sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

1. Trata-se da minuta de um bom regulamento do condomínio, como é raro encontrar.
Tecnicamente bem elaborado, amavelmente disponibilizado na net pela EPUL, tem poucas repetições das disposições regulamentares que já se encontram na legislação ( já vigoram por si mesmas e nunca devem incluir o articulado do Regulamento do Condomínio).
As normas regulamentares em vigor sobre esta matéria podem ser compiladas em documento próprio, de consulta dos condóminos. Também podem ser encontradas em manuais diversos sobre o Condomínio, alguns deles até muito bons, com acórdãos complementares, etc,.(a)
2. Deixa assim de existir o inconveniente de, no caso dessas disposições legais, que foram transcritas para o regulamento, serem alteradas na legislação nacional, não passar o regulamento a estar automaticamente ilegal, já que as respectivas disposições nunca se podem sobrepor à legislação nacional...
Isto só traz equívocos para os condóminos, obrigando por vezes a acções judiciais em que, quem está convencido ter razão ao obrigar a cumprir determinada norma do Regulamento de Condomínio que aprovou, acabar por perder a acção, e ter que assumir os respectivos custos...
3. Tem ainda a vantagem de não fazer perder no meio de "muita palha", aquelas normas específicas que põem mesmo um condomínio a funcionar.
Por exemplo, como se deve obrigar a fazer o pagamento atempado da prestação do condomínio, para não andarem alguns condóminos a financiar os encargos que pertencem a todos, e a acabarem todos a desmobilizar da manutenção adequada das partes comuns e do prédio em si mesmo, deixando-o degradar-se de forma exponencial.
4.No que toca a pagar despesas, como sabemos, oportunistas é coisa que não falta. No entanto, também há casos de impossibilidade pontual para o pagamento, com motivos de conhecimento não dúbio pelos condóminos, e que deve ter o seu encaminhamento adequado, socializante, mas nunca de "otários", o que provoca a desmobilização...
5. A transparência e o rigor das contas tem que ser o primeiro objectivo do regulamento de um condomínio, pois só com isso é possível dar os restantes passos, e ter vida na propriedade comum, não permitindo que este seja a dor de cabeça em que está transformado grande parte do nosso parque habitacional de utilização colectiva.
6. Rigor nas despesas, não significa sempre menos encargos... mas deve fazer por isso, e a maior parte das vezes é isso que acontece.
7. Neste regulamento é muito importante a redacção do nº 2, do artº 24º, no acréscimo complementar (1):
"(1) - O cargo de Administrador pode ser desempenhado por terceiro (artigo 1435º, nº. 4, do Código Civil), se a Assembleia deliberar nesse sentido), mediante remuneração da prestação de serviços pelo montante aprovado pela Assembleia de Condóminos. Esta prestação de serviços é feita sem autorização de movimentação da conta do Condomínio, isto é, as despesas são pagas mediante a apresentação de comprovativos em nome da Administração do Condomínio e reembolsadas através de cheque da conta do Condomínio, mediante cheque assinado por, pelo menos dois representantes do Condomínio, residentes."
8. Ora todos conhecemos inúmeros casos de condomínios "falidos" de onde desapareceram valores elevados...
E o seguro morreu de velho quando se mexe em algo tão volátil como o dinheiro, ainda por cima tratando-se de "propriedade comum", onde estamos a confiar cegamente que os ..."outros vão zelar por aquilo que é nosso"...
Se isto fosse assim os condomínios eram paraísos.
Na generalidade não são, principalmente os que são geridos displicentemente.
9. As disposições do regulamento do condomínio devem propiciar garantias aos condóminos, e nunca favorecer oportunismos, seja a algumas fracções, seja a administradores assoberbados por lucros... Tudo deve ter a sua devida proporção e o respeito, pois só assim  se deve também esperar correcção da parte de quem paga.
E viver em condomínio significa ter que comparticipar na manutenção do que é comum, que é o que assume quem compra uma fracção de uma Propriedade Horizontal.
10. E como o 1º factor da distribuição das despesas é a permilagem instituída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), daí a minha "guerra" de longos anos para aplicação metódica e nacional da tabela de cálculo do valor das fracções, em função  das áreas que constituem cada fracção, e do tipo de utilização em cada uma dessas áreas específicas - Tabela de Síntese da PH, que disponibilizo gratuitamente a todos os que a pretenderem utilizar para elaborar as suas PH's.
11. Tal como o manual refere, este regulamento deve ser evoluído e adaptado a cada caso concreto.
12. É de salientar a redacção dos artigos 9º, 10, 24º e 26º, para ler e tomar em precaução...

