É anulável a alteração ao Regulamento do Condomínio que obriga a quotas iguais nas despesas comuns, tendo as fracções permilagens diferentes?

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Esta é uma questão muito polémica, das que mais dissabores tem criado nos condomínios, pois favorece os proprietários de algumas fracções em detrimento dos restantes.

Na mensagem “Regulamento do condomínio” foi deixado um comentário cuja autora salienta um dos típicos conflitos na gestão das despesas comuns dos edifícios em PH:

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“No prédio onde habito existe um regulamento do condomínio que foi assinados por todos os condóminos, incluindo eu por desconhecimento na altura. Esse regulamento diz que as quotas e obras das partes comuns nomeadamente elevadores, pinturas, etc, são pagas em partes iguais por todos os condóminos, independentemente da permilagem.

Entretanto fiquei a saber que o normal é ser tudo feito por permilagem. Ouve arranjos de elevadores e a verba foi dividida igualmente por todos, não concordei e na reunião de condóminos solicitei uma nova reunião para discutir a passagem a quotas por permilagem. Gerou discussão e as fracções maiores com mais do dobro da minha, não aprovaram ( mas ouve 5 votos contra), mas aí já fizeram as contas por permilgem e não por nº de votos; penso que não está correcto, se não é por permilagem para umas coisas também não deve ser para outras.

Dizem que o regulamento do condomínio pode ser alterado, mas tem que ter unanimidade. Então sendo assim nunca pode ser alterado? É evidente que as outras fracções têm maior permilagem, ganham sempre. Eu sou obrigada a pagar igual aos outros ou posso pagar apenas o que diz respeito à minha permilagem e depositar na conta do condomínio? Quero reclamar mas como é evidente quero ter suporte legal, será que me podem ajudar. É que agora vão pintar todo o prédio e lá vamos ter que pagar todos igual; não me parece justo. Já o seguro também foi feito e é pago em partes iguais, agora querem alterarar para permilagem. Agradeço esclarecimento urgente se for possível.”

Embora se trate de uma questão muito jurídica e pouco técnica, tentei ajudar, pois é um dos casos com maior impacto na gestão das edificações em PH, e devia merecer mais atenção.
Esta situação, principalmente quando é logo instituida  na aprovação inicial - de forma errada, no meu entender - , necessita de alguma evolução nas actuais disposições legislativas para que sejam impedidas excessivas arbitrariedades por parte dos que encontram aí uma forma de se aproveitarem dos compradores ou condóminos menos prevenidos.
Após concordarem de boa fé e desconhecimento específico nesta área jurídica, com um regulamento do condomínio (quando adquirem a fracção, quando aprovam o regulamento ou uma alteração ao regulamento em vigor), os condóminos desfavorecidos arriscam-se a grandes prejuízos materiais na respectiva comparticipação nas despesas de utilização e manutenção da propriedade comum que, como sabemos, atingem valores por vezes muito elevados.
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- Não constituirá isto um logro típico, já identificado e bem conhecido, que seria urgente rectificar?
- Será que as actuais disposições legislativas permitem uma fácil correcção?
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Não. A minha opinião é que será tudo, menos fácil.
Parece-me, no entanto, existirem alguns casos em que será possível obrigar à sua correcção. Por exemplo no caso exposto, se tiver faltado a devida especificação e justificação dos critérios que levaram à alteração (é a minha simples opinião).
Fico, no entanto, a aguardar que algum colega da área Jurídica possa dar uma achega, ou nos indique acórdãos nesta área, que sei que existem, mas de que não encontro neste momento anotação.
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Fica também um alerta a todos aqueles que vão adquirir uma fracção num condomínio, assim como aos actuais proprietários de fracções, quanto à criação de novos regulamentos de condomínio, ou alteração dos existentes:

- ESTEJAM ATENTOS ao TCPH (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal), ao cálculo das respectivas permilagens e valores atribuidos a todas as fracções (e não apenas à que adquirem, pois o problema é a proporcionalidade entre o valor efectivo de cada uma das fracções relativamente às restantes- não interessa se eu tenho lá um valor alto ou baixo, mas sim qual o valor comparativamente aos valores atribuidos às restantes e o que elas efectivamente valem relativamente à minha). Devem também ser tidas em atenção as disposições do Regulamento do condomínio que alteram os valores de comparticipação da fracção nas DESPESAS COMUNS, quase certamente virão a revelar-sedespesas muito elevadas, que podem criar GRANDES INJUSTIÇAS, e ainda pior, DESMOBILIZAR OS CONDÓMINOS  DA UTILIZAÇÃO COMUM E DA MANUTENÇÃO DO PRÉDIO.
Esta desmobilização terá quase sempre consequências directas, muito nefastas, no espaço urbano envolvente.

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Resposta que deixei no comentário:

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“Transcrevendo o C.C.:

"Artigo 1424.º - Encargos de conservação e fruição

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

(Redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25-10)"

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Conforme o nº 2, a aprovação da alteração à distribuição das despesas no regulamento do condomínio que aprovaram tinha que ser ..."devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação."

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Há um critério de justiça subjacente a esta possibilidade de alteração à distribuição das despesas pelo Regulamento do Condomínio, e não propriamente o contrário.

Na minha opinião, no seu caso, deve verificar a deliberação que aprovou o reg. cond. se foram ou não discriminados e justificados os critérios que levaram à alteração.

Se não o foram devidamente, parece-me que tem argumentos para requerer judicialmente a reposição da devida distribuição das despesas de reparação e manutenção das áreas comuns do prédio em função da permilagem e valor das fracções, que nesse caso declaradamente será o mais correcto.

Infelizmente há muitas situações de oportunismo da parte de alguns condóminos que se aproveitam da inactividade daqueles que acabam por ser prejudicar.

São estas situações que desmoralizam os condóminos na reabilitação e manutenção das edificações, o que acaba por ter consequências na degradação do espaço urbano envolvente.

Deixo a ligação para um artigo que adianta algo sobre esta questão:

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html “
Ferreira arq
(rectificado em 2012.01.30)