terça-feira, 28 de setembro de 2010

Regulamento do Condomínio

Consultar no "Portal da Habitação" - "Guia do Condomínio":
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O presente regulamento sintetiza, de alguma forma, muitas das práticas definidas na legislação para o funcionamento do Condomínio.
Tem, por isso, a vantagem de esclarecer minimamente as pessoas alheias a esta área, dos procedimentos normais para o funcionamento regular da propriedade horizontal.

Pelo contrário, tem o inconveniente de, ao transcrever as disposições da legislação em vigor, cair em contradição sempre que uma disposição legislativa aí constante é modificada, pelo que de imediato terá que ser alterado. Isto nem sempre é feito, podendo então originar conflitos vários. Para além disso torna-se extenso e pesado, desmotivador de ser lido, conhecido e utilizado.

Em meu entender, o regulamento do condomínio não deve transcrever a legislação, pois para isso existem inúmeros livros, que mais facilmente são editados e complementados, face às alterações legislativas e introdução de novos elementos.
O regulamento do condomínio deve limitar-se a fazer a aplicação específica a cada prédio das variantes que a legislação possibilita, e daquelas que a edificação e os condóminos em causa necessitam.

Desde a definição da forma de utilização dos equipamentos comuns que possam existir, à forma como deverá ser efectuada a fiscalização e manutenção dos elementos e infra-estruturas comuns do prédio, passando pela forma como é feita a liquidação das comparticipações nas despesas de condomínio, assim como das penalizações pela não liquidação atempada, são inúmeros os aspectos sobre os quais o regulamento de condomínio pode ajudar a fazer funcionar devidamente uma propriedade horizontal.

E esta questão de disciplina da forma como se deve fazer a manutenção do prédio é fundamental.
O melhor meio que conheço, muito pouco divulgado entre nós, é o da existência de um "LIVRO DE OBRAS DE MANUTENÇÃO DO PRÉDIO".
Este elemento deve constar do regulamento de condomínio; deve definir quando, quem e onde têm que ser feitas as verificações do estado do prédio, suas infra-estruturas e espaços comuns, e quais os procedimentos a tomar para a sua reparação atempada.

A isto chama-se PREVENÇÃO. Tal como em outros aspectos do funcionamento do condomínio, conforme tenho vindo a alertar, isto pode significar uma redução enorme dos encargos do prédio e ser uma mais-valia para a saúde, para a vitalidade dos seus ocupantes.
Um regulamento do condomínio bem feito, simples e objectivo, bem adaptado a cada prédio, é fundamental para diminuir as quezílias habituais que impedem o seu bom funcionamento, valorizar o relacionamento colectivo, a entreajuda, e deixar de ser motivo para todo o tipo de boicotes.

Esta actuação preventiva, para além de reduzir os encargos de cada fracção com o condomínio, ainda tem fortes possibilidades de aumentar a vida útil da edificação.
Não se pode, no entanto, cair no erro de introduzir no regulamento disposições contrárias à legislação geral (o que é comum acontecer). Aquilo que é regulado pela legislação não pode ser contradito, sob pena de ser anulado em acção judicial, com possibilidade de pedidos de indemnização pelos prejudicados.

Ferreira arq

Adenda (20110517):
Outro exemplo de regulamento que se encontra disponível na net:
http://www.lusaadministradora.pt/linkcms/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/guiacondominio_capitulo2_regulamento.pdf
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2 comentários:

  1. Anónimo11 de fevereiro de 2011 às 14:15

    No prédio onde habito existe um regulamento do condomínio que foi assinados por todos os condóminos, incluindo eu por desconhecimento na altura. Esse regulamento diz que as quotas e obras das partes comuns nomeadamente elevadores, pinturas, etc, são pagas em partes iguais por todos os condóminos, independentemente da permilagem. entretanto fiquei a saber que o normal é ser tudo feito por permilagem. Ouve arranjos de elevadores e a verba foi dividida igualmente por todos, não concordei a na reunião de condóminos solicitei uma nova reunião para discutir a passagem a quotas por permilagem. Gerou discussão e as fracções maiores com mais do dobro da minha, não aprovaram ( mas ouve 5 votos contra), mas aí já fizeram as contas por permilgem e não por nº de votos, penso que não está correcto se não é por permilagem para umas coisas também não deve ser para outros. Dizem que o regulamento do condomínio pode ser alterado, mas tem que ter unanimidade. então sendo assim nunca pode ser alterado? é evidente que as outras fracções tem maior permilagem ganham sempre. Eu sou obrigada a pagar igual aos outros ou posso pagar apenas o que diz respeito à minha permilagem e depositar na conta do condomínio? Quero reclamar mas como é evidente quero ter suporte legal, será que me podem ajudar. É que agora vão pintar todo o prédio e lá vamos ter que pagar todos igual, não me parece justo. Já o seguro também foi feito e é pago em partes iguais, agora querem alterarar para permilagem. Agradeço esclarecimento urgente se for possível.

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  2. Ferreira arq17 de fevereiro de 2011 às 08:43

    A questão que coloca é jurídica e não técnica, mas vou tentar ajudar.
    Transcrevendo o C.C.:

    "Artigo 1424.º - Encargos de conservação e fruição
    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
    3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem. 4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    (Redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25-10)"
    .
    Conforme o nº 2, a aprovação da alteração à distribuição das despesas no regulamento do condomínio que aprovaram tinha que ser ..."devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação." .
    Há um critério de justiça subjacente a esta possibilidade de alteração à distribuição das despesas pelo Regulamento do Condomínio, e não propriamente o contrário.
    .
    Na minha opinião, no seu caso, deve verificar a deliberação que aprovou o reg. cond. se foram ou não discriminados e justificados os critérios que levaram à alteração.
    Se não o foram devidamente, parece-me que tem argumentos para requerer judicialmente a reposição da devida distribuição das despesas de reparação e manutenção das áreas comuns do prédio em função da permilagem e valor das fracções, que nesse caso declaradamente será o mais correcto.
    Infelizmente há muitas situações de oportunismo da parte de alguns condóminos que se aproveitam da inactividade daqueles que acabam por ser prejudicar.

    São estas situações que desmoralizam os condóminos na reabilitação e manutenção das edificações, o que acaba por ter consequências na degradação do espaço urbano envolvente.

    Deixo a ligação para um artigo de outro blog relacionado com esta questão: http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html
    .
    ps:
    Dada a importância deste tema elaborei também um post para alertar quem permite alterações aos Regulamentos de Condomínio sem saber bem em que se está a meter, assim como para aqueles que vão adquirir fracções em condomínios, sem sequer lerem as disposições do respectivo TCPH e o respectivo regulamento, caso exista.
    Fica a ligação:
    http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2011/02/e-anulavel-alteracao-ao-regulamento-de.html

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