JN - Valor a pagar pelo IMI vai subir 128% em 2015

JN 20120529
http://www.jn.pt/PaginaInicial/Economia/Interior.aspx?content_id=2551813

Áreas propriedade da fracção / Áreas comuns de uso exclusivo da fracção

Pela colega E. S. foi colocada a questão dos dois tipos de varandas que podemos ter num edifício em propriedade horizontal.

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Há areas semelhantes que são propriedade da fracção, e outras são apenas áreas comuns de uso exclusivo da fracção.

Quando as varandas são elemento de cobertura do prédio, constituem parte comum do edifício; e se são parte comum, apenas podem ter o seu ...“uso exclusivo afecto"... a uma fracção.

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Quando se trata de varandas salientes, que não constituem cobertura, já se considera que são propriedade da fracção.

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Esta separação é importante na constituição de uma Propriedade Horizontal, já que no somatório das áreas para obter a área propriedade de uma fracção só podemos incluir as varandas salientes, acrescentando-se de seguida que ...”a fracção possui ainda o uso exclusivo da varanda "x", com a área de "y"m2”… , se existir uma varanda que faz parte de uma área comum, tal como um terraço de cobertura. O somatório da área propriedade da fracção com as áreas comuns afectas ao uso exclusivo da fracção, dá-nos a área total “afecta” a essa fracção.

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O mesmo se passa relativamente às garagens fechadas que, essas sim, são áreas da propriedade das fracções. Já os lugares de parqueamento nas garagens colectivas, apenas demarcados no seu pavimento, constituem apenas ..."áreas comuns de uso exclusivo"... das respectivas fracções a que foram afectos.

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Creio que com este esclarecimento deixo devidamente explicado, a alguns leitores do blog, o motivo pelo qual coloquei na tabela de síntese da Propriedade Horizontal, descritas em separado, este tipo de áreas( áreas das varadas de uso exclusivo das fracções / propriedade da fracção; e, lugares de parqueamento / garagens fechadas ), quando para efeito de cálculo do valor da fracção não é atribuido qualquer diferença de valor pelo m2 dessas áreas.
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Esta é apenas mais uma das situações pelas quais esta tabela que criei constitui uma "Tabela de Síntese" da PH, e não apenas uma tabela para cálculo do valor das fracções.
Para os colegas que a pretenderem, remeto esta Tabela de Síntese da PH, sem qualquer encargo, para que a possam utilizar na elaboração das suas propriedades horizontais.

A Câmara Municipal certifica a conformidade legislativa da Propriedade Horizontal, ou elabora a Propriedade Horizontal?

Questão colocada por mail de M. A. :

…”Num pedido de PH no concelho de Vila Franca de Xira, e entregando os documentos ( relativo a desenhos e tabela) que normalmente entrego noutras Câmaras, foi com algum preocupação que fui informado que não seria necessário nada destes elementos já que no auto de vistoria efectuado por técnicos da Câmara sairiam os dados relativos à constituição da PH.
A pergunta que faço é:
Compete aos técnicos da Câmara fazer o calculo e "desenho" da PH?
ou
Confirmar as condições para a sua constituição?
Se a primeira resposta for afirmativa, não será concorrência desleal para os técnicos "exteriores" estando a Câmara na realidade a prestar um serviço?
No ultimo ano entreguei no Concelho da Amadora alguns pedidos de PH sendo o custo do mesmo apenas o pedido de certidão no final do processo, no concelho de VFX foi pedido o valor de +/- 60€ por fracção mais o valor de averbamento, 70€, do processo (anterior a 1960) em nome do construtor para os proprietários actuais (através de testamento), justificando este custo estaria a não necessidade dos munícipes de terem um técnico exterior.
É necessário ou não haver um técnico responsável pela constituição de PH?”

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1. Talvez um dia destes alguma Câmara se lembre de fazer o mesmo no que se refere a todos projectos dos edifícios particulares: - Vai lá uma comissão definir na totalidade como é que o particular deve ou não fazer a sua casa, responsabilizam-se por isso e "dispensam" o particular de poder elaborar o seu projecto, da sua casa, ao seu gosto, com as suas premissas e necessidades! E para isso carregam-lhe forte e feio nas taxas...

Pelo que entendi, é mais ou menos isto que estão aí a fazer, no que se refere à Propriedade Horizontal...

2. Mas o problema é que, quem sabe como quer definir as condições da propriedade horizontal é o proprietário, e não a Câmara; esta só verifica e certifica a sua conformidade com as disposições legais. O proprietário é que sabe como quer afectar os lugares de aparcamento de uso exclusivo a cada uma das fracções, os terraços, os logradouros, os arrumos, etc., e não é a Câmara que decide se é este lugar que fica para aquela fracção, ou para outra. E o proprietário não tem que estar presente na vistoria para estar aí a fazer a PH em conjunto com os técnicos da câmara... o particular requer as condições em que quer constituir a PH, por escrito e com peças desenhadas, tal como se requer qualquer outra formalidade legal neste país (ou devia requerer…), e tal como a legislação dispõe para este caso.

3.O que acontece é que este país transformou os municípios em feudos independentes, onde cada senhor põe e dispõe da legislação que para aí cria.

Os municípios inventam muitas práticas específicas em situações que nada têm de local, e constituem apenas desvarios, vontades e favores pontuais, intencionais ou não... Quando se devia tratar de disposições gerais e comuns, de que carecemos, para uma ordem nacional, para que o país funcionasse.

Há muito que clamo por um mínimo de ordem legislativa nacional. Agora são já muitas as vozes que se levantam, estando mais que provado que a desordem legislativa favorece a corrupção… (não me estou a reportar a esta situação concreta, que não é o caso, mas o país não está na falência por acaso...).
Lá diz Paulo Morais que ..."neste país a legislação é propositadamente feita de forma muito confusa"...
http://www.tvi24.iol.pt/videos/pesquisa/Olhos+nos+Olhos+/video/13523548/5
Já repararam na quantidade de regulamentos que actualmente cada uma das câmaras elaborou? E cada um desses regulamentos quantos artigos e alíneas tem?...

É tudo isso que um técnico, ou mesmo comum cidadão, tem que verificar e conhecer, ao intervir em cada município.
Já viram, por exemplo, os regulamentos de publicidade?
A lei 2110, que rege em termos nacionais esta questão, e que serviu durante décadas para impedir a confusão que por aí anda agora, tem algumas alíneas para esse efeito.
Agora, cada uma das câmaras inventou regulamentos, por vezes com centenas de artigos...
Haverá algum país do terceiro mundo que pugne desta forma pela confusão legislativa, que em vez de ordenar a sociedade, só a desregula? Creio que na última década acabamos de criar e iniciar em todo o mundo o nível quartomundista...

4. Aqui, a disposição legislativa aplicável é o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, assim como a Tabela de taxas, do município de Vila Franca de Xira.

5. Quanto ao RMUE nada a criticar
http://www.cm-vfxira.pt/files/3/documentos/20111102172034955641.pdf pois apenas se refere à PH o artº 42º, que nada vincula quanto a este procedimento anedótico.

6. Já a Tabela de taxas, no quadro XII

http://www.cm-vfxira.pt/files/3/documentos/20111102172520924446.pdf  deixa a porta aberta a este tipo de actuação, ao taxar de forma tão agravada as vistorias a edifícios em PH (61,89€) relativamente aos (14,40€) das unidades independentes, quando não há PH.

Ora, os valores de todas as taxas municipais aprovadas têm que resultar de uma justificação económica dos encargos que levam a esses valores, pelo que, perante tal desfazamento, neste caso, temos que concluir que significará essa diferença acrescida de trabalho técnico para os técnicos da Câmara Municipal constituirem a PH, no acto de vistoria...

7. Mas, explicitamente, o quadro XII da Tabela nada refere que motive esta prática abusiva da comissão de vistorias que, na minha opinião, é explicitamente ilegal.

Ilegal porquê?

8. Conforme pode ler no comentário do mail onde remeto a tabela da PH a quem ma solicita, assim como no Ponto 2. da comunicação que apresentei na Conferência da Ad Urbem em 2009, ...

http://propriedadehorizontal.blogspot.pt/2009/11/ad-urbem-2009-comunicacao-de-fj_3685.html

 "• Na recente alteração ao RJUE, foi já dado o mote para mais algum rigor nesta área, ao ser aí imposta, pela primeira vez, a discriminação das partes e do valor de cada fracção, como parte integrante do projecto de arquitectura - alínea f), do nº 3, do artº 11º, da Portaria nº 232/2008 de 11/03 -, para os edifícios projectados que se destinem a ser constituídos em PH."...

9. Ou seja, para edifícios novos, já não há dúvidas que quem tem que elaborar os parâmetros definidores do Título Constitutivo da PH, É O AUTOR DO PROJECTO DE ARQUITECTURA!

Isto está escrito na legislação urbanística específica desta área, na portaria atrás citada.

E até hoje não foi revogada...

Disto não tenho qualquer dúvida.

10. Quanto aos edifícios já existentes, a constituir em PH, a legislação refere que, quando ainda não tenha sido anexado antes o pedido de constituição da PH, ele pode ser efectuado em conjunto com o pedido da autorização de utilização.

Mas, claro, tem que ser feito nos mesmos termos em que seria apresentado em conjunto com o projecto de arquitectura, com documentos específicos, como é legal e mais que lógico...

11. Da mesma forma posso afirmar que há varios anos atrás andavam alguns solicitadores a registar títulos constitutivos das PH´s, utilizando para isso apenas com uma cópia do projecto de arquitectura carimbado pela Câmara, sem que esta certificasse a conformidade legislativa da PH...

Isso deu umas grandes confusões, e as inspecções do então IGAT acabaram de vez com essa situação, tendo mesmo havido despachos da Procuradoria para esse efeito.

Esta agora parece do mesmo género...

