http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/f999b68e363ae77e80256f790035ce73?OpenDocument
Da decisão final deste acórdão, que rectificou decisões das anteriores instâncias Judiciais, conclui-se um aspecto, deveras importante, seja para os autores dos projectos de arquitectura de edifícios de utilização colectiva, seja para quem licencia estas edificações (e principalmente para quem legisla no âmbito do ordenamento do território):
-Embora esteja generalizada a posição da obrigação de afectar pelo menos um lugar de parqueamento automóvel privado a cada fracção de habitação dos prédios em PH (nem se entendendo que fosse diferente), o facto é que a forma como esta questão é imposta em cada um dos regulamentos municipais, ou nos regulamentos dos planos municipais, não vincula a afectação dos lugares de parqueamento às fracções em causa.
Ou seja, é muito diferente apenas quantificar a obrigatoriedade de estabelecer uma certa proporção de lugares de parqueamento auto em função da área de construção ou do número de fracções propostas, ou, para além disso, vincular a obrigatoriedade da afectação do número mínimo de lugares em causa às fracções que determinam a sua criação.
Claro, nada disto impede o promotor de dotar o prédio de um número superior de lugares de parqueamento que o mínimo estabelecido, e criar então garagens autónomas privadas, fisicamente delimitadas, com portão de fechar, para constituir em fracções autónomas (que pode comercializar independentemente).
O que não pode ser feito é estabelecer como fracções autónomas lugares de parqueamento apenas delimitados no pavimento dos pisos, pois esses espaços constituem zonas comuns do prédio; e essas zonas pintadas ou recortadas no pavimento apenas podem constituir espaços comuns de uso exclusivo de fracções autónomas constituídas no prédio, nos termos em que o Código Civil o determina. Não podem ser vendidas separadamente.
E quando acontece serem constituídas em fracções autónomas, seja por erro de quem projectou ou licenciou, ou ainda por descuido de quem registou, ou omissão propositada de quem instruiu o TCPH e chamou garagens (fechadas) àquilo que são apenas lugares de parqueamento delimitados em áreas comuns do prédio, temos sempre pela frente dissabores de efeitos mais ou menos desastrosos.
Na manutenção futura dos espaços comuns, desde a limpeza à iluminação, passando por simples conflitos de vizinhança que se agravam, à detecção de “intrusos”, que ninguém no prédio conhece, e respondem (quando alguém se incomoda ao ponto de os questionar), que vêm parquear no estacionamento de “um amigo”, e afinal de seguida ocorre a “limpeza” dos bens existentes nos automóveis e nos compartimentos de arrumos aí acessíveis, tudo serão conflitos onde se irão opor os que "vivem" o prédio, e aqueles que são considerados os "intrusos", sem propriedade (vedada)".
Isto passa também pela segurança passiva de cada edificação.
Concluo pela atenção que os arquitectos autores dos projectos têm que dar ao projecto e à discriminação dos elementos para constituição da propriedade horizontal, pois o futuro de uma gestão adequada de um prédio em PH depende em muito disso.
Dica: as denominações das garagens e dos lugares de parqueamento, nas plantas do projecto de arquitectura, devem ser sempre indicadas em planta, no sítio que se está a identificar, junto à respectiva área, e ser numeradas em sequência individual – ex: “Garagem nº__, … m2”; “Lug. de Parqueam.nº__, … m2”. Isto facilita a sua discriminação no TCPH, a identificação pelo vendedor e pelo comprador, quando a transacção for feita em projecto (abundam as reclamações e acções judiciais por deturpação entre o prometido e o concretizado no local) e a identificação futura dos locais no próprio edifício (deverá ser mantida em obra a numeração sequencial identificativa de cada local, conforme estabelecida no projecto e no TCPH).
Ferreira arq
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