Propriedade horizontal - responsabilidade por defeitos de construção; legitimidade; - Acordam do Tribunal da Relação do Porto

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

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Questão colocada por mail de P.F.:

…”Na sua opinião fracções iguais valorizadas de forma distinta para efeitos de venda devido à sua localização dentro do empreendimento, ou fracções iguais com acabamentos mais ou menos luxuosos e consequente preço de venda diferente, devem ou não dar lugar a diferentes valores da permilagem?”

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A atribuição do valor à fracção é a questão fulcral da elaboração das PH's.

Aqui o sentido de justiça é fundamental, pois não estão padronizados os métodos de cálculo do valor.

Eu tentei resolver isso com a tabela que criei, pugnando por um sistema muito simples, para conseguir motivar quem elabora as PH’s à sua utilização, e poder ser eficaz. Caso se introduzam demasiados factores, corre-se também o risco de estabelecer uma fórmula muito complicada, que pode provocar interpretações dúbias e erros ainda maiores.

Na tabela de síntese que criei, obrigo à justificação da possível compensação de valores que seja feita a alguma das fracções (preterindo o cálculo apenas em função da justificação por áreas), obrigando ainda a que esse factor de correcção seja apreciado pelo técnico municipal que informe o pedido de certificação da conformidade da PH para com o projecto de arquitectura e a legislação em vigor.
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A questão que o leitor do blogue apresenta foi já abordada em alguns post's anteriores.

A diferença de valores entre fracções iguais, por localizações com condições diferentes no prédio será de ponderar, principalmente quando estiver em causa a orientação solar, havendo fracções explicitamente prejudicadas (por exemplo, se alguma estiver exclusivamente voltada a norte, e outras com boa orientação solar). Os meios naturais para a eficiência energética dos edifícios cada vez têm maior impacto sobre o valor das fracções de uma edificação, não só pelo impacto no respectivo consumo energético, mas também por questões de higiene, salubridade e saúde. Logo, não pode ser desprezado a relação de valor entre fracções, tal como não o é na definição de valor entre prédios com localizações distintas.
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Quanto à ponderação de valores diferenciados entre fracções, por terem materiais de acabamento diferentes, considero isso um erro, pois um particular pode adquirir qualquer das fracções na versão base, e posteriormente alterar tudo para condições internas fabulosas, sem que para isso careça de qualquer autorização do condomínio, que não poderá fazer repercutir isso numa alteração de valores.
E isto poderia até servir de justificação para “manobras” de favorecimento pontual a algumas fracções, nos exactos termos que acontece actualmente, por parte de alguns promotores imobiliários de menor idoneidade, que favorecem familiares e amigos que adquirem algumas das suas fracções, diminuindo-lhes o valor e a permilagem, conseguindo assim reduzir a respectiva comparticipação nas despesas de manutenção e conservação futuras do imóvel.
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Este acto decorrente, em si mesmo, prova a “mais valia” da diminuição de valor a fracções que, na prática, o promotor pretende privilegiar (sendo actualmente uma prática corrente, que a legislação possibilita e quase motiva).

Isto deve ser considerada uma fraude, e enquanto não for impedida continuará a criar enormes conflitos sociais e urbanos na edificação colectiva que actualmente se constrói ou divide em propriedade horizontal.

Como a permilagem vai servir fundamentalmente para definir a comparticipação das fracções nas despesas comuns, o seu cálculo em função de acabamentos das fracções e seu equipamento interno, daria origem a uma avaliação flutuável que poderia também provocar grandes injustiças e consequentes conflitos.
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Daqui a grande pertinência da questão colocada pelo leitor, pois é muito importante perceber nestes meandros que:
-"valor de uma fracção", para efeitos da sua venda, é uma coisa;
-"valor da fracção" para efeitos da sua permilagem na parte que interfere com o todo do prédio em que se integra, é outra coisa, completamente distinta da primeira.
- da mesma forma para efeitos fiscais, já que aí, o "valor", nem será uma coisa, nem outra; talvez ande num meio termo, que as finanças actualmente vincularam já a uma fórmula de cálculo matemático, mas que ficou completamente dependente de factores também aleatórios de localização do empreendimento, numa lógica de localização por zonamento urbano, definido em termos cartográficos, que tendo tido grandes vantagens relativamente à anterior anarquia, incorpora também as suas injustiças.

Ferreira arq

Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

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Questão colocada por mail de J.R.B.:

... "Moro num prédio de 10 andares com 4 andares por patamar, todos com a mesma permilagem - 22 por apartamento - que no conjunto dos 4 dá a soma de 84 .

A cave é do tamanho de um patamar que representa 84 de permilagem, que está registada como propriedade horizontal e que foi convertida em 7 garagens, umas maiores que outras;  e só tem de permilagem 32 no total das 7 garagens; isto para mim é muito estranho"...

Mesmo parecendo-lhe que não, neste caso a pemilagem das garagens terá sido bem calculada por quem elaborou o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).
Passo a esclarecer:

A permilagem é definida em função do "valor" calculado para cada fracção, dando origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção dos elementos e áreas comuns prédio.
Esta é a maior utilidade e razão de ser da definição da permilagem no prédio, e ao longo de toda a sua vida útil vai significar um encargo muito elevado a cada um dos condóminos.
Mesmo tendo em conta a resolução final da PH, aquando da demolição total do prédio e distribuição do seu valor residual entre proprietários (que se faz também em função da permilagem), a quotização de condomínio é a parte mais significativa entre os encargos a assumir e a futura possibilidade de receita final.
Para além disto, os conflitos de vizinhança por injustiça nos valores de comparticipação são um factor de peso a ter em conta, já que provocam a desmobilização dos condóminos para uma atempada e devida manutenção do prédio.
O desleixo na manutenção de um prédio de utilização colectiva é o princípio do seu fim - funciona como uma bola de neve - deve ser combatido em todos os factores de desmobilização.
É fundamental ter um TCPH devidamente constituído, assim como um regulamento de condomínio símples, funcional e justo.

