Casos polémicos! - Obras de escassa relevância urbanística em área comum (mesmo que de uso exclusivo) de uma edificação em propriedade horizontal

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Na sequência já de uma dúvida anterior, levantada também no post http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/uso-abusivo-do-promotor-da-propriedade.html , a leitora do blog, SP, questiona: … “Tenho uma propriedade horizontal num prédio, neste caso o R/C Dto, em que o prédio só tem R/C e 1º andar. Eu tenho quintal, e gostaria de fazer o prolongamento da cozinha encostado ao prédio, até ao limite vertical da minha propriedade, e até ao final do quintal, deixando ainda um pouco de quintal. O total do prolongamento é de 10 m2, seria possível pedir uma licença para construir o mesmo? Agradeço desde já a sua resposta.”

Esta questão é um pouco delicada e muito jurídica, pois, como já antes referi, incorpora alguma contradição legislativa ou, pelo menos, uma alteração legislativa que deixou por esclarecer a forma como as “novidades” iriam ser compatibilizadas com as restantes disposições legislativas, pois mesmo o CC acaba por ser envolvido.

Em princípio, teremos mesmo que aguardar por jurisprudência (de que não tenho conhecimento já existir algum caso) sobre os conflitos que tudo isto virá a criar.

Em termos técnicos não questiono a necessidade da existência de alguma facilidade na autorização de pequenas obras (muito pelo contrário) que podem perfeitamente ser efectuadas pelos proprietários nas respectivas habitações, pois era necessário. E mesmo no interior das fracções das edificações em PH.

O problema passa a ser polémico quanto temos que tratar de áreas de uso colectivo ou comum, caso em que a minha simples opinião é de que deixamos de ter “escassa relevância urbanística”, embora as obras em causa cumpram da mesma forma todos os vínculos que a legislação expressa no seu texto.

Fazendo um entendimento lato do que se pretende, há contradição, em meu entender, pois a relevância deixa de ser escassa, tendo conflitos latentes… e muitos.

Eu meu entender, será assim de evitar todos os conflitos onde, uma situação como a que pretende, tem grandes provabilidades de acontecerem. Por isso, se eu estivesso no lugar da SP que questiona, não iria optar por considerar o caso "obra de escassa relevância urbanística" e teria que requerer licenciamento da obra que pretende. Para isso teria que obter a não oposião de todos os restantes condóminos, em assembleia em que a questão fosse agendada, e teria que alterar posteriormente a propriedade horizontal, caso complexo, como sabemos, pois ao alterar a área de construção, vais alterar valores e permilagens em todas as fracções (se uma aumenta, as restantes diminuem). Com o acordo de todos os condóminos, é possível. Se tiver oposição de alguma fracção, em meu enterder, deixa de ser possível. Mas aguardemos futura jurisprudência...

Outra vertente desta confusão tem que ver com o facto de, a área de construção a mais, que as obras de escassa relevância urbanística permitem, poder?, ou não?, ultrapassar o índice máximo da construção num terreno! Isso fica também a aguardar jurisprudência, ou mesmo uma alteração legislativa (coitado do técnico que tenha agora que informar tal caso, correndo riscos de acto administrativo nulo e suas implicações).

É que este pode também ser o caso da autora que colocou a questão!

Deixo assim a transcrição da questão e comentário anterior que fiz, que é algo esclarecedor no meio de alguma confusão lançada com a redacção actual da legislação, no que se refere às obras de escassa relevância urbanística, sua fiscalização e controlo, etc.:

J. “seria possivel me informar sobre a possiblidade de um prédio em propriedade horizontal, que deu origem a duas vivendas gemindas.Se um morador pode construir anexos colados aos muros dos vizinhos e com uma estatura acima do referido muro e a contrução de alpendre ou seja um telhado para cobertura de um terraço exterior tendo este origem na fachada traseira da casa? os vizinhos podem denunciar essa situação ou impedir essa construção?”

R:

A questão é mais jurídica que técnica, mas vou tentar ajudar:

Presumo que se trate de duas fracções, "A" e "B".

De acordo com as disposições do Código Civil, a propriedade horizontal não pode ser alterada sem a autorização (ou pelo menos o não impedimento), dos proprietários das restantes fracções.

E se existem obras de ampliação do imóvel numa das fracções, isso significa que as suas áreas e o seu valor vão ser ampliados. Como tal a respectiva permilagem teria que aumentar, diminuindo proporcionalmente nas restantes.

Ou seja, implicitamente as obras de ampliação de uma fracção obrigatoriamente têm que possuir autorização da assembleia de condóminos.

Isto é também vinculado pelo C.C. no que se refere a obras de inovação no prédio, tal como é o caso que refere.

Em termos Jurídicos, em tribunal, em princípio será esta a decisão.

No entanto, em termos municipais, apareceu agora uma novidade no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE): As chamadas "obras de escassa relevância urbanística", onde se incluem esses pequenos anexos até 10,0m2 (ou mais, se o Reg. Municipal assim o referir), que, para todos os efeitos não carecem de licença nem autorização municipal!

Ora, a Câmara Municipal pode querer passar ao lado da fiscalização dessas pequenas obras.

Em meu entender mal, pois embora se trate de uma contradição legislativa, o C.C. não poderá ser ultrapassado nas situações de obras de inovação em edifício em propriedade horizontal, pelo que, o aumento de área numa das fracções terá que ser autorizado pela outra fracção, neste seu caso.

Ou seja, a queixa deve surtir efeitos na C.M.; caso contrário terá que recorrer ao tribunal, onde certamente a obra de inovação será impedida.

Ferreira arq