Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Acórdão nº TRP_0635535 de 26-10-2006 - Tribunal da Relação do Porto

Trata-se de um acórdão proferido em recurso, muito elucidativo da forma como devem ser estabelecidas as representações dos condóminos nas assembleias de condomínio, assim como sobre o número inteiro de votos que cada fracção representa nas deliberações do condomínio.

Fica explícito que, quando as fracções pertencem ainda às locadoras financeiras, são elas as proprietárias efectivas das fracções e os locadores apenas possuem capacidade deliberatória em assembleia, se para esse efeito possuirem procuração ou documento semelhante, onde sejam nomeados representantes (para esse efeito) pelo efectivo proprietário , que é a locadora financeira.

Quanto ao número de votos que cada proprietário representa, para efeitos de deliberação na assembleia de condóminos, fica ainda explícito que, quando existirem fracções de valor muito reduzido (garagens, arrumos, etc.), o número inteiro será considerado não em percentagem, mas sim em permilagem (a respectiva parte, por mil unidades do total, e não apenas cem), e caso o número inteiro se mantenha ainda inferior a um por mil, esse proprietário manterá o direito a um voto, pois não lhe pode ser recusado o direito base da propriedade que efectivamente possui nesse condomínio.

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Vale a pena ler todo o acórdão, carregando no título de ligação inicial.
Transcrevo os extractos mais significativos:

(Ferreira arq)

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..."a quem compete a capacidade deliberativa e decisória na assembleia de condóminos relativamente a tais fracções: à locadora, ou ao locatário?

A resposta não pode deixar de ser a de que tal compete ao locador. E pela simples razão de que é ele o proprietário das fracções enquanto se mantiver a locação financeira."...

... “o locador mantém-se proprietário do bem dado em locação”. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário.”…

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…”as fracções/garagens devem, de facto, ser sempre consideradas na votação - independentemente da maior ou menor permilagem de cada uma dessas fracções.

Com efeito, estamos perante fracções que, tal como as demais, constituem “unidades independentes” (artº 1414º), “autónomas” (artº 1415º), “devidamente individualizadas” (artº 1418º, nº1), registadas, como tal, na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, portanto, o proprietário de cada uma das garagens - desde que assim autonomizada no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e assim levada ao registo Predial - é um condómino com os direitos e obrigações dos demais (proprietários das demais fracções), pois todos-- e cada um deles -- são titulares de um direito de propriedade horizontal (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-911)."...

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...“Relativamente à aplicação do critério da permilagem, escrevem Pires de lima e Antunes Varela, CCAnotado, 2ª ed., em anotação ao artº 1430º:
“Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%.” - precisamente a situação sub judice, no que toca às fracções/garagem, ora em questão. “Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso, se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5, terá direito a cinco votos (cinco por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (dez por mil), e assim sucessivamente”.”...

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…”CONCLUINDO:

- O direito de voto na assembleia de condóminos relativamente a fracções objecto de contratos de locação financeira pertence ao locador e não ao locatário, dado que é aquele o proprietário das fracções enquanto tal locação se mantiver.

- As fracções GARAGENS, qualquer que seja a sua permilagem, devem ser sempre consideradas para efeitos de contabilização de votos nas assembleias de condóminos, não podendo ser retirado aos respectivos proprietários o direito ao voto em tais assembleias.

- A contabilização dos votos faz-se sempre pelo critério da percentagem do valor total do prédio, salvo se algum dos condóminos tiver uma fracção de valor inferior a 1% -- a “unidade inteira” referida no artº 1430º, nº2 CC --, caso em que entrará em função o critério da permilagem.”…