Modelo 1 do IMI - área bruta privativa ou área bruta dependente? Varandas e terraços de cobertura - e na descrição e cálculo da permilagem da Propriedade Horizontal?

Pelo leitor do Blog G.A. foi-me colocada a questão: "uma varanda coberta, entre pisos, mas aberta deve ser  enquadrada em área bruta dependente? Entra em varandas salientes?"

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Modelo 1 do IMI: Nos campos 59 e 60 das instruções do modelo 1 do IMI o que está em causa é: - se o uso desse espaço tem as características do uso principal da fração; - ou se tem um uso acessório, complementar do uso principal da fração.

A minha opinião é que se se trata de uma "marquise", varanda vedada (de início, ou mesmo posteriormente), tem o uso principal e trata-se de área bruta privativa para efeitos de IMI - pode a todo o momento fazer parte do uso principal da fração.

Se se trata de uma varanda aberta, considero um uso complementar, ou seja é uma área dependente - quando chove ou faz muito frio... não tem a todo o momento condições para exercer o uso principal da fração.

Quanto à questão da "propriedade" ou de se tratar de uma "área comum de uso exclusivo", temos uma questão completamente diversa, que não tem que ver com valores de avaliação, seja para o IMI ou para a permilagem:

-Alínea b) do nº1 do Artº 1421 do código civil: - os terraços de cobertura são partes comuns, e podem ser de uso exclusivo de uma fração...

Está aqui devidamente explícito que as obras de reparação dessas coberturas competem ao condomínio. E quase exclusivamente por este motivo teve que se separar este tipo de varandas (áreas comuns de uso exclusivo de uma fração), das restantes varandas salientes (da propriedade da fração).

É por este motivo que na tabela de síntese da PH que criei para a elaboração das PH's têm colunas separadas: - na descrição da PH umas são medidas e descritas nas "partes comuns de uso exclusivo da fração"; - e as outras na "propriedade da fração".

Mas considero aqui, nas varandas abertas, coberturas ou não, sempre o mesmo coeficiente de redução relativamente às áreas principais da fração (normalmente 1/3 do valor do m2 da área principal).

Atribuição do "valor total do prédio" no cálculo da permilagem da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal

Pelo leitor do blog A.P. foi colocada a seguinte questão na aplicação da TSPH que lhe enviei:

... "o valor k) total atribuído ao prédio é o Vpt das finanças ou é outro resultado de uma avaliação imobiliária?"

O valor total do prédio é estipulado pelo autor da PH, mas pode ser condicionado pelo município que vai certificar a conformidade da PH com a legislação em vigôr.

Muitos municípios têm um valor mínimo por m2 para os projetos de construção, pelo que o valor total do prédio na PH não pode ser inferior.

Mas esse valor apenas vai servir para estabelecer a proporcionalidade entre as frações da PH, e em sequência é que se irá fixar a permilagem das frações da PH.

De alguma forma é irrelevante que esse "valor total do prédio", que fixamos para a PH, seja muito ou pouco elevado, já que nem para efeitos fiscais vai servir, pois o IMI tem uma tabela própria para o cálculo do imposto a pagar pelos futuros proprietários...

Assim, esse valor não deve ser inferior ao valor por m2 fixado pelo município para os projetos de construção, e deve ser o mais possível um número "redondo" para facilitar os cálculos de proporcionalidade entre as várias frações (por ex: facilita o cálculo da permilagem dividir 500.000,00 euros por quatro frações, do que dividir os 485.987,03 euros que resultem do valor m2 ..., e não há nisso qualquer prejuízo para as frações, já que o que vai importar é a proporção na propriedade total - a sua permilagem - e essa vai ser exactamente a mesma quer se tome um ou o outro valor total do prédio!).

Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra no âmbito da atribuição do valor às frações da PH

Consultar aqui, aconselhando vivamente a leitura do último terço do acórdão.

Áreas propriedade da fracção / Áreas comuns de uso exclusivo da fracção

Pela colega E. S. foi colocada a questão dos dois tipos de varandas que podemos ter num edifício em propriedade horizontal.

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Há areas semelhantes que são propriedade da fracção, e outras são apenas áreas comuns de uso exclusivo da fracção.

Quando as varandas são elemento de cobertura do prédio, constituem parte comum do edifício; e se são parte comum, apenas podem ter o seu ...“uso exclusivo afecto"... a uma fracção.

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Quando se trata de varandas salientes, que não constituem cobertura, já se considera que são propriedade da fracção.

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Esta separação é importante na constituição de uma Propriedade Horizontal, já que no somatório das áreas para obter a área propriedade de uma fracção só podemos incluir as varandas salientes, acrescentando-se de seguida que ...”a fracção possui ainda o uso exclusivo da varanda "x", com a área de "y"m2”… , se existir uma varanda que faz parte de uma área comum, tal como um terraço de cobertura. O somatório da área propriedade da fracção com as áreas comuns afectas ao uso exclusivo da fracção, dá-nos a área total “afecta” a essa fracção.

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O mesmo se passa relativamente às garagens fechadas que, essas sim, são áreas da propriedade das fracções. Já os lugares de parqueamento nas garagens colectivas, apenas demarcados no seu pavimento, constituem apenas ..."áreas comuns de uso exclusivo"... das respectivas fracções a que foram afectos.

