Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

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Questão colocada por mail de P.F.:

…”Na sua opinião fracções iguais valorizadas de forma distinta para efeitos de venda devido à sua localização dentro do empreendimento, ou fracções iguais com acabamentos mais ou menos luxuosos e consequente preço de venda diferente, devem ou não dar lugar a diferentes valores da permilagem?”

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A atribuição do valor à fracção é a questão fulcral da elaboração das PH's.

Aqui o sentido de justiça é fundamental, pois não estão padronizados os métodos de cálculo do valor.

Eu tentei resolver isso com a tabela que criei, pugnando por um sistema muito simples, para conseguir motivar quem elabora as PH’s à sua utilização, e poder ser eficaz. Caso se introduzam demasiados factores, corre-se também o risco de estabelecer uma fórmula muito complicada, que pode provocar interpretações dúbias e erros ainda maiores.

Na tabela de síntese que criei, obrigo à justificação da possível compensação de valores que seja feita a alguma das fracções (preterindo o cálculo apenas em função da justificação por áreas), obrigando ainda a que esse factor de correcção seja apreciado pelo técnico municipal que informe o pedido de certificação da conformidade da PH para com o projecto de arquitectura e a legislação em vigor.
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A questão que o leitor do blogue apresenta foi já abordada em alguns post's anteriores.

A diferença de valores entre fracções iguais, por localizações com condições diferentes no prédio será de ponderar, principalmente quando estiver em causa a orientação solar, havendo fracções explicitamente prejudicadas (por exemplo, se alguma estiver exclusivamente voltada a norte, e outras com boa orientação solar). Os meios naturais para a eficiência energética dos edifícios cada vez têm maior impacto sobre o valor das fracções de uma edificação, não só pelo impacto no respectivo consumo energético, mas também por questões de higiene, salubridade e saúde. Logo, não pode ser desprezado a relação de valor entre fracções, tal como não o é na definição de valor entre prédios com localizações distintas.
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Quanto à ponderação de valores diferenciados entre fracções, por terem materiais de acabamento diferentes, considero isso um erro, pois um particular pode adquirir qualquer das fracções na versão base, e posteriormente alterar tudo para condições internas fabulosas, sem que para isso careça de qualquer autorização do condomínio, que não poderá fazer repercutir isso numa alteração de valores.
E isto poderia até servir de justificação para “manobras” de favorecimento pontual a algumas fracções, nos exactos termos que acontece actualmente, por parte de alguns promotores imobiliários de menor idoneidade, que favorecem familiares e amigos que adquirem algumas das suas fracções, diminuindo-lhes o valor e a permilagem, conseguindo assim reduzir a respectiva comparticipação nas despesas de manutenção e conservação futuras do imóvel.
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Este acto decorrente, em si mesmo, prova a “mais valia” da diminuição de valor a fracções que, na prática, o promotor pretende privilegiar (sendo actualmente uma prática corrente, que a legislação possibilita e quase motiva).

Isto deve ser considerada uma fraude, e enquanto não for impedida continuará a criar enormes conflitos sociais e urbanos na edificação colectiva que actualmente se constrói ou divide em propriedade horizontal.

Como a permilagem vai servir fundamentalmente para definir a comparticipação das fracções nas despesas comuns, o seu cálculo em função de acabamentos das fracções e seu equipamento interno, daria origem a uma avaliação flutuável que poderia também provocar grandes injustiças e consequentes conflitos.
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Daqui a grande pertinência da questão colocada pelo leitor, pois é muito importante perceber nestes meandros que:
-"valor de uma fracção", para efeitos da sua venda, é uma coisa;
-"valor da fracção" para efeitos da sua permilagem na parte que interfere com o todo do prédio em que se integra, é outra coisa, completamente distinta da primeira.
- da mesma forma para efeitos fiscais, já que aí, o "valor", nem será uma coisa, nem outra; talvez ande num meio termo, que as finanças actualmente vincularam já a uma fórmula de cálculo matemático, mas que ficou completamente dependente de factores também aleatórios de localização do empreendimento, numa lógica de localização por zonamento urbano, definido em termos cartográficos, que tendo tido grandes vantagens relativamente à anterior anarquia, incorpora também as suas injustiças.

Ferreira arq