terça-feira, 9 de março de 2010

Alteração de propriedade horizontal - Documentos necessários para efectuar a escritura

IRN - Instituto dos Registos e do Notariado
Consultar em:
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/area-notarial/docs-comuns/alteracao-de-propriedade/
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"Alteração de propriedade horizontal
Documentos necessários para efectuar a escritura:
-certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
-caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
-no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
-documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projecto devidamente aprovado;
-caso intervenha o administrador em representação do condomínio, acta assinada por todos os condóminos, da qual conste o respectivo acordo;
-em caso de divisão de fracções autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição."
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Ainda sobre a modificação do TCPH (com comentários):
http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/02/06/modificacao-do-titulo-da-propriedade-horizontal/
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http://www.cartorioalmada.org/propriedade_horizontal.html
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Esclarecimento ao comentário solicitado como "urgente":
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È pena não ter indicado quais são as áreas do apartamento e do terraço.
Presumo que, no seu caso, o cálculo do valor das fracções tenha sido feito numa proporção directa das áreas totais afectas a cada fracção, tendo sido atribuído o mesmo valor ao m2 de área de varanda, que ao m2 de área interna de utilização principal da fracção.

Ora, isto não é correcto. Não traduz uma valorização correcta desses espaços, e vai originar despesas muito acrescidas a quem possui os terraços, favorecendo as fracções que os não têm, pois as despesas do condomínio, em princípio, serão distribuídas de acordo com a permilagem de cada fracção.


Os encargos para a rectificação da permilagem serão algo elevados, mas de forma nenhuma impeditivos para o promotor proceder à rectificação, desde que a totalidade dos que já adquiriram fracções concordem com isso, pois em princípio terá que alterar a totalidade das descrições prediais e suas inscrições na matriz, alterando valores de impostos, etc. Não lhe sei dar custos da rectificação, pois, na PH a minha área é a técnica
È que, ao diminuir a permilagem de algumas fracções, esse valor vai ser agravado nas restantes.

Caso se veja impedido de rectificar a permilagem, poderá tentar resolver a situação da distribuição dos encargos de condomínio do prédio, no respectivo regulamento de condomínio, garantindo aí um valor correcto para a comparticipação de cada fracção ( por exemplo, efectuando o cálculo a través da tabela de síntese da PH que criei, que lhe posso enviar, se me remeter o seu mail). Terá também que ter unanimidade dos proprietários actuais das fracções do prédio, ou pelo menos a não oposição de nenhum, em deliberação de assembleia convocada para o efeito (não basta a assinatura individual de cada proprietário). Tem obrigatoriamente que registar esse regulamento na CRP, na descrição predial do edifício.


Mais uma vez, a elaboração incorrecta do título constitutivo da propriedade horizontal (TCPH), embora cumprindo os parâmetros da legislação actual em vigor, tal como em inúmeros outros casos que me têm sido remetidos, vai levantar inúmeros problemas aos adquirentes das fracções em causa, originando hostilidades entre vizinhos desde o início da ocupação do prédio.
Esta situação agravará certamente todas as relações e encargos, por desleixo de manutenção, dificuldades de reunião e decisão, etc. È o que nunca se deve fazer, em termos metodológicos, no espaço urbano edificado - desmotivar o relacionamento, a utilização, dos espaços e bens comuns. Perde-se em termos humanos, e em termos de eficiência energética e ambiental.


É uma pena os nossos políticos não procederem à rectificação legislativa nos termos em que propus na Conferência da AdUrbem em 2009.


Por mim, não adquiria uma fracção com a permilagem mal calculada.
Se os promotores imobiliários não conseguissem vender as fracções prejudicadas, talvez passassem a ter mais cuidado com a elaboração dos TCPH.

6 comentários:

  1. Esclarecimento Urgente

    Enquadramento:
    Sinalizamos um imóvel cuja propriedade horizontal a meu ver não foi bem calculada. Detectamos a situação antes do sinal. O prédio é novo e a pessoa responsável foi adiando a situação até porque na altura ainda não tinha orçamentos para os valores do condomínio. Acabamos por sinalizar e passados dois meses a situação não está resolvida. Acontece que tencionamos adquirir um t3 com terraço e em termos de área util é exactamente igual aos restantes t3 do prédio. Acontece que em termos de permilagem temos cerca de 11% do total (é um prédio com 10 habitações e 2 lojas) enquanto os restantes t3 têm uma percentagem que não atinge 8% do total. Esta situação é altamente penalizadora para nós, dá uma diferença de pelo menos 20 euros no condomínio comparativamente aos demais t3 e um terraço embora grande não vai influenciar no numero de moradores e desgaste do prédio. A mesma injustiça acontece com os t2 que por terem terraço ficam a pagar praticamente o mesmo que os t3. Dada esta situação temos vindo a "apertar" com a construtora para fazer alteração da propriedade horizontal para que se faça justiça nos preços do condomínio. No entanto, a construtora diz que há demasiados custos e que interfere com os valores designados nas finanças, podem esclarecer-me por favor dos custos e das implicações reais para a construtora se efectuar esta alteração?

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  2. Esclarecimento prestado no texto do post.

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  3. Comprei apartamento do qual faz parte uma garagem ( fração F que inclui apartamento e garagem). Realizei a escritura e alguns dias depois verifiquei que a garagem inicialmente atribuída verbalmente, não era a mesma referida na escritura. Neste momento, não estando interessada na garagem referida na escritura, gostaria de manter a garagem inicial. Como posso resolver esta situação?

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  4. O seu caso será, em princípio, uma questão de Direito e não de Arquitectura.
    Pelo que refere foi enganado. Prometeram-lhe uma coisa e deram-lhe outra.
    Em princípio, havendo falta de prova do contrário, o que valerá será o que ficou escrito.
    Há prazos para anulação de negócios efectuados, mas são muito curtos. Para esclarecer a questão civil deverá consultar um Advogado.

    Em termos de arquitectura, caso o lugar de garagem que lhe foi inicialmente prometido ainda esteja na posse do vendedor, e este pretenda repor a verdade do negócio, a situação é relativamente fácil de resolver se esse lugar tiver um valor idêntico ao do lugar que está efectivamente afecto à sua fracção.
    Será preciso rectificar os desenhos da PH e a descrição das duas fracções, sendo mantidos todos os valores. Isto no processo da câmara municipal e de seguida na Conservatória.
    Caso tenham valores diferentes, ou seja imperioso que lhes sejam atribuidos valores diferentes, aí já vai ser mais complicado, pois terá não só uma alteração de processo, mas também dos valores de finanças para as duas fracções envolvidas, com alteração dos respectivos impostos.
    Ou seja: é possível proceder à alteração desde que a pessoa que é proprietária da fracção que tem o uso do lugar de garagem que lhe foi prometido esteja disposta a deixar fazer a alteração.

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  5. Boa tarde,

    Estou em negociações com um vendedor para aquisição de uma fracção de um imóvel para serviços que não tem áreas exteriores (terraço). No entanto, o mesmo vendedor tem também para venda, no mesmo prédio, uma outra fracção que não me interessa, mas tem um terraço (que é cobertura desta segunda fracção e não está a ser usado) contíguo à fracção que pretendo comprar. Acontece que só me interessa comprar a fracção se vier com a referida área exterior (terraço).

    Por isso, a minha pergunta é a seguinte: Posso propor ao vendedor a alteração do título de propriedade horizontal, de forma a que o referido terraço passe a fazer parte (pelo menos em termos de usufruto) da fracção que pretendo adquirir? Se sim, o procedimento é igual ao da constituição da propriedade horizontal ou há procedimentos diferentes?

    Obrigado antecipadamente pelos esclarecimentos que me puderem dar e parabéns pelo excelente site!

    Muito obrigado
    José Moreno

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  6. O código Civil permite a unificação de fracções contíguas apenas por iniciativa do respectivo proprietário.
    Mas o caso que apresenta não tem aí enquadramento, pois embora as fracções sejam contíguas, não se trata da sua unificação.
    Assim, terá que ter autorização da assembleia de condóminos com essa proposta de alteração devidamente agendada (não basta a autorização escrita da totalidade dos condóminos; tem que ser mesmo uma deliberação da assembleia), aprovada sem oposição de nenhum proprietário.
    - Atenção à forma como é efectuada a convocatória, pois tem que ser à efectiva totalidade dos proprietários; a não notificação de uma das partes envolvidas, pode invalidar o acto – ex: casais que se encontrem separados, mas ambos com propriedade na edificação, pois têm ambos que ser notificados; - as edificações que se encontram registadas a favor da entidade financiadora – o banco é que é o efectivo proprietário e tem que ser notificado (excepto se este mandatou o locatário por documento expresso nesse sentido).

    Ultrapassada a aprovação sem oposição, pela assembleia de condóminos, elaborada e devidamente assinada a acta, terá que requerer a alteração à Câmara Municipal da localidade, alterando o projecto de arquitectura para que o terraço fique acessível a uma fracção e não à outra, assim como requerer a certificação da alteração ao título constitutivo da PH.

    Não se trata de um documento idêntico a uma nova PH, pois apenas irá requerer as alterações necessárias às duas fracções, retirando o uso exclusivo do terraço de uma delas e acrescentando-o na outra, assim como rectificando a alteração de valor às mesmas fracções (que diminuirá na que fica desvalorizada, e aumentará na mesma importância, na que fica maior, mantendo inalterada a soma total do valor total do prédio).

    Com a certificação dessa conformidade da alteração à PH pela C.M., deverá proceder à escritura de alteração do TCPH e registo na Conservatória R. P., devendo também ser participada nas Finanças a alteração (que, no caso de edifício anterior ao IMI, terão as fracções que ficar sujeitas a actualização do IMI pelos parâmetros actuais).

    A alteração só fica concluida para utilização após nova autorização de utilização dessas duas fracções(já que foram alteradas), que terá que ser solicitada à C.M. (vistoria ou autorização subscrita pelo director técnico da obra e aprovada pela C.M.).

    Tentei esclarecer rápidamente o procedimento, que, como se vê, é possível, embora não seja fácil nem rápido.

    Num prédio novo, ainda na propriedade dos promotores, isto é bastante mais simples, pois não se fica dependente dos restantes condóminos, que podem unilateralmente impedir a alteração.

    Dada a pertinência desta questão vou elaborar um novo post com este esclarecimento.(2011.05.31)

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