido de emissão de certidão em como o projecto cumpre os requisitos para constituição em propriedade horizontal deve ser instruído com os seguintes elementos:
• a)Certidão da Conservatória do Registo Predial relativa ao terreno em causa e plantas de localização fornecidas pelos serviços municipais, caso estes elementos não constem já do processo municipal da edificação.
• b)Quadro síntese, justificativo das características, valores e permilagens atribuídas a cada uma das fracções da PH, com as somas totais que comprovem a distribuição da totalidade do valor atribuído à propriedade; deverá ser justificada a atribuição dos valores a cada fracção, relativamente à área que ocupa, introduzindo na fórmula de cálculo do quadro os seguintes valores de correcção para com o valor da área principal privativa: - 1/3 do valor para áreas dependentes destinadas a arrumos, garagens, lugares de parqueamento de uso exclusivo da fracção, varandas, terraços ou alpendres exteriores; - entre 1/3 a 1/5 do valor para o terreno exterior de uso exclusivo da fracção; - para além destes factores, poderá ainda ser estabelecido um factor geral de correcção entre os valores totais obtidos para as várias fracções, tendo por base o factor de valorização ou desvalorização (que apenas pode variar entre 0,85 e 1,15 do valor) determinado pelos níveis de visibilidade, insolação e variações das condições de acessibilidade de cada fracção, ou outras de carácter efectivamente relevante. Para obter o valor correcto da permilagem final, deverá ser efectuado o arredondamento das permilagens das fracções em casas decimais inexpressivas, tendo o cuidado de manter a mesma permilagem para fracções de valor igual. Será disponibilizado na base informática da C.M.P. um quadro síntese tipo.
• c)Texto da descrição da PH, por extenso, em caracteres do tipo “Arial 12”, com os espaços livres trancados e sem quaisquer outros elementos, em módulos A4, de base branca, que deverá incluir:
• c-1)Descrição do edifício, com indicação de: proprietário, localização, indicação dos números de polícia atribuídos aos seus acessos, número do processo municipal de obra particular (e números do lote, do alvará de loteamento e do processo de loteamento, caso existam), área total do terreno, número da descrição predial e da matriz, área de implantação da edificação, área bruta total de construção, área bruta privativa, área bruta dependente, número de pisos acima do solo e abaixo do solo, o número total de fracções autónomas, valor total atribuído ao prédio (que não poderá ser inferior à estimativa orçamental constante do processo) e outros dados que sejam relevantes para o edifício, nomeadamente situações de exclusividade de ocupação determinadas para o edifício.


• c-2)Descrição de cada fracção, designada em letras maiúsculas, discriminando o andar, o destino, o acesso desde o domínio público e respectivo número de polícia, a designação de todos os seus espaços, incluindo varandas e terraços, áreas cobertas e descobertas, quais as áreas propriedade da fracção e as áreas comuns de uso exclusivo da fracção; o valor e a permilagem ou percentagem da fracção relativamente ao valor total do prédio; as designações, valores e permilagens descritos terão que conferir obrigatoriamente com os indicados no quadro de síntese.
• c-3)Descrição das partes comuns a todas as fracções ou a grupos de fracções.
• d)Regulamento do condomínio, que deverá ser sintético e enquadrado nas disposições regulamentares, sendo disponibilizado na base informática da C.M.P. um regulamento tipo.
• e)Peças desenhadas, incluindo a planta de implantação com a delimitação a carmim dos limites da propriedade e indicação das áreas comuns; plantas do edifício com a designação de todas as fracções pela letra maiúscula respectiva, desenhada junto à porta de acesso, com a delimitação de cada fracção e das zonas comuns e logradouros de uso exclusivo. A delimitação a cor diversa em cada fracção, e medição da respectiva área, deverá ser efectuada contornando a área bruta interna da fracção, que não pode incluir as paredes exteriores do edifício, nem as paredes de separação entre fracções. Na delimitação são incluídas as paredes divisórias internas na fracção, assim como as áreas comuns de uso exclusivo da mesma.
• f)Termo de responsabilidade do arquitecto ou engenheiro autor da PH, conforme o artigo 10º do RJUE, de forma a garantir efectiva responsabilidade técnico-profissional na medição e descrição das áreas do projecto para com a PH a criar, conforme a alínea anterior, e quanto ao cumprimento das disposições regulamentares em vigor, devendo este assinar em conjunto com o proprietário as plantas da PH, o quadro síntese, o texto da descrição e o regulamento; quando o autor da PH não for o técnico coordenador dos projectos e a PH não tiver sido apresentada em conjunto com a declaração inicial do mesmo, deverá também ser apresentada declaração do coordenador dos projectos, assegurando a sua compatibilidade com os restantes projectos.
• 3 — É requisito para a constituição ou alteração da PH que as garagens ou os lugares de parqueamento privado fiquem propriedade ou de uso exclusivo das fracções que os motivaram, na proporção regulamentar. Quando seja ultrapassado o número de parqueamentos obrigatórios que tenham sido afectados às fracções, podem as garagens fisicamente delimitadas constituir fracções autónomas.
• 4 — Nos edifícios colectivos com entrada comum, as designações de “direito” e “esquerdo” são atribuídas ao fogo ou fracção que se situe respectivamente à direita ou à esquerda, de quem acede ao patamar das respectivas entradas, chegando pelas escadas; quando existirem mais que duas fracções por patamar, serão referenciadas começando pela letra “A” e em ordem alfabética no sentido dos ponteiros do relógio, desde o lado esquerdo, de quem chega ao patamar pelas escadas.

