quinta-feira, 10 de março de 2016

Alterar uma Propriedade Horizontal para integrar o sótão ou água furtada na propriedade da fração

1. Antes de mais convém verificar se do aproveitamento desse sótão resultam efetivamente áreas habitaveis.
Se o pé direito livre for inferior ao regulamentar, essas áreas não poderão ser aprovadas em projeto na Câmara Municipal.
Este tipo de aproveitamento do sótão é uma situação comum. Mas daí a conseguir a sua legalização como área da fração... poderá em muitos casos nem sequer ser possivel.

2. A grande maioria dos sótãos apenas podem ser considerados como se de um armário se tratasse, não tendo área útil por falta de altura livre.
Desta forma a sua ocupação faz-se de forma precária, como um recurso complementar, tal como um armário ou um móvel, para o qual não há uma altura obrigatória, não se contabilizando qualquer área, nem deixando assim de ser apenas o vão do telhado…

3. Em casos de bom senso no aproveitamento, os sótãos constituem espaços de excepção a não desprezar dado o seu aconchego.
Pelo contrário, poderão mesmo ser exemplo de eficiência energética e ambiental na maximização do aproveitamento do espaço edificado e urbano.
 No entanto, também entendo que transpor para a legislação todos esses aproveitamentos tem o seu quê de arriscado, pois teremos logo alguns promotores imobiliários a constituirem frações na quase totalidade com esse tipo de áreas...

4. Para um sótão poder ter a sua área legalmente aproveitada e legalizada como compartimento de habitação, tem que ter em pelo menos 50% da área do compartimento um pé direito livre de 2,40m, e no restante só poderá baixar de 2,00m um afastamento lateral de 0,30m.
Sendo a ocupação a aprovar apenas para área de "arrumos" da habitação, os 50% referidos poderão baixar a 2,20m de pé-direito, mantendo-se as dimensões referidas na área restante.

5. Caso sejam legais as áreas do sótão, a retificação de uma PH passa pelo licenciamento das alterações, em aditamento ao projeto de arquitetura; da certificação das alterações à Propriedade Horizontal pela Câmara Municipal; e por nova escritura com todos os proprietários, pois todas as frações são alteradas (se uma aumenta a permilagem, todas as restantes diminuem).
Se algum proprietário tiver um empréstimo bancário, essa entidade também vai ter que acordar e entrar nas escrituras (podendo implicar reavaliações, etc...); e retificações consequentes na Matriz das Finanças; e no registo da Conservatória do Registo Predial.
Imaginem: – facílimo e rápido !!! ...

6. Mais: - as frações que vierem a ter a sua permilagem aumentada (face a esse aumento de valor da fração) daí para a frente vão sofrer todas as consequências inerentes. Por exemplo: o agravamento proporcional de todas as despesas com os elevadores, com a limpesa das caixas de escadas, com o consumo de luz dos espaços comuns, com as obras de manutenção geral do prédio, etc.

7. O mais simples nestes casos é fazer uma alteração ao regulamento do condomínio.

8. Desde que aprovado sem nenhuma oposição e em convocatória expressa para esse efeito, devidamente notificada atempadamente a todos os intervenientes (bancos; maridos, esposas... sem faltar nenhum dos que têm de alguma forma parte na propriedade!), onde se aceite que quem faz aproveitamento interno das águas furtadas, por delas poder ter acesso direto desde a sua fração, fica com o encargo da manutenção corrente da cobertura quanto a infiltração das águas das chuvas, de forma a evitar que as mesmas ocorram (já não será justo que assumam encargos de vulto, como a destruição da cobertura por um temporal...etc.).


Mas isto é apenas a minha opinião.

6 comentários:

  1. Caro Arq.º Ferreira, cumprimentos.
    No caso de uma fracção a constituir, em que existe um piso completo e mais um mezzanino com cobertura inclinada, onde na cumeeira temos um pé direito de 3,60m e junto aos beirados temos um pé direito de 1,40m, a área desse mezzanino deverá ser contabilizada para efeitos de área da fracção? Este mezzanino foi licenciado na Câmara Municipal, sendo a área central (com pé-direito mais alto) considerado quarto e as outras partes mais baixas como armários. Desde já agradeço. MR

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    1. A minha opinião é que a medição não pode ser feita de forma diferente do que está na legislação aplicavel - neste caso o RGEU - e não incluia a área dos armários, ou melhor, a área que ultrapassa mais de 0,30m para além do pé direito livre de 2,0m (e isto desde que pelo menos 50% da área cumpra mais de 2,4).
      Cumprimentos

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    2. Certo, concordo e era o que estava a ponderar contabilizar. Muito obrigada pelo seu esclarecimento. Cumprimentos.

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  2. Caro Arqto Ferreira,

    Antes do mais os meus parabéns por este espaço.
    Queria pedir a sua opinião para o seguinte:
    Tenho necessidade de colocar um elevador no prédio porque a malta está a ficar velha e mais dia menos dia... Claro que os andares mais baixos não estão nem poir ai. Como forma de interessar toda a gente lembrei-me que poderia propor a seguinte alteração: Instalação do elevador até ao sotão que de momento ninguém utiliza. Cada condomino passaria a dispor de uma zona fechada para arrumos sendo que quem pagasse as obras ficaria com uma área francamente maior.
    E a questão é, isto é complicado de fazer? basta uma assembleia de condominos? É necessário mexzer na propriedade horizontal? É preciso licenças da camara? A parte burocratica para 8 condominos é cara?

    Grato desde já

    Martins Vieira
    martinsvieiraja@gmail.com

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    1. Obrigado pelo seu comentário. O obstáculo maior à criação de condições de acessibilidade nos edifícios de utilização coletiva foi ultrapassado com a publicação da Lei nº 32/2012 de 14 de Agosto, que também altera os artºs 1424º a 1426º do Código Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana para criação de acessibilidades regulamentares nas partes comuns dos condomínios, por iniciativa apenas das fracções com incapacitados.
      Ou seja, mesmo que exista oposição de algum condómino, é possível instalar o elevador, que não será custeado pelas frações que a isso se opuserem, mas que ficarão impedidas de usar esse benefício.
      Caso o edifício não tenha sido de início preparado com o poço para “futura instalação do elevador” (como é comum nos edifícios de r/ch + 3 andares), terá que ser apresentado à câmara municipal o projeto com as alterações necessárias e respetiva solução estrutural.
      Quanto ao acesso comum até ao sótão, seja do elevador ou escadaria, o RGEU não o permite se o mesmo não possuir um pé direito livre regulamentar; mas se tem será possível a execução desde que não haja oposição de nenhum condómino, pois aqui já se trata de uma questão de acordo em assembleia de condóminos (em que o assunta tenha sido devidamente agendado), pois não se integra no âmbito desta recente alteração do código civil. Terá sempre que ser tratada da alteração do projeto na câmara municipal.
      Os meus cumprimentos.

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  3. Boa tarde, gostava de felicitá-lo/a por este espaço e agradecer também por achar que vai de encontro às duvidas de muita gente em relação a estas questões legais.
    No meu caso, eu comprei uma moradia bi-familiar (2 casas independentes) com ano de construção anterior a 1951, e que posteriormente foi dividida em 3 casas pelos antigos donos, com projeto aprovado na câmara. E neste momento estou a pensar iniciar obras para o aproveitamento do sótão, mediante os requisitos que escreveu no seu texto, o que perfaz um total de 4 frações, mas no registo predial, na descrição do prédio diz que são 2 andares, mas não vem referido qualquer tipo de divisão em frações. A minha dúvida é a seguinte: como faço para legalizar as frações existentes ( aprovadas em projeto na câmara) mais o sótão que vou aproveitar? E em caso de transformar o prédio em propriedade horizontal, quais são os prós e os contras? Vou pagar mais impostos? IMI etc., qual o custo da constituição da propriedade horizontal e como tudo se processa? É possível evitar o projeto de arquitectura? Peço desculpa por todas estas dúvidas, mas já reuni com um Arquitecto na câmara e não consegui resolver as minhas dúvidas.
    Cumprimentos.

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