CML - Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011-2024 apresentada nos 40 anos da EPUL

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Assunto deveras importante, inclui também o tema da reabilitação das edificações em propriedade horizontal.

Há aqui várias vertentes em que tenho vindo a insistir há anos, fundamentais no espaço urbano edificado, para uma qualidade mínima das condições de habitação - uma atitude preventiva na manutenção das edificações.

Este documento constitui uma boa base de trabalho para estabelecer na legislação princípios orientadores da forma como devem ser detectadas e fiscalizadas as patologias, obrigando à manutenção dos edifícios.
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Daí ser um a pena não se tratar de um documento de cariz nacional, mas apenas relativo ao município de Lisboa.

Para além das questões económicas do programa, quando ao financiamento desta reabilitação do espaço urbano, as questões técnicas relativas à manutenção das edificações, principalmente as colectivas, é uma das urgências nacionais.

Tal como o RGEU se baseou no inicial regulamento de urbanização e edificação de Lisboa, pode ser que também aqui venha a acontecer algo idêntico. Esperemos é que não demore também mais de meio século para que isso aconteça.
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Ainda sem ter dados em pormenor, numa primeira análise fico com pena de não encontrar referências às questões da mobilidade no interior das edificações, pois aí apenas vejo referida a situação da colocação dos elevadores.

Há inúmeras formas de melhorar as condições de vida numa habitação, mesmo sem as grandes dimensões que prevê a legislação actual para as obras novas, ou para as profundas alterações.

E deveria também ser legislado neste sentido. As edificações actuais não reúnem condições para as pessoas com alguma dificuldade de locomoção. E, facto inegável, todos nós estamos a envelhecer, com consequências directas nessa necessidade, a curto ou médio prazo, pois o tempo passa depressa.

A previsão de que vamos todos parar a "Lares de Terceira Idade" muito acessíveis e abandonaremos as nossas habitações actuais, é uma atitude impraticável e "estúpida". Acentuo a utilização de um termo tão forte, pois de facto há aqui uma falta de prevenção, não só legislativa, mas também da nossa parte.

E vai-se seguir aí um período de discussão pública, obrigatório, sobre esta proposta.
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A desintegração local e familiar desta deslocação, num período de vida a que chamam a terceira idade, onde, para além das ditas condições mínimas, também há a necessidade do "carinho", etc., e não da rotura brusca, devia fazer com que pugnássemos preventivamente por dotar, dentro do possível, as nossas habitações actuais, dessas condições mínimas.
É também um problema económico e social, pois será incomportável transladar toda a população idosa para os "Lares". Nem deve ser feito - é muito preferível socialmente e psicologicamente, e muito mais barato, um bom sistema de apoio domiciliário, que o dito "internamento".

Em meu entender, seria importante adaptar a rígida e mal cumprida legislação agora em vigor, a parâmetros mais comedidos, mas igualmente funcionais, nomeadamente quanto às instalações sanitárias, pois o sobredimensionamento actual é impraticável na generalidade da reabilitação.
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Já que o dito "NOVO RGEU" nunca mais avança, por tudo o que pretendeu abarcar, e muito menos o destemido e importante "CÓDIGO" da edificação e urbanização, seria bem mais simples e eficaz evoluir alguns dos simples artigos do RGEU, incluindo normas explícitas para o caso das reabilitações. Ou seja, ao nível da simplicidade e profundo conhecimento desse documento, já com mais de cinquenta anos, que, se fosse cumprido, e fiscalizado, nos termos que lá é imposto sobre a manutenção das edificações,, não tínhamos vinte avos das patologias que temos, não só nos edifícios privados, mas também nos públicos!

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Quanto ao apresentado, saliento o que mais importa aos Condomínios - as edificações privadas em Propriedade Horizontal.

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Painel 19:

“PROGRAMA COMPARTICIPADO DE APOIO A CONDOMÍNIOS

A propriedade horizontal em prédios antigos tende a aumentar.

Muitos condomínios esgotaram o fundo de conservação.

OBJECTIVO:

Apoiar os condomínios residenciais em obras de conservação e melhoria.

O QUE SE PROPÕE:

- Programas comparticipados de nova geração

- Conservação de fachadas, coberturas, zonas comuns e redes prediais.

- Instalação de elevadores e eficiência energética.

- Redução dos riscos sísmico e de incêndio

- Empréstimo bonificado atribuído “à peça”, contra factura.”

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Painel 16:

“INSPECÇÃO TÉCNICA DE EDIFÍIOS (ITE)

FICHEIRO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO EDIFICADO

A conservação periódica é condição sine qua non para evitar a degradação e ruína dos edifícios. A conservação imposta pelo R.G.E.U. não é respeitada.

OBJECTIVO:

Evitar a degradação do edificado.

O QUE SE PROPÕE:

- Estabelecer a obrigatoriedade da Inspecção Técnica dos Edifícios (ITE )

- Detectar patologias e riscos e determinar as melhorias a realizar.

- Catalogar os edifícios em 3 níveis:

1 - ITE válido e em bom estado;

2- Com ITE válido e obras por executar;

3- Sem ITE e em mau estado.

- Tornar obrigatória apresentação da ITE nos negócios jurídicos: imóvel / fracção.

- Aplicação gradual até 2016.

- Incentivos – dedução no IMI

- Colocar On-line o Ficheiro com a cédula de cada edifício”

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Vale a pena ler o texto na página da CML:

http://www.cm-lisboa.pt/?idc=42&idi=57043

e consultar também:
http://habitacao.cm-lisboa.pt/index.htm?no=151000100508
http://habitacao.cm-lisboa.pt/

Ferreira arq

TRP - Reconhecimento do defeito de construção pelo construtor impede a caducidade da responsabilidade pelos defeitos da obra

Apelação nº 4450/07.3TBPRD.P1 - 3ª Sec.

Data - 09/12/2010

"III - O reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º, nº2 do CC e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente, da regra do não venire contra factum proprium. "

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Habitação - As novas regras para inquilinos e proprietários

Económico 2011 03 18

Paula Cravina de Sousa

"O Governo aprovou ontem novas regras de despejo. Saiba o que fazer se for proprietário, e como se pode defender se for inquilino.

1 - Como funcionará o novo processo de despejo?

Actualmente, quando quer despejar um inquilino tem de interpor um processo em tribunal, que implica os custos e a demora. O novo procedimento permite que entidades competentes (advogados, solicitadores, agentes de execução ou conservadores) possam fazer o despejo sem necessidade de intervenção do tribunal, utilizando um procedimento em cinco passos.

2 - Como se faz a comunicação especial ao inquilino?" ...

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Consulte o artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/as-novas-regras-para-inquilinos-e-proprietarios_113727.html

Lua cheia de Sábado (2011 03 19 - dia do pai) é a maior das últimas duas dezenas de anos

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2011/03/lua-cheia-de-sabado-e-maior-dos-ultimos.html

"Criado fundo de 1700 milhões para arrendamento e reabilitação"

Foto: Ferreira arq

SOL - 2011 03 17

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"O Governo aprovou hoje três diplomas para reformar os mercados de reabilitação urbana e de arrendamento, avançando com um fundo de 1.700 milhões de euros e um conjunto de medidas que deverão estar operacionalizadas até Junho.

A resolução, o decreto e a proposta de lei do Governo - iniciativas legislativas aprovadas na generalidade e para consulta pública -, foram apresentados pelo ministro da Economia, Vieira da Silva, no final do Conselho de Ministros, durante uma conferência de imprensa em também esteve presente a secretária de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades, Fernanda Carmo.

No seu conjunto, de acordo com Vieira da Silva, estas iniciativas legislativas visam a «promoção de meios simplificado e de procedimentos mais expeditos em todos os processos de reabilitação urbana, criar um novo modelo de garantia de cumprimento das responsabilidades de senhorios e de inquilinos e a criação de condições mais favoráveis para o investimento e financiamento das operações de reabilitação urbana»."

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"Entre as medidas de incentivos presentes nos diplomas, o membro do Governo destacou o reforço dos meios financeiros de iniciativa pública, dirigidos a investidores, autarquias e particulares para os processos de reabilitação.

«Nesta fase de arranque estão previstos 1.700 milhões de euros, através da confluência de fundos comunitários, do Banco Europeu de Investimento e outros já disponíveis no âmbito da reabilitação urbana», disse, antes de se referir aos incentivos de natureza fiscal.
«A dedução à colecta será até ao montante de 500 euros, de 30 por cento dos encargos suportados com as obras de reabilitação em sede de IRS; as mais valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados terão em IRS uma taxa de cinco por cento; haverá uma taxa reduzida de IVA (seis por cento) para empreitadas na reabilitação de imóveis; e possibilidade de, no domínio autárquico, se proceder a isenções de impostos municipais», apontou o ministro da Economia.

