Propriedade horizontal, partes comuns do prédio - comparticipação nas despesas face à permilagem de cada fracção.

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Por mail foi-me colocada a questão da distribuição das despesas de manutenção das partes comuns pelas fracções, referindo inclusivamente que as casas decimais do nº da permilagem não contariam para esse efeito.

Trata-se de uma dúvida muito comum por parte de quem não está dentro destas questões. Mas, quem tem que comparticipar em despesas nos condomínios, com valores muitas vezes avultados, sem que lhe seja demonstrado o porquê de tais valores, nem seja indicada a correcção da fórmula de cálculo de tal valor, sente-se por vezes bastante injustiçado.
Daí ser importante tentar esclarecer de forma o mais simples possível.

Quanto à questão das casas decimais da permilagem, estas só não contam para determinar o nº de votos de cada condómino nas decisões das assembleias de condomínio.

De resto contam, inclusivamente quanto à atribuição de despesas.

Para calcular a comparticipação de cada fracção faz-se uma regra de três simples, entre a despesa e a permilagem da fracção.

Ou seja: se a despesa é de 10.000,00€ e a fracção tem 3,5% de percentagem:

10.000 x 0,035 = 350€.

Isto quando a despesa compete à totalidade dos condóminos.

Mas no caso de ter despesas de manutenção de espaços que não podem ser utilizados por algumas fracções, essas despesas não podem ser distribuidas pelas fracções em causa, e o cálculo é um pouco mais complicado.

Por ex:

Elevadores e caixas de escadas das frações de habitação, que não têm acesso de fracções comerciais do R/chão, que possuem acesso directo à via pública.

Estas fracções não contribuem para essas despesas, mas apenas para as outras, relativas a manutenção de partes comuns de todo o prédio (reparação das coberturas, das redes de águas comuns, etc.)

Neste caso, não vai aplicar directamente o valor da permilagem.

Terá de novo que determinar o coeficiente de participação de cada fracção nessas despesas por regra de três simples:

Ex: Prédio com 10 fracções, sendo 8 de habitações iguais com acesso por escada comum, com 10% de percentagem do valor total do prédio (em permilagem designar-se-ia 100 por 1000); e duas fracções com 10% cada, destinadas a comércio, com acesso directo à via pública. A despesa dos elevadores, limpesa, iluminação, etc, da caixa de escadas, apenas vai ser distribuida pelas oito fracções de hab., somando apenas a percentagem de 80%, pelo que, a aplicar directamente a permilagem só teriamos receita para 80% do valor da despesa efectuada.

Para determinar o coeficiente de comparticipação de cada fracção de habitação para as despesas dessa área comum apenas às frações de habitação: Se a percentagem era de 10 em 80, será de X em 100.

X = 10 * 100 : 80

X = 12,5%

Ou seja, para as despesas dessa área, de uso comum apenas das fracções de habitação, cada fracção de habitação contribuirá com 12,5% do valor (quando tem o valor atribuido no TCPH de 10%), já que as fracções comerciais não podem utilizar essa área, e como tal não comparticipam nessas despesas.

Considerei fracções iguais para ser mais simples o esclarecimento; Mas com fracções de permilagens diferentes a fórmula é a mesma, tendo que fazer o cálculo para cada uma delas.
MUITA ATENÇÃO AOS ARREDONDAMENTOS: - A soma total exacta dos valores novos calculados para o novo coeficiente de comparticipação, após todos os arredondamentos, terá que ser 100,000 exactos, caso contrário a despesa não será coberta pela receita, ou haverá receita em excesso, o que também não pode acontecer.
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A ter em atenção: - a assembleia de condóminos poderá ter aprovado, desde que sem qualquer oposição, a decisão de comparticipação igual de todas as fracções nas despesas.

Isto é legal (embora errado em minha opinião).

Nestes casos, as fracções que não podem utilizar a caixa de escadas também não podem ser obrigadas a participar nas despesas, que serão repartidas por igual, mas apenas entre as restantes fracções que podem utilizar as escadas.

Ferreira arq