Lugares de parqueamento em falta, previstos no TCPH - Acórdão do TRL

Acórdão do TRL no processo 8189/2007-7, em 2007 10 23, sobre a falta na edificação de três dos lugares de parqueamento automóvel previstos no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), .

Haverá aqui um projecto mal elaborado, uma obra mal executada ou mal acompanhada, ou ainda um TCPH mal elaborado? Talvez haja de tudo um pouco.

Acabou mal para o promotor, mas também para os proprietários que adquiriram as suas fracções e se viram numa situação em que três deles ficaram definitivamente sem parqueamento para os seus veículos!

Ora, como tem sido comum neste tipo de casos, provavelmente o projecto inicial de arquitectura previa e tinha lugar para todos os parqueamentos; posteriormente, ao executar os projectos das especialidades, terá necessário despender áreas (inicialmente previstas como livres, no proj. de arq., onde se encontravam todos os lugares de parqueamento nas caves) para o dimensionamento e alinhamento estruturais, passagem de condutas, etc.; ou seja, o projecto final que segue para obra provavelmente leva indicações contraditórias conforme a especialidade a que se reporta; como é comum, o desenrolar da obra segue o projecto de estabilidade, e depois as restantes especialidades de águas, electricidade, etc.; claro que, quando, apenas no final dos acabamentos, se vai demarcar e identificar os lugares de parqueamento, eles não cabem!, mas até aí ninguém se preocupou com isso, como se se tratasse de algo irrelevante, mas que é gravíssimo.

Uma caso que devia ter sido controlado desde o início num projecto de arquitectura adequado, onde as várias especialidades fossem compatibilizadas com a arquitectura. E claro, numa elaboração cuidada da propriedade horizontal.
Pela legislação recente estão já mais acauteladas estas situações, pois, com a obrigatoriedade de cada projecto ter o "Técnico coordenador do projecto", este fica responsável pela compatibilização entre as várias especialidades. Ou seja, se o projecto estrutural aumenta as dimensões dos pilares que o projecto de arquitectura previa, ou das coretes das ventilações, das condutas verticais, etc. (que muitas das vezes nem sequer aparecem na especialidade da arquitectura), todos estes elementos devem aparecer sobrepostos e compatibilizados na planta final de síntese de obra.
É com base nesta planta de síntese final do projecto que devem ser elaboradas as plantas para a Propriedade Horizontal, assim como a respectiva medição de áreas.
Assim se evitam "imbróglios" como aquele que deu origem a este processo judicial.
Ferreira arq

O que deve saber antes de comprar casa nova, ou fazer obras em casa - Guia da Habitação

O que deve saber antes de comprar casa nova - "Portal da Habitação - Guia da Habitação".
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"Quanto custa fazer obras em casa? - Portal do Cidadão".
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Guia de Habitação - Montepio.

Resolver conflitos nos condomínios (Portal do Cidadão)

No Portal do Cidadão, quanto à resolução de conflitos nos condomínios.

Quando o diálogo não resulta, há ainda a possibilidade de uma via extra-judicial:

1. Centros de Arbitragem - consultar no "Portal do Cidadão - Centros de Arbitragem".

2. Julgados de Paz - consultar no "Portal do Cidadão - Julgados de Paz".

Como Criar e Gerir um Condomínio? (Portal do Cidadão)

Consultar no "Portal do Cidadão".
E também no "O ABC da Habitação - Condomínio"  - Governo R. dos Açores.

Posso estacionar mais que um veículo no meu lugar de parqueamento da garagem colectiva?

Voltei novamente a ser questionado quanto às condições de parqueamento nos lugares de uso exclusivo das fracções, numa garagem colectiva de um prédio de habitações em propriedade horizontal.

Desta forma, em complemento do anterior post sobre a "delimitação dos lugares de parqueamento"... transcrevo o texto que deixei numa discussão do "fórum da casa", onde se discutia se, para além do veículo do proprietário seria ainda possível parquear também uma moto no mesmo lugar de parqueamento:

"Sem querer meter a foice em seara alheia, caso o dito parqueamento fosse meu, para saber o que lá seria possível parquear teria que:

1. Consultar o TCPH, pois esse documento discrimina a propriedade e os respectivos usos;

2. Caso no TCPH esteja explícito que o lugar de parqueamento se destina exclusivamente ao parqueamento de "um veículo automóvel", a situação estaria esclarecida; no entanto, entre muitas centenas de PH que já me passaram pelas mãos nunca tal vi discriminado.

3. Caso no TCPH esteja discriminado, como é normal e comum, que: ..."se encontra também afecto à fracção o uso exclusivo do lugar de parqueamento nº X, com a área de y m2"... - não há dúvidas que posso lá parquear os veículos que muito bem entender e couberem dentro dessa área.

4. Para isso terei que respeitar apenas a legislação, e não o que der na vontade dos vizinhos - ex.: veículos a gás não posso parquear, pois a legislação não permite o seu acesso a garagens colectivas. Mais, a variação de valor entre fracções, que leva a permilagens e a comparticipações diferentes nas despesas, tem por base os espaços respectivos que constituem a propriedade e o uso de cada uma das fracções, e essa propriedade e uso constituem um Direito Civil, que tem que ser respeitado pelos restantes condóminos.

