quarta-feira, 26 de maio de 2010

SOCIOCRACIA: Corrigir As Permilagens Da Propriedade Horizontal

Em hiperligação com:
SOCIOCRACIA: Corrigir As Permilagens Da Propriedade Horizontal
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Qualquer correcção que seja necessário efectuar ao título constitutivo de uma PH é sempre uma dor de cabeça.
Por norma só cabe na "correcção" algo que inequivocamente se consegue provar como "engano"; e não passam por aí as situações que de alguma forma pressupõem "alteração".
No que se refere ao cálculo da permilagem, é de facto demasiado lata a sua abrangência, a merecer parâmetros de delimitação que sejam estabelecidos com a brevidade possível. Para isso tenho vindo a propor a tabela de síntese da PH que criei, que também minimiza a probabilidade de erros a carecerem de futuras rectificações.
As experiências comentadas pela autora do texto em título demonstram muito do que se passa com os reduzidos parâmetros legislativos actuais nesta área técnica da elaboração das propriedades horizontais.

terça-feira, 25 de maio de 2010

2010.05.25 - Dia do Vizinho

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/es-um-bom-vizinho.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-realiza-se-em.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-eleva-relacoes.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/jn-dia-dos-vizinhos-em-32-locais.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/pais-hoje-e-dia-mundial-dos-vizinhos.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-dia-25-de-maio.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/coimbra-dia-dos-vizinhos-vai-ter-32.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-celebrado-em-tavira.html

Jornal ionline - Portugueses devem mais de 200 milhões de euros de condomínio

Jornal ionline
24 de Maio de 2010

"Crise vai agravar dívidas. Falta de leis e de cultura cívica são outros factores
Os portugueses devem mais de 200 milhões de euros em despesas de condomínio com mais de seis meses, num fenómeno que tenderá a agravar-se com a crise económica e o aumento do desemprego. Além da crise, a venda de casas com dívidas ocultas de condomínio e a falta de cultura de preservação dos espaços semi-públicos são outras razões para o avolumar da dívida, num problema que sobrecarrega as famílias cumpridoras e rouba verbas para a conservação dos edifícios."
...
Ler artigo completo em:
http://www.ionline.pt/conteudo/61261-portugueses-devem-mais-200-milhoes-euros-condominio
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A consultar ainda:
"Sete em cada dez portugueses garantem ter uma relação boa ou muito boa com os vizinhos."...
http://www.ionline.pt/conteudo/41767-apesar-das-quotas-em-atraso-e-barulhos-portugueses-gostam-do-seu-condominio

sexta-feira, 21 de maio de 2010

Alteração da utilização da fracção / autorização do condomínio

Recomendação do Provedor de Justiça para
..."na revisão das normas regulamentares da Lei nº60/2007, de 4 de Setembro, sejam estabelecidas disposições apropriadas a determinar a inclusão, entre os elementos instrutórios a acompanhar os pedidos de licença ou autorização e as comunicações prévias, quando esteja em causa a alteração do uso de fracções autónomas, de documento que indicie a autorização pela assembleia de condomínio ou a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal."

Consultar em:

Um Condomínio / Vários Condomínios - Vários blocos / "UM conjunto de edifícios"

Consultar em:
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
JOÃO BERNARDO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
Nº do Documento: RP200502240530559
Data do Acordão: 24-02-2005
Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Sumário: Relativamente todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio.
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Entre o "conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si" e o "prédio constituído por vários blocos"...
Aqui temos alguns dos meandros da confusão que por aí anda...

Sem de alguma forma desacreditar ou desrespeitar uma decisão judicial, tomada em meio próprio e envolvida de todos os factores que até possivelmente tenham consumado a mais justa das decisões, da ponderação do simples resumo que temos a oportunidade de ler, há que questionar:

1.Não podemos ter várias administrações, independentes, para a gestão de espaços próprios de um mesmo prédio, tais como para garagens colectivas, ou para caixas de escadas independentes, de uso comum de apenas uma parte dos condóminos? Podemos, tanto que muitas vezes os temos efectivamente.
E isto sem preterir o obrigatório condomínio principal, que abarcará todo o conjunto.

2.Da mesma forma acontecerá nos ditos"conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si", onde terá sempre que existir um condomínio de primeiro nível (normalmente assim designado), que fará a gestão das situações comuns à totalidade do empreendimento.

3.A questão põe-se principalmente sobre os limites de cada um dos níveis de gestão de condomínio, e sobre até que ponto é possível, legal e profícuo conseguir essa separação.

4.Mas de uma coisa não se abdicará: - ou temos propriedade horizontal, com um empreendimento unificado por elementos comuns, que podem ser designados por "prédios", por "blocos", por "sectores", por outro termo qualquer; - ou temos edificações distintas, em lotes separados, onde não poderemos ter "UMA" propriedade horizontal - teremos várias, distintas em prédios distintos (onde poderemos até criar associações de moradores, tal como é aconselhável que se faça num loteamento).

5.A outra alternativa, com prédios distintos num único terreno, leva-nos para outro campo que não o da "propriedade horizontal", mas sim o da "propriedade vertical", unicamente possível nos empreendimentos das especiais zonas turísticas legalmente delimitadas, de que posso dar, em Portugal, um bom exemplo: a Aldeia das Açoteias.

6.Poderemos assim tirar uma conclusão, da decisão deste acórdão:
..."Relativamente a todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio."...
É que: - logo no título constitutivo da PH deve ser bem definida a forma como vai ser subdividida a gestão das várias partes do prédio que se construiu (ou conjunto de edifícios, se assim se entender designar os vários blocos do dito prédio, pois não pode deixar de ser apenas um).

7.Finalmente tenho que referir:
- quanto menor for o número de intervenientes (fracções) em cada núcleo de gestão de partes comuns melhor, pois mais fácil e eficaz se fará a sua manutenção (haverá excepções, mas esta será a regra).
Por isso, é fundamental uma correcta elaboração de uma PH, carecendo-se de uma melhor parametrização nesta área, em termos nacionais.

quinta-feira, 13 de maio de 2010

Alteração do uso das fracções da Propriedade Horizontal

Acórdão do STJ sobre a nulidade do título constitutivo da Propriedade Horizontal, quando este violar ou infringir o projecto aprovado pela C.M. quanto ao destino das partes componentes do prédio urbano
Consultar o DR nº 161, Iª Série, de 15/07/1989, em:
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Acórdão do STJ
DUARTE SOARES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
TÍTULO CONSTITUTIVO, ALTERAÇÃO, ESCRITURA PÚBLICA, CONDOMÍNIO, DESPESAS DE CONDOMÍNIO
ACORDO
Nº do Documento: SJ200403090044562
Data do Acordão: 09-03-2004
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: T REL LISBOA
Processo no Tribunal Recurso: 1840/03
Data: 03-06-2003
Decisão: NEGADA A REVISTA.
Sumário : O acordo unânime quanto ao modo de funcionamento de determinado condomínio, a definição de permilagens e a percentagem com que participarão nas despesas comuns, podendo embora vincular as pessoas ou entidades concretas que o subscreveram, só poderá considerar-se como alteração do regime de propriedade horizontal - vinculando condóminos ou administração presentes e futuras, se for, celebrado por escritura pública.
Consultar em:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/517d4df1854082af80256e76002699fb?OpenDocument

segunda-feira, 10 de maio de 2010

Contratação e Finanças na Propriedade Horizontal - Carlos Canaes & Associados

Sobre o funcionamento do condomínio, ler os artigos em:
"7 de Março de 2010 - Carlos Canaes
A gestão das partes comuns no âmbito da propriedade horizontal convoca os cidadãos para a aqusição de um conjunto de informações e conhecimentos multidisciplinares para a elaboração de orçamentos complexos e contratação de profissionais cada vez mais distintos e qualificados, o que significa que o administrador do condomínio e os condóminos devem ter um conjunto de noções básicas de direito, de economia e finanças e de gestão de recursos humanos. Fui desafido pelo site Mais Domínio ao longo do último ano para escrever um conjunto de artigos sobre estas matérias que aqui me permito coligir." ... ...

quinta-feira, 6 de maio de 2010

CIDADANIA LX: Prédios que falam

CIDADANIA LX: Prédios que falam

Transcrição do post em hiperligação com Cidadania LX:
"Caro Colega Blogger,
Eu faço parte duma Equipa que está a levar a cabo um Projecto muito giro que já decorreu o ano passado e que se chama Prédios que Falam.
A intenção do projecto é fazer com que os nossos vizinhos deixem de ser caras estranhas e passem a dar um sorriso quando nos vêem. Há um kit que é entregue aos dinamizadores de prédios inscritos e durante uma semana decorrem "jogos" e cenas giras.
Enfim, isto é tudo sem fins lucrativos, é feito só pra trazer sorrisos ao mundo, porque sim, porque o mundo merece ser um sítio mais bonito onde se viver.
Como já devem imaginar, o que eu queria era que publicitassem este projecto feito por VOLUNTÁRIOS, que NÃO GANHAM NADA por fazer isto, porque este ano gostavamos de ter 1000 prédios inscritos e neste momento só temos 63 prédios.
Vamos fazer mais gente sorrir? Help us, please? :)
Qualquer dúvida respondam-nos para: pqf-org@marar.eu
O texto é o que se segue (podem acrescentar os vossos pensamentos antes ou depois do mesmo se quiserem, embora o copy and paste do texto já nos deixe muito felizes!) e a imagem do projecto é a que está anexa. can you help us?
“Não conhecermos os nossos vizinhos, as pessoas que mais perto de nós vivem, é uma realidade bem conhecida de todos nós, que vivemos nas cidades portuguesas. Muitos de nós apenas nos cruzamos com os nossos vizinhos nas reuniões de condóminos, e existe muitas vezes um sentimento de perda de tempo.
O projecto Prédios que Falam nasceu com a vontade de transformar os prédios em comunidades vivas, onde os vizinhos sejam amigos e se ajudem uns aos outros.
Em cada prédio, o projecto é implementado através de uma actividade que é interna ao prédio e que dura os 7 dias anteriores ao Dia Mundial dos Vizinhos, 28 de Maio. A organização da actividade é suportada por um manual e um kit de documentos que é enviado por email a cada dinamizador. Todos os que tiverem vontade de transformar o seu prédio num mundo de partilha e amizade são bem-vindos. Visitem http://prediosquefalam.marar.eu e inscrevam-se.”
Obrigada por aumentarem o número de gente sorridente por esse País fora :)
Assinado: Sofia, aka Andorinha em http://andorinhaquevoa.blogspot.com/   "

Trata-se de uma iniciativa de louvar.
É mais um acto reflexo e demonstrativo de uma das carências actuais na forma de habitar das nossas cidades.
Há demasiado individualismo.
Há demasiado isolamento.
Há falta de motivação para vivência em comum... Umas vezes em resultado da falta de espaços próprios para esse efeito. Outras, por hostilidades geradas em resultado de espaços mal concebidos, mal mantidos, mal coordenados... ou de falta de situações motivadoras dessa comunhão dos espaços; ou por propriedades horizontais mal elaboradas!
Mas que, sem dúvida, há uma falha generalizada na concepção arquitectónica dos edifícios, que preteriu a qualidade e a motivação dos espaços comuns, em favor da valorização quase apenas do espaço privado, não temos dúvidas.
Esta relação entre o preço do m2 de espaço vendido pelo promotor ao adquirente de cada fracção, e o reduzido valor do m2, que é considerado "perdido" nas áreas de uso comum, tem sido um dos factores que mais tem ajudado a esta perda irreparável da vivência social em comunidade.
Este processo deve ser invertido.
A começar logo pelos próprios arquitectos, ao avançarem com o programa e estudo prévio de um projecto de qualquer edificação colectiva.
Mas esta guerra não é ganha, sem tais exigências pelos compradores.
Esta iniciativa promove várias atitudes de dinamização entre os utilizadores de cada edifício, lembrando muito bem, vivências de tempos passados, que eram comuns entre vizinhos. Normalmente situações de edifícios bem mais pequenos, onde as pessoas utilizavam mais o acesso pedonal de entrada do prédio, onde a rua, nas proximidades do prédio, era ainda sentida como algo nosso, que protegíamos, limpávamos; e onde falávamos e cumprimentávamos todos aqueles por quem passávamos.
Não correspondia esse tipo de utilização à atarefadíssima vida actual, de quem, 90% das vezes, acede ao prédio de automóvel, pela garagem; sai desta para o elevador, que chega ao patamar vedado da comunicação horizontal comum, vulgo "hall" de acesso, logo junto à porta da habitação privada de cada um, seu mundo "autónomo", onde então pára... e "vive".
Esta atitude individualista não é viver. É sobreviver.
Pode ser sobreviver na labuta do trabalho, ou de outra forma qualquer de mundo próprio em que cada um se envolveu, com mais ou menos pessoas, colegas, amigos, familiares, etc.
Mas falta aqui o relacionamento integrado e constante de uma família alargada; por sua vez integrada numa comunidade também próxima e constante, onde a tolerância era maior, a entreajuda era real e integradora. Onde se supriam a maior parte das mazelas de relacionamento, de saúde, de faltas ou de excessos de cada um dos seus membros.
Que era tudo menos isolamento, com vantagens evidentes para o relacionamento e vivências colectivas, onde as atitudes de cada um tinham um reflexo e uma percepção imediatas dos restantes, com as inerentes correcções e adaptações, mais ou menos percebidas por cada um, ou motivadas pelos restantes.
Na generalidade, assim se fez a evolução da vida social dos nossos antepassados, para a qual nos encontramos adaptados.
Agora, pelo isolamento que criamos recentemente com esta nova forma individualista de habitar, facilitada com a possibilidade de grandes deslocações em reduzido tempo, seja para trabalhar ou divertir, passamos a ter um fosso entre relacionamentos. Estes espaços entrecortados, deixam inúmeras questões por resolver em cada um de nós, possibilitando uma grande variedade de tensões ou faltas.
São estas tensões e faltas que muitas vezes acontecem, e por vezes são até fatais para cada um, ou mesma para cada família.
Desde a protecção contra terceiros (assaltos, etc.), a questões de saúde ou de efectiva carência pontual, seja física ou mesmo económica, enfim uma daquelas ajudas que tinha que ser naquela hora! Daquelas coisas em que é de um vizinho que precisamos. Não de um familiar ou amigo que está a 15 minutos, nem a meia hora, pois não dá tempo!
Isto acontece mais vezes que cada um de nós quereria, ou que seria desejável.
E não se trata apenas de actos de necessidade. Trata-se de tudo aquilo que é a vivência do dia-a-dia.
O que pretendo referir é que a motivação das relações de vizinhança tem tanta importância como as motivações de ordem familiar.
E isto tem sido esquecido na grande generalidade das promoções de construção de habitações, assim como na própria promoção da ordem urbana recente, nas nossas cidades.

