sexta-feira, 21 de maio de 2010

Um Condomínio / Vários Condomínios - Vários blocos / "UM conjunto de edifícios"

Consultar em:
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
JOÃO BERNARDO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
Nº do Documento: RP200502240530559
Data do Acordão: 24-02-2005
Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Sumário: Relativamente todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio.
.
.
Entre o "conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si" e o "prédio constituído por vários blocos"...
Aqui temos alguns dos meandros da confusão que por aí anda...

Sem de alguma forma desacreditar ou desrespeitar uma decisão judicial, tomada em meio próprio e envolvida de todos os factores que até possivelmente tenham consumado a mais justa das decisões, da ponderação do simples resumo que temos a oportunidade de ler, há que questionar:

1.Não podemos ter várias administrações, independentes, para a gestão de espaços próprios de um mesmo prédio, tais como para garagens colectivas, ou para caixas de escadas independentes, de uso comum de apenas uma parte dos condóminos? Podemos, tanto que muitas vezes os temos efectivamente.
E isto sem preterir o obrigatório condomínio principal, que abarcará todo o conjunto.

2.Da mesma forma acontecerá nos ditos"conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si", onde terá sempre que existir um condomínio de primeiro nível (normalmente assim designado), que fará a gestão das situações comuns à totalidade do empreendimento.

3.A questão põe-se principalmente sobre os limites de cada um dos níveis de gestão de condomínio, e sobre até que ponto é possível, legal e profícuo conseguir essa separação.

4.Mas de uma coisa não se abdicará: - ou temos propriedade horizontal, com um empreendimento unificado por elementos comuns, que podem ser designados por "prédios", por "blocos", por "sectores", por outro termo qualquer; - ou temos edificações distintas, em lotes separados, onde não poderemos ter "UMA" propriedade horizontal - teremos várias, distintas em prédios distintos (onde poderemos até criar associações de moradores, tal como é aconselhável que se faça num loteamento).

5.A outra alternativa, com prédios distintos num único terreno, leva-nos para outro campo que não o da "propriedade horizontal", mas sim o da "propriedade vertical", unicamente possível nos empreendimentos das especiais zonas turísticas legalmente delimitadas, de que posso dar, em Portugal, um bom exemplo: a Aldeia das Açoteias.

6.Poderemos assim tirar uma conclusão, da decisão deste acórdão:
..."Relativamente a todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio."...
É que: - logo no título constitutivo da PH deve ser bem definida a forma como vai ser subdividida a gestão das várias partes do prédio que se construiu (ou conjunto de edifícios, se assim se entender designar os vários blocos do dito prédio, pois não pode deixar de ser apenas um).

7.Finalmente tenho que referir:
- quanto menor for o número de intervenientes (fracções) em cada núcleo de gestão de partes comuns melhor, pois mais fácil e eficaz se fará a sua manutenção (haverá excepções, mas esta será a regra).
Por isso, é fundamental uma correcta elaboração de uma PH, carecendo-se de uma melhor parametrização nesta área, em termos nacionais.

2 comentários:

  1. são 8 blocos com garagem comum, mas as garagens estão separadas dos aparatamentos isto é fiz duas escrituras, aliás existem apartamentos sem garagem, até pagamos condominios separados. O condominio quer fazer obras em dois blocos ( isolamento das açoteias ) somos obrigados a pagar a despesa?

    ResponderEliminar
  2. Trata-se de obras de manutenção ou reparação de elementos estruturais comuns da propriedade horizontal, pelo que todos têm que comparticipar na despesa de acordo com a respectiva permilagem (salvo disposição em contrário no regulamento do condomínio, e este se encontre legal).
    A comparticipação seria apenas diferenciada se se tratasse de despesas de partes comuns afectas apenas à utilização de alguns condóminos, tal como a sua iluminação, limpesa, despesas de elevadores que apenas podem servir algumas fracções, etc.
    No caso das paredes exteriores da edificação, coberturas, terraços de cobertura, beiradas, etc, que obrigatoriamente constituem partes comuns de toda a obra, conforme o Código Civil, nenhuma das fracções, nem mesmo as mais pequenas, se podem esquivar de comparticipar proporcionalmente nas despesas de manutenção.

    ResponderEliminar