Tabela de síntese da Propriedade Horizontal - Dúvidas

(questões colocadas por mail)

D.L.: -“Gostaria de saber a sua opinião sobre se considero as varandas da moradia como espaço privativo da fracção, ou como área comum de utilização exclusiva de cada fracção.”

As varandas que constituem cobertura da edificação são partes comuns de uso exclusivo da fracção. As varandas simples em balanço, são propriedade da fracção.
Da mesma forma, os lugares de parqueamento automóvel, nas garagens colectivas, delimitados apenas por demarcação no pavimento e sem delimitação física, constituem parte comum do edifício, mas de uso exclusivo da fracção. Enquanto as garagens fisicamente delimitadas e vedadas por portão constituem área privativa da fracção.

D.L.: -“Na última coluna da tabela, o valor k) - valor atribuído ao prédio - é atribuído por quem? É com base na estimativa de custo de obra, no orçamento do empreiteiro para a obra, ou noutro valor? Neste momento, não estando a moradia construída, não existe um valor patrimonial.”

O valor a atribuir ao prédio será definido pelo técnico autor da propriedade horizontal, e a sua importância pode variar conforme as exigências de cada município, ou dos técnicos que no município informam os projectos e os pedidos de certificação das PH's; poderá também estar definido um valor mínimo a atribuir ao prédio no RMUE, por exemplo em função da respectiva área.

O normal é fazer corresponder o valor atribuído ao prédio ao que calculamos para a estimativa orçamental do projecto de arquitectura apresentado; ou ainda melhor, arredondando o mais possível o valor a atribuir ao prédio para o número inteiro superior, próximo desse valor.

Por exemplo: - caso a estimativa orçamental seja de 246.563,00€, será de arredondar o valor para 250.000,00€, pois isso vai facilitar muito o cálculo nos arredondamentos necessários para se atribuírem as permilagens a cada fracção.

E não há qualquer prejuízo com isto, pois esse valor total não tem reflexos em mais nada: - apenas serve de referência para o valor proporcional entre cada uma das fracções, pois a proporção entre as fracções é que é importante.

Não tem reflexo nem na avaliação das finanças, nem noutro imposto. O que vai ser relevante é se uma fracção possui 2,55% ou 2,56% ou outra percentagem ou permilagem relativamente ao valor total do prédio, pois será nessa proporção que terá que assumir os encargos comuns.

É importante definir com exactidão o valor relativo para a proporção entre cada uma das fracções, não estando propriamente em causa o valor total em si mesmo.

E.G.:
-“Devo incluir na fracção a área  de terraços de uso exclusivo, para efeitos de cálculo de permilagem ?"

Para fazer o cálculo do valor da fracção para obter a permilagem de forma justificada, tendo por base as áreas dos espaço afectos à fracção, têm também que ser considerados os espaços de uso exclusivo, incluindo os terraços.
Na tabela que elaborei estão separadas as colunas das varandas salientes (propriedade da fracção), e as varandas de cobertura (de uso exclusivo), para facilitar e ser rigoroso na elaboração da descrição no TCPH, pois aí estas têm que ser identificadas de forma bem diferente (as primeiras na propriedade da fracção, as segundas nas partes comuns). Quanto ao valor, será o mesmo valor m/2 para ambas, pois de facto não existem diferenças na utilização desses espaços pela fracção para justificarem a atribuição de valores diferentes.