Insisto assim na valorização do relacionamento colectivo dentro de cada condomínio.
E isto começa no programa e nas condições desenvolvidas em cada projecto de arquitectura, quando este é elaborado, cabendo ao arquitecto um papel fulcral.
Estas situações devem ser consumadas na respectiva propriedade horizontal, que pode e deve definir e motivar as várias formas previstas, de relacionamento colectivo, que os espaços criados propiciam.

Para além disto, o título constitutivo da propriedade horizontal deve evitar todo o tipo de injustiças que desmotive os condóminos do cumprimento das suas obrigações para com esses espaços comuns, que, como é normal, têm a sua parte de encargos a distribuir por todos. Encargos esses que devem ser minimizados até onde for possível, já que este é um dos factores mais desmobilizadores da fruição em comum.
Este aspecto é também primordial que seja tido em conta na elaboração do projecto de arquitectura – a durabilidade dos materiais, a redução dos encargos do equipamento aplicado nesses espaços, o reduzido consumo energético (iluminação e ventilação naturais), a facilidade de limpeza e manutenção, vigilância, etc.

Uma das formas mais directas de utilização comum, no prédio, é a sala de condomínio, já amplamente divulgada em obras mais ou menos recentes.
No entanto, são relativamente poucos os casos em que vemos uma utilização efectiva e contínua desses espaços. Não devem servir apenas para as “assembleias de condomínio”, nem apenas para guardar materiais e pastas.
Têm inúmeras outras potencialidades.
Para o relacionamento entre pessoas, nada melhor que o relacionamento entre as crianças. E são elas quem mais precisa de um relacionamento colectivo, pela energia inerente, pela capacidade de adaptação e aprendizagem. E por serem elas os adultos do futuro, que vão formando a sua identidade e carácter, mais ou menos individualista, tolerante ou nem tanto, desde logo.
Para as crianças, espaços de recreio, de jogos, de actividades, mesmo que em espaços interiores e até nem muito grandes; salas com mesas de ténis de mesa ou outras, que servem para as festas de aniversário ou para sala de estudo quando é oportuno, etc., tudo isto constitui uma grande ajuda para a sua formação.
E o relacionamento entre as crianças arrasta o relacionamento entre os adultos, favorecendo-se uma vivência colectiva importante e valorativa para toda a sociedade.

A forma como actualmente se permite a constituição de uma propriedade horizontal e a respectiva atribuição de valores a cada fracção é a antítese de tudo isto.
Daí esta minha cruzada pelo vínculo da tabela de síntese que criei para a constituição das propriedades horizontais, à legislação nacional.
E que disponibilizo gratuitamente a quem a pretender utilizar.