Elaboração da Propriedade Horizontal: - como fixar o valor total do prédio?

Questão colocada por mail de P.F.:
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"

A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.

Para a PH, atribuir um valor ao prédio de 500.000,00€ ou de 2.000.000,00€ é a mesma coisa, pois não é isso que vai modificar a permilagem entre as fracções, e essa é que é importante.

Na PH o valor atribuido a cada fracção só tem importância na sua relatividade para com as restantes fracções, e o valor total do prédio não serve para outra coisa.

Para fixar o valor total ao prédio deve, em primeiro lugar, verificar se existem disposições no RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) do município onde se localiza o prédio, quanto à elaboração das PH's.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.

Importante, ao fixar o valor total do prédio, é estabelecer um número o mais possível "redondo", já que um dos maiores problemas na fixação do valor de cada fracção é o necessário arredondamento das casas decimais, de forma a conseguir valores individuais que, somados na totalidade das fracções, totalizem os 100% do valor do prédio. Se já é dificil fazer arredondamentos, partindo de um número redondo, é ainda pior com um número mais complicado.
.

Exemplificando uma estimativa orçamental para um edifício simples:

1000m2 x 300,00€ = 300.000,00€ (construção acima do solo para habitação e comércio)

100m2 x 75,00€ = 7.500,00€ (varandas)

300m2 x 125,00€ = 37.500,00€ (caves para parqueamento)

Total = 345.000,00€
Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
.

Para efeitos de IMI, a atribuição do valor tem parâmetros próprios, que não dependem do valor fixado para o prédio ou para as fracções na PH.
.
Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
.
Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq

Delimitação dos lugares de parqueamento de uso exclusivo das fracções, nas garagens colectivas

Conforme anotei numa das discussões no "fórum da casa" (3ªfolha, # 66), a delimitação dos lugares de parqueamento automóvel nas garagens colectivas das propriedade horizontais dá muitas vezes origem a enormes conflitos de vizinhança, desgastantes e desnecessários, que podiam ser evitados se a constituição e delimitação dos lugares de parqueamento fosse efectuada com mais cuidados que os que normalmente acontecem.

O mais correcto será proceder sempre à delimitação e atribuição de área de uso exclusivo à fracção, apenas da área e local efectivo onde o veículo em si mesmo deve ficar (pode ser só com 2,00m de largura), libertando sempre uma zona comum entre os lugares de parqueamento (pelo menos 0,50m), zona essa que assim fica livre para facilitar o acesso desses veículos e para a entrada e saída das pessoas dos mesmos.

.

È uma solução fácil, que não é novidade, pois tem vindo já a ser utilizada em algumas garagens colectivas (por ex.: nos parques do Ikea, de que me lembro de momento).

Já no que se refere ao comprimento de cada lugar de parqueamento, em meu entender, este deve ser sempre o mais extenso possível desde que não interfira com a circulação e acessibilidade, pois só há vantagens em conseguir que cada proprietário aí possa resguardar mais veículos, veículos maiores, atrelados, etc.

Esta questão deverá ter em conta os instrumentos de gestão municipal em vigôr, pois seja os PDM, PU, PP ou o RMUE, podem impor dimensões que têm que ser respeitadas.

Neste caso, passaria a ser importante que esses instrumentos de planeamento municipal passassem a impor a modelação do parqueamento nestes termos.
Ferreira arq

Ilegalidades na medição das áreas brutas das fracções e no IMI que se paga nas Finanças. Mais injustiças nas edificações em Propriedade Horizontal

.
..."Não há nada mais revoltante e deprimente, para o contribuinte do que pagar muito mais contribuições, por um património muito inferior ao património do vizinho do lado ou de cima, que paga muito menos.... e ver a carga fiscal a aumentar desmesuradamente, sobrecarregando-o mais e mais, sem que o Estado cuide de implementar a equidade fiscal em relação aos valores tributáveis, recebendo de cada contribuinte equitativamente o que é devido e, quiçá, corrigindo os excessos"...

