1. Para além do normal cálculo da permilagem a atribuir a cada fracção que constitui a propriedade horizontal, esta tabela sintetiza para uma única folha (a ser imprimida em A3, para ser dobrada em A/4) todos os espaços e áreas que constituem cada uma das fracções.
2. Tendo em conta que uma propriedade horizontal é constituída por documentos escritos e peças desenhadas (as plantas do edifício), um dos erros comuns na descrição das fracções é faltarem alguns dos espaços que as compõem, desde varandas a áreas de arrumos; acontecendo mesmo, por vezes, aparecer incorrecta a localização da fracção.
Ora, com um quadro identificativo para onde é muito fácil compilar todas as áreas e localizações do prédio, elaborado a partir das peças desenhadas, temos a vantagem de poder conferir de forma bastante explícita a constituição de cada fracção, e a sua exactidão para com o prédio edificado, ou para com o projecto. Daí a tabela incluir cada uma das áreas, a localização da fracção e a respectiva utilização.
Esta verificação sobre o constar já da tabela cada uma das partes da propriedade horizontal, assim como de que não ficou por incluir nenhuma área da propriedade, ou do uso exclusivo, de cada fracção, é fundamental para a constituição de uma propriedade horizontal. E aqui é muito fácil de conferir, o que deve ser feito antes de prosseguir com os cálculos dos valores.
Isto impedirá uma grande perda de tempo e incómodo de todos os intervenientes em caso de erro, já que o equívoco numa das áreas de uma fracção, irá obrigar a rectificar todas as permilagens e valores atribuídos nas descrições de cada uma das restantes fracções da propriedade horizontal.
3. Na discriminação de cada uma das áreas das fracções, temos também uma sectorização por categoria de área, de forma a facilitar não só a descrição da fracção, mas também a afectação dessa área à propriedade da fracção, ou apenas ao seu uso exclusivo, já que fará parte das áreas comuns do prédio.
4.Mas a principal diferença desta tabela relativamente a uma tabela de cálculo comum, é o vincular a determinação do valor de uma fracção a uma razão de proporcionalidade matemática relativamente às áreas de que a fracção é composta. E que tem que ser justificada quando não é por uma razão matemática directa, sendo mesmo aí incluídos parâmetros limite para os factores de correcção previstos, que sejam incluídos.
Isto acaba com a comum atribuição de valores arbitrários a fracções pontuais, conforme os interesses individuais do promotor.
Atendendo aos valores envolvidos, se medirmos a consequência dos custos das obras de manutenção e reparação de um prédio em toda a sua vida útil, custos esses distribuídos na razão da permilagem arbitrariamente estabelecida aquando da elaboração da propriedade horizontal, temos uma ideia daquilo que aqui está em causa. E da injustiça futura para com os restantes condóminos, quando não se tem este cuidado e esta seriedade.
É um facto que a legislação nacional ainda não cuidou de impedir este estado de injustiças.
É um facto consequente que, sendo um dos maiores problemas actuais a manutenção e a reparação do património edificado dos espaços urbanos, no caso dos edifícios de utilização colectiva, quando estão constituídos condomínios, na generalidade o relacionamento não é pacífico. E quando existem situações de distribuição injusta dos respectivos encargos, o relacionamento passa de difícil a muito difícil, senão a impossível.
É este carácter de prevenção de conflito, de valorização da ordem e do bom relacionamento como um dos factores de qualidade social e urbana no prédio colectivo, que está subjacente a esta tabela de síntese para as propriedades horizontais.
E daí a insistência em que a tabela de síntese deveria constituir uma obrigação em termos nacionais, devidamente legislada, para a elaboração de todas as propriedades horizontais.
5. Embora a tabela permita variar os parâmetros limite para a razão de proporcionalidade a atribuir a áreas não principais da fracção, por exemplo nas garagens, onde a sua área pode ser valorizada à razão de entre um terço a um quarto do valor da área principal, impediu-se o erro comum, que se pratica em quase todo o país, que é atribuir o mesmo valor a cada metro quadrado de área de uma garagem, de um terraço ou de uma varanda, tal como se essa área fizesse parte dá área principal da fracção, e a sobrecarga de utilização do prédio em função dessa área correspondesse apenas ao seu somatório.
Exemplificando, quero com isto referir que é muito diferente ter num prédio um grande apartamento T6 com 200m2, ou ter um pequeno T2, com 100m2 de área, mas que possui ainda o uso exclusivo de um terraço com mais 100m2. Ambas as fracções têm afecta a utilização de uma área de 200m2, mas nada mais incorrecto que obrigar estas duas fracções a suportar com o mesmo valor as despesas de uso e de manutenção do condomínio, incluindo elevadores, limpeza, obras de reparação e manutenção, etc. Um T6 tem condições de sobrecarga de utilização muito superiores a um T2, mesmo que este tenha um terraço com 100m2, ou maior que fosse.
É este tipo de injustiças que a tabela de síntese que criei tenta resolver, ou pelo menos diminuir significativamente. E daí o permitir parâmetros variáveis, ajustáveis a cada caso, devendo para o efeito ser apresentada a sua justificação.
6. A tabela de síntese é também muito simples e intuitiva nos cálculos matemáticos que apresenta, identificando por letras cada um dos valores a introduzir, constantes das várias colunas. A fórmula utilizada, não faz mais que considerar por inteiro a área principal de cada fracção, e à razão de uma parte (entre 1/3 a 1/4 do valor atribuído à área principal da fracção) para as áreas de varandas, terraços, garagens e lugares de parqueamento de uso exclusivo. Existe também uma coluna para o cálculo da afectação do uso do terreno às fracções.
7. Criei ainda uma coluna de correcção de valor entre várias fracções, que podem ser idênticas e ter valores efectivos bem diferenciados, tais como a sua localização no prédio, mas obrigando-se sempre a uma justificação que pode levar ao indeferimento da certificação dos parâmetros da propriedade horizontal. Foi também estabelecido um limite para esta variação.
8. Por fim foi estabelecida uma forma de arredondamento para valores decimais inexpressivos nas permilagens das fracções, obrigando a um somatório final de 1000 para a permilagem. Este é o erro mais comum na elaboração das propriedades horizontais, que assim fica sanado à partida.
9. Encontram-se subjacentes a esta tabela de síntese várias outras características, mas que, com mais tempo, poderei vir a descrever.
10. Para um rápido entendimento da tabela, sem grandes descrições, entendi fornecer a todos os que pretenderem, não apenas a tabela em Word funcional, para poderem utilizar, mas também uma tabela exemplificativa que segue junto, incluida no mesmo ficheiro (podem solicitar pelo mail: fjferreira3@gmail.com ).
Esta simples tabela exemplificativa esclarece muitas das questões comuns sobre a elaboração do cálculo do valor de cada fracção numa PH. Direi mesmo que ela “quase ensina a fazer uma propriedade horizontal”. No entanto, sem ilusões, importa sempre acentuar que é muito fácil numa propriedade horizontal cometer erros e injustiças que irão perdurar, e podem prejudicar muitas famílias.
Uma propriedade horizontal devidamente elaborada ajuda à vivencia social e comunitária, ajuda à manutenção do espaço urbano e evita muitos conflitos. A propriedade horizontal tem que ter sempre como objectivo os seus futuros utilizadores.
Ferreira arq.