A permilagem correcta a atribuir às garagens que constituem fracções independentes no prédio será mais fácil de entender com um exemplo bastante radical:

- se tivermos na PH um T2 - com apenas 100m2, ;

- e tivermos outro T2 igual - com 100m2 de área interna, mas que possua ainda o uso exclusivo de uma grande varanda com mais 100m2 (ou possuisse uma garagem fechada, com os ditos 100m2);

- seria completamente injusto partir do princípio que a distribuição de valor fosse efectuada numa razão directa do nº de m2 afectos a cada fracção;

- o T2 com a dita varanda ou garagem, não vale o dobro do T2 mais simples, e seria isso que ia acontecer. Iria pagar o dobro de condomínio, na comparticipação das despesas de manutenção dos elementos comuns, o que seria uma completa injustiça. Certamente daria origem a vários tipos de conflitos e boicotes entre os condóminos, tentando impedir despesas e obras de manutenção, por parte dos prejudicados.

É o tipo de situação que deve ser evitada numa PH, começando por uma elaboração adequada do TCPH. Conseguindo uma divisão justa das despesas de manutenção do prédio, não se desmotiva, a cada um dos condóminos, o assumir dos respectivos encargos indispensáveis à higiene e durabilidade do prédio colectivo de que são comproprietários. Neste estatuto de responsabilidade comum, o interesse em cuidar desse bem (de custo elevado), é de todos. É fundamental não desmotivar o respectivo dever de conservação, pois os prejuízos não serão apenas dos proprietários, mas também do espaço urbano em que o edifício se insere. Nada pior que um espaço urbano degradado - resulta quase sempre da degradação do edificado.

Por tudo isto, na tabela que elaborei e aqui divulgo (e que remeto gratuitamente a quem a pretender utilizar na elaboração das PH's), o cálculo do valor das fracções é efectuado em função das áreas afectas a cada fracção, mas vinculando na fórmula de cálculo a atribuição de um quociente de redução de valor para as áreas complementares (tais como as garagens, varandas, terraços, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, etc).

E como cada caso pode ter uma importância mais ou menos relativa, nestas áreas complementares, esse quociente pode variar, por m2, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuido ao m2 da área interna principal da fracção.

Consegue-se assim uma situação de justiça pela proximidade do valor real de cada tipo de espaço, na definição do valor total atribuido à fracção, assim como pela utilização de um mesmo critério entre todas as fracções que vão constituir a propriedade horizontal.
Infelizmente há muitas PH's constituidas onde se fez exactamente o contrário, favorecendo (diminuindo) o valor das fracções que estão já predestinadas a amigos ou familiares do promotor.

Claro, no seu caso a permilagem terá sido bem estabelecida - perto de 1/3 do valor para as garagens, relativamente às áreas principais - mas será importante garantir que a utilização dessas garagens é mesmo para esse efeito, e não para Armazéns de grande movimento, com outro tipo de implicações e desgaste para os elementos comuns da edificação ( o que por vezes acontece).

Será ainda de salientar que em termos de tributação fiscal existe também uma significativa redução dos valores que são imputados a estas áreas, aí definidas como "áreas dependentes".
(alterado em 20100203)
Ferreira arq

Elaboração da Propriedade Horizontal: - como fixar o valor total do prédio?

Questão colocada por mail de P.F.:
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"

A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.

Para a PH, atribuir um valor ao prédio de 500.000,00€ ou de 2.000.000,00€ é a mesma coisa, pois não é isso que vai modificar a permilagem entre as fracções, e essa é que é importante.

Na PH o valor atribuido a cada fracção só tem importância na sua relatividade para com as restantes fracções, e o valor total do prédio não serve para outra coisa.

Para fixar o valor total ao prédio deve, em primeiro lugar, verificar se existem disposições no RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) do município onde se localiza o prédio, quanto à elaboração das PH's.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.

Importante, ao fixar o valor total do prédio, é estabelecer um número o mais possível "redondo", já que um dos maiores problemas na fixação do valor de cada fracção é o necessário arredondamento das casas decimais, de forma a conseguir valores individuais que, somados na totalidade das fracções, totalizem os 100% do valor do prédio. Se já é dificil fazer arredondamentos, partindo de um número redondo, é ainda pior com um número mais complicado.
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Exemplificando uma estimativa orçamental para um edifício simples:

1000m2 x 300,00€ = 300.000,00€ (construção acima do solo para habitação e comércio)

100m2 x 75,00€ = 7.500,00€ (varandas)

300m2 x 125,00€ = 37.500,00€ (caves para parqueamento)

Total = 345.000,00€
Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
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Para efeitos de IMI, a atribuição do valor tem parâmetros próprios, que não dependem do valor fixado para o prédio ou para as fracções na PH.
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Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
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Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq

Delimitação dos lugares de parqueamento de uso exclusivo das fracções, nas garagens colectivas

Conforme anotei numa das discussões no "fórum da casa" (3ªfolha, # 66), a delimitação dos lugares de parqueamento automóvel nas garagens colectivas das propriedade horizontais dá muitas vezes origem a enormes conflitos de vizinhança, desgastantes e desnecessários, que podiam ser evitados se a constituição e delimitação dos lugares de parqueamento fosse efectuada com mais cuidados que os que normalmente acontecem.

O mais correcto será proceder sempre à delimitação e atribuição de área de uso exclusivo à fracção, apenas da área e local efectivo onde o veículo em si mesmo deve ficar (pode ser só com 2,00m de largura), libertando sempre uma zona comum entre os lugares de parqueamento (pelo menos 0,50m), zona essa que assim fica livre para facilitar o acesso desses veículos e para a entrada e saída das pessoas dos mesmos.

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È uma solução fácil, que não é novidade, pois tem vindo já a ser utilizada em algumas garagens colectivas (por ex.: nos parques do Ikea, de que me lembro de momento).

Já no que se refere ao comprimento de cada lugar de parqueamento, em meu entender, este deve ser sempre o mais extenso possível desde que não interfira com a circulação e acessibilidade, pois só há vantagens em conseguir que cada proprietário aí possa resguardar mais veículos, veículos maiores, atrelados, etc.

Esta questão deverá ter em conta os instrumentos de gestão municipal em vigôr, pois seja os PDM, PU, PP ou o RMUE, podem impor dimensões que têm que ser respeitadas.

Neste caso, passaria a ser importante que esses instrumentos de planeamento municipal passassem a impor a modelação do parqueamento nestes termos.
Ferreira arq

Ilegalidades na medição das áreas brutas das fracções e no IMI que se paga nas Finanças. Mais injustiças nas edificações em Propriedade Horizontal

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..."Não há nada mais revoltante e deprimente, para o contribuinte do que pagar muito mais contribuições, por um património muito inferior ao património do vizinho do lado ou de cima, que paga muito menos.... e ver a carga fiscal a aumentar desmesuradamente, sobrecarregando-o mais e mais, sem que o Estado cuide de implementar a equidade fiscal em relação aos valores tributáveis, recebendo de cada contribuinte equitativamente o que é devido e, quiçá, corrigindo os excessos"...