( excerto do texto que aconselho a ler em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/12/permilagens-em-propriedade-horizontal.html )

Comentário que deixei no Blog, pelo caso detectado de explícita injustiça nas despesas de condomínio e dos impostos de IMI pagos, relativamente às fracções de uma edificação em PH:

.

- "Mais uma vez dou os parabéns à autora por se insurgir contra a anarquia existente na gestão das edificações em propriedade horizontal.

O problema não é apenas o da edificação existente: - é também das novas edificações, já que os Títulos Constitutivos das PH's continuam a poder ser feitos mantendo todo o tipo de abusos e injustiças imagináveis, favorecendo os amigos e familiares com o prejuizo de todos os restantes.

Quanto à forma como devem ser medidas as áreas de uma fracção, deixo a ligação para um texto do meu blog onde esclareço os termos regulamentares para essa medição: http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/medicao-da-area-de-uma-fraccao-de-uma.html

É que na área bruta de uma fracção, conforme o RGEU, não pode entrar a área ocupada pelas paredes exteriores da edificação, nem as paredes divisórias entre fracções: - essas constituem parte comum da edificação.

A àrea bruta de uma fracção inclui sim as áreas das paredes divisórias internas - daí a diferença entre área útil (sem paredes internas) e área bruta de uma fracção.

Esta é uma das incongruências, mais propriamente ilegalidade, determinada pelos serviços de Finanças na forma de medir a área bruta das fracções, nas participações individuais do IMI: - o RGEU define explicitamente a forma legal como devem ser medidas essas áreas.

E o Código Civil vincula como áreas comuns as paredes exteriores do edifício e as paredes divisórias entre fracções: - ora se são comuns, como podem as Finanças incluir essas áreas nas áreas privadas para efeito de tributação???

Não vou escrever que isto é sacanagem intencional: -vou apenas referir que é mesmo desconhecimento, falta de saber... que faz com que andem muitos a ser sobrecarregados nos impostos que pagam!"

Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Acórdão nº TRP_0635535 de 26-10-2006 - Tribunal da Relação do Porto

Trata-se de um acórdão proferido em recurso, muito elucidativo da forma como devem ser estabelecidas as representações dos condóminos nas assembleias de condomínio, assim como sobre o número inteiro de votos que cada fracção representa nas deliberações do condomínio.

Fica explícito que, quando as fracções pertencem ainda às locadoras financeiras, são elas as proprietárias efectivas das fracções e os locadores apenas possuem capacidade deliberatória em assembleia, se para esse efeito possuirem procuração ou documento semelhante, onde sejam nomeados representantes (para esse efeito) pelo efectivo proprietário , que é a locadora financeira.

Quanto ao número de votos que cada proprietário representa, para efeitos de deliberação na assembleia de condóminos, fica ainda explícito que, quando existirem fracções de valor muito reduzido (garagens, arrumos, etc.), o número inteiro será considerado não em percentagem, mas sim em permilagem (a respectiva parte, por mil unidades do total, e não apenas cem), e caso o número inteiro se mantenha ainda inferior a um por mil, esse proprietário manterá o direito a um voto, pois não lhe pode ser recusado o direito base da propriedade que efectivamente possui nesse condomínio.

.
Vale a pena ler todo o acórdão, carregando no título de ligação inicial.
Transcrevo os extractos mais significativos:

(Ferreira arq)

.

..."a quem compete a capacidade deliberativa e decisória na assembleia de condóminos relativamente a tais fracções: à locadora, ou ao locatário?

A resposta não pode deixar de ser a de que tal compete ao locador. E pela simples razão de que é ele o proprietário das fracções enquanto se mantiver a locação financeira."...

... “o locador mantém-se proprietário do bem dado em locação”. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário.”…

.

…”as fracções/garagens devem, de facto, ser sempre consideradas na votação - independentemente da maior ou menor permilagem de cada uma dessas fracções.

