Enquadramento e DESenquadramento legal do aproveitamento de sótão na propriedade horizontal

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Pelo colega R.B. foi-me colocada a questão:

…“num caso de aproveitamento de forros de um prédio com dois pisos, mas que apenas os forros são utilizados pela fracção do primeiro andar, devo considerar área comum com uso exclusivo, ou assumo que pertence à fracção correspondente? e qual o valor a aplicar: 1/3 ou outros...”

Temos que utilizar o RGEU para verificar até que ponto pode a área do sótão ser considerada espaço habitavel - apenas 0,30m para além da altura livre mínima de 2,00m, e desde que 50% da área utilizável tenha o pé direito mínimo regulamentar, que no caso de habitação é 2,40m de altura (2,20m para os compartimentos de arrumos).

Caso não seja respeitado esse pé-direito, terá que considerar que é apenas um vão de cobertura - espaço não utilizável que como tal, não pode ser incluido em áreas da fracção.

Caso seja respeitada em parte dessa área o pé direito legal referido, deve a mesma área estar prevista no projecto de arquitectura aprovado pelo município, e aí está definida a ocupação prevista para esses compartimentos.

Quanto ao cálculo do valor dessa área, caso sejam compartimentos normais da habitação, terá que considerar como área principal da fracção, contabilizada na PH a 100% por m2.

Caso se trate de compartimentos interiores de arrumações, sem vãos directos de iluminação, será de contabilizar tal como se contabiliza uma área de arrumos em cave, ou do tipo garagem: apenas a 1/3 do valor por m2.

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Quanto a ser área comum de uso exclusivo ou propriedade da fracção: - Caso se trate de área privada, licenciada para a fracção, é propriedade da fracção. Caso contrário, é área comum do prédio, e quase nunca está prevista a utilização pela fracção, pelo que não é considerado o seu "uso

exclusivo".

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O facto é que este tipo de pequeno aproveitamento é comum... tal como se de um armário se tratasse... Mas a falta de enquadramento regulamentar para o seu licenciamento é o mesmo motivo para a sua não inclusão nas áreas previstas na propriedade horizontal a constituir.
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E uma propriedade horizontal  tem obrigatoriamente que estar conforme o projecto de arquitectura aprovado, sob pena de, não estando, isso ser motivo suficiente para a sua anulação.