Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

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Questão colocada por mail de J.R.B.:

... "Moro num prédio de 10 andares com 4 andares por patamar, todos com a mesma permilagem - 22 por apartamento - que no conjunto dos 4 dá a soma de 84 .

A cave é do tamanho de um patamar que representa 84 de permilagem, que está registada como propriedade horizontal e que foi convertida em 7 garagens, umas maiores que outras;  e só tem de permilagem 32 no total das 7 garagens; isto para mim é muito estranho"...

Mesmo parecendo-lhe que não, neste caso a pemilagem das garagens terá sido bem calculada por quem elaborou o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).
Passo a esclarecer:

A permilagem é definida em função do "valor" calculado para cada fracção, dando origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção dos elementos e áreas comuns prédio.
Esta é a maior utilidade e razão de ser da definição da permilagem no prédio, e ao longo de toda a sua vida útil vai significar um encargo muito elevado a cada um dos condóminos.
Mesmo tendo em conta a resolução final da PH, aquando da demolição total do prédio e distribuição do seu valor residual entre proprietários (que se faz também em função da permilagem), a quotização de condomínio é a parte mais significativa entre os encargos a assumir e a futura possibilidade de receita final.
Para além disto, os conflitos de vizinhança por injustiça nos valores de comparticipação são um factor de peso a ter em conta, já que provocam a desmobilização dos condóminos para uma atempada e devida manutenção do prédio.
O desleixo na manutenção de um prédio de utilização colectiva é o princípio do seu fim - funciona como uma bola de neve - deve ser combatido em todos os factores de desmobilização.
É fundamental ter um TCPH devidamente constituído, assim como um regulamento de condomínio símples, funcional e justo.

A permilagem correcta a atribuir às garagens que constituem fracções independentes no prédio será mais fácil de entender com um exemplo bastante radical:

- se tivermos na PH um T2 - com apenas 100m2, ;

- e tivermos outro T2 igual - com 100m2 de área interna, mas que possua ainda o uso exclusivo de uma grande varanda com mais 100m2 (ou possuisse uma garagem fechada, com os ditos 100m2);

- seria completamente injusto partir do princípio que a distribuição de valor fosse efectuada numa razão directa do nº de m2 afectos a cada fracção;

- o T2 com a dita varanda ou garagem, não vale o dobro do T2 mais simples, e seria isso que ia acontecer. Iria pagar o dobro de condomínio, na comparticipação das despesas de manutenção dos elementos comuns, o que seria uma completa injustiça. Certamente daria origem a vários tipos de conflitos e boicotes entre os condóminos, tentando impedir despesas e obras de manutenção, por parte dos prejudicados.

É o tipo de situação que deve ser evitada numa PH, começando por uma elaboração adequada do TCPH. Conseguindo uma divisão justa das despesas de manutenção do prédio, não se desmotiva, a cada um dos condóminos, o assumir dos respectivos encargos indispensáveis à higiene e durabilidade do prédio colectivo de que são comproprietários. Neste estatuto de responsabilidade comum, o interesse em cuidar desse bem (de custo elevado), é de todos. É fundamental não desmotivar o respectivo dever de conservação, pois os prejuízos não serão apenas dos proprietários, mas também do espaço urbano em que o edifício se insere. Nada pior que um espaço urbano degradado - resulta quase sempre da degradação do edificado.

Por tudo isto, na tabela que elaborei e aqui divulgo (e que remeto gratuitamente a quem a pretender utilizar na elaboração das PH's), o cálculo do valor das fracções é efectuado em função das áreas afectas a cada fracção, mas vinculando na fórmula de cálculo a atribuição de um quociente de redução de valor para as áreas complementares (tais como as garagens, varandas, terraços, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, etc).

E como cada caso pode ter uma importância mais ou menos relativa, nestas áreas complementares, esse quociente pode variar, por m2, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuido ao m2 da área interna principal da fracção.

Consegue-se assim uma situação de justiça pela proximidade do valor real de cada tipo de espaço, na definição do valor total atribuido à fracção, assim como pela utilização de um mesmo critério entre todas as fracções que vão constituir a propriedade horizontal.
Infelizmente há muitas PH's constituidas onde se fez exactamente o contrário, favorecendo (diminuindo) o valor das fracções que estão já predestinadas a amigos ou familiares do promotor.

Claro, no seu caso a permilagem terá sido bem estabelecida - perto de 1/3 do valor para as garagens, relativamente às áreas principais - mas será importante garantir que a utilização dessas garagens é mesmo para esse efeito, e não para Armazéns de grande movimento, com outro tipo de implicações e desgaste para os elementos comuns da edificação ( o que por vezes acontece).

Será ainda de salientar que em termos de tributação fiscal existe também uma significativa redução dos valores que são imputados a estas áreas, aí definidas como "áreas dependentes".
(alterado em 20100203)
Ferreira arq