segunda-feira, 1 de março de 2010

Quais as principais vantagens da utilização desta tabela de síntese da propriedade horizontal?


1. Para além do normal cálculo da permilagem a atribuir a cada fracção que constitui a propriedade horizontal, esta tabela sintetiza para uma única folha (a ser imprimida em A3, para ser dobrada em A/4) todos os espaços e áreas que constituem cada uma das fracções.

2. Tendo em conta que uma propriedade horizontal é constituída por documentos escritos e peças desenhadas (as plantas do edifício), um dos erros comuns na descrição das fracções é faltarem alguns dos espaços que as compõem, desde varandas a áreas de arrumos; acontecendo mesmo, por vezes, aparecer incorrecta a localização da fracção.

Ora, com um quadro identificativo para onde é muito fácil compilar todas as áreas e localizações do prédio, elaborado a partir das peças desenhadas, temos a vantagem de poder conferir de forma bastante explícita a constituição de cada fracção, e a sua exactidão para com o prédio edificado, ou para com o projecto. Daí a tabela incluir cada uma das áreas, a localização da fracção e a respectiva utilização.

Esta verificação sobre o constar já da tabela cada uma das partes da propriedade horizontal, assim como de que não ficou por incluir nenhuma área da propriedade, ou do uso exclusivo, de cada fracção, é fundamental para a constituição de uma propriedade horizontal. E aqui é muito fácil de conferir, o que deve ser feito antes de prosseguir com os cálculos dos valores.

Isto impedirá uma grande perda de tempo e incómodo de todos os intervenientes em caso de erro, já que o equívoco numa das áreas de uma fracção, irá obrigar a rectificar todas as permilagens e valores atribuídos nas descrições de cada uma das restantes fracções da propriedade horizontal.

3. Na discriminação de cada uma das áreas das fracções, temos também uma sectorização por categoria de área, de forma a facilitar não só a descrição da fracção, mas também a afectação dessa área à propriedade da fracção, ou apenas ao seu uso exclusivo, já que fará parte das áreas comuns do prédio.

4.Mas a principal diferença desta tabela relativamente a uma tabela de cálculo comum, é o vincular a determinação do valor de uma fracção a uma razão de proporcionalidade matemática relativamente às áreas de que a fracção é composta. E que tem que ser justificada quando não é por uma razão matemática directa, sendo mesmo aí incluídos parâmetros limite para os factores de correcção previstos, que sejam incluídos.

Isto acaba com a comum atribuição de valores arbitrários a fracções pontuais, conforme os interesses individuais do promotor.

Atendendo aos valores envolvidos, se medirmos a consequência dos custos das obras de manutenção e reparação de um prédio em toda a sua vida útil, custos esses distribuídos na razão da permilagem arbitrariamente estabelecida aquando da elaboração da propriedade horizontal, temos uma ideia daquilo que aqui está em causa. E da injustiça futura para com os restantes condóminos, quando não se tem este cuidado e esta seriedade.

É um facto que a legislação nacional ainda não cuidou de impedir este estado de injustiças.

É um facto consequente que, sendo um dos maiores problemas actuais a manutenção e a reparação do património edificado dos espaços urbanos, no caso dos edifícios de utilização colectiva, quando estão constituídos condomínios, na generalidade o relacionamento não é pacífico. E quando existem situações de distribuição injusta dos respectivos encargos, o relacionamento passa de difícil a muito difícil, senão a impossível.

É este carácter de prevenção de conflito, de valorização da ordem e do bom relacionamento como um dos factores de qualidade social e urbana no prédio colectivo, que está subjacente a esta tabela de síntese para as propriedades horizontais.

E daí a insistência em que a tabela de síntese deveria constituir uma obrigação em termos nacionais, devidamente legislada, para a elaboração de todas as propriedades horizontais.

5. Embora a tabela permita variar os parâmetros limite para a razão de proporcionalidade a atribuir a áreas não principais da fracção, por exemplo nas garagens, onde a sua área pode ser valorizada à razão de entre um terço a um quarto do valor da área principal, impediu-se o erro comum, que se pratica em quase todo o país, que é atribuir o mesmo valor a cada metro quadrado de área de uma garagem, de um terraço ou de uma varanda, tal como se essa área fizesse parte dá área principal da fracção, e a sobrecarga de utilização do prédio em função dessa área correspondesse apenas ao seu somatório.