Lusa/SOL"

Ler artigo completo em:

http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=14399

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Comentário:
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É o início de um programa que poderá vir a divulgar e a motivar a reabilitação das edificações urbanas, caso não se destine apenas a alguns casos pontuais entre os influentes promotores da reabilitação urbana em larga escala (só para venda).
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Seria importante que a vertente de apoio à promoção da reabilitação de cada prédio, pelos respectivos condóminos, fosse significativa.
Cada condomínio tem a obrigação de zelar pela manutenção da sua edificação, detectando precocemente as respectivas patologias. Quando isto não acontece, as obras tornam-se exponencialmente mais caras, inviabilizando a obtenção dos dinheiros necessários a uma reabilitação adequada.
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Este programa poderá ter aqui vertente muito importante, não só na reparação das patologias evidenciadas, mas também de uma reabilitação e melhorias do nível de eficiência energética de cada edifício.
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Como sabemos, no "boom" da construção urbana por que passamos neste país durante os últimos trinta anos construiu-se muito mal - a quase generalidade dos prédios reflecte agora essa má qualidade da construção, a carecer de intervenção.
Pena foi que não se tivessem tomado providencias legislativas em tempo, para que a qualidade das edificações construídas não tivesse sido tão fraca -seja ao nível da arquitectura, sua metodologia e ordem projectual, seja ao nível da qualidade da obra em si, em termos de resistência, durabilidade das condutas e condutores, isolamento térmico, direcção efectiva de obra que, como sabemos, na quase generalidade dos municípios foi mais procedimental que efectiva, etc., etc..
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Esperemos que nestas reabilitações seja dada especial atenção para a melhoria do comportamento térmico dos edifícios.
Poupam todos: os utilizadores das edificações e o meio ambiente, que é de todos nós.

Com a necessidade actual de reduzir os consumos energéticos, pela insuficiência na sua produção, pelo encargo ambiental que representa, e pelo encargo económico que significa a cada um, esta oportunidade não deve significar apenas "compor" as patologias dos edifícios.
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No caso da foto que apresento, na reparação da fachada geral do prédio, que tinha boa parte da tijoleira do revestimento a cair, para além da consolidação do revestimento existente e da remoção do que se encontrava solto, foi complementado o revestimento exterior com isolamento térmico no sistema "capoto".

A mais valia térmica é significativa, com um grande aumento do conforto e poupança energética.

Para além disso, ajuda a terminar com o processo de descolamento do isolamento inicial em tijoleira, pois, ao evitar a penetração da humidade nos interstícios da tijoleira, impede que a formação do gelo, e a consequente dilatação da fissura entre a tijoleira e a parede, provoquem novos descolamentos de mais tijoleira.

Uma situação muito grave, com perigo para os utentes dos passeios inferiores, que assim também ficou solucionada.

Há imensos casos como o presente, pelo país fora, a carecerem de solução.

Neste caso, ao que me foi dado conhecer, foi implementada uma solução faseada de reabilitação da fachada e coberturas, evoluindo no prédio, conforme os valores necessários para a obra foram sendo recolhidos entre os condóminos.
Uma boa solução, embora eleve um pouco os valores da obra, pois tem uma equipa de trabalho pequena, obrigando a um tempo maior de utilização dos andaimes necessários, que é um dos encargos elevados deste tipo de obra, decorrendo esta já há cerca de um ano.
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Será importante acompanhar a consulta pública que se vai iniciar, participando, já que, como sabemos, a produção legislativa actual tem na generalidade muito mais de influência de grupos de interesse pontual, que propriamente qualidade...
Ferreira arq

STJ – Jurisprudência sobre Propriedade Horizontal - alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave

Consultar em: http://www.cidadevirtual.pt/stj/jurisp/PropHorizontal.html

Um dos muitos acórdãos referidos, quanto à possibilidade de alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave, por impossibilidade do lugar previsto inicialmente:

"Lugar de estacionamento

Demarcação

Pedido alternativo

I - A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos.

II - Nessa divisão, para ser vinculativa, têm de intervir todos os condóminos, mas só estes, aos quais pertence a administração das partes comuns, sendo de carácter obrigacional as relações assim estabelecidas entre eles.

III - Tendo sido pedida a atribuição de um lugar de estacionamento de um automóvel ou, em alternativa, a condenação da ré vendedora a pagar a cada um dos autores uma quantia correspondente ao valor comercial e corrente desse lugar de estacionamento, deve dar-se a esta a possibilidade de optar.

IV - Só no caso de a mesma ré não querer ou não poder efectuar aquela divisão da cave é que os autores poderão exigir o pagamento da indemnização fixada, por apenas então ocorrer o cumprimento defeituoso do contrato.

J.A.

10-12-1996

Processo n.º 392/96 - 1ª Secção

Relator: Cons. Martins da Costa"

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

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Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…

… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :

A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);

No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;

No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);

No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);

As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;

Também as áreas de todos os T2 são iguais.

O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.

…

Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.

…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.

Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente  a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".


Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
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ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
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…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!


... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
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Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq