Transcrevendo em hiperligação com o Blog em título:
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"As Escrituras da Propriedade Horizontal, ou Títulos Constitutivos da Propriedade Horizontal (TCPH), prestam-se a todo o tipo de arbítrios, abusos de direito, favorecimentos, disparates, porque não são alvo de qualquer verificação ou fiscalização prévia. Mas, se calhar, mesmo que fossem fiscalizados previamente, continuariam “no reino do absurdo” tal como agora, a julgar pela quantidade de sofismas, de tretas, de ideias feitas ignorantes e disparatadas, que se ouvem, inclusive a quem tem obrigação de saber destas coisas, quanto a esta matéria.A construção civil é, por tradição, um “mundo” dominado pelo primarismo, pela ignorância e pelo analfabetismo DÉSPOTAS. Podem sê-lo porque, sendo um “mundo” de gente com dinheiro, à custa da especulação, da vigarice e da exploração, são-lhes reconhecidos todos os “direitos”, SEM LIMITES. Os “critérios” dessa gente, por mais absurdos que sejam, fazem Lei e são “imutáveis” e “incontestáveis”.A “ilegalidade” mais comum consiste em os autores do TCPH atribuirem permilagens menores às casas que reservam para os seus filhos e/ou familiares, de modo a fazer com que os outros condóminos paguem as despesas daqueles (filhos e/ou familiares).Portanto, se vai comprar uma casa, verifique se nesse prédio mora algum filho ou familiar do construtor (ou afins). Se for o caso, verifique as permilagens antes de comprar, para não ter uma série de chatisses, depois.Poderíamos sugerir que, quando estão envolvidas nas transacções agências imobiliárias, estas deveriam “prestar esse serviço” aos clientes e actuar no sentido de não ajudar a vigarizar estes. Mas não adianta, porque esses são igualmente, gente da especulação e, como tal, pensam com os pés, metem os pés pelas mãos nestas matérias, cultivam igualmente a ignorância da lei e defendem o “primado” do “critério”. Até “fazem o pino” para “justificar” qualquer absurdo. Portanto, você fica por sua conta." ...
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Como se pode ler sobre os dois casos descritos no restante do texto original (consultar em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/04/os-arbitrios-nas-permilagens-da.html ) é de alguma forma bem justa esta "azia" pela parte das pessoas que são vítimas dos estratagemas nebulosos que as actuais disposições regulamentares permitem, ou seja: avalisam nesta área.
No final do texto o comentador tenta uma saída jurídica para o nó cego que foi dado às vítimas em causa.
Mas, em minha opinião sem sucesso real, pois está mesmo nas mãos da falta de senso de justiça e idoneidade social por parte dos favorecidos que, bastando para tal a oposição de um deles, conseguem manter a permilagem e a comparticipação das despesas comuns inalteradas.
Quanto à falta de discriminação do terraço de cobertura como área comum, tal nem sequer é imperioso que seja referido no título constitutivo, pois, conforme o código civil, todas as coberturas do edifício, sejam em terraço ou não, são imperativamente parte comum.
E isso não impede que, sendo comuns, não tenham um uso exclusivo afecto a uma fracção, como parece ser o caso.
Quanto à questão do elevador, da mesma forma: - não é pelo facto do proprietário do rés-do-chão chegar à cave mais depressa pelas escadas que pelo elevador, que o mesmo deixa de cumprir a condição legal que o código civil determina de o mesmo “poder ser servido pelo elevador”.
Ou seja, apenas se a fracção estiver efectivamente impedida de aceder ao uso do elevador, é que assistirá direito de impugnação do caso.
Infelizmente este tipo de ocorrência é comum, e o desgaste na saúde e ordem social que daí resulta, já há muito tempo devia ter motivado os nossos governantes a alterar o estado das coisas.
Mais uma vez insisto na minha proposta de alteração legislativa nacional, disciplinando esta área através da tabela de síntese que criei para a elaboração do título constitutivo da PH. Situação que consegui pontualmente regularizar no Município de Paredes, ao introduzir estes parâmetros no Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, que se encontra aí em vigor.
Mas já todos os cidadãos Portugueses poderiam estar defendidos destas “atoardas” nos mesmos termos, caso a legislação nacional também as incorporasse, nos exactos termos que defendi com o tema que apresentei no LNEC, na Conferência da AdUrbem de Nov. 2009 – “A propriedade horizontal no RJUE – sistematização de tabela para a sua constituição.”