Exemplificando, quero com isto referir que é muito diferente ter num prédio um grande apartamento T6 com 200m2, ou ter um pequeno T2, com 100m2 de área, mas que possui ainda o uso exclusivo de um terraço com mais 100m2. Ambas as fracções têm afecta a utilização de uma área de 200m2, mas nada mais incorrecto que obrigar estas duas fracções a suportar com o mesmo valor as despesas de uso e de manutenção do condomínio, incluindo elevadores, limpeza, obras de reparação e manutenção, etc. Um T6 tem condições de sobrecarga de utilização muito superiores a um T2, mesmo que este tenha um terraço com 100m2, ou maior que fosse.

É este tipo de injustiças que a tabela de síntese que criei tenta resolver, ou pelo menos diminuir significativamente. E daí o permitir parâmetros variáveis, ajustáveis a cada caso, devendo para o efeito ser apresentada a sua justificação.

6. A tabela de síntese é também muito simples e intuitiva nos cálculos matemáticos que apresenta, identificando por letras cada um dos valores a introduzir, constantes das várias colunas. A fórmula utilizada, não faz mais que considerar por inteiro a área principal de cada fracção, e à razão de uma parte (entre 1/3 a 1/4 do valor atribuído à área principal da fracção) para as áreas de varandas, terraços, garagens e lugares de parqueamento de uso exclusivo. Existe também uma coluna para o cálculo da afectação do uso do terreno às fracções.

7. Criei ainda uma coluna de correcção de valor entre várias fracções, que podem ser idênticas e ter valores efectivos bem diferenciados, tais como a sua localização no prédio, mas obrigando-se sempre a uma justificação que pode levar ao indeferimento da certificação dos parâmetros da propriedade horizontal. Foi também estabelecido um limite para esta variação.

8. Por fim foi estabelecida uma forma de arredondamento para valores decimais inexpressivos nas permilagens das fracções, obrigando a um somatório final de 1000 para a permilagem. Este é o erro mais comum na elaboração das propriedades horizontais, que assim fica sanado à partida.

9. Encontram-se subjacentes a esta tabela de síntese várias outras características, mas que, com mais tempo, poderei vir a descrever.

10. Para um rápido entendimento da tabela, sem grandes descrições, entendi fornecer a todos os que pretenderem, não apenas a tabela em Word funcional, para poderem utilizar, mas também uma tabela exemplificativa que segue junto, incluida no mesmo ficheiro (podem solicitar pelo mail: fjferreira3@gmail.com ).

Esta simples tabela exemplificativa esclarece muitas das questões comuns sobre a elaboração do cálculo do valor de cada fracção numa PH. Direi mesmo que ela “quase ensina a fazer uma propriedade horizontal”. No entanto, sem ilusões, importa sempre acentuar que é muito fácil numa propriedade horizontal cometer erros e injustiças que irão perdurar, e podem prejudicar muitas famílias.

Uma propriedade horizontal devidamente elaborada ajuda à vivencia social e comunitária, ajuda à manutenção do espaço urbano e evita muitos conflitos. A propriedade horizontal tem que ter sempre como objectivo os seus futuros utilizadores.

Ferreira arq.

6 comentários:

  1. Achei! Mas não tive tempo de analisar

    ResponderEliminar
  2. Como não encontrei mail acessível no seu blogue, se me remeter um dos seus mail's para o meu ( fjferreira3@gmail.com ), envio-lhe a tabela síntese, em formato utilizável, assim como a tabela exemplificativa já preenchida.
    Cumprimentos

    ResponderEliminar
  3. Vou deixar aqui o comentário que escrevi no meu blog, porque tem que ver com o texto... e pode ser útil a quem visitar esta página

    Concordo! Até com a simplicidade que é bem conveniente. Na minha pesquisa acerca do assunto encontrei muita ignorância e empirismo quanto a essa matéria, não sendo de descartar a hipótese de essa ignorância (e analfabetismo) estarem na origem de muitos dos absurdos actuais.

    Não tinha percebido que a tabela se destinava a ser aprovada pela edilidade. Pensei que fosse apenas um documento a juntar ao TCPH. E, nesse caso, ficaria o campo aberto a todo o tipo de arbítrios, como actualmente, visto que são prática comum dessa gente e ficam sempre impunes... Se ninguém verificar, nada os impede de "vigarizar" as áreas e continuar a fazer o mesmo que fazem agora.
    Há uma outra ressalva quanto ao assunto, que tem que ver com os critérios de avaliação do CIMI (estou de acordo consigo quanto às às paredes de confrontação e à diferenciação das diferentes áreas segundo a sua natureza) e que deviam coincidir, acho eu, com os critérios para atribuição das permilagens.
    Seja como for: através do CIMI ou da sua tabela, acredito que os condóminos ficam a ganhar em relação à situação actual, que é um perfeito descalabro, a "justificar" a apropriação indevida dos dinheiros do cidadão, quer por parte dos condomínios, quer por parte das Finanças...

    E vou enviar-lhe um email
    cumprimentos

    ResponderEliminar
  4. É bom saber que há pessoas que se debruçam sobre estes temas , que podem ajudar a resolvr grandes conflitos. Tive que procurar várias fontes sobre este tema e lamentavelmente nada se encontra . Ouvindo arquitectos e engenheiros dizem que calculam a permilagem em função dos valor venal de cada fracção.Devia haver obrigação de nas licenças de utilização estar justificado o critério.Gostava de deixar uma nota ao autor ,as áreas das varandas inflenciam a avaliação do IMI, e a área de um terraço ainda que seja de utilização exclusiva não afecta a avaliação. Ou seja para efeitos fiscais uma fracção com uma varanda de 1 m2 tem mais valor que uma fracção com um terraço de 50m2, de utilização excluisa, e todos sabem que em termos de valor de mercado uma fracção com acesso a terraço de uso exclusivo , tem um valor venal muito superior.

    ResponderEliminar
  5. Boa tarde
    O que pretendo,acho que é simples ,mas que não possuo conhecimentos para tal,daí o meu pedido de ajuda.Assim,para um total de 560 euros de contribuições dos condóminos ,16,gostaria que me enviasse uma tabela contemplando os vários coeficientes de permilagem,uma vez que existem T2 e T3 no edifício .partindo do principio que uns pagariam mais e outros menos tendo em conta ,como contribuição base os 35 euros mensais.
    Antecipadamente grato
    a.jorgecarvalho@netcabo.pt

    ResponderEliminar
  6. Quanto ao comentário de 9/7, agradeço as palavras de incentivo.

    Sobre o IMI, deverá existir aí algum equívoco, pois o IMI prevê nas "áreas dependentes", não só a inclusão das varandas propriedade da fracção, mas também as áreas comuns de uso exclusivo de cada fracção, como é o caso dos terraços. Por isso, essa declaração do IMI não deverá ter sido correctamente preenchida.

    Quanto a justificar o critério de atribuição dos valores das fracções na licença de utilização: esta apenas faz a verificação das condições legais para a constituição física da PH; é na elaboração do Título Constitutivo da PH (TCPH) pelo promotor que esses valores são propostos, e esse é que devia estar obrigado a essa justificação de forma correcta, seja pelo Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, ou ainda melhor, tal como ando a pugnar aqui no blogue, pela legislação nacional, utilizando a tabela para constituição da PH que proponho.
    ... ...

    Para o António Carvalho:
    Face ao que refere, fico com a ideia que se trata de um prédio constituído em propriedade horizontal.
    Como tal, esse prédio tem em vigor um Título constitutivo da propriedade horizontal (THPC).
    Poderá obter esse documento junto do promotor do empreendimento, ou consultando o projecto de licenciamento da obra, na respectiva câmara municipal.
    Nesse documento deverá verificar a permilagem de cada fracção (esse dado também está na certidão do registo predial de cada fracção).
    Os encargos de condomínio, salvo disposição em contrário de regulamento do condomínio em vigor, são distribuídos em função da permilagem de cada uma das fracções que podem usar os espaços que deram origem à despesa.
    Por exemplo: um estabelecimento comercial que não tem acesso à caixa de escadas do prédio, não tem que pagar condomínio relativo às despesas do elevador. Assim essa despesa será dividida entre os proprietários que podem usar o elevador, na proporção da respectiva permilagem.
    A tabela que lhe remeto por mail, é mais específica para a elaboração inicial e constituição de propriedades horizontais.
    No seu caso, apenas para as contas, poderá utilizar o programa excel, numa base simples.

    Cumprimentos a todos

    ResponderEliminar