12. Mas, tal como já disse: - Em cada feudo manda o seu senhor. É o que se está a passar neste país - os Municípios legislam o que lhes apetece! E os princípios constitucionais de igualdade de tratamento entre todos os Portugueses? ...mas já ninguém se importa com a Constituição, nem sequer com princípios, seja lá de que natureza forem!

Ferreira arq

Propriedade Vertical / Propriedade Horizontal / Loteamento / destaque de parcela

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Questão colocada por mail de S.F.:

"Tendo uma habitação e um anexo habitável no mesmo artigo matricial, tudo devidamente legalizado com licença de utilização passada, gostaria de saber o que é necessário fazer para separar a casa do anexo em dois artigos distintos, isto para dividir entre os filhos."
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1. Como a edificação principal e o anexo são independentes, não pode constituir uma Propriedade Horizontal.
Numa situação normal, esta só é possível se existir uma parte comum na edificação (por exemplo: hall de entrada comum, ou garagem comum, etc), ou se existir sobreposição total ou parcial das fracções (por exemplo: uma no r/chão, outra no andar, etc.), de forma que seja impossível o seu fraccionamento por Loteamento.

2. Quando se trata de edificações independentes, a alternativa regulamentar é o processo de Loteamento, com a separação física dos terrenos e das edificações, criando-se novas descrições prediais para os terrenos seccionados.

3. Isto, salvo se tratar de zonas turísticas classificadas, pois nestes casos pode também ser dispensado o loteamento, criando-se, não uma propriedade horizontal, mas sim uma Propriedade Vertical, num único terreno (e única descrição predial), mas com várias fracções também.
Disto é exemplo bem conhecido a Aldeia das Açoteias, no Algarve, com edificações independentes aglutinados num condomínio fechado, de gestão comum.
É assim fácil perceber a grande diferença entre a Propriedade Horizontal e a Propriedade Vertical, que na generalidade dos casos são confundidas, ou nem sequer distinguidas.

4.Para o seu caso há ainda na legislação geral mais uma excepção à regra do loteamento para separação de um terreno apenas em dois: o destaque de parcela.
Desde que ambas as edificações e os terrenos em que se encontram, respeitem as condições urbanísticas em vigor nos Planos Municipais para o local em causa, confrontem ambos com a via pública, e não tenha sido feito nenhum destaque de parcela nesse terreno nos últimos dez anos, pode o proprietário requerer o destaque da parcela que pretende separar.

5. Deverá o técnico identificar em planta o terreno originário, indicando os seus limites, a sua área e confrontações; e o mesmo para a parcela a destacar; e também para o terreno restante da descrição originária.

6. Com esses elementos deverá então o proprietário solicitar na Câmara Municipal a certidão de destaque da parcela, juntando a certidão do registo predial do terreno originário e indicando qual o processo ou processos de licenciamento das edificações que tem no terreno (ou comprovando a respectiva condição de isenção de licenciamento por antiguidade, se for o caso).

7. Com a certidão da Câmara Municipal com esses elementos e em como não há inconveniente regulamentar para esse destaque de parcela, poderá proceder ao seu registo na Conservatória do Registo Predial e à sua inscrição na Matriz.

8. Mesmo sem ter ainda qualquer edificação construída ou projectada para o terreno, é também possível solicitar um destaque de parcela com estas características, criando uma nova descrição predial, desde que ambos os terrenos que resultem da separação reúnam condições para a edificabilidade urbana.
Fora do espaço urbano, o destaque é ainda possível em alguns casos, mas já com limitações significativas de área.

9. Será assim muito importante verificar as condições urbanísticas dos planos municipais em vigor para o local (PDM, PU ou PP), já que são de vários tipos: desde a delimitação e classificação do espaço urbano, à densidade de construção, à profundidade de construção (em muitos casos até 30,0m desde a via), até às dimensões mínimas e máximas da frente das parcelas ou mesmo das construções, assim como ao tipo de ocupação, tudo poderá condicionar a possibilidade do destaque pretendido.

10. Da mesma forma deverá verificar o RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação), que também pode conter limitações a estas questões). Ou seja, para além de consultar as peças desenhadas: plantas de ordenamento, plantas de condicionantes, plantas de implantação, de alinhamentos, de cérceas, etc.; terá ainda que conhecer os regulamentos de cada um desses planos e do regulamento municipal (RMUE). E se quiser saber dos encargos em que isso lhe irá ficar, terá ainda que consultar o Regulamento de Taxas e Licenças, caso este não esteja integrado no RMUE.
11. E tudo isto varia de município para município, como se de países ou continentes independentes se tratasse... pois neste momento os municípios são mais encarados como feudos legislativos independentes e estanques…
Não é só na PH que carecemos que as disposições legislativas comuns sejam lineares em termos nacionais, numa directriz disciplinadora dos procedimentos, para que se saiba com alguma certeza com o que se conta quando se quer praticar qualquer acto de base urbanística neste país.
Lá diz Paulo Morais que a nossa produção legislativa é propositadamente confusa…