Questão colocada por mail de P.F.:
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"
A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"
A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.
Para a PH, atribuir um valor ao prédio de 500.000,00€ ou de 2.000.000,00€ é a mesma coisa, pois não é isso que vai modificar a permilagem entre as fracções, e essa é que é importante.
Na PH o valor atribuido a cada fracção só tem importância na sua relatividade para com as restantes fracções, e o valor total do prédio não serve para outra coisa.
Para fixar o valor total ao prédio deve, em primeiro lugar, verificar se existem disposições no RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) do município onde se localiza o prédio, quanto à elaboração das PH's.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.
Importante, ao fixar o valor total do prédio, é estabelecer um número o mais possível "redondo", já que um dos maiores problemas na fixação do valor de cada fracção é o necessário arredondamento das casas decimais, de forma a conseguir valores individuais que, somados na totalidade das fracções, totalizem os 100% do valor do prédio. Se já é dificil fazer arredondamentos, partindo de um número redondo, é ainda pior com um número mais complicado.
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Exemplificando uma estimativa orçamental para um edifício simples:
1000m2 x 300,00€ = 300.000,00€ (construção acima do solo para habitação e comércio)
100m2 x 75,00€ = 7.500,00€ (varandas)
300m2 x 125,00€ = 37.500,00€ (caves para parqueamento)
Total = 345.000,00€
Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
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Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
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Para efeitos de IMI, a atribuição do valor tem parâmetros próprios, que não dependem do valor fixado para o prédio ou para as fracções na PH.
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Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
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Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq
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Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
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Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq
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