O Blog "Propriedade Horizontal" ultrapassou 50.000 visitas

Não posso deixar passar esta barreira sem agradecer os mail’s e todas as palavras de amabilidade com que têm encorajado o trabalho apresentado.

Já forneci a várias centenas de leitores a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal. Respondi pessoalmente a inúmeras questões.

Divulguei algumas delas nos post’s. Talvez nem tenham sido as mais importantes, mas foram aquelas que, no momento, me foi oportuno compor para poderem ser apresentadas.

Muitas outras iniciei, mas passou a oportunidade. A disponibilidade não me tem permitido muito voltar atrás… mas lá virá o dia.

Em Fevereiro de 2010 o blog tinha pouco mais de uma centena de visitas.

Em dois anos tivemos a prazer de atingir este nº de visitantes, com mais de 150 post's, num blog com um tema técnico tão específico, com pouquíssima imagem gráfica, e um conteúdo de textos pesados e pouco apelativos…
Isto para mim demonstra a necessidade efectiva de alterações profundas na base legislativa da constituição das propriedades horizontais, assim como no tema complementar, que é a gestão efectiva dos condomínios em propriedade horizontal, tal como tenho vindo a pugnar.

A Ad Urbem tem sido a pedrada no charco, com as suas sessões técnicas, dando a possibilidade de divulgação a iniciativas como a presente, o que tenho que louvar e agradecer, pois o blog nasceu efectivamente com a apresentação na Ad Urbem da Tabela de Síntese da PH que criei.

Mas o que eu gostaria mesmo era de uma maior participação dos colegas nas achegas para conseguirmos melhorar os meandros da constituição das propriedades horizontais; e aí parece que há alguma inibição…

Só vou acrescentar: - se todos estivermos à espera do dia em que vamos ter uma grande facilidade em escrever para o fazer…
Entre nós técnicos, não só Arquitectos, mas também os Engenheiros e não só, há muito poucos com o dom da habilidade para escrever. Eu tenho pouquíssima, mas depois de meia dúzia de vezes a corrigir o que escrevinhei, embora ainda com algumas gralhas, lá sai uma coisa que se consegue ler minimamente…

E tento não deixar passar a oportunidade do assunto em tema.

É o meu apelo aos colegas e restantes leitores, para divulgarem aqui as suas opiniões.

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

1. Trata-se da minuta de um bom regulamento do condomínio, como é raro encontrar.

Tecnicamente bem elaborado, amavelmente disponibilizado na net pela EPUL, tem poucas repetições das disposições regulamentares que já se encontram na legislação ( já vigoram por si mesmas e nunca devem incluir o articulado do Regulamento do Condomínio).

As normas regulamentares em vigor sobre esta matéria podem ser compiladas em documento próprio, de consulta dos condóminos. Também podem ser encontradas em manuais diversos sobre o Condomínio, alguns deles até muito bons, com acórdãos complementares, etc,.(a)

2. Deixa assim de existir o inconveniente de, no caso dessas disposições legais, que foram transcritas para o regulamento, serem alteradas na legislação nacional, não passar o regulamento a estar automaticamente ilegal, já que as respectivas disposições nunca se podem sobrepor à legislação nacional...

Isto só traz equívocos para os condóminos, obrigando por vezes a acções judiciais em que, quem está convencido ter razão ao obrigar a cumprir determinada norma do Regulamento de Condomínio que aprovou, acabar por perder a acção, e ter que assumir os respectivos custos...

3. Tem ainda a vantagem de não fazer perder no meio de "muita palha", aquelas normas específicas que põem mesmo um condomínio a funcionar.

Por exemplo, como se deve obrigar a fazer o pagamento atempado da prestação do condomínio, para não andarem alguns condóminos a financiar os encargos que pertencem a todos, e a acabarem todos a desmobilizar da manutenção adequada das partes comuns e do prédio em si mesmo, deixando-o degradar-se de forma exponencial.

4.No que toca a pagar despesas, como sabemos, oportunistas é coisa que não falta. No entanto, também há casos de impossibilidade pontual para o pagamento, com motivos de conhecimento não dúbio pelos condóminos, e que deve ter o seu encaminhamento adequado, socializante, mas nunca de "otários", o que provoca a desmobilização...

5. A transparência e o rigor das contas tem que ser o primeiro objectivo do regulamento de um condomínio, pois só com isso é possível dar os restantes passos, e ter vida na propriedade comum, não permitindo que este seja a dor de cabeça em que está transformado grande parte do nosso parque habitacional de utilização colectiva.

6. Rigor nas despesas, não significa sempre menos encargos... mas deve fazer por isso, e a maior parte das vezes é isso que acontece.
7. Neste regulamento é muito importante a redacção do nº 2, do artº 24º, no acréscimo complementar (1):

"(1) - O cargo de Administrador pode ser desempenhado por terceiro (artigo 1435º, nº. 4, do Código Civil), se a Assembleia deliberar nesse sentido), mediante remuneração da prestação de serviços pelo montante aprovado pela Assembleia de Condóminos. Esta prestação de serviços é feita sem autorização de movimentação da conta do Condomínio, isto é, as despesas são pagas mediante a apresentação de comprovativos em nome da Administração do Condomínio e reembolsadas através de cheque da conta do Condomínio, mediante cheque assinado por, pelo menos dois representantes do Condomínio, residentes."

8. Ora todos conhecemos inúmeros casos de condomínios "falidos" de onde desapareceram valores elevados...
E o seguro morreu de velho quando se mexe em algo tão volátil como o dinheiro, ainda por cima tratando-se de "propriedade comum", onde estamos a confiar cegamente que os ..."outros vão zelar por aquilo que é nosso"...

Se isto fosse assim os condomínios eram paraísos.
Na generalidade não são, principalmente os que são geridos displicentemente.

9. As disposições do regulamento do condomínio devem propiciar garantias aos condóminos, e nunca favorecer oportunismos, seja a algumas fracções, seja a administradores assoberbados por lucros... Tudo deve ter a sua devida proporção e o respeito, pois só assim  se deve também esperar correcção da parte de quem paga.

E viver em condomínio significa ter que comparticipar na manutenção do que é comum, que é o que assume quem compra uma fracção de uma Propriedade Horizontal.

10. E como o 1º factor da distribuição das despesas é a permilagem instituída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), daí a minha "guerra" de longos anos para aplicação metódica e nacional da tabela de cálculo do valor das fracções, em função  das áreas que constituem cada fracção, e do tipo de utilização em cada uma dessas áreas específicas - Tabela de Síntese da PH, que disponibilizo gratuitamente a todos os que a pretenderem utilizar para elaborar as suas PH's.

11. Tal como o manual refere, este regulamento deve ser evoluído e adaptado a cada caso concreto.

12. É de salientar a redacção dos artigos 9º, 10, 24º e 26º, para ler e tomar em precaução...

Consultar em:

http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/REGULAMENTOCOND.htm
(a) Apenas encontrei um erro: a remissão do nº5, do artº 17º, para o artº 27º, devia ter sido feita para o artº 26º. Isso aconteceu provavelmente pela compactação sucessiva das normas, que muito facilita agora a sua consulta e aplicação prática.

Ferreira arq

Incentivo fiscal ao arrendamento...

D.E. - 2012.02.17
"Governo quer criar uma taxa especial de 25% para os rendimentos prediais, aliviando assim a tributação que já é aplicada aos senhorios." ...

Consultar em: http://economico.sapo.pt/noticias/incentivo-fiscal-ao-arrendamento-depende-da-aprovacao-da-troika_138467.html

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

.
Não se trata de uma tabela em "Excel" porque no cálculo das permilagens os arredondamentos automáticos levam a erros que podem causar a nulidade da propriedade horizontal.

Esta tabela que elaborei pretende em primeiro lugar simplificar a elaboração da PH.

Procura assim ser uma tabela de resumo do conteúdo dos documentos gráficos da PH, diminuindo os erros da sequencial elaboração do documento escrito que constitui o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).

Para além disso, tem ainda outra característica muito importante: - possibilita um cálculo justo do valor proporcional de cada fracção relativamente ao todo da edificação, justificando esse valor em função das áreas que constituem cada fracção, pois variam conforme a sua função na habitação.

Possibilita ainda a correcção desse valor da fracção, que foi calculado em função das áreas, relativamente a outros factores que tenham relevância no valor a atribuir, e que têm aí que ser justificados.
Por exemplo, em resultado de variação significativa do nível de insolação de cada uma das fracções, das vistas e enquadramento que uma fracção proporciona em detrimento de outra, da acessibilidade, etc.

Ferreira arq