5. Convém aqui esclarecer o fundamental que é:

a) Garagens fechadas constituem propriedade da fracção conforme o Código Civil, mas também aí o respectivo uso tem que respeitar o definido no TCPH.

b) Os lugares de parqueamento (que não se encontram delimitados fisicamente), conforme o CC, constituem partes comuns da edificação, mas têm o seu "uso afecto à utilização exclusiva da fracção", e como tal, dentro da respectiva área delimitada ou indicada no pavimento, os únicos que a podem utilizar são os proprietários da respectiva fracção (ou quem estes autorizarem).

c) Com isto quero dizer que essa área delimitada no pavimento não está obrigada a servir para "facilidades de acesso" a fracções confrontantes, e pode ter nessa delimitação os veículos que lá couberem.

d) Da mesma forma, os veículos podem sair e entrar na garagem as vezes que o proprietário entender, tal como cada proprietário pode subir e descer no elevador as vezes que entender, sem que ninguém o possa impedir ou taxar mais por isso.

e) O que fundamentalmente estará em causa são os princípios de boa vizinhança e educação cívicas: - o "uso exclusivo" do parqueamento deve respeitar parâmetros que evitem conflitos - não abusar nos termos em que pretendemos que os vizinhos não abusem connosco - se o lugar estiver sobrecarregado ao ponto de colocar em causa a correcta utilização dos lugares confrontantes, o que vais acontecer é a retaliação similar, com prejuizos para todos...

6.Uma correcta eleboração do TCPH evita muitos destes conflitos, por exemplo no que se refere às áreas de uso exclusivo: - como já se vê nos parques colectivos de algumas áreas comerciais (ex: IKea), a delimitação da área afecta a cada parqueamento é feita com duas linhas, ficando sempre um intervalo de área comum entre dois veículos; ou seja, a largura de cada parque delimitado pode ficar apenas com 2,00m, tendo os veículos que estar dentro dessa delimitação, ficando então sempre uma faixa de 0,50m entre dois lugares, que é área comum e não pode ser ocupada por nenhum dos dois, servindo sim para facilitar as entradas e saídas dos veículos e para os veículos.

7. No meu blog ( http://propriedadehorizontal.blogspot.com/ ) tenho feito a apologia da necessidade da correcta elaboração dos TCPH, logo que são criados, (e também com uma alteração legislativa que proponho para fixar parâmetros na determinação do valor das fracções, por uma tabela de síntese), evitando-se com isso inúmeros conflitos na utilização futura, como é o caso que deu origem à presente discussão."

Ferreira arq

É anulável a alteração ao Regulamento do Condomínio que obriga a quotas iguais nas despesas comuns, tendo as fracções permilagens diferentes?

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Esta é uma questão muito polémica, das que mais dissabores tem criado nos condomínios, pois favorece os proprietários de algumas fracções em detrimento dos restantes.

Na mensagem “Regulamento do condomínio” foi deixado um comentário cuja autora salienta um dos típicos conflitos na gestão das despesas comuns dos edifícios em PH:

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“No prédio onde habito existe um regulamento do condomínio que foi assinados por todos os condóminos, incluindo eu por desconhecimento na altura. Esse regulamento diz que as quotas e obras das partes comuns nomeadamente elevadores, pinturas, etc, são pagas em partes iguais por todos os condóminos, independentemente da permilagem.

Entretanto fiquei a saber que o normal é ser tudo feito por permilagem. Ouve arranjos de elevadores e a verba foi dividida igualmente por todos, não concordei e na reunião de condóminos solicitei uma nova reunião para discutir a passagem a quotas por permilagem. Gerou discussão e as fracções maiores com mais do dobro da minha, não aprovaram ( mas ouve 5 votos contra), mas aí já fizeram as contas por permilgem e não por nº de votos; penso que não está correcto, se não é por permilagem para umas coisas também não deve ser para outras.

Dizem que o regulamento do condomínio pode ser alterado, mas tem que ter unanimidade. Então sendo assim nunca pode ser alterado? É evidente que as outras fracções têm maior permilagem, ganham sempre. Eu sou obrigada a pagar igual aos outros ou posso pagar apenas o que diz respeito à minha permilagem e depositar na conta do condomínio? Quero reclamar mas como é evidente quero ter suporte legal, será que me podem ajudar. É que agora vão pintar todo o prédio e lá vamos ter que pagar todos igual; não me parece justo. Já o seguro também foi feito e é pago em partes iguais, agora querem alterarar para permilagem. Agradeço esclarecimento urgente se for possível.”

