Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

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Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…

… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :

A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);

No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;

No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);

No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);

As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;

Também as áreas de todos os T2 são iguais.

O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.

…

Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.

…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.

Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente  a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".


Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
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ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
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…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!


... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
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Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq