Tabela de síntese da Propriedade Horizontal - Dúvidas

(questões colocadas por mail)

D.L.: -“Gostaria de saber a sua opinião sobre se considero as varandas da moradia como espaço privativo da fracção, ou como área comum de utilização exclusiva de cada fracção.”

As varandas que constituem cobertura da edificação são partes comuns de uso exclusivo da fracção. As varandas simples em balanço, são propriedade da fracção.
Da mesma forma, os lugares de parqueamento automóvel, nas garagens colectivas, delimitados apenas por demarcação no pavimento e sem delimitação física, constituem parte comum do edifício, mas de uso exclusivo da fracção. Enquanto as garagens fisicamente delimitadas e vedadas por portão constituem área privativa da fracção.

D.L.: -“Na última coluna da tabela, o valor k) - valor atribuído ao prédio - é atribuído por quem? É com base na estimativa de custo de obra, no orçamento do empreiteiro para a obra, ou noutro valor? Neste momento, não estando a moradia construída, não existe um valor patrimonial.”

O valor a atribuir ao prédio será definido pelo técnico autor da propriedade horizontal, e a sua importância pode variar conforme as exigências de cada município, ou dos técnicos que no município informam os projectos e os pedidos de certificação das PH's; poderá também estar definido um valor mínimo a atribuir ao prédio no RMUE, por exemplo em função da respectiva área.

O normal é fazer corresponder o valor atribuído ao prédio ao que calculamos para a estimativa orçamental do projecto de arquitectura apresentado; ou ainda melhor, arredondando o mais possível o valor a atribuir ao prédio para o número inteiro superior, próximo desse valor.

Por exemplo: - caso a estimativa orçamental seja de 246.563,00€, será de arredondar o valor para 250.000,00€, pois isso vai facilitar muito o cálculo nos arredondamentos necessários para se atribuírem as permilagens a cada fracção.

E não há qualquer prejuízo com isto, pois esse valor total não tem reflexos em mais nada: - apenas serve de referência para o valor proporcional entre cada uma das fracções, pois a proporção entre as fracções é que é importante.

Não tem reflexo nem na avaliação das finanças, nem noutro imposto. O que vai ser relevante é se uma fracção possui 2,55% ou 2,56% ou outra percentagem ou permilagem relativamente ao valor total do prédio, pois será nessa proporção que terá que assumir os encargos comuns.

É importante definir com exactidão o valor relativo para a proporção entre cada uma das fracções, não estando propriamente em causa o valor total em si mesmo.

E.G.:
-“Devo incluir na fracção a área  de terraços de uso exclusivo, para efeitos de cálculo de permilagem ?"

Para fazer o cálculo do valor da fracção para obter a permilagem de forma justificada, tendo por base as áreas dos espaço afectos à fracção, têm também que ser considerados os espaços de uso exclusivo, incluindo os terraços.
Na tabela que elaborei estão separadas as colunas das varandas salientes (propriedade da fracção), e as varandas de cobertura (de uso exclusivo), para facilitar e ser rigoroso na elaboração da descrição no TCPH, pois aí estas têm que ser identificadas de forma bem diferente (as primeiras na propriedade da fracção, as segundas nas partes comuns). Quanto ao valor, será o mesmo valor m/2 para ambas, pois de facto não existem diferenças na utilização desses espaços pela fracção para justificarem a atribuição de valores diferentes.

Conservação e Manutenção da Edificação (Portal da Habitação)

No âmbito da PREVENÇÃO de grandes deteriorações futuras de uma edificação é importante conhecer minimamente as consequências das pequenas ou grandes mazelas que se vão detectando no edifício, seja para proceder à sua reparação, seja para estar ciente da sua gravidade e chamar os peritos de cada especialidade para solucionar as patologias encontradas.

Este documento, muito ilustrado, é esclarecedor de inúmeras situações, aconselhando-se a sua consulta:

http://www.portaldahabitacao.pt/opencms/export/sites/portal/pt/portal/docs/ConservacaoManutencaoDeUmaCasa.pdf

Guia do Condomínio (Portal da Habitação)

Consultar em:

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/habitacao/condominios/guiadocondominio.html

È simples consultar este documento, que será muito útil para quem vai habitar pela primeira vez num condomínio, assim como para todos aqueles que vivem em condomínios mal organizados.

Demonstra como é possível os condóminos gerirem o próprio condomínio, em vez de o entregarem a pseudo-administradores amadores, que algumas vezes acabam por agravar ainda mais a difícil situação financeira e de relacionamento entre condóminos.

São conhecidos cada vez mais casos de administrações que desaparecem sem prestar contas, com dívidas acumuladas nos condomínios.

Esta situação deve ser evitada de forma preventiva, garantindo a administração do condomínio por pessoas ou firmas de idoneidade referenciada, ou então, deve-se optar pela gestão própria, com a administração a ser feita em comum por várias fracções (com funções específicas atribuídas a cada uma delas), e com os dinheiros controlados em simultâneo por mais que uma fracção.

Quando a manutenção da edificação e dos seus espaços comuns passam a ser um encargo elevado para os orçamentos familiares, o que acontece logo ou poucos anos após a sua construção, é fundamental não desperdiçar dinheiros do condomínio, sob pena de facilmente tornar num "inferno" o relacionamento entre condóminos, e por consequência originar uma degradação acentuada do estado da edificação.

Ferreira arq

Regulamento do Condomínio

Consultar no "Portal da Habitação" - "Guia do Condomínio":

http://www.portaldahabitacao.pt/opencms/export/sites/portal/pt/portal/docs/Condominio/guiacondominio_capitulo2_regulamento.pdf

.
O presente regulamento sintetiza, de alguma forma, muitas das práticas definidas na legislação para o funcionamento do Condomínio.

Tem, por isso, a vantagem de esclarecer minimamente as pessoas alheias a esta área, dos procedimentos normais para o funcionamento regular da propriedade horizontal.

Pelo contrário, tem o inconveniente de, ao transcrever as disposições da legislação em vigor, cair em contradição sempre que uma disposição legislativa aí constante é modificada, pelo que de imediato terá que ser alterado. Isto nem sempre é feito, podendo então originar conflitos vários. Para além disso torna-se extenso e pesado, desmotivador de ser lido, conhecido e utilizado.

Em meu entender, o regulamento do condomínio não deve transcrever a legislação, pois para isso existem inúmeros livros, que mais facilmente são editados e complementados, face às alterações legislativas e introdução de novos elementos.

O regulamento do condomínio deve limitar-se a fazer a aplicação específica a cada prédio das variantes que a legislação possibilita, e daquelas que a edificação e os condóminos em causa necessitam.

Desde a definição da forma de utilização dos equipamentos comuns que possam existir, à forma como deverá ser efectuada a fiscalização e manutenção dos elementos e infra-estruturas comuns do prédio, passando pela forma como é feita a liquidação das comparticipações nas despesas de condomínio, assim como das penalizações pela não liquidação atempada, são inúmeros os aspectos sobre os quais o regulamento de condomínio pode ajudar a fazer funcionar devidamente uma propriedade horizontal.

E esta questão de disciplina da forma como se deve fazer a manutenção do prédio é fundamental.

O melhor meio que conheço, muito pouco divulgado entre nós, é o da existência de um "LIVRO DE OBRAS DE MANUTENÇÃO DO PRÉDIO".

Este elemento deve constar do regulamento de condomínio; deve definir quando, quem e onde têm que ser feitas as verificações do estado do prédio, suas infra-estruturas e espaços comuns, e quais os procedimentos a tomar para a sua reparação atempada.

A isto chama-se PREVENÇÃO. Tal como em outros aspectos do funcionamento do condomínio, conforme tenho vindo a alertar, isto pode significar uma redução enorme dos encargos do prédio e ser uma mais-valia para a saúde, para a vitalidade dos seus ocupantes.

Um regulamento do condomínio bem feito, simples e objectivo, bem adaptado a cada prédio, é fundamental para diminuir as quezílias habituais que impedem o seu bom funcionamento, valorizar o relacionamento colectivo, a entreajuda, e deixar de ser motivo para todo o tipo de boicotes.

Esta actuação preventiva, para além de reduzir os encargos de cada fracção com o condomínio, ainda tem fortes possibilidades de aumentar a vida útil da edificação.

Não se pode, no entanto, cair no erro de introduzir no regulamento disposições contrárias à legislação geral (o que é comum acontecer). Aquilo que é regulado pela legislação não pode ser contradito, sob pena de ser anulado em acção judicial, com possibilidade de pedidos de indemnização pelos prejudicados.

Ferreira arq

Adenda (20110517):
Outro exemplo de regulamento que se encontra disponível na net:
http://www.lusaadministradora.pt/linkcms/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/guiacondominio_capitulo2_regulamento.pdf

CCDR-N: Manual de Planeamento das Acessibilidades e da Gestão Viária

Tratando-se de um documento técnico importantíssimo, apresentado recentemente na semana Europeia da mobilidade, aqui fica o link de acesso que foi divulgado pela OA.

O Manual está disponível para consulta online em www.ccdr-n.pt/manualdeacessibilidades

O sentido da prevenção ao projectar e melhorar a estrutura viária urbana deve ser uma das prioridades técnicas.
Este novo documento possui inúmeros exemplos, passando a constituir a melhor referência nesta área.

A edificação urbana não tem qualidade se a respectiva acessibilidade não se fizer de forma adequada. Acautelam-se assim os acidentes e o sofrimento das vítimas dos acidentes de trânsito, dos seus familiares e amigos. Quantas vezes encontramos edifícios bem projectados onde as vias confrontantes possuem autênticas ratoeiras? Apenas podemos concluir da leviandade desses projectos, pois esquecem a repercussão directa dessas asneiras na saúde e qualidade de vida dos possíveis frequentadores do local.

JN - Guardas de muitas varandas são desadequadas...

JN - 2010.09.24

"Quedas mataram dez crianças em três anos

Guardas de muitas varandas são desadequadas e falta legislação que estipule normas de construção"

Ler artigo em:

http://jn.sapo.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=1669944
E também em:
http://jn.sapo.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=1669946

.

Por ser um assunto da maior importância para cada uma das habitações que constituem os prédios em altura (normalmente em propriedade horizontal), volto a referir a importância e urgência na alteração de muitas das varandas existentes nos prédios.

E claro, da forma como as varandas dos novos prédios são construidas.

Saliento o meu post anterior sobre este assunto:

http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2009/12/apsi-guardas-para-edificios-novo.html
Ferreira arq

1.º CIHEL – Congresso Internacional da Habitação no Espaço Lusófono

"Entre os dias 22 e 24 de Setembro de 2010 (de quarta a sexta-feira ), o Grande Auditório do ISCTE – IUL, em Lisboa, abre as suas portas ao 1.º CIHEL – Congresso Internacional Habitação no Espaço Lusófono, realizado pelo Grupo Habitar (GH) em parceria com o Centro de Investigação em Arquitectura e Áreas Metropolitanas (CIAAM) e com o Departamento de Arquitectura e Urbanismo do ISCTE.

Este 1.º CIHEL é um Congresso que se debruça sobre a qualidade do habitat residencial promovido para populações com baixos rendimentos e mobilizando portanto recursos modestos. Trata-se portanto de um desafio porque não abdica de satisfazer as necessidades essenciais ao pleno desenvolvimento social das populações, nomeadamente em termos de habitabilidade e de serviços urbanos e sociais, mas a fazê-lo com sustentabilidade e dignidade.

O campo de aplicação de tal objectivo tanto pode ser o das pequenas comunidades urbanas periféricas da Europa, nomeadamente mediterrânica, que lutam com problemas de isolamento e escassez de recursos, como pode ser o de todas as comunidades urbanas dos países em desenvolvimento, visando-se, neste 1º CIHEL, especificamente, o tema do habitat residencial e do desenho e realização dos bairros para populações com baixos rendimentos."

... ...

( consultar em: )

http://cihel01.wordpress.com/

-Pequeno contributo sobre o tema do Congresso e a Propriedade Horizontal -

Considerações minhas sobre o tema deste congresso, que me chegou agora ao conhecimento:

1.

A questão da ..."qualidade do habitat residencial"... está intrinsecamente relacionada com a qualidade da edificação em propriedade horizontal.
Daqui salientar a importância deste Congresso e que seja de facto o primeiro de muitos que lhe sucedam.

2.

No entanto, não me ficaria pela limitação aos destinatários indicados:

..." promovido para populações com baixos rendimentos e mobilizando portanto recursos modestos"...

3.

Tema actual, mais que urgente e determinante a curto prazo para a sobrevivência humana no planeta, a redução da pegada ecológica de cada intervenção humana no território vai obrigar, em todos os casos, a uma minimização dos custos e da utilização dos recursos ainda actualmente existentes no planeta. Digo "ainda" não só por serem já escassos, mas principalmente porque o nível de utilização actuais são impraticáveis a muito curto prazo, pois são excessivos e completamente impossíveis de generalizar, na escala actual, à totalidade da população mundial que carece de qualidade no seu "habitat residencial". E estamos aqui a tratar da criação em larga escala de novas áreas a urbanizar.

4.

Concluo assim que o exemplo vai partir também das populações actualmente com maiores rendimentos, pois são as que possuem um maior nível cultural e têm já uma percepção efectiva desta realidade.

Tal como na devida reciclagem dos lixos domésticos e semelhantes, o exemplo foi dado pelas pessoas e países culturalmente mais elevados, não só por necessidade económica, mas principalmente ambiental.

5.

E a sustentabilidade ambiental não passa apenas pelo modelo que a legislação recente passou a impor: -a melhoria do desempenho térmico dos edifícios e aplicação de painéis solares - isto é também necessário, mas é apenas o básico, pois é imperiosa uma contenção significativamente superior, que deveria ser tomada de imediato, sob pena de agravar ainda mais os actos irreversíveis que andamos a praticar.

A redução dos encargos económicos e da utilização dos recursos do planeta, seja na produção industrial, seja na organização funcional do espaço urbano e na arquitectura das edificações, são agora vitais.
Aqui, a relação entre a área de construção edificada e os seus consumos, não só de energia, mas também de água, constituem quase uma proporcionalidade directa, sendo assim impossível não os considerar (ou mesmo despreza-los, como se subentende das disposições da legislação actual).

6.

Assim a sua relação com o tema da propriedade horizontal, onde aqui tentamos evoluir a ordem, a eficiência e a funcionalidade da vivência nos edifícios colectivos, valorizando a utilização dos espaços comuns, tentando reduzir todas as previsíveis origens de conflitos internos em cada edifício; e partindo logo de uma elaboração adequada das arquitecturas e das respectivas propriedades horizontais.

Não se faz a utilização de espaços em comum pelos proprietários e inquilinos, tendo na sua base desavenças e conflitos, seja de origem económica por indevida distribuição dos encargos de manutenção dos prédios e dos seus espaços, seja pelo respectivo uso inadequado.

Esta questão passa assim também pelos TCPH (títulos constitutivos da propriedade horizontal), onde a desordem legislativa actual, nesta área, não defende como devia a ordem social.

7.

Mas passa também por várias outras questões arquitectónicas e sociais actuais, nomeadamente por persistência de erros de prática comum, que não sofrem qualquer reflexão; seja pela ordem técnica legislativa, actualmente em vigor.

8.

Outro aspecto a defender será o da valorização da ocupação de cada habitação que se constrói de novo no mundo quanto ao nível da respectiva acessibilidade e mobilidade, mas pensando não só ao nível da "deficiência" física do utilizador que vai adquirir a habitação, e sim principalmente ao nível da redução das condições de mobilidade, pelo evoluir, no tempo de utilização, da idade de cada habitante. Se esta questão se coloca ao nível da reabilitação do espaço edificado actual, é premente que seja tida em conta na edificação nova.

9.

É fundamental pensar a habitação, não numa orientação individualista de autonomia e sustentação social de cada pessoa pelo "estado", que os retira para lares de terceira idade na velhice (logo que deixam de ser totalmente autónomos, com roturas de relacionamento e consequente desmoralização traumatizante, com um encargo brutal para as instituições públicas ), mas sim numa valorização muito significativa do apoio domiciliário, mantendo laços familiares e relações de vizinhança. Para isto têm que ser criadas as fundamentais condições de utilização de cada habitação.

10.

Ora,

as actuais disposições legislativas, recentes e inovadoras, vieram ampliar ainda mais as áreas actuais da habitação corrente, aumentando consequentemente os custos e a pegada ecológica por cada ocupante.

Isto é contraproducente para com a imperiosa atitude de redução actual do impacto ambiental da ocupação humana.

11.

É possível e fundamental compatibilizar a situação, mantendo-se a mobilidade e acessibilidades da habitação, sem tamanhas áreas, sem tamanhos encargos económicos e ambientais. Os espaços internos da habitação devem também valorizar as áreas comuns e diminuir os espaços individuais.

12.

A diminuição actual da vivência em comum e limitação em "redomas individualistas", tem originado vícios e doenças do foro psicológico e social, com diminuição significativa dos níveis comuns de tolerância e compatibilização entre as pessoas, com repercussões graves na sociedade.

Não é ocasional a actual subida vertiginosa do nível de divórcios familiares, com consequentes encargos sociais, económicos e ao nível da saúde.

Começa também na forma como temos vindo a valorizar e ampliar o espaço individual da habitação. Não só pelo aumento das áreas, mas também pela redução que tem acontecido no nº de filhos em cada família, aumentando o m2 de área individual por ocupante.

Tal facto tem que sofrer uma inversão pois, ao valorizar a ocupação das áreas comuns, seja privadas ou colectivas, diminuímos a necessidade das áreas reservadas, quase possíveis como apenas "zonas de dormir".

13.

Embora sem constituir o exemplo a atingir, as limitações de ocupação racional e funcional nos espaços internos das auto-caravanas, assim como a respectiva minimização de consumos energéticos, de água, etc., dão-nos uma ideia de quanto será possível melhorar a pegada ecológica de cada um de nós no seu habitat.

14.

A família alargada perdeu o seu manto de protecção sobre as mazelas e necessidades de cada um dos seus elementos, tendo sido favorecida a dispersão dos locais de habitação, individuais e restritos; sustentados, não pelo carinho, laços e relacionamentos familiares (profissionais ou não), mas sim pelo ordenado de “um” emprego individual que, em princípio, todos iriam ter - mas que estamos agora a assumir que a nossa juventude irá tendo, ou não, mas vários e incertos.
Esta base de “garantia” da sustentação individual, carisma das premissas do séc. XX para a dispersão da habitação, está moribunda, sem que sejam tomadas as devidas opções para repor a viabilidade sustentável de proximidade da velha família alargada, ou algo parecido. E das restantes mais valias de proximidade, principalmente a valorização complementar das indústrias familiares, e restantes actividades familiares produtivas.
15
O suporte social a este carácter individualista que desenvolvemos no século anterior está em rotura, sendo economicamente inviável - seja na garantia de emprego, das reformas, das despesas de saúde.
A inversão do processo passa obrigatoriamente por uma estratégia urbanística de proximidade do habitar da família alargada, assim como de proximidade entre o habitar e o trabalhar.
Aqui, as vantagens não são apenas as económicas e as sociais: – são também uma questão se sustentabilidade ambiental, pela minimização de utilização dos recursos naturais, atitude que é imperiosa seja tomada de imediato.
16.

Apanhado de surpresa por este congresso, onde de alguma forma é já referida a questão da sustentabilidade, gostaria que a sua reflexão não se fizesse apenas ao nível da minimização da utilização dos materiais, ou da utilização dos materiais locais, mas também no que se refere à minimização de uma ocupação habitacional que concilie qualidade de vida colectiva e tolerante.

Isso passará na generalidade por edifícios em propriedade horizontal, onde deverão ser tidos em conta aspectos fundamentais que temos vindo a defender neste blogue (propriedadehorizontal.blogspot.com).

(Alterado em:) 2010.09.07

FJ Ferreira arq.