Sobre a sistematização da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal que elaboramos

Três questões colocadas por mail pelo colega JM, relativamente à sistematização da Tabela de Síntese da PH que elaboramos (e que remetemos graciosamente a todos os interessados nesta área - solicitar pelo mail - fjferreira3@gmail.com ):
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-Primeira questão relativamente a …”Área bruta privativa principal da fracção deveria ser subdividida em duas colunas. Uma relativa à área bruta de construção (como penso que seja o caso apresentado) e outra susceptível de poder representar uma área de jardim anexa à construção fazendo parte da dita fracção.”…
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-Segunda questão quanto a …”Não encontro qualquer justificação para a necessidade de se ter que designar a localização do Terreno exterior afecto ao uso exclusivo da fracção. Em seu lugar preferiria designar a identificação/designação do respectivo uso, que constasse em planta.”
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-Terceira questão sobre o factor geral de correcção do valor da fracção previsto na Tabela: …”Dada a dinâmica do planeamento e de sobremaneira da discricionariedade que esta disciplina sempre encerra, não vejo justificação duradoira para existir um Factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, como sejam a visibilidade; insolação; acessibilidades ou outros. Ou seja, hoje o cenário urbanístico é um, amanhã será outro que, eventualmente, anula o que outrora era considerado privilégio urbanístico."
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Tentarei esclarecer:

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1)

As áreas do terreno exterior aparecem na Tabela de síntese como áreas de uso exclusivo das fracções e não na coluna da área propriedade da fracção, na medida em que, conforme o código civil, o solo constitui sempre área comum da edificação. Daí que a afectação de partes do solo às fracções não pode ser outra que não seja apenas o uso exclusivo pela fracção, dessas áreas (sem que estas percam, com isso, seja lá ele o que for).

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2)

A localização precisa das áreas afectas às fracções é muito importante, pois um dos intuitos desta tabela, para além dos outros, é sistematizar todos os dados que permitem a elaboração correcta do título constitutivo da PH, e todas as dependências da fracção devem ser facilmente identificáveis pelo que vier a constar da respectiva descrição. A localização da fracção em si, pela respectiva entrada, é normalmente bem identificada e referenciada desde o acesso da via pública, mas nas restantes áreas "soltas" nem sempre isso acontece. Imaginem adquirir uma fracção numa hasta de venda pública, e no local não conseguir depois saber o que é da fracção... quantas vezes isto acontece em lugares de parqueamento de uso exclusivo e mesmo em compartimentos de arrumos!

Depois de devidamente preenchida a tabela e conferida, para que não tenha quaisquer erros, serão determinadas as permilagens e os valores das fracções. Com esta sequência, garantindo a exactidão em cada um dos passos, a elaboração do TCPH passa, assim, a ser muito mais fácil, com uma lógica quase matemática, sendo significativamente reduzidos os erros que normalmente ocorrem.

Devem imaginar a confusão que é, ao quase terminar da descrição do título constitutivo (situação pela qual já passaram quase todos os que elaboram PH's), concluir que há uma varanda ou outro espaço que restou esquecido; têm que se refazer todos os cálculos, rectificar todas as permilagens e valores descritos nas fracções. Ou ainda pior, estar numa escritura de venda de uma fracção, já com outras fracções vendidas e concluir que a fracção em causa não descreve o terraço que afectivamente possui, estando reduzida na sua área afecta! São transtornos terríveis.

Diga-se de passagem que os Notários e Conservadores do Registo Predial têm vindo a fazer um trabalho de excepção, detectando inúmeras vezes erros nos TCPH's, que passaram a quem elaborou a propriedade horizontal, aos requerentes, aos técnicos municipais que certificaram a PH relativamente ao projecto de arquitectura aprovado e aos solicitadores que trataram do procedimento.

Isto acontece permanentemente.

Esta tabela de síntese da PH, para além de um método prático e equitativo para cálculo das permilagens e valores das fracções, tem também a grande vantagem de diminuir significativamente os erros na elaboração das PH's, melhorando significativamente a rentabilidade do tempo que é necessário despender com um título constitutivo de uma propriedade horizontal, e o nível de exactidão dos seus dados.

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3)

Quanto ao factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, é uma das novidades desta Tabela de síntese da PH, e é fundamental para não se incorrer em erros graves de avaliação.

A rigidez do cálculo em função das áreas não permite que se atribua, em certos casos, o justo valor à fracção, prejudicando algumas delas.

Exemplo: Duas moradias do tipo geminadas, mas em edifício comum em PH, em que uma delas fica orientada a Norte e a outra a Sul - declaradamente a que fica voltada a sul terá um valor superior à da voltada a Norte. Qualquer um de nós saberia qual delas queria para si, se fosse o adquirente. Ou saberia definir a diferença de valores, se tivesse que fixar o preço para a respectiva venda.

No entanto, o importante é saber utilizar esse coeficiente, e estar ciente que um dos factores fundamentais que resulta da permilagem, é a distribuição dos valores de comparticipação de cada fracção nas despesas de manutenção das partes comuns do prédio.

E daí, os valores de venda de cada fracção, não poderem ser os valores de referência para definir a permilagem numa PH (tese errada que é defendida por alguns pretensos especialistas em PH).

Daqui, nesta Tabela de síntese da PH, se obrigar a uma justificação escrita da aplicação deste critério, no coeficiente de ponderação para correcção do valor das fracções, e que está limitado, tendo que ser apreciado pelos técnicos municipais que certificam a conformidade da PH para com o projecto de arquitectura aprovado.

Claro que há factores urbanos que facilmente podem ser alterados, mas outros não. Há que ter em conta, dentro do possível, o bom senso e a lógica urbanística.

Não será a mesma coisa, com o exemplo que atrás citei, estar no meio de um loteamento das ditas moradias tipo geminadas, ou numa área especulativa sem qualquer critério de ordem. Aceitando-se sempre que a diferença de valores deve repercutir as diferenças quanto aos encargos de manutenção dos elementos comuns, e a diferenciação deve ser sempre ténue (em caso algum pode ultrapassar 15%), pois o impacto das medições das áreas corresponderá sempre a pelo menos 85% do valor a atribuir.

Como se pode ver, esta Tabela de síntese da PH não permite grandes devaneios a qualquer tipo de especulador, possibilitando, pelo contrário, um grande rigor numa área que se pode dizer, "se encontra a soldo".

Há muitos anos que se encontra já a ser aplicada, divulgada e testada, tendo evoluído significativamente no rigor que impõe.

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Agradeço todo o empenho e ajuda para a evoluirmos ainda mais e tentarmos oficializar a sua aplicação em termos nacionais, encontrando-se vinculada actualmente no concelho de Paredes, pelo respectivo RMUE.

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Ferreira arq