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Creio que com este esclarecimento deixo devidamente explicado, a alguns leitores do blog, o motivo pelo qual coloquei na tabela de síntese da Propriedade Horizontal, descritas em separado, este tipo de áreas( áreas das varadas de uso exclusivo das fracções / propriedade da fracção; e, lugares de parqueamento / garagens fechadas ), quando para efeito de cálculo do valor da fracção não é atribuido qualquer diferença de valor pelo m2 dessas áreas.
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Esta é apenas mais uma das situações pelas quais esta tabela que criei constitui uma "Tabela de Síntese" da PH, e não apenas uma tabela para cálculo do valor das fracções.
Para os colegas que a pretenderem, remeto esta Tabela de Síntese da PH, sem qualquer encargo, para que a possam utilizar na elaboração das suas propriedades horizontais.

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

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Não se trata de uma tabela em "Excel" porque no cálculo das permilagens os arredondamentos automáticos levam a erros que podem causar a nulidade da propriedade horizontal.

Esta tabela que elaborei pretende em primeiro lugar simplificar a elaboração da PH.

Procura assim ser uma tabela de resumo do conteúdo dos documentos gráficos da PH, diminuindo os erros da sequencial elaboração do documento escrito que constitui o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).

Para além disso, tem ainda outra característica muito importante: - possibilita um cálculo justo do valor proporcional de cada fracção relativamente ao todo da edificação, justificando esse valor em função das áreas que constituem cada fracção, pois variam conforme a sua função na habitação.

Possibilita ainda a correcção desse valor da fracção, que foi calculado em função das áreas, relativamente a outros factores que tenham relevância no valor a atribuir, e que têm aí que ser justificados.
Por exemplo, em resultado de variação significativa do nível de insolação de cada uma das fracções, das vistas e enquadramento que uma fracção proporciona em detrimento de outra, da acessibilidade, etc.

Ferreira arq

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

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Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…

… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :

A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);

No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;

No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);

No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);

As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;

Também as áreas de todos os T2 são iguais.

O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.

…

Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.

…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.

Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente  a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".


Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
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ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
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…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!


... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
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Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq

Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

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Questão colocada por mail de P.F.:

…”Na sua opinião fracções iguais valorizadas de forma distinta para efeitos de venda devido à sua localização dentro do empreendimento, ou fracções iguais com acabamentos mais ou menos luxuosos e consequente preço de venda diferente, devem ou não dar lugar a diferentes valores da permilagem?”

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A atribuição do valor à fracção é a questão fulcral da elaboração das PH's.

Aqui o sentido de justiça é fundamental, pois não estão padronizados os métodos de cálculo do valor.

Eu tentei resolver isso com a tabela que criei, pugnando por um sistema muito simples, para conseguir motivar quem elabora as PH’s à sua utilização, e poder ser eficaz. Caso se introduzam demasiados factores, corre-se também o risco de estabelecer uma fórmula muito complicada, que pode provocar interpretações dúbias e erros ainda maiores.

Na tabela de síntese que criei, obrigo à justificação da possível compensação de valores que seja feita a alguma das fracções (preterindo o cálculo apenas em função da justificação por áreas), obrigando ainda a que esse factor de correcção seja apreciado pelo técnico municipal que informe o pedido de certificação da conformidade da PH para com o projecto de arquitectura e a legislação em vigor.
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A questão que o leitor do blogue apresenta foi já abordada em alguns post's anteriores.

A diferença de valores entre fracções iguais, por localizações com condições diferentes no prédio será de ponderar, principalmente quando estiver em causa a orientação solar, havendo fracções explicitamente prejudicadas (por exemplo, se alguma estiver exclusivamente voltada a norte, e outras com boa orientação solar). Os meios naturais para a eficiência energética dos edifícios cada vez têm maior impacto sobre o valor das fracções de uma edificação, não só pelo impacto no respectivo consumo energético, mas também por questões de higiene, salubridade e saúde. Logo, não pode ser desprezado a relação de valor entre fracções, tal como não o é na definição de valor entre prédios com localizações distintas.
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Quanto à ponderação de valores diferenciados entre fracções, por terem materiais de acabamento diferentes, considero isso um erro, pois um particular pode adquirir qualquer das fracções na versão base, e posteriormente alterar tudo para condições internas fabulosas, sem que para isso careça de qualquer autorização do condomínio, que não poderá fazer repercutir isso numa alteração de valores.
E isto poderia até servir de justificação para “manobras” de favorecimento pontual a algumas fracções, nos exactos termos que acontece actualmente, por parte de alguns promotores imobiliários de menor idoneidade, que favorecem familiares e amigos que adquirem algumas das suas fracções, diminuindo-lhes o valor e a permilagem, conseguindo assim reduzir a respectiva comparticipação nas despesas de manutenção e conservação futuras do imóvel.
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Este acto decorrente, em si mesmo, prova a “mais valia” da diminuição de valor a fracções que, na prática, o promotor pretende privilegiar (sendo actualmente uma prática corrente, que a legislação possibilita e quase motiva).

Isto deve ser considerada uma fraude, e enquanto não for impedida continuará a criar enormes conflitos sociais e urbanos na edificação colectiva que actualmente se constrói ou divide em propriedade horizontal.