Com efeito, estamos perante fracções que, tal como as demais, constituem “unidades independentes” (artº 1414º), “autónomas” (artº 1415º), “devidamente individualizadas” (artº 1418º, nº1), registadas, como tal, na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, portanto, o proprietário de cada uma das garagens - desde que assim autonomizada no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e assim levada ao registo Predial - é um condómino com os direitos e obrigações dos demais (proprietários das demais fracções), pois todos-- e cada um deles -- são titulares de um direito de propriedade horizontal (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-911)."...

.

...“Relativamente à aplicação do critério da permilagem, escrevem Pires de lima e Antunes Varela, CCAnotado, 2ª ed., em anotação ao artº 1430º:
“Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%.” - precisamente a situação sub judice, no que toca às fracções/garagem, ora em questão. “Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso, se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5, terá direito a cinco votos (cinco por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (dez por mil), e assim sucessivamente”.”...

.

…”CONCLUINDO:

- O direito de voto na assembleia de condóminos relativamente a fracções objecto de contratos de locação financeira pertence ao locador e não ao locatário, dado que é aquele o proprietário das fracções enquanto tal locação se mantiver.

- As fracções GARAGENS, qualquer que seja a sua permilagem, devem ser sempre consideradas para efeitos de contabilização de votos nas assembleias de condóminos, não podendo ser retirado aos respectivos proprietários o direito ao voto em tais assembleias.

- A contabilização dos votos faz-se sempre pelo critério da percentagem do valor total do prédio, salvo se algum dos condóminos tiver uma fracção de valor inferior a 1% -- a “unidade inteira” referida no artº 1430º, nº2 CC --, caso em que entrará em função o critério da permilagem.”…

Livro: Regulamento de Segurança em Tabelas

.

O livro "Regulamento de Segurança em Tabelas, de acordo com o novo Regime Jurídico de Segurança Contra Incêndios e Regulamento Técnico de Segurança Contra Incêndios em Edifícios", da autoria do amigo Eng. Marco Miguel e do seu colega Arq. Pedro Silvano, que vai já na 2ª edição, constitui uma referência na interpretação legislativa nacional, que tão complicada se tem feito para o entendimento técnico de quem a aplica nos projectos e obras, que é para isso que de facto serve (ou devia servir!).

Neste livro, o recurso a TABELAS sistematizou o entendimento da nova legislação de SCI, permitindo mais facilmente a sua interpretação e aplicação, seja no projecto, seja em obra ou em fiscalização.

Porque cada vez mais a SCI vincula parâmetros específicos dos projectos de arquitectura, a sua divulgação entre os colegas parece-me muito importante, não apenas pela estima e consideração que tenho pelo Eng. Marco Miguel, que desempenhou funções na ANPC e recentemente constituiu a "atípicos", mas pela efectiva qualidade do conteúdo do livro e das sua tabelas, que são um bom exemplo dos termos em que a legislação devia ser formulada: perceptível, esquemática e prática para os técnicos.

Ou seja, com este livro os técnicos conseguem já aplicar as disposições legislativas daquilo que passou a ser um único regulamento de SCI, mas que ficou demasiado complicado e difícil de absorver. A estrutura do RJSCI e do seu regulamento até pode ser boa para um Jurista especializado nesta área, mas o facto é que o seu cariz técnico precisava de uma linha simplificadora, lógica e algo intuitiva, que não foi atingida de perto nem de longe pelo legislador.

Foi esse o trabalho que fizeram os autores do livro, a quem reconheço todo o mérito, sendo agora um documento fundamental para os arquitectos.

Faço daqui um paralelo de simplificação para com a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal, que tenho vindo a desenvolver ao longo de mais de vinte anos, numa sistematização funcional, compiladora das áreas e localizações de cada fracção, assim como da importante fórmula de cálculo dos valores e permilagens das fracções, vinculando uma atribuição equitativa e realista dos valores, e defendendo princípios constitucionais de justiça na distribuição de encargos entre todos os proprietários de uma edificação de utilização colectiva.

Actualmente já não é possível elaborar projectos de arquitectura sem os conhecimentos normativos estruturais de segurança contra incêndios. Corre-se o risco de, após a conclusão do projecto de arquitectura, ao elaborar então a especialidade de Seg. c/ Inc., ter que reformular completamente o projecto de arquitectura, introduzindo novas comunicações verticais, circulações de emergência, alterando o dimensionamento de áreas, etc.