( excerto do texto que aconselho a ler em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/12/permilagens-em-propriedade-horizontal.html )

Comentário que deixei no Blog, pelo caso detectado de explícita injustiça nas despesas de condomínio e dos impostos de IMI pagos, relativamente às fracções de uma edificação em PH:

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- "Mais uma vez dou os parabéns à autora por se insurgir contra a anarquia existente na gestão das edificações em propriedade horizontal.

O problema não é apenas o da edificação existente: - é também das novas edificações, já que os Títulos Constitutivos das PH's continuam a poder ser feitos mantendo todo o tipo de abusos e injustiças imagináveis, favorecendo os amigos e familiares com o prejuizo de todos os restantes.

Quanto à forma como devem ser medidas as áreas de uma fracção, deixo a ligação para um texto do meu blog onde esclareço os termos regulamentares para essa medição: http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/medicao-da-area-de-uma-fraccao-de-uma.html

É que na área bruta de uma fracção, conforme o RGEU, não pode entrar a área ocupada pelas paredes exteriores da edificação, nem as paredes divisórias entre fracções: - essas constituem parte comum da edificação.

A àrea bruta de uma fracção inclui sim as áreas das paredes divisórias internas - daí a diferença entre área útil (sem paredes internas) e área bruta de uma fracção.

Esta é uma das incongruências, mais propriamente ilegalidade, determinada pelos serviços de Finanças na forma de medir a área bruta das fracções, nas participações individuais do IMI: - o RGEU define explicitamente a forma legal como devem ser medidas essas áreas.

E o Código Civil vincula como áreas comuns as paredes exteriores do edifício e as paredes divisórias entre fracções: - ora se são comuns, como podem as Finanças incluir essas áreas nas áreas privadas para efeito de tributação???

Não vou escrever que isto é sacanagem intencional: -vou apenas referir que é mesmo desconhecimento, falta de saber... que faz com que andem muitos a ser sobrecarregados nos impostos que pagam!"

Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Acórdão nº TRP_0635535 de 26-10-2006 - Tribunal da Relação do Porto

Trata-se de um acórdão proferido em recurso, muito elucidativo da forma como devem ser estabelecidas as representações dos condóminos nas assembleias de condomínio, assim como sobre o número inteiro de votos que cada fracção representa nas deliberações do condomínio.

Fica explícito que, quando as fracções pertencem ainda às locadoras financeiras, são elas as proprietárias efectivas das fracções e os locadores apenas possuem capacidade deliberatória em assembleia, se para esse efeito possuirem procuração ou documento semelhante, onde sejam nomeados representantes (para esse efeito) pelo efectivo proprietário , que é a locadora financeira.

Quanto ao número de votos que cada proprietário representa, para efeitos de deliberação na assembleia de condóminos, fica ainda explícito que, quando existirem fracções de valor muito reduzido (garagens, arrumos, etc.), o número inteiro será considerado não em percentagem, mas sim em permilagem (a respectiva parte, por mil unidades do total, e não apenas cem), e caso o número inteiro se mantenha ainda inferior a um por mil, esse proprietário manterá o direito a um voto, pois não lhe pode ser recusado o direito base da propriedade que efectivamente possui nesse condomínio.

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Vale a pena ler todo o acórdão, carregando no título de ligação inicial.
Transcrevo os extractos mais significativos:

(Ferreira arq)

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..."a quem compete a capacidade deliberativa e decisória na assembleia de condóminos relativamente a tais fracções: à locadora, ou ao locatário?

A resposta não pode deixar de ser a de que tal compete ao locador. E pela simples razão de que é ele o proprietário das fracções enquanto se mantiver a locação financeira."...

... “o locador mantém-se proprietário do bem dado em locação”. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário.”…

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…”as fracções/garagens devem, de facto, ser sempre consideradas na votação - independentemente da maior ou menor permilagem de cada uma dessas fracções.

Com efeito, estamos perante fracções que, tal como as demais, constituem “unidades independentes” (artº 1414º), “autónomas” (artº 1415º), “devidamente individualizadas” (artº 1418º, nº1), registadas, como tal, na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, portanto, o proprietário de cada uma das garagens - desde que assim autonomizada no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e assim levada ao registo Predial - é um condómino com os direitos e obrigações dos demais (proprietários das demais fracções), pois todos-- e cada um deles -- são titulares de um direito de propriedade horizontal (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-911)."...

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...“Relativamente à aplicação do critério da permilagem, escrevem Pires de lima e Antunes Varela, CCAnotado, 2ª ed., em anotação ao artº 1430º:
“Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%.” - precisamente a situação sub judice, no que toca às fracções/garagem, ora em questão. “Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso, se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5, terá direito a cinco votos (cinco por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (dez por mil), e assim sucessivamente”.”...

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…”CONCLUINDO:

- O direito de voto na assembleia de condóminos relativamente a fracções objecto de contratos de locação financeira pertence ao locador e não ao locatário, dado que é aquele o proprietário das fracções enquanto tal locação se mantiver.

- As fracções GARAGENS, qualquer que seja a sua permilagem, devem ser sempre consideradas para efeitos de contabilização de votos nas assembleias de condóminos, não podendo ser retirado aos respectivos proprietários o direito ao voto em tais assembleias.

- A contabilização dos votos faz-se sempre pelo critério da percentagem do valor total do prédio, salvo se algum dos condóminos tiver uma fracção de valor inferior a 1% -- a “unidade inteira” referida no artº 1430º, nº2 CC --, caso em que entrará em função o critério da permilagem.”…

Livro: Regulamento de Segurança em Tabelas

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O livro "Regulamento de Segurança em Tabelas, de acordo com o novo Regime Jurídico de Segurança Contra Incêndios e Regulamento Técnico de Segurança Contra Incêndios em Edifícios", da autoria do amigo Eng. Marco Miguel e do seu colega Arq. Pedro Silvano, que vai já na 2ª edição, constitui uma referência na interpretação legislativa nacional, que tão complicada se tem feito para o entendimento técnico de quem a aplica nos projectos e obras, que é para isso que de facto serve (ou devia servir!).

Neste livro, o recurso a TABELAS sistematizou o entendimento da nova legislação de SCI, permitindo mais facilmente a sua interpretação e aplicação, seja no projecto, seja em obra ou em fiscalização.

Porque cada vez mais a SCI vincula parâmetros específicos dos projectos de arquitectura, a sua divulgação entre os colegas parece-me muito importante, não apenas pela estima e consideração que tenho pelo Eng. Marco Miguel, que desempenhou funções na ANPC e recentemente constituiu a "atípicos", mas pela efectiva qualidade do conteúdo do livro e das sua tabelas, que são um bom exemplo dos termos em que a legislação devia ser formulada: perceptível, esquemática e prática para os técnicos.

Ou seja, com este livro os técnicos conseguem já aplicar as disposições legislativas daquilo que passou a ser um único regulamento de SCI, mas que ficou demasiado complicado e difícil de absorver. A estrutura do RJSCI e do seu regulamento até pode ser boa para um Jurista especializado nesta área, mas o facto é que o seu cariz técnico precisava de uma linha simplificadora, lógica e algo intuitiva, que não foi atingida de perto nem de longe pelo legislador.

Foi esse o trabalho que fizeram os autores do livro, a quem reconheço todo o mérito, sendo agora um documento fundamental para os arquitectos.

Faço daqui um paralelo de simplificação para com a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal, que tenho vindo a desenvolver ao longo de mais de vinte anos, numa sistematização funcional, compiladora das áreas e localizações de cada fracção, assim como da importante fórmula de cálculo dos valores e permilagens das fracções, vinculando uma atribuição equitativa e realista dos valores, e defendendo princípios constitucionais de justiça na distribuição de encargos entre todos os proprietários de uma edificação de utilização colectiva.

Actualmente já não é possível elaborar projectos de arquitectura sem os conhecimentos normativos estruturais de segurança contra incêndios. Corre-se o risco de, após a conclusão do projecto de arquitectura, ao elaborar então a especialidade de Seg. c/ Inc., ter que reformular completamente o projecto de arquitectura, introduzindo novas comunicações verticais, circulações de emergência, alterando o dimensionamento de áreas, etc.

Segurança contra Incêndios já não significa apenas a introdução de meios de eliminação do incêndio que venha a ocorrer. Significa principalmente PREVENÇÃO, ou seja:
-localização das áreas de permanência das pessoas de tal forma que a respectiva evacuação para zona segura se faça de forma muito fácil e intuitiva, no caso de qualquer sinistro;
-adequação dos espaços ao não desenvolvimento dos fogos;
-implementação de percursos alternativos de saída para as pessoas, no caso de bloqueio do acesso principal.
-sectorização de áreas físicas de forma a evitar a propagação dos incêndios à generalidade da edificação;
-estabelecer condições de ventilação dos espaços de forma a possibilitar a desenfumagem em caso de incêndio, já que o fumo mata mais pessoas que o lume, na generalidade dos incêndios urbanos. As áreas necessárias são por vezes significativas, interferindo com o dimensionamento espacial e estrutural, pelo que devem ser tidas e conta logo no layout inicial;
-e ainda outros...

Ora, estas disposições são premissas iniciais para quem elabora um projecto de arquitectura.
Para projectar com SEGURANÇA e PREVENÇÃO.
È um erro drástico tentar acrescentar estes parâmetros depois de um projecto de arquitectura terminado. Estas são premissas do projecto e não o contrário. Claro que o Reg. SCI tem também todos os restantes meios de emergência e ataque a incêndio que constarão então apenas do respectivo projecto de especialidade.

Pior que isto: dado que boa parte dos projectos de arquitectura actualmente ficam sob responsabilidade dos técnicos autores, sem qualquer vínculo ou responsabilidade das entidades que aprovam os projectos, é fundamental que os projectos de arquitectura respeitem as disposições de SCI que dizem respeito a esta área, nomeadamente percursos limite, saídas de emergência, dimensões para as condutas de ventilação, etc.
Na edificação de utilização colectiva, onde o erro ou falha de um terceiro utilizador pode provocar a nossa morte, ou dos nossos familiares, toda a prevenção é pouca.

Os meus parabéns aos autores, fazendo votos que seja útil aos colegas.
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Ferreira arq

Ventilação das comunicações horizontais e verticais comuns (desenfumagem)

Deixo a ligação para uma notícia de hoje no JN:

"Explosão num carro obriga a fuga pelas varandas - Muita aflição em evacuação de três prédios em S. Mamede de Infesta, Matosinhos".

São comuns as edificações em PH com vários blocos unificados por uma cave comum, onde se encontram as garagens de parqueamento dos veículos automóveis.

Sendo as garagens colectivas locais de alto risco de incêndio dado que os veículos possuem reservatórios de combustível, qualquer pequeno incidente eléctrico num dos veículos pode originar uma grande tragédia.

O vasto e complexo sistema eléctrico dos veículos mais recentes veio ainda aumentar mais esse nível de risco.

A prevenção começa logo em desmotivar em cada proprietário as pequenas intervenções que cada um gosta de fazer no veículo, seja o próprio, ou por pessoas não especializadas - qualquer intervenção não autorizada, para além de fazer perder a garantia ao veículo, pode dar origem a um curto circuito de efeitos drásticos - o lema deve ser não mexer a não ser em oficinas devidamente responsabilizadas, que garantam as respectivas consequências.

Mas o importante aqui são os meios de prevenção sobre as consequências que um incêndio, num veículo que se encontra na garagem comum, pode trazer a um prédio de utilização colectiva.

A)

São fundamentais os meios de detecção e protecção de incêndio que a legislação actualmente prevê.

Muitas vezes devidamente instalados em obra, nunca mais são objecto de manutenção.

Esta manutenção é obrigatória pelos responsáveis pela administração de condomínio.

Mas não se devia limitar apenas à verificação das datas e cargas dos extintores; à existência ou não das mangueiras; e à verificação de a central de detecção de incêndio se encontrar ou não activa, quando existe.

Quase nunca existe folha de registo das ocorrências na central de detecção. O facto é que muitas vezes estas centrais se encontram desactivadas, sem que ninguém a isso dê importância.

E neste caso - o bombeiro apenas conseguiu localizar um extintor, numa cave de garagens de três blocos???, sem outros meios de prevenção???, numa edificação que tudo aparenta ser relativamente recente???

B)

A questão da ventilação.

Este é o maior dos problemas e a origem de grande parte das mortes ou acidentes graves nos incêndios em edificações colectivas.

Este exemplo de hoje é apenas mais um caso; as fotos são explícitas.

Se a garagem e as comunicações verticais comuns estivessem devidamente ventiladas o incêndio não teria provocado tamanhos danos, nem tantos sustos.

Para além da ventilação na garagem e da porta corta fogo, a caixa de escadas tinha que possuir ventilação específica, com 0,50m2 de área de entrada de ar, e saída superior com 1,0m2 de área. Em cada uma das caixas de escadas.

Em quantos prédios recentes nada disto é aplicado! Mas é obrigatório, é vinculativo e não opcional, seja para os técnicos que projectam, seja para os construtores que constroem, seja para quem fiscaliza!
Ferreira arq

Fuga de gás na habitação

..."depois de casa assaltada, trancas na porta"...

Não foi um assalto de intrusos: - foi o gás que tinha em casa que lhe estourou com a cozinha, a sala, a caixilharia e não sei que mais.

E quase me estourava com as vidraças, tal o estrondo, de uma autêntica bomba.

Parece que a sorte bafejou todos os que lá viviam, pois não foram chamadas ambulâncias. Apenas o carro dos bombeiros, logo depois da explosão, e para fazer o rescaldo, pois as chamas extinguiram-se de imediato.

A "bola" de fogo que se formou na cozinha, com o rebentamento da caixilharia da fachada, ter-se-à libertado logo para o exterior.

Aconteceu mesmo agora com um vizinho meu. Ficam as imagens, embora pouco nítidas (só visíveis em monitores TFT).

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Sobre as actuais instalações de gás, mesmo quanto à prevenção de acidentes pelos detectores de gás e respectivas válvulas electromagnéticas de corte, muito haverá ainda a fazer.

Em centenas de vistorias, encontrei sistematicamente alguns tipos de válvulas de corte do gás que, em cerca de 30% dos casos não funcionavam!!!

E ninguém se importa com isso pois, ainda hoje se encontram no mercado.

Da mesma forma quanto às velhas tubagens flexíveis, de ligação aos fogões ou de ligação às botijas, que devem ser substituidas com regularidade, coisa que muitos não fazem.

E inúmeras outras facilidades, de que poderemos vir a falar depois.

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Porque na habitação colectiva a segurança dos vizinhos é tão importante como a nossa, e dado que o gás exige sobretudo uma atitude preventiva, deixo o link do video da Escola Nacional de Bombeiros sobre este assunto:

http://www.enb.pt/index.php?Itemid=69&id=33&option=com_content&task=view
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Adenda (no dia seguinte, 2010.12.03):
Efectivamente, no meio de tanta destruição, houve muita sorte.
No momento encontrava-se apenas a senhora em casa, na instalação sanitária para tomar banho.
Terá sido ao abrir a água quente para tomar o duche, que tudo aconteceu - ligou-se o esquentador, provocando a ignição do gás derramado.
A explosão não rebentou apenas com a caixilharia do alçado exterior que confrontava com a cozinha: - rebentou também com a porta da rua, no alçado oposto. Ficou em estinlhaços.
Uma explosão de gás acontece numa pequena fracção de segundo e a sua violência não dá tempo para qualquer reacção ou protecção: - ou há prevenção que antecipe estas ocorrências ou, temos tragédia.
Todos os argumentos e soluções, seja na obra, seja na habitação de cada um, devem ter um fim - PREVENÇÃO.

Ontem 25/11, foram as Eleições na OA - Rotunda vitória da ABSTENÇÃO dos arquitectos: 90%!!!

Esta não foi uma derrota da Lista B ao CDN - foi uma rotunda vitória da abstenção - 90% dos arquitectos não votaram, ou não souberam votar!!!

Com 10% de votação, de facto os arquitectos de hoje não podem ser exemplo para a nossa sociedade.
Desejos de boa sorte à nova direcção.

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Adenda em 2010.12.03
Conforme o mensageiro da OA, os resultados finais:
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"Processo Eleitoral OA Triénio 2011-2013 | Resultados definitivos
O acto eleitoral para a eleição dos Órgãos Nacionais e Regionais da Ordem dos Arquitectos para o triénio 2011-2013 realizou-se a 25 de Novembro de 2010, tendo sido apurados os seguintes resultados definitivos.


Órgãos Nacionais
A Lista A, com os candidatos Manuel Correia Fernandes, a presidente da Mesa da Assembleia Geral, e João Belo Rodeia, presidente do Conselho Directivo Nacional venceu o acto eleitoral.
O Conselho nacional de Delegados fica constituído por 11 delegados eleitos pela Lista A e 5 pela Lista B.


Resultados Órgãos Nacionais
Lista A – 1 070
Lista B – 492
Brancos – 114
Nulos – 24


documentos disponíveis:
Acta da Comissão Eleitoral Nacional | Resultados definitivos (Totais Nacionais) (PDF).
http://www.arquitectos.pt/documentos/1291115400W0qLQ3yg4Xw44WN3.pdf
Mais informações em www.arquitectos.pt
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Órgãos da Secção Regional do Norte


A Lista A, lista única candidata, venceu o acto eleitora com os candidatos José António Oliveira Bandeirinha, a presidente da Mesa da Assembleia Regional, e José Fernando Gonçalves, presidente do Conselho Directivo Regional do Norte.
Resultados Órgãos da Secção Regional do Norte
Lista A – 464
Brancos – 107
Nulos – 13
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Órgãos da Secção Regional do Sul
A Secção Regional do Sul elegeu também a única lista apresentada a sufrágio (Lista A) com Rui Leonel Alexandre na presidência do Conselho Directivo Regional.
Resultados Órgãos da Secção Regional do Sul
Lista A – 827
Brancos – 212
Nulos – 62


Mais informações em www.oasrs.org
De acordo com o calendário eleitoral, as tomadas de posse deverão acontecer até 20 de Dezembro de 2010."
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Concluindo:
-Percentagem de votos expressos = 10,2%
( Nacional - 10,5%; SRN - 9,7% )
-Abstenção: - 89,8%
-Confirma-se a desilusão a quem ainda a tivesse!
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Hoje 26/11, decorre a Conferência da AD Urbem no Tivoli, no Porto, de importância enorme para todos os intervenientes na área do Urbanismo e da Arquitectura.

Hoje há eleições na OA - Queremos aguardar três anos para ter novamente a oportunidade de NÃO PAGAR A MAIS 58% de quotas? __________VAMOS VOTAR_________

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http://oa-lista-b.blogspot.com/

Na Ordem dos Engenheiros pagam 120,00€ de quotas anuais.

Na Ordem dos Médicos pagam 140,00€.

Na OA pagamos 190,00€ porquê?

E temos dívidas! DÍVIDAS!

- a Lista B - candidata ao CDN da OA, propôs-se refazer o controlo de contas.

Quando eu tinha cinco anos, o meu pai ensinou-me a fazer contas de somar.
Aprendi então que 3 + 2 = 5.
Até hoje essa conta para mim continua a dar 5.
Quero com isto dizer que, se disponho de 5, não gasto 3 + 3.

O que está a acontecer neste país é: - anda muito menino a gastar o que pode e o que não pode, sem qualquer ética para respeitar compromissos assumidos, e com isso a arruinar a vida dos que, sabendo fazer contas, não vão receber dos devedores os serviços que prestaram.

Meninos esses que confundem “capacidade máxima de endividamento” com receita para despender! Recorrem à banca, não para promover investimentos que garantidamente se auto sustentam, mas para promover mordomias e outros devaneios que, de garantia, valem tanto como quem os promove.

São estes os que não se limitam a assaltar o mealheiro dos filhos – assaltam o dinheiro e as contas bancárias dos nossos filhos, contas e dinheiro que eles ainda não têm!!!

Isto é a dívida pública de Portugal: devemos aquilo que não vamos pagar – vão ter que pagar os nossos filhos, tal o tempo que esse bolo terá que demorar a ser digerido.
Quando se vai pagar… não se sabe.
Sabe-se que devemos muito, e que irá ter que ser pago.

Isto porquê?
Porque admitimos na gestão daquilo que é nosso quem não sabe somar 3 + 2.
Ou se sabe e assume atitudes que provocam a degradação económica tal como tem acontecido… (aqui, teria que continuar em rude calão…)

Gasta-se, e depois se farão as contas; quem vier que feche a porta!
Estamos perante atitudes deliberadas! Propositadas! Conhecidas e assumidas como nefastas!
E acontece porquê?

Porque os “lorpas” que pagam permitem isso.

E os “lorpas” somos todos nós.

Este é o principal motivo da recessão económica do país.

É o admitirmos este tipo de gestão deliberada, desastrosa e intencional, por parte de quem não tem escrúpulos (ou pior: não sabe fazer contas).

E na OA?

Porque pagamos quotas tão elevadas, se isso para uma boa parte dos quase 20 000 arquitectos significa já um encargo quase insuportável, sendo alguns obrigando a cancelar a respectiva inscrição na AO e muitos a ponderar seriamente fazê-lo?

Os colegas, a quem todos permitimos o LICENCIAMENTO em ARQUITECTURA, têm que abdicar da sua profissão?

As contas da AO não são as contas do país, mas o problema é muito semelhante!

Não podemos gastar mais que o necessário e razoável, pois os sócios têm já encargos suficientes para despenderem aqui mais que o aceitável, ou mesmo comportável.

Se os Eng. pagam de quotas 120,00€ anuais, nós pagamos mais 58,3% que eles… não pode ser.
Mesmo que existam argumentos para alguma diferença de valores, não pode ser grande.

É simples:

-não gastar o que não se pode;

-não sobrecarregar quem paga, pois é aí que dói.

É A ABSTENÇÃO dos cultos que permite o repasto aos oportunistas.

Vamos também na OA tentar ser exemplo no país.

VAMOS HOJE VOTAR

na LISTA B para o CDN

Eleições na Ordem dos Arquitectos na 5ª feira, 25/11

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Em período quente, com eleições na OA na próxima 5ª feira, aparecem opiniões e atitudes dos mais diversos quadrantes.

Cada um tem direito à sua, e deve ser respeitado.

Também tenho direito à minha.

Ando impressionado com a desmobilização que se constata desde sempre nas eleições da OA, com níveis de participação baixíssimos.

Estamos num período social muito complicado, recessivo, em meu entender muito por falta de participação e empenho dos que, tendo ideias e conhecimentos para ajudar a melhorar o estado das coisas, se ficam por um individualismo proteccionista que, no final, os deixa cair também no abismo onde ficamos todos - sobra também p'ra eles!
É o meu apelo ao voto de todos os arquitectos.

Fica o comentário que fiz a um dos textos que encontrei no Blog de que deixo a ligação:

http://oarquitectodacml.blogspot.com/2010/11/nao-e-meu-habito-responder-comentarios.html

"Colega Oarq

Embora corrobore o seu grito de revolta, não concordo com a sua predisposição em não votar e desmotivar a que se vote (embora, pelos pontos de exclamação, presuma alguma fina ironia na sua voz, face à ténue situação actual, certamente de mais de 10.000 arquitectos).

Mas nós, arqtºs, não somos juízes dos nossos colegas. Não temos, nem devemos ter, uma classe distinta.

Já nos chegam os “colégios de especialidades” - onde serão certamente criados impedimentos, exclusivos dos restantes arquitectos, quanto aos “nichos” da actividade, facilmente transformáveis em feudos de alguns, poucos…

É DENTRO da OA que tem que estar a saída para as questões que levanta, realidade efectiva de muitos de nós. Para além disso será a renúncia aos desígnios da nossa profissão.

Perante o desânimo da situação actual , o colega deu-se ao trabalho, ao incómodo (e também o risco), de apresentar uma alternativa a essa atitude de gestão?

NÃO APRESENTOU.

Organizou uma lista onde defendesse o rumo que deve ser dado ao “barco desgovernado”?

NÃO ORGANIZOU.

Mas há quem se tenha dado a esse trabalho e tenha dado a cara por uma ALTERNATIVA, assumindo compromissos de:

-rotura com o despesismo.

-redução dos valores das quotas, onde os arqºs estão sobrecarregados em quase 60% a mais que o valor das quotas que pagam os Engºs!

-motivação de regulação legislativa funcional, metódica e compatibilizada.

-tentativa de reorientação dos destinos da profissão, passando por um Congresso onde sejam concretizadas opções.

-e outros que desconheço…

Louvo o Vº empenho no blog “O Arquitecto da CML e não só…”, sem dúvida uma das mais eficazes atitudes de intervenção para conseguir fazer algo por este país, onde muitos oportunistas e finórios têm um fausto repasto, armados em pseudo gestores de bens públicos, mas que apenas têm levado o país à bancarrota, com um nível de compadrio e corrupção como não há memória.

Assim, face ao acto eleitoral que ocorre, a mais directa atitude para mudar os nossos destinos, sem abandonarmos a profissão, é participando nos actos eleitorais – propondo, ou elegendo.

A ABSTENÇÃO e o IMOBILISMO de cada um de nós têm permitido este estado de pré-falência do país.

Por tudo isto e muito mais, em minha opinião: VOTE.

Se quer uma alternativa ao estado actual da OA: VOTE LISTA B, para o CDN.

Se com o blog não pretendem uma “revolta pelas armas”, a intervenção cívica limite que daqui resulta deve ser exercida nas urnas, no acto eleitoral, abrindo aí os novos caminhos.

È a ABSTENÇÃO dos cultos que permite o repasto dos oportunistas.

VOTE LISTA B, para o CDN."
Ferreira arq

Casos polémicos! - Obras de escassa relevância urbanística em área comum (mesmo que de uso exclusivo) de uma edificação em propriedade horizontal

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Na sequência já de uma dúvida anterior, levantada também no post http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/uso-abusivo-do-promotor-da-propriedade.html , a leitora do blog, SP, questiona: … “Tenho uma propriedade horizontal num prédio, neste caso o R/C Dto, em que o prédio só tem R/C e 1º andar. Eu tenho quintal, e gostaria de fazer o prolongamento da cozinha encostado ao prédio, até ao limite vertical da minha propriedade, e até ao final do quintal, deixando ainda um pouco de quintal. O total do prolongamento é de 10 m2, seria possível pedir uma licença para construir o mesmo? Agradeço desde já a sua resposta.”

Esta questão é um pouco delicada e muito jurídica, pois, como já antes referi, incorpora alguma contradição legislativa ou, pelo menos, uma alteração legislativa que deixou por esclarecer a forma como as “novidades” iriam ser compatibilizadas com as restantes disposições legislativas, pois mesmo o CC acaba por ser envolvido.

Em princípio, teremos mesmo que aguardar por jurisprudência (de que não tenho conhecimento já existir algum caso) sobre os conflitos que tudo isto virá a criar.

Em termos técnicos não questiono a necessidade da existência de alguma facilidade na autorização de pequenas obras (muito pelo contrário) que podem perfeitamente ser efectuadas pelos proprietários nas respectivas habitações, pois era necessário. E mesmo no interior das fracções das edificações em PH.

O problema passa a ser polémico quanto temos que tratar de áreas de uso colectivo ou comum, caso em que a minha simples opinião é de que deixamos de ter “escassa relevância urbanística”, embora as obras em causa cumpram da mesma forma todos os vínculos que a legislação expressa no seu texto.

Fazendo um entendimento lato do que se pretende, há contradição, em meu entender, pois a relevância deixa de ser escassa, tendo conflitos latentes… e muitos.

Eu meu entender, será assim de evitar todos os conflitos onde, uma situação como a que pretende, tem grandes provabilidades de acontecerem. Por isso, se eu estivesso no lugar da SP que questiona, não iria optar por considerar o caso "obra de escassa relevância urbanística" e teria que requerer licenciamento da obra que pretende. Para isso teria que obter a não oposião de todos os restantes condóminos, em assembleia em que a questão fosse agendada, e teria que alterar posteriormente a propriedade horizontal, caso complexo, como sabemos, pois ao alterar a área de construção, vais alterar valores e permilagens em todas as fracções (se uma aumenta, as restantes diminuem). Com o acordo de todos os condóminos, é possível. Se tiver oposição de alguma fracção, em meu enterder, deixa de ser possível. Mas aguardemos futura jurisprudência...

Outra vertente desta confusão tem que ver com o facto de, a área de construção a mais, que as obras de escassa relevância urbanística permitem, poder?, ou não?, ultrapassar o índice máximo da construção num terreno! Isso fica também a aguardar jurisprudência, ou mesmo uma alteração legislativa (coitado do técnico que tenha agora que informar tal caso, correndo riscos de acto administrativo nulo e suas implicações).

É que este pode também ser o caso da autora que colocou a questão!

Deixo assim a transcrição da questão e comentário anterior que fiz, que é algo esclarecedor no meio de alguma confusão lançada com a redacção actual da legislação, no que se refere às obras de escassa relevância urbanística, sua fiscalização e controlo, etc.:

J. “seria possivel me informar sobre a possiblidade de um prédio em propriedade horizontal, que deu origem a duas vivendas gemindas.Se um morador pode construir anexos colados aos muros dos vizinhos e com uma estatura acima do referido muro e a contrução de alpendre ou seja um telhado para cobertura de um terraço exterior tendo este origem na fachada traseira da casa? os vizinhos podem denunciar essa situação ou impedir essa construção?”

R:

A questão é mais jurídica que técnica, mas vou tentar ajudar:

Presumo que se trate de duas fracções, "A" e "B".

De acordo com as disposições do Código Civil, a propriedade horizontal não pode ser alterada sem a autorização (ou pelo menos o não impedimento), dos proprietários das restantes fracções.

E se existem obras de ampliação do imóvel numa das fracções, isso significa que as suas áreas e o seu valor vão ser ampliados. Como tal a respectiva permilagem teria que aumentar, diminuindo proporcionalmente nas restantes.

Ou seja, implicitamente as obras de ampliação de uma fracção obrigatoriamente têm que possuir autorização da assembleia de condóminos.

Isto é também vinculado pelo C.C. no que se refere a obras de inovação no prédio, tal como é o caso que refere.

Em termos Jurídicos, em tribunal, em princípio será esta a decisão.

No entanto, em termos municipais, apareceu agora uma novidade no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE): As chamadas "obras de escassa relevância urbanística", onde se incluem esses pequenos anexos até 10,0m2 (ou mais, se o Reg. Municipal assim o referir), que, para todos os efeitos não carecem de licença nem autorização municipal!

Ora, a Câmara Municipal pode querer passar ao lado da fiscalização dessas pequenas obras.

Em meu entender mal, pois embora se trate de uma contradição legislativa, o C.C. não poderá ser ultrapassado nas situações de obras de inovação em edifício em propriedade horizontal, pelo que, o aumento de área numa das fracções terá que ser autorizado pela outra fracção, neste seu caso.

Ou seja, a queixa deve surtir efeitos na C.M.; caso contrário terá que recorrer ao tribunal, onde certamente a obra de inovação será impedida.