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 6

Tabela síntese da PH

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 5

UMA TABELA SÍNTESE PARA AS PH's


• A tabela que se propõe tem por objectivo simplificar, reduzindo os erros de descrição e de cálculo do valor proporcional de cada fracção, que é obtido em função de cada uma das áreas, sendo devidamente corrigido conforme o valor diferenciado que cada uma delas tem.

• Foi ainda introduzido um factor de correcção final ao valor de cada fracção, para que possam ser tidos em conta valorizações ou desvalorizações inerentes a cada uma, sempre que se mostrem adequadas, tais como: coeficientes de visibilidade, insolação, acessibilidades ou outros, que terão que ser aí devidamente justificados.

• Discriminam-se também os parâmetros para efectuar o arredondamento de casas decimais inexpressivas em cada fracção, de forma a obter a soma final correcta para a permilagem – 1000 exactos.

• Concentra-se assim numa única tabela, toda a edificação, com localizações, ocupações, áreas e valores, sendo muito fácil de consultar e conferir, inicialmente para com o projecto, e de seguida no documento descritivo constitutivo da PH, que passa a ser simples de elaborar.

• Propõe-se que esta tabela passe a fazer parte integrante dos documentos a certificar pelos municípios para constituição da PH, tal como já fazem as plantas do projecto com a delimitação a cor de todas as fracções.

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 7

Tabela Síntese da PH - Exemplo de preenchimento

Ad Urbem 2009 Comunicação de FJ Ferreira - Ponto 8

CONCLUSÃO E ANOTAÇÃO FINAL

•- é importante definir os principais critérios para a elaboração e certificação pelos municípios dos documentos para constituição das edificações urbanas em regime de propriedade horizontal, que deverá ser estabelecido na legislação geral.
•- o procedimento mais adequado será a alteração da portaria que regulamenta a instrução dos pedidos de licenciamento de obras de edificação (Port. nº 232/2008 de 11/03), onde esta podia ser tratada como mais uma especialidade, com termo de responsabilidade do técnico autor do projecto de arquitectura ou do coordenador.

•- deve (opinião minha) ser evitada aqui a utilização de tabelas de cálculo, do tipo Excel, pois levam a um dos erros mais graves na elaboração das PH’s: - a execução incorrecta de arredondamentos. Estes têm que ser efectuados em casas decimais inexpressivas, obtendo sempre uma soma correcta para a totalidade das fracções - 100% exactos - mantendo sempre permilagem igual para fracções idênticas.
•- esta tabela síntese da PH, em formato utilizável, assim como o exemplo da sua aplicação, ficam disponíveis em Word.
•- poderei remeter as tabelas a quem as pretender utilizar ( fjferreira3@gmail.com ).

quarta-feira, 25 de novembro de 2009

Tabela para a constituição de uma propriedade horizontal

Caso o leitor pretenda utilizar a tabela em título, remeta o seu mail para:
Responderemos logo que possível, juntando em anexo uma tabela em Word, funcional, assim como uma tabela exemplificativa do preenchimento.
Agradecemos que nos envie depois a sua opinião sobre a aplicação da mesma, propondo-nos o que entender conveniente para evoluir ainda mais as suas características.
O objectivo principal é fazermos todos com que a legislação nacional passe a contemplar estes parâmetros para todo o país, simplificando os procedimentos e tornando mais justas as PH's.
Um regulamento do condomínio bem elaborado e ajustado ao caso concreto, faz funcionar uma edificação colectiva; ajuda na reabilitação do espaço urbano; e não retira saúde aos proprietários nem aos inquilinos.
É uma questão de saúde pública e também uma questão económica: poupam os utilizadores e poupa o estado, nos serviços públicos e na melhoria da ordem urbana.
Ferreira arq.

Ad Urbem - Encontro 2009




Tendo sido aceite a comunicação que remeti para o Encontro 2009 da Ad Urbem, atendendo a várias solicitações para fornecer a tabela das PH's, assim como para esclarecer algumas dúvidas, entendi criar este novo blog, separando o tema das propriedades horizontais do blog principal - "forum sociedade civil" http://www.forumsociedadecivil.blogspot.com/
onde este tema tinha apenas uma etiqueta.

Esperemos que tudo corra bem no encontro, que constitui uma das melhores referências para todos os técnicos ligados ao planeamento, à gestão urbanística e à construção.
Ferreira arq.