Consultar em:
http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/REGULAMENTOCOND.htm
(a) Apenas encontrei um erro: a remissão do nº5, do artº 17º, para o artº 27º, devia ter sido feita para o artº 26º. Isso aconteceu provavelmente pela compactação sucessiva das normas, que muito facilita agora a sua consulta e aplicação prática.

Ferreira arq

5 comentários:

  1. Boa tarde,

    gostei muito deste artigo, e estou a pensar em usar este exemplo como base para elaborar o regulamento para o "meu" condomínio.

    Fiquei apenas com algumas dúvidas:

    1 - Este regulamento tenta ter poucas repetições do que existe na lei, pelas vantagens já enunciadas. Mas o desconhecimento da lei é infelizmente muito comum, por isso acho que algumas situações, por estarem omissas do regulamento, podem causar dúvidas aos condóminos e própria administração.

    Penso que o ideal seria também entregar aos condóminos, juntamente com o regulamento, as informações mais importantes consagradas à data na lei portuguesa.

    O que lhe parece esta abordagem? Será viável? Quais as leis mais importantes?

    2 - É dito que a assembleia de condóminos deverá reunir obrigatoriamente na primeira quinzena de Janeiro. Este prazo é obrigatório, ou pode ser alterado?

    3 - Artigo 26º - ponto 1
    Refere o artigo 9.0. Que artigo é este?

    4 - O meu prédio tem uma cobertura superior (terraço), com uma sala de condomínio com eletricidade e água. Gostaria de permitir que os condóminos pudessem ter acesso ao terraço, desde que garantam que após a sua utilização deixem o local como dantes, em termos de limpeza, arrumação e integridade dos objetos lá residentes.

    Devo colocar isto no regulamento? Como?

    Obrigado e cumprimentos

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    1. Boa noite.
      Sobre o ponto 1: -Essa solução é a que costumo indicar. Assim, tudo o que consta do regulamento será obrigatoriamente sujeito a registo na CRP, e qq outro documento que entregue aos condóminos, caso a legislação sofra alterações, não irá obrigar a retificar o regulamento. E um regulamento, serve para regulamentar as situações específicas para que vai servir, e nunca para repetir aquilo que está legislado.
      Quanto à legislação em vigor, deixo o link do post do blog para esse efeito: http://propriedadehorizontal.blogspot.pt/2010/06/legislacao-s-ph.html ;
      Sobre o ponto 2: É vinculativo pois consta do Código Civil.
      Sobre o ponto 3: Refere-se ao prazo indicado no nº1 do artº 17º, e não ao art. 9º.
      Sobre o ponto 4: Deve confirmar se essa área não é de uso exclusivo de nenhuma fração, e se não for, e possui acesso regulamentar, já é um espaço de uso comum, e não precisa de regulamentar isso poderá é regulamentar a forma como o espaço poderá ser utilizado, por exemplo aas marcações para festas de anos dos miudos residentes - isto é uma situação comum em condomínios com este tipo de espaços.
      Quanto à limpeza de um local específico, valerá mais colocar etiqueta bem visivel nesse sítio.
      O regulamento poderá acrescentar apenas algum tipo de penalidade pela infração (tal como assumir o encargo pela limpeza extra).
      Mas será sempre fundamental detectar o infractor... e fazer prova., o que não é fácil.
      Cumprimentos
      Ferreira arq

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    2. Viva,

      muito obrigado pelos esclarecimentos.

      Tenho mais umas questões adicionais:

      - Artigo 10º - Seguro contra outros riscos

      Em toda a literatura que li, diz que apenas o seguro contra incêndios é que é obrigatório.. Porque é que este regulamento está a incluir um seguro contra todos os riscos? Será opcional, apenas para quem queira obrigar que as partes comuns tenham de ter este seguro?

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  2. Boa noite
    O regulamento de condomínio serve para isso, para estabelecer obrigações que a legislação geral não prevê. O reg. de cond. não deve prever o seguro contra incêndios, pois a legislação já o obriga.
    Neste caso, e como o reg. de cond. é aprovado pela assembleia de condóminos, é intencional salvaguardar com um seguro mais amplo que o que a legislação prevê, a totalidade das partes comuns o que, significando um pouco mais de encargos dá garantias para outro tipo de ocorrências.
    Cump.

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  3. Bom Dia,

    Infelizmente o ficheiro já não está online.
    Teria alguma hipotese de mo enviar por email?

    Obrigado

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