Ferreira arq

Sobre a sistematização da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal que elaboramos

Três questões colocadas por mail pelo colega JM, relativamente à sistematização da Tabela de Síntese da PH que elaboramos (e que remetemos graciosamente a todos os interessados nesta área - solicitar pelo mail - fjferreira3@gmail.com ):
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-Primeira questão relativamente a …”Área bruta privativa principal da fracção deveria ser subdividida em duas colunas. Uma relativa à área bruta de construção (como penso que seja o caso apresentado) e outra susceptível de poder representar uma área de jardim anexa à construção fazendo parte da dita fracção.”…
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-Segunda questão quanto a …”Não encontro qualquer justificação para a necessidade de se ter que designar a localização do Terreno exterior afecto ao uso exclusivo da fracção. Em seu lugar preferiria designar a identificação/designação do respectivo uso, que constasse em planta.”
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-Terceira questão sobre o factor geral de correcção do valor da fracção previsto na Tabela: …”Dada a dinâmica do planeamento e de sobremaneira da discricionariedade que esta disciplina sempre encerra, não vejo justificação duradoira para existir um Factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, como sejam a visibilidade; insolação; acessibilidades ou outros. Ou seja, hoje o cenário urbanístico é um, amanhã será outro que, eventualmente, anula o que outrora era considerado privilégio urbanístico."
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Tentarei esclarecer:

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1)

As áreas do terreno exterior aparecem na Tabela de síntese como áreas de uso exclusivo das fracções e não na coluna da área propriedade da fracção, na medida em que, conforme o código civil, o solo constitui sempre área comum da edificação. Daí que a afectação de partes do solo às fracções não pode ser outra que não seja apenas o uso exclusivo pela fracção, dessas áreas (sem que estas percam, com isso, seja lá ele o que for).

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2)

A localização precisa das áreas afectas às fracções é muito importante, pois um dos intuitos desta tabela, para além dos outros, é sistematizar todos os dados que permitem a elaboração correcta do título constitutivo da PH, e todas as dependências da fracção devem ser facilmente identificáveis pelo que vier a constar da respectiva descrição. A localização da fracção em si, pela respectiva entrada, é normalmente bem identificada e referenciada desde o acesso da via pública, mas nas restantes áreas "soltas" nem sempre isso acontece. Imaginem adquirir uma fracção numa hasta de venda pública, e no local não conseguir depois saber o que é da fracção... quantas vezes isto acontece em lugares de parqueamento de uso exclusivo e mesmo em compartimentos de arrumos!

Depois de devidamente preenchida a tabela e conferida, para que não tenha quaisquer erros, serão determinadas as permilagens e os valores das fracções. Com esta sequência, garantindo a exactidão em cada um dos passos, a elaboração do TCPH passa, assim, a ser muito mais fácil, com uma lógica quase matemática, sendo significativamente reduzidos os erros que normalmente ocorrem.

Devem imaginar a confusão que é, ao quase terminar da descrição do título constitutivo (situação pela qual já passaram quase todos os que elaboram PH's), concluir que há uma varanda ou outro espaço que restou esquecido; têm que se refazer todos os cálculos, rectificar todas as permilagens e valores descritos nas fracções. Ou ainda pior, estar numa escritura de venda de uma fracção, já com outras fracções vendidas e concluir que a fracção em causa não descreve o terraço que afectivamente possui, estando reduzida na sua área afecta! São transtornos terríveis.

Diga-se de passagem que os Notários e Conservadores do Registo Predial têm vindo a fazer um trabalho de excepção, detectando inúmeras vezes erros nos TCPH's, que passaram a quem elaborou a propriedade horizontal, aos requerentes, aos técnicos municipais que certificaram a PH relativamente ao projecto de arquitectura aprovado e aos solicitadores que trataram do procedimento.

Isto acontece permanentemente.

Esta tabela de síntese da PH, para além de um método prático e equitativo para cálculo das permilagens e valores das fracções, tem também a grande vantagem de diminuir significativamente os erros na elaboração das PH's, melhorando significativamente a rentabilidade do tempo que é necessário despender com um título constitutivo de uma propriedade horizontal, e o nível de exactidão dos seus dados.

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3)

Quanto ao factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, é uma das novidades desta Tabela de síntese da PH, e é fundamental para não se incorrer em erros graves de avaliação.

A rigidez do cálculo em função das áreas não permite que se atribua, em certos casos, o justo valor à fracção, prejudicando algumas delas.

Exemplo: Duas moradias do tipo geminadas, mas em edifício comum em PH, em que uma delas fica orientada a Norte e a outra a Sul - declaradamente a que fica voltada a sul terá um valor superior à da voltada a Norte. Qualquer um de nós saberia qual delas queria para si, se fosse o adquirente. Ou saberia definir a diferença de valores, se tivesse que fixar o preço para a respectiva venda.

No entanto, o importante é saber utilizar esse coeficiente, e estar ciente que um dos factores fundamentais que resulta da permilagem, é a distribuição dos valores de comparticipação de cada fracção nas despesas de manutenção das partes comuns do prédio.

E daí, os valores de venda de cada fracção, não poderem ser os valores de referência para definir a permilagem numa PH (tese errada que é defendida por alguns pretensos especialistas em PH).

Daqui, nesta Tabela de síntese da PH, se obrigar a uma justificação escrita da aplicação deste critério, no coeficiente de ponderação para correcção do valor das fracções, e que está limitado, tendo que ser apreciado pelos técnicos municipais que certificam a conformidade da PH para com o projecto de arquitectura aprovado.

Claro que há factores urbanos que facilmente podem ser alterados, mas outros não. Há que ter em conta, dentro do possível, o bom senso e a lógica urbanística.

Não será a mesma coisa, com o exemplo que atrás citei, estar no meio de um loteamento das ditas moradias tipo geminadas, ou numa área especulativa sem qualquer critério de ordem. Aceitando-se sempre que a diferença de valores deve repercutir as diferenças quanto aos encargos de manutenção dos elementos comuns, e a diferenciação deve ser sempre ténue (em caso algum pode ultrapassar 15%), pois o impacto das medições das áreas corresponderá sempre a pelo menos 85% do valor a atribuir.

Como se pode ver, esta Tabela de síntese da PH não permite grandes devaneios a qualquer tipo de especulador, possibilitando, pelo contrário, um grande rigor numa área que se pode dizer, "se encontra a soldo".

Há muitos anos que se encontra já a ser aplicada, divulgada e testada, tendo evoluído significativamente no rigor que impõe.

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Agradeço todo o empenho e ajuda para a evoluirmos ainda mais e tentarmos oficializar a sua aplicação em termos nacionais, encontrando-se vinculada actualmente no concelho de Paredes, pelo respectivo RMUE.

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Ferreira arq