Embora se trate de uma questão muito jurídica e pouco técnica, tentei ajudar, pois é um dos casos com maior impacto na gestão das edificações em PH, e devia merecer mais atenção.
Esta situação, principalmente quando é logo instituida  na aprovação inicial - de forma errada, no meu entender - , necessita de alguma evolução nas actuais disposições legislativas para que sejam impedidas excessivas arbitrariedades por parte dos que encontram aí uma forma de se aproveitarem dos compradores ou condóminos menos prevenidos.
Após concordarem de boa fé e desconhecimento específico nesta área jurídica, com um regulamento do condomínio (quando adquirem a fracção, quando aprovam o regulamento ou uma alteração ao regulamento em vigor), os condóminos desfavorecidos arriscam-se a grandes prejuízos materiais na respectiva comparticipação nas despesas de utilização e manutenção da propriedade comum que, como sabemos, atingem valores por vezes muito elevados.
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- Não constituirá isto um logro típico, já identificado e bem conhecido, que seria urgente rectificar?
- Será que as actuais disposições legislativas permitem uma fácil correcção?
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Não. A minha opinião é que será tudo, menos fácil.
Parece-me, no entanto, existirem alguns casos em que será possível obrigar à sua correcção. Por exemplo no caso exposto, se tiver faltado a devida especificação e justificação dos critérios que levaram à alteração (é a minha simples opinião).
Fico, no entanto, a aguardar que algum colega da área Jurídica possa dar uma achega, ou nos indique acórdãos nesta área, que sei que existem, mas de que não encontro neste momento anotação.
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Fica também um alerta a todos aqueles que vão adquirir uma fracção num condomínio, assim como aos actuais proprietários de fracções, quanto à criação de novos regulamentos de condomínio, ou alteração dos existentes:

- ESTEJAM ATENTOS ao TCPH (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal), ao cálculo das respectivas permilagens e valores atribuidos a todas as fracções (e não apenas à que adquirem, pois o problema é a proporcionalidade entre o valor efectivo de cada uma das fracções relativamente às restantes- não interessa se eu tenho lá um valor alto ou baixo, mas sim qual o valor comparativamente aos valores atribuidos às restantes e o que elas efectivamente valem relativamente à minha). Devem também ser tidas em atenção as disposições do Regulamento do condomínio que alteram os valores de comparticipação da fracção nas DESPESAS COMUNS, quase certamente virão a revelar-sedespesas muito elevadas, que podem criar GRANDES INJUSTIÇAS, e ainda pior, DESMOBILIZAR OS CONDÓMINOS  DA UTILIZAÇÃO COMUM E DA MANUTENÇÃO DO PRÉDIO.
Esta desmobilização terá quase sempre consequências directas, muito nefastas, no espaço urbano envolvente.

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Resposta que deixei no comentário:

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“Transcrevendo o C.C.:

"Artigo 1424.º - Encargos de conservação e fruição

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

(Redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25-10)"

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Conforme o nº 2, a aprovação da alteração à distribuição das despesas no regulamento do condomínio que aprovaram tinha que ser ..."devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação."

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Há um critério de justiça subjacente a esta possibilidade de alteração à distribuição das despesas pelo Regulamento do Condomínio, e não propriamente o contrário.

Na minha opinião, no seu caso, deve verificar a deliberação que aprovou o reg. cond. se foram ou não discriminados e justificados os critérios que levaram à alteração.

Se não o foram devidamente, parece-me que tem argumentos para requerer judicialmente a reposição da devida distribuição das despesas de reparação e manutenção das áreas comuns do prédio em função da permilagem e valor das fracções, que nesse caso declaradamente será o mais correcto.

Infelizmente há muitas situações de oportunismo da parte de alguns condóminos que se aproveitam da inactividade daqueles que acabam por ser prejudicar.

São estas situações que desmoralizam os condóminos na reabilitação e manutenção das edificações, o que acaba por ter consequências na degradação do espaço urbano envolvente.

Deixo a ligação para um artigo que adianta algo sobre esta questão:

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html “
Ferreira arq
(rectificado em 2012.01.30)

Portaria n.º 1167/2010, de 10 de Novembro

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(Aplica o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único também à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.)
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/21800/0508305084.pdf

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"O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único e se aplica actualmente à compra e venda, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à dação em pagamento, à doação e à permuta.

Prosseguindo o objectivo de simplificação de procedimentos e de redução dos custos de contexto para pessoas e para as empresas, estabelecido no Programa do XVIII Governo Constitucional para a área da justiça, impõe-se agora definir os termos em que o procedimento é aplicável a outros negócios jurídicos, dando cumprimento às acções previstas no SIMPLEX do Ministério da Justiça.

Assim:

Manda o Governo, pelo Ministro da Justiça, ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, o seguinte:

Artigo 1.º

Âmbito de aplicação

O procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único é também aplicável à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.

Artigo 2.º

Entrada em vigor

A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Pelo Ministro da Justiça, José Manuel Santos de Magalhães, Secretário de Estado da

Justiça e da Modernização Judiciária, em 13 de Outubro de 2010."
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Portaria n.º 1190/2010 de 18 de Novembro - Estabelece os factores de correcção extraordinária das rendas para o ano de 2011;
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/22400/0525605258.pdf