Segurança contra Incêndios já não significa apenas a introdução de meios de eliminação do incêndio que venha a ocorrer. Significa principalmente PREVENÇÃO, ou seja:
-localização das áreas de permanência das pessoas de tal forma que a respectiva evacuação para zona segura se faça de forma muito fácil e intuitiva, no caso de qualquer sinistro;
-adequação dos espaços ao não desenvolvimento dos fogos;
-implementação de percursos alternativos de saída para as pessoas, no caso de bloqueio do acesso principal.
-sectorização de áreas físicas de forma a evitar a propagação dos incêndios à generalidade da edificação;
-estabelecer condições de ventilação dos espaços de forma a possibilitar a desenfumagem em caso de incêndio, já que o fumo mata mais pessoas que o lume, na generalidade dos incêndios urbanos. As áreas necessárias são por vezes significativas, interferindo com o dimensionamento espacial e estrutural, pelo que devem ser tidas e conta logo no layout inicial;
-e ainda outros...

Ora, estas disposições são premissas iniciais para quem elabora um projecto de arquitectura.
Para projectar com SEGURANÇA e PREVENÇÃO.
È um erro drástico tentar acrescentar estes parâmetros depois de um projecto de arquitectura terminado. Estas são premissas do projecto e não o contrário. Claro que o Reg. SCI tem também todos os restantes meios de emergência e ataque a incêndio que constarão então apenas do respectivo projecto de especialidade.

Pior que isto: dado que boa parte dos projectos de arquitectura actualmente ficam sob responsabilidade dos técnicos autores, sem qualquer vínculo ou responsabilidade das entidades que aprovam os projectos, é fundamental que os projectos de arquitectura respeitem as disposições de SCI que dizem respeito a esta área, nomeadamente percursos limite, saídas de emergência, dimensões para as condutas de ventilação, etc.
Na edificação de utilização colectiva, onde o erro ou falha de um terceiro utilizador pode provocar a nossa morte, ou dos nossos familiares, toda a prevenção é pouca.

Os meus parabéns aos autores, fazendo votos que seja útil aos colegas.
Custa 29,95€. Comprei-o na Fnac.
Ferreira arq

Ventilação das comunicações horizontais e verticais comuns (desenfumagem)

Deixo a ligação para uma notícia de hoje no JN:

"Explosão num carro obriga a fuga pelas varandas - Muita aflição em evacuação de três prédios em S. Mamede de Infesta, Matosinhos".

São comuns as edificações em PH com vários blocos unificados por uma cave comum, onde se encontram as garagens de parqueamento dos veículos automóveis.

Sendo as garagens colectivas locais de alto risco de incêndio dado que os veículos possuem reservatórios de combustível, qualquer pequeno incidente eléctrico num dos veículos pode originar uma grande tragédia.

O vasto e complexo sistema eléctrico dos veículos mais recentes veio ainda aumentar mais esse nível de risco.

A prevenção começa logo em desmotivar em cada proprietário as pequenas intervenções que cada um gosta de fazer no veículo, seja o próprio, ou por pessoas não especializadas - qualquer intervenção não autorizada, para além de fazer perder a garantia ao veículo, pode dar origem a um curto circuito de efeitos drásticos - o lema deve ser não mexer a não ser em oficinas devidamente responsabilizadas, que garantam as respectivas consequências.

Mas o importante aqui são os meios de prevenção sobre as consequências que um incêndio, num veículo que se encontra na garagem comum, pode trazer a um prédio de utilização colectiva.

A)

São fundamentais os meios de detecção e protecção de incêndio que a legislação actualmente prevê.

Muitas vezes devidamente instalados em obra, nunca mais são objecto de manutenção.

Esta manutenção é obrigatória pelos responsáveis pela administração de condomínio.

Mas não se devia limitar apenas à verificação das datas e cargas dos extintores; à existência ou não das mangueiras; e à verificação de a central de detecção de incêndio se encontrar ou não activa, quando existe.

Quase nunca existe folha de registo das ocorrências na central de detecção. O facto é que muitas vezes estas centrais se encontram desactivadas, sem que ninguém a isso dê importância.

E neste caso - o bombeiro apenas conseguiu localizar um extintor, numa cave de garagens de três blocos???, sem outros meios de prevenção???, numa edificação que tudo aparenta ser relativamente recente???

B)

A questão da ventilação.

Este é o maior dos problemas e a origem de grande parte das mortes ou acidentes graves nos incêndios em edificações colectivas.

Este exemplo de hoje é apenas mais um caso; as fotos são explícitas.

Se a garagem e as comunicações verticais comuns estivessem devidamente ventiladas o incêndio não teria provocado tamanhos danos, nem tantos sustos.

Para além da ventilação na garagem e da porta corta fogo, a caixa de escadas tinha que possuir ventilação específica, com 0,50m2 de área de entrada de ar, e saída superior com 1,0m2 de área. Em cada uma das caixas de escadas.

Em quantos prédios recentes nada disto é aplicado! Mas é obrigatório, é vinculativo e não opcional, seja para os técnicos que projectam, seja para os construtores que constroem, seja para quem fiscaliza!
Ferreira arq

Fuga de gás na habitação

..."depois de casa assaltada, trancas na porta"...

Não foi um assalto de intrusos: - foi o gás que tinha em casa que lhe estourou com a cozinha, a sala, a caixilharia e não sei que mais.

E quase me estourava com as vidraças, tal o estrondo, de uma autêntica bomba.

Parece que a sorte bafejou todos os que lá viviam, pois não foram chamadas ambulâncias. Apenas o carro dos bombeiros, logo depois da explosão, e para fazer o rescaldo, pois as chamas extinguiram-se de imediato.

A "bola" de fogo que se formou na cozinha, com o rebentamento da caixilharia da fachada, ter-se-à libertado logo para o exterior.

Aconteceu mesmo agora com um vizinho meu. Ficam as imagens, embora pouco nítidas (só visíveis em monitores TFT).

.

.

Sobre as actuais instalações de gás, mesmo quanto à prevenção de acidentes pelos detectores de gás e respectivas válvulas electromagnéticas de corte, muito haverá ainda a fazer.

Em centenas de vistorias, encontrei sistematicamente alguns tipos de válvulas de corte do gás que, em cerca de 30% dos casos não funcionavam!!!

E ninguém se importa com isso pois, ainda hoje se encontram no mercado.

Da mesma forma quanto às velhas tubagens flexíveis, de ligação aos fogões ou de ligação às botijas, que devem ser substituidas com regularidade, coisa que muitos não fazem.

E inúmeras outras facilidades, de que poderemos vir a falar depois.

.

Porque na habitação colectiva a segurança dos vizinhos é tão importante como a nossa, e dado que o gás exige sobretudo uma atitude preventiva, deixo o link do video da Escola Nacional de Bombeiros sobre este assunto:

http://www.enb.pt/index.php?Itemid=69&id=33&option=com_content&task=view
.
Adenda (no dia seguinte, 2010.12.03):
Efectivamente, no meio de tanta destruição, houve muita sorte.
No momento encontrava-se apenas a senhora em casa, na instalação sanitária para tomar banho.
Terá sido ao abrir a água quente para tomar o duche, que tudo aconteceu - ligou-se o esquentador, provocando a ignição do gás derramado.
A explosão não rebentou apenas com a caixilharia do alçado exterior que confrontava com a cozinha: - rebentou também com a porta da rua, no alçado oposto. Ficou em estinlhaços.
Uma explosão de gás acontece numa pequena fracção de segundo e a sua violência não dá tempo para qualquer reacção ou protecção: - ou há prevenção que antecipe estas ocorrências ou, temos tragédia.
Todos os argumentos e soluções, seja na obra, seja na habitação de cada um, devem ter um fim - PREVENÇÃO.