Este estado de coisas previne-se com uma elaboração correcta do título constitutivo da propriedade horizontal. É essa a função da tabela de síntese que criei, que obriga a justificar os valores atribuidos em função do valor calculado de cada uma das áreas da fracção.
Ferreira arq
Ferreira arq
Meu caro amigo!
ResponderEliminarAgradeço as suas referências e os seus reparos.
Já tinha ouvido alguns desses reparos, sei que a "tradição" é assim mesmo, mas não concordo.
No que concerne à situação do terraço, no segundo caso que descrevo, a questão prende-se mais com o facto de, através das permilagens, o mesmo ter sido "metido dentro da fracção", facto que está em total oposição à sua natureza de área comum. É claro que os critérios, levianos, comuns nos nossos tribunais, nos deixam sempre com o coração nas mãos quando se intenta uma acção destas...
Quanto à comparticipação nas despesas com os elevadores, é verdade que o código civil diz que devem comparticipar todos os que a eles têm acesso e os podem usar, MAS, não se diz, em lado nenhum que, fazendo pouco uso, ou nenhum, Porque não se pode fazer mais uso, se deve comparticipar nessas despesas tanto como os demais que usam a toda a hora, porque não podem deixar de usar. Diz-se que deve comaprticpar mas a atribuição duma quota parte igual às dos restantes é uma interpretação abusiva (e oportunista, lesiva dos interesses alheios) dos que assim procedem.
Concordo que não se pode esperar melhor, à partida, dos Tribunais, como se devia poder esperar...
Ainda não tive tempo para ler, com calma, a sua tabela, mas concordo com o princípio de que este estado de coisas tem de ser alterado e estes problemas resolvidos.
Restaria, ainda assim, corrigir os muitos abusos e absurdos que existem já, mas ao menos prevenia-se os casos futuros.
Se eu puder ajudar nalguma coisa, apesar do meu pouco tempo, estarei pronta para ajudar. Em colaboração custa menos e dá menos trabalho.
Um abraço!
Deixe-me só acrescentar um pequeno pormenor:
ResponderEliminarSe o terraço tivesse sido incluido na permilagem da fracção, COMO TERRAÇO, a questão nem se colocaria porque nunca perceberíamos a sua existência. Foi o exagero de contabilizar a área do terraço como se fosse uma divisão que fez com que se notasse...
Agradeço as palavras encorajadoras, assim como a colaboração que disponibiliza, já que a minha posição nesta área é sobretudo a da parte técnica.
ResponderEliminarE este é um meio com uma carga jurídica bem acentuada, carecendo desta interligação jurídica e técnica.
Quanto aos dois casos que cita, uma conclusão é inevitável: se essas propriedades horizontais tivessem sido devidamente elaboradas, estas quezílias extremamente desgastantes para os proprietários das fracções, não se punham, pois encontravam-se sanadas desde início.
Daí esta minha guerra PREVENTIVA, tentando sensibilizar quem governa e quem elabora as PH's, para a utilização generalizada de uma tabela síntese da PH, muito simples, mas que garante princípios de idoneidade para os futuros proprietários.
É que as alterações às PH's em situações de litígio... tornam-se quase sempre em pesadelos...
Cumprimentos
Aproveito rapidamente para esclarecer que o carácter simples da tabela de síntese que elaborei, foi propositado.
ResponderEliminarMesmo com esta simplicidade, haverá ainda alguma renitência por parte de quem manda, pois, como é natural, não têm conhecimentos profundos nesta área, e ficam com as interrogações.
Caso se tratasse de um documento mais complexo, as renitências seriam ainda maiores...
No entanto, embora simples, a tabela fundamenta-se numa obrigatoriedade de justificação de qualquer tipo de parâmetros diferenciados que sejam introduzidos no cálculo. O que obriga à sua ponderação por parte de quem vai propor a respectiva aprovação em cada município. Para além de também alertar o próprio promotor, caso este se encontre de boa fé!...
Mas principalmente obriga a uma justificação em função das áreas.
E em que áreas como varandas, garagens e afins, são ponderadas a apenas 1/3 ou 1/4 do valor do m2 da área principal.
De todos os casos de experiência ou aplicação da mesma chegou-se sempre a valores considerados correctos.
Mas ando com o espírito aberto e tentando uma evolução ainda mais útil. Estou receptivo às sugestões que entenderem prestar.
Cumprimentos