Como a permilagem vai servir fundamentalmente para definir a comparticipação das fracções nas despesas comuns, o seu cálculo em função de acabamentos das fracções e seu equipamento interno, daria origem a uma avaliação flutuável que poderia também provocar grandes injustiças e consequentes conflitos.
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Daqui a grande pertinência da questão colocada pelo leitor, pois é muito importante perceber nestes meandros que:
-"valor de uma fracção", para efeitos da sua venda, é uma coisa;
-"valor da fracção" para efeitos da sua permilagem na parte que interfere com o todo do prédio em que se integra, é outra coisa, completamente distinta da primeira.
- da mesma forma para efeitos fiscais, já que aí, o "valor", nem será uma coisa, nem outra; talvez ande num meio termo, que as finanças actualmente vincularam já a uma fórmula de cálculo matemático, mas que ficou completamente dependente de factores também aleatórios de localização do empreendimento, numa lógica de localização por zonamento urbano, definido em termos cartográficos, que tendo tido grandes vantagens relativamente à anterior anarquia, incorpora também as suas injustiças.

Ferreira arq

Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

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Questão colocada por mail de J.R.B.:

... "Moro num prédio de 10 andares com 4 andares por patamar, todos com a mesma permilagem - 22 por apartamento - que no conjunto dos 4 dá a soma de 84 .

A cave é do tamanho de um patamar que representa 84 de permilagem, que está registada como propriedade horizontal e que foi convertida em 7 garagens, umas maiores que outras;  e só tem de permilagem 32 no total das 7 garagens; isto para mim é muito estranho"...

Mesmo parecendo-lhe que não, neste caso a pemilagem das garagens terá sido bem calculada por quem elaborou o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).
Passo a esclarecer:

A permilagem é definida em função do "valor" calculado para cada fracção, dando origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção dos elementos e áreas comuns prédio.
Esta é a maior utilidade e razão de ser da definição da permilagem no prédio, e ao longo de toda a sua vida útil vai significar um encargo muito elevado a cada um dos condóminos.
Mesmo tendo em conta a resolução final da PH, aquando da demolição total do prédio e distribuição do seu valor residual entre proprietários (que se faz também em função da permilagem), a quotização de condomínio é a parte mais significativa entre os encargos a assumir e a futura possibilidade de receita final.
Para além disto, os conflitos de vizinhança por injustiça nos valores de comparticipação são um factor de peso a ter em conta, já que provocam a desmobilização dos condóminos para uma atempada e devida manutenção do prédio.
O desleixo na manutenção de um prédio de utilização colectiva é o princípio do seu fim - funciona como uma bola de neve - deve ser combatido em todos os factores de desmobilização.
É fundamental ter um TCPH devidamente constituído, assim como um regulamento de condomínio símples, funcional e justo.

A permilagem correcta a atribuir às garagens que constituem fracções independentes no prédio será mais fácil de entender com um exemplo bastante radical:

- se tivermos na PH um T2 - com apenas 100m2, ;

- e tivermos outro T2 igual - com 100m2 de área interna, mas que possua ainda o uso exclusivo de uma grande varanda com mais 100m2 (ou possuisse uma garagem fechada, com os ditos 100m2);

- seria completamente injusto partir do princípio que a distribuição de valor fosse efectuada numa razão directa do nº de m2 afectos a cada fracção;

- o T2 com a dita varanda ou garagem, não vale o dobro do T2 mais simples, e seria isso que ia acontecer. Iria pagar o dobro de condomínio, na comparticipação das despesas de manutenção dos elementos comuns, o que seria uma completa injustiça. Certamente daria origem a vários tipos de conflitos e boicotes entre os condóminos, tentando impedir despesas e obras de manutenção, por parte dos prejudicados.

É o tipo de situação que deve ser evitada numa PH, começando por uma elaboração adequada do TCPH. Conseguindo uma divisão justa das despesas de manutenção do prédio, não se desmotiva, a cada um dos condóminos, o assumir dos respectivos encargos indispensáveis à higiene e durabilidade do prédio colectivo de que são comproprietários. Neste estatuto de responsabilidade comum, o interesse em cuidar desse bem (de custo elevado), é de todos. É fundamental não desmotivar o respectivo dever de conservação, pois os prejuízos não serão apenas dos proprietários, mas também do espaço urbano em que o edifício se insere. Nada pior que um espaço urbano degradado - resulta quase sempre da degradação do edificado.

Por tudo isto, na tabela que elaborei e aqui divulgo (e que remeto gratuitamente a quem a pretender utilizar na elaboração das PH's), o cálculo do valor das fracções é efectuado em função das áreas afectas a cada fracção, mas vinculando na fórmula de cálculo a atribuição de um quociente de redução de valor para as áreas complementares (tais como as garagens, varandas, terraços, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, etc).

E como cada caso pode ter uma importância mais ou menos relativa, nestas áreas complementares, esse quociente pode variar, por m2, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuido ao m2 da área interna principal da fracção.

Consegue-se assim uma situação de justiça pela proximidade do valor real de cada tipo de espaço, na definição do valor total atribuido à fracção, assim como pela utilização de um mesmo critério entre todas as fracções que vão constituir a propriedade horizontal.
Infelizmente há muitas PH's constituidas onde se fez exactamente o contrário, favorecendo (diminuindo) o valor das fracções que estão já predestinadas a amigos ou familiares do promotor.

Claro, no seu caso a permilagem terá sido bem estabelecida - perto de 1/3 do valor para as garagens, relativamente às áreas principais - mas será importante garantir que a utilização dessas garagens é mesmo para esse efeito, e não para Armazéns de grande movimento, com outro tipo de implicações e desgaste para os elementos comuns da edificação ( o que por vezes acontece).

Será ainda de salientar que em termos de tributação fiscal existe também uma significativa redução dos valores que são imputados a estas áreas, aí definidas como "áreas dependentes".
(alterado em 20100203)
Ferreira arq

Elaboração da Propriedade Horizontal: - como fixar o valor total do prédio?

Questão colocada por mail de P.F.:
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"

A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.

Para a PH, atribuir um valor ao prédio de 500.000,00€ ou de 2.000.000,00€ é a mesma coisa, pois não é isso que vai modificar a permilagem entre as fracções, e essa é que é importante.

Na PH o valor atribuido a cada fracção só tem importância na sua relatividade para com as restantes fracções, e o valor total do prédio não serve para outra coisa.

Para fixar o valor total ao prédio deve, em primeiro lugar, verificar se existem disposições no RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) do município onde se localiza o prédio, quanto à elaboração das PH's.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.

Importante, ao fixar o valor total do prédio, é estabelecer um número o mais possível "redondo", já que um dos maiores problemas na fixação do valor de cada fracção é o necessário arredondamento das casas decimais, de forma a conseguir valores individuais que, somados na totalidade das fracções, totalizem os 100% do valor do prédio. Se já é dificil fazer arredondamentos, partindo de um número redondo, é ainda pior com um número mais complicado.
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Exemplificando uma estimativa orçamental para um edifício simples:

1000m2 x 300,00€ = 300.000,00€ (construção acima do solo para habitação e comércio)

100m2 x 75,00€ = 7.500,00€ (varandas)

300m2 x 125,00€ = 37.500,00€ (caves para parqueamento)

Total = 345.000,00€
Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
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Para efeitos de IMI, a atribuição do valor tem parâmetros próprios, que não dependem do valor fixado para o prédio ou para as fracções na PH.
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Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
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Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq

Delimitação dos lugares de parqueamento de uso exclusivo das fracções, nas garagens colectivas

Conforme anotei numa das discussões no "fórum da casa" (3ªfolha, # 66), a delimitação dos lugares de parqueamento automóvel nas garagens colectivas das propriedade horizontais dá muitas vezes origem a enormes conflitos de vizinhança, desgastantes e desnecessários, que podiam ser evitados se a constituição e delimitação dos lugares de parqueamento fosse efectuada com mais cuidados que os que normalmente acontecem.

O mais correcto será proceder sempre à delimitação e atribuição de área de uso exclusivo à fracção, apenas da área e local efectivo onde o veículo em si mesmo deve ficar (pode ser só com 2,00m de largura), libertando sempre uma zona comum entre os lugares de parqueamento (pelo menos 0,50m), zona essa que assim fica livre para facilitar o acesso desses veículos e para a entrada e saída das pessoas dos mesmos.

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È uma solução fácil, que não é novidade, pois tem vindo já a ser utilizada em algumas garagens colectivas (por ex.: nos parques do Ikea, de que me lembro de momento).

Já no que se refere ao comprimento de cada lugar de parqueamento, em meu entender, este deve ser sempre o mais extenso possível desde que não interfira com a circulação e acessibilidade, pois só há vantagens em conseguir que cada proprietário aí possa resguardar mais veículos, veículos maiores, atrelados, etc.

Esta questão deverá ter em conta os instrumentos de gestão municipal em vigôr, pois seja os PDM, PU, PP ou o RMUE, podem impor dimensões que têm que ser respeitadas.

Neste caso, passaria a ser importante que esses instrumentos de planeamento municipal passassem a impor a modelação do parqueamento nestes termos.
Ferreira arq

Ilegalidades na medição das áreas brutas das fracções e no IMI que se paga nas Finanças. Mais injustiças nas edificações em Propriedade Horizontal

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..."Não há nada mais revoltante e deprimente, para o contribuinte do que pagar muito mais contribuições, por um património muito inferior ao património do vizinho do lado ou de cima, que paga muito menos.... e ver a carga fiscal a aumentar desmesuradamente, sobrecarregando-o mais e mais, sem que o Estado cuide de implementar a equidade fiscal em relação aos valores tributáveis, recebendo de cada contribuinte equitativamente o que é devido e, quiçá, corrigindo os excessos"...

( excerto do texto que aconselho a ler em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/12/permilagens-em-propriedade-horizontal.html )

Comentário que deixei no Blog, pelo caso detectado de explícita injustiça nas despesas de condomínio e dos impostos de IMI pagos, relativamente às fracções de uma edificação em PH:

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- "Mais uma vez dou os parabéns à autora por se insurgir contra a anarquia existente na gestão das edificações em propriedade horizontal.

O problema não é apenas o da edificação existente: - é também das novas edificações, já que os Títulos Constitutivos das PH's continuam a poder ser feitos mantendo todo o tipo de abusos e injustiças imagináveis, favorecendo os amigos e familiares com o prejuizo de todos os restantes.

Quanto à forma como devem ser medidas as áreas de uma fracção, deixo a ligação para um texto do meu blog onde esclareço os termos regulamentares para essa medição: http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/medicao-da-area-de-uma-fraccao-de-uma.html

É que na área bruta de uma fracção, conforme o RGEU, não pode entrar a área ocupada pelas paredes exteriores da edificação, nem as paredes divisórias entre fracções: - essas constituem parte comum da edificação.

A àrea bruta de uma fracção inclui sim as áreas das paredes divisórias internas - daí a diferença entre área útil (sem paredes internas) e área bruta de uma fracção.

Esta é uma das incongruências, mais propriamente ilegalidade, determinada pelos serviços de Finanças na forma de medir a área bruta das fracções, nas participações individuais do IMI: - o RGEU define explicitamente a forma legal como devem ser medidas essas áreas.

E o Código Civil vincula como áreas comuns as paredes exteriores do edifício e as paredes divisórias entre fracções: - ora se são comuns, como podem as Finanças incluir essas áreas nas áreas privadas para efeito de tributação???

Não vou escrever que isto é sacanagem intencional: -vou apenas referir que é mesmo desconhecimento, falta de saber... que faz com que andem muitos a ser sobrecarregados nos impostos que pagam!"

Definição da Tipologia de uma fracção de habitação, na descrição de uma propriedade horizontal

Por mais que nos admiremos com as atoardas que vemos nas propriedades horizontais que se encontram constituídas, não deixamos de nos espantar sempre que aparece mais uma, tal como me aconteceu hoje na PH que já referi no post anterior.

Mesmo depois de terem sido vistas e apreciadas por quem as elaborou, por quem as promoveu, pelos serviços municipais, nos Notários e nas Conservatórias, e no final pelos adquirentes das fracções (principais interessados e grandes vítimas dos possíveis erros, que são aqueles que menos reparam nas asneiras dos documentos que vinculam a propriedade que estão a adquirir), é comum permanecerem nos Títulos Constitutivos das PH's alguns erros de palmatória.

Neste caso, para além de erros bem mais graves, aparecia também um que, à data, era provocado com intencionalidade económica de reduzir custos nos impostos sobre a fracção, e também para justificar o abuso da atribuição de um menor valor/permilagem à fracção.

Falo da tipologia atribuída a uma fracção de habitação.

Chamar a uma habitação: "T3", quando esta tem mais de 300m2 e inúmeros compartimentos (tem seis casas de banho); e fazendo a sua descrição como tendo cozinha, sala, "três quartos", biblioteca, escritório, salão, sala de costura, etc., etc..

É claro, na mesma PH lá estavam os "T3" normais com 115m2, de cozinha, sala comum, três quartos e duas casas de banho. Como era de esperar a permilagem que foi atribuída pelo promotor a esse apartamento "especial" foi pouco superior à que atribuiu aos T3 "normais"!

Como é possível ser legal e regulamentar tamanha injustiça!

Voltando à questão da atribuição da designação de habitação de tipologia como "T3". Aqui o caso já não é o mesmo.

Foi cometido um erro técnico, já que a legislação define com exactidão a designação das tipologias, que não podem ficar ao critério do especulador, embora seja comum vermos, não só os solicitadores e advogados, mas mesmo os arquitectos e engenheiros cometer este erro.

As tipologias são atribuídas segundo as áreas e o número de "compartimentos habitáveis" que a habitação possui, como resulta de uma interpretação adequada do RGEU (Regulamento Geral da Edificações Urbanas), que constitui o documento legal em vigor sobre esta matéria.

Ou seja, não se pode fazer uma interpretação directa e leve do nº 5, do artº 66º do RGEU, quando este refere ..."em que x representa o número de quartos de dormir.".

O quadro do nº 1, do mesmo artigo, é explícito quando referencia pelas mesmas colunas, juntando o número de compartimentos com a tipologia, a situação a que cada caso corresponde - e tendo textualmente especificado no quadro: "Número de compartimentos e tipo de fogo".

Temos que entender por "número de quartos de dormir", o número de compartimentos possíveis de constituir quartos de dormir por, na habitação, cumprirem as disposições técnicas para possibilitar tal ocupação, de acordo com todos os restantes requisitos impostos no RGEU, para esse efeito, nesse artº 66º e nos artigos seguintes (ex: nº 1, do 69º; nº 1, do artº 71º e nº1, b), do artº 77º).

Não é, assim, assunto que possa deixar dúvidas depois de análise cuidada.

Mas o facto é que se continuam por aí a inventar designações para os compartimentos habitáveis, nos documentos técnicos, tal como se faz nos panfletos publicitários.

Esta situação não dignifica ninguém e propicia tentativas de justificação abusiva de valores para as permilagens das PH's, nas fracções de habitação, que não são reais.

Uso abusivo do promotor da propriedade horizontal na atribuição dos valores das fracções para definir a permilagem da PH

... e enormes dificuldades na alteração da propriedade horizontal ...

A.

Mais uma vez tomei conhecimento de uma propriedade horizontal constituída há cerca de quinze anos, em que os valores relativos das permilagens fixadas para cada uma das fracções não têm qualquer nexo, nem mesmo de casualidade, para justificar com idoneidade a respectiva atribuição.

É de pasmar com este caso: -as fracções que ficaram na posse do promotor, das suas firmas ou dos seus amigos, foram protegidas com uma atribuição de valores/permilagens mais favoráveis, isto é: SIGNIFICATIVAMENTE INFERIORES!

B.

E porque é que os proprietários das fracções só agora questionam a situação?

Em 1º lugar:
-Porque é agora que estão a aparecer obras avultadíssimas de reparação e manutenção do imóvel.

Em 2º lugar:

-Porque só agora se preocuparam deveras com a diferença de comparticipação entre si, nas obras a executar no imóvel.

Em 3º lugar:

-Porque só agora se deram ao trabalho de conhecer o documento constitutivo da respectiva propriedade horizontal.

Em 4º lugar:
-Porque aqueles que nunca tinham adquirido uma fracção de um prédio tinham ainda a convicção que ter uma permilagem maior significava ter um valor maior, e que isso seria uma mais valia para si próprios...

C.

Quais as implicações e possibilidades de alteração desta propriedade horizontal?

È caso para dizer que as pessoas que, de boa fé, adquiriram as suas fracções, foram "legalmente enganadas".

A legislação vigente deixa aos promotores imobiliários apenas a obrigação da atribuição de um "valor" ao prédio e às fracções da propriedade horizontal que constitui, sem definir quaisquer critérios para o vínculo da atribuição desses valores.

E é a proporção entre esses valores que determina a permilagem de cada fracção.

Por consequência ficam aí vinculadas as comparticipações de cada condómino para as dispendiosas obras de reparação e manutenção dos imóveis de utilização colectiva, constituídos em propriedade horizontal.

E ainda por cima, temos o país "semeado" de edificação colectiva que, ainda mal acabada de ser construída, está já com patologias graves de toda a ordem. Reparações obrigatórias, de custos elevadíssimos, com a agravante de ainda ter que ser detectada a sua origem, o que por vezes não é fácil, alongam no tempo a sua degradação e o custo da reabilitação.

A alteração da propriedade horizontal mostra-se impossível na generalidade dos casos sem a conivência ou colaboração das fracções que se encontram favorecidas, pois basta a oposição de uma delas para se tornar impossível rectificar o título constitutivo da PH.
Em princípio, em caso de litígio judicial apenas se mostram possíveis as alterações quando se demonstrem ilegalidades directas do Código Civil na constituição do título constitutivo da Propriedade Horizontal.
E a questão da atribuição do valor da fracção, como actualmente não possui parâmetros normativos balizadores, qualquer esclarecimento anedótico justifica o injustificável, que nem sequer está obrigado a ser justificado!
Assim, o valor atribuído à fracção é declaradamente aleatório... e a permilagem é fixada em função desse valor!

È o nó cego dado ao comprador desconhecedor destes meandros (mais de 95% dos compradores de uma fracção não verificarão o título constitutivo da PH antes de decidir a compra - incluido Arquitectos, Engenheiros e os próprios Advogados, na condição de compradores!).

D.

As implicações sociais, familiares e na saúde individual de cada um, pela não resolução destas patologias, ou pela falta de manutenção adequada dos imóveis, são enormes e constituem uma realidade constante.
Em boa parte devem-se ao não entendimento entre os condóminos; muitas vezes agravadas pela falta de justiça da atribuição dos encargos das obras de reabilitação, situação que desmotiva e desmoraliza os proprietários prejudicados com permilagens mais gravosas relativamente ao real valor que devia ter sido atribuido às suas fracções.
Estes, muitas as vezes, principalmente quando não são os desgraçados que foram directamente atingidos pelas patologias -infiltrações de águas das chuvas, do saneamento, do abastecimento da água, ou de qualquer outra das que por aí assolam os condomínios-, acabam a boicotar todo o tipo de encargos que sobre si venham a recair.

E.

Tudo isto para além das dificuldades mais específicas: - uma sociedade que se tem vindo a tornar demasiado individualista, preterindo valores familiares tradicionais, propiciada pela individualidade da habitação reduzida e restritiva, deslocada das amarras e suporte económico da família, muito facilmente, na adversidade, deixa sem condições económicas as pequenas famílias ou os proprietários individuais, para poderem suportar de um momento para o outro os encargos de vulto das obras de manutenção e reparação dos elementos comuns dos prédios.

Mesmo sem atender à questão algo opinativa, com que qualquer um pode perfeitamente não estar motivado a concordar, é uma realidade que há uma margem significativa dos proprietários de fracções de edifícios em propriedade horizontal que não possui condições económicas, nem estrutura social, para encarar tal como está obrigada legalmente, para proceder às obras que resultam da respectiva permilagem na propriedade que adquiriram.

As contas, aquando da aquisição da fracção, foram induzidas pelos meios publicitários e bancários aos compradores tendo por referência apenas os encargos de amortização do investimento da compra.

Isto é uma armadilha em que caíram muitas famílias.

F.

Quando, para além de tudo isto, aparecem encargos de obras a efectuar no prédio geral (muitas das vezes sem uma implicação directa nem imediata na fracção do próprio), e a distribuição desses valores não é feita de forma equitativa, vamos ter todos os entraves para evitar o encargo.

Isto significa reuniões exaustivas, compulsivas, sucedendo-se por anos intermináveis, perdas de tempo enormes e um desgaste económico e social que não são compatíveis com uma sociedade civilizada.

Daqui a motivação para uma tentativa de minimizar os erros já há muito detectados e que continuam a ser legalmente permitidos, tentando estabelecer parâmetros justos e fundamentados, na atribuição do valor das fracções e das suas permilagens numa propriedade horizontal.

G.
E quando é que o título constitutivo da PH pode ser Judicialmente declarado nulo, procedendo-se à alteração da propriedade horizontal apenas por iniciativa da fracção prejudicada, em desacordo com alguma das fracções privilegiadas?
-Apenas quando tiverem sido atribuídos às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara; - se não tiver sido feita a individualização das fracções; - ou ainda se não lhes tiver sido atribuído um valor.
Nestes casos a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser arguida pelos condóminos ou pelo Ministério Público, desde que haja participação de uma entidade pública responsável pela aprovação ou fiscalização das construções.

H.

Escusado será dizer que, conforme alguns dos exemplos que tenho vindo a referir, a arbitrariedade actual do regime de constituição de uma propriedade horizontal permite tantas variáveis que resultam em injustiças sociais directas, que não são respeitados os princípios básicos de constitucionalidade do nosso país, nem no aspecto de estado de justiça, de igualdade de tratamento e oportunidades; e muito menos quanto ao sentido de melhoria da ordem social.

A tabela de síntese que criei para a elaboração das PH's é muito simples, bastante rigorosa, de critério uniforme, acaba com o abuso arbitrário do promotor na instituição de uma propriedade horizontal, e ainda por consequência, terá implicação na manutenção das edificações e do espaço urbano.

Ferreira arq
(*alterado em 2011.09.14)

Atribuição do valor das fracções, na constituição da PH

*
Qual o principal factor para a determinação do valor correcto de uma fracção?
A)
Esta deve ser a primeira questão a colocar, quando se vai elaborar uma propriedade horizontal.
Mas acaba quase sempre por ser a última. Ou seja, é a questão que apenas colocamos quando a injustiça de uma propriedade horizontal mal elaborada nos bate à porta.
B)
Sobre isto, vincula o Código Civil:
"ARTIGO 1418º (Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."
C)
Pela experiência de mais de duas dezenas de anos a lidar com propriedades horizontais, e com todo o tipo de conflitos dos edifícios de utilização colectiva, insisto que o valor relativo a atribuir a uma fracção não pode ser aleatório, nem deve ser atribuído de forma leviana (o que a actual legislação permite). O valor relativo da fracção tem que se aproximar do valor ponderado entre as mais valias que se podem obter para este efeito nas áreas de cada fracção, e os encargos que daí lhe podem resultar.
D)

Quero com isto dizer que:

1º

Para uma fracção será bom ter um valor mais elevado proporcionalmente às restantes, para que, quando for resolvida a propriedade horizontal e o prédio for destruído, possa conseguir uma parte maior na distribuição do valor a auferir na venda do terreno, ou das ruínas do imóvel. Poderemos também atribuir alguma importância ao nº de votos de cada condómino, nas respectivas assembleias, correspondentes ao nº inteiro da respectiva permilagem.

2º

Mas, a maior fatia económica, aqui em causa, vai para o investimento inicial de aquisição da fracção.

No entanto, se a questão fosse só esta, deixaríamos a atribuição do valor da fracção à pura avaliação feita pelo mercado, numa relação de atractividade entre as condições de cada uma das fracções e a respectiva procura.

Neste aspecto, os acabamentos interiores e os "extras" de cada fracção são elementos determinantes do seu custo. No entanto, são elementos perfeitamente temporais; todos eles podem ser alterados, em qualquer momento, por decisão unilateral do seu proprietário.

O facto de uma fracção não ter alarmes, nem ter aquecimento central, e ter o equipamento mínimo de uma cozinha que pode custar apenas €1.500,00, e outra, com a mesma configuração e área, ter um sofisticado sistema de aquecimento e de alarme, e ainda uma cozinha super-equipada, de custo superior a €15.000,00, para a definição dos respectivos valores na determinação das respectivas permilagens no condomínio, não podem ter ponderações diferentes.

Porquê?

- Porque a capacidade de utilização de cada uma dessas fracções é exactamente a mesma. E isso significa que a edificação no seu todo, pode ser agravada da mesma forma, com a mesma intensidade, por ambas as fracções; nomeadamente nas respectivas partes comuns.

Mais, ambas as fracções podiam ser adquiridas com características iguais, com o mesmo equipamento e, passados poucos dias, ser uma delas equipada soberbamente pelo proprietário que, para isso, não carece da permissão de qualquer outro dos condóminos.

E claro, esta alteração nunca viria a provocar a alteração do valor, ou a permilagem, da sua fracção relativamente às restantes (fracções essas que também poderiam até já ter algumas características internas alteradas; ou não ter), já que assiste a cada proprietário o direito de alterar a decoração, e mesmo a divisão interna da respectiva fracção, desde que não interfira com a ordem estrutural e comum do edifício.

De forma alguma, o valor de venda das fracções, poderá constituir o meio de atribuição do valor relativo de cada fracção para estabelecer a permilagem de uma propriedade horizontal.

3º

Posto isto, as condições de utilização de cada fracção e por consequência, as condições de utilização de cada uma das áreas que constituem a fracção, em meu entender, são o elemento principal a ter em conta. Claro, sempre sem considerar os aspectos precários e pontuais que não interferem com a capacidade principal de utilização dessas área para a fracção.

Porquê?

Porque o valor atribuído a cada fracção e a permilagem inerente na totalidade do prédio, é que vão definir a quota parte da contribuição de cada fracção para as despesas de fruição das partes comuns do prédio, assim como para a conservação e manutenção de todas as suas partes comuns.

E em toda a vida útil do prédio, este é que vai ser o objecto principal da distribuição dos encargos que resultam da permilagem que cada fracção vai possuir.

A comparticipação de cada um só deve poder ser proporcional à respectiva possibilidade de uso da edificação, também o motivo maior de desgaste da propriedade comum.

Por esta perspectiva, já interessa a cada fracção que o seu valor seja o mais diminuto possível.

E é neste intuito que se têm visto os maiores malabarismos, que têm sido criados os maiores dissabores nestas áreas, seja por parte de quem promove os empreendimentos, seja para salvaguardar despesas ao próprio, ou a familiares e amigos. Ou apenas por pura ignorância.
4º
Implicações futuras pela fixação arbitrária do valor da fracção:
-Como a alteração das permilagens fixadas no título inicial implica o acordo de todos, dificilmente se obterá a concordância dos que se encontrarem favorecidos!

E)

Na tabela de síntese que criei, estabeleci um critério com base nas áreas próprias e nas áreas comuns de uso exclusivo de cada fracção, para fazer o cálculo do seu valor e consequente respectiva permilagem, critério este que passa a ser igual para todas as fracções.

Para além disso, estabeleci uma redução de valor para cada uma das áreas que, embora afectas à fracção, desagravam os seus níveis de utilização e desgaste: as áreas das varandas, das garagens, do terreno exterior, etc.

E ainda introduzi um factor de correcção de valor a atribuir, para fracções em situações especiais, casos extremos de valorização ou de desvalorização, impondo que, obrigatoriamente, fiquem justificados esses motivos nesta tabela de síntese, que ficará apensa ao documento constitutivo da propriedade horizontal.

F)

Nos vários exemplos de aplicação desta tabela de síntese, os valores assim atribuídos às fracções resultaram proporcionalmente justos. Muito mais justos que em inúmeros outros casos de atribuição comum dos valores às fracções; seja com um critério uniforme de área, seja pelo valor comercial, fiscal, ou ainda pior, pela mercê de interesses individuais tendenciosos do promotor do empreendimento, dos seus representantes ou mesmo dos seus técnicos.

G)

Podemos assim, com esta simples e estruturada tabela de síntese da propriedade horizontal, minimizar logo à partida boa parte dos conflitos de relacionamento humano, comuns na generalidade dos condomínios, que devem ser acautelados, ou seja: prevenidos.

A situação actual regulamentar actual é exemplo do oposto: permite-se a confusão e… salve-se quem puder.

Chamo a isto respeito pelos princípios de ordem e justiça. Mais que isso: chamo-lhe “PREVENÇÃO”, que é fundamental quando estamos a criar edificações ou espaços urbanos comuns.

Ferreira arq.

* alt. 2010.03.24

Como se medem as áreas das fracções da propriedade horizontal?

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Esta é uma das questões fulcrais para a constituição de uma propriedade horizontal.
É também um dos sectores em que mais erros se cometem na constituição das propriedades horizontais, com reflexos vários, seja nos custos de aquisição das fracções, seja nos impostos debitadas sobre as mesmas, etc.
Mas principalmente pelos equívocos criados aos compradores, quando comparam "promessas de vendedores" entre vários empreendimentos. São muitas vezes levados a opções de compra de determinada fracção, no convencimento de que esta possui uma área de construção, que de facto não tem; normalmente tem uns bons metros quadrados a menos. E quando a decisão de compra é avaliada numa relação de custo por metro quadrado, que é a situação comum, temos um logro.
Infelizmente esta situação encontra-se generalizada no país, impondo-se colocar ordem nisto.
A actual redacção do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação veio obrigar à responsabilização do autor do estudo da propriedade horizontal nestas medições, já que obriga agora a que os dados para a constituição da PH sejam da autoria do técnico autor do projecto de arquitectura, quando o edifício se destine a ser constituído em propriedade horizontal.
Verificamos, no entanto, que os autores dos projectos estabelecem eles mesmos critérios pessoais para a medição das áreas da fracção, muitas das vezes de forma errada. Porquê? Porque a medição das áreas não pode contrariar as disposições civis e regulamentares.


Em 1º lugar: Não pode ser da propriedade da fracção uma área que é, segundo o código civil, uma área comum - se é área comum, não é área da propriedade da fracção.
È esta relação entre o que é da propriedade de uma fracção e aquilo que é parte comum do prédio ( que até pode ser de seu uso exclusivo, mas que não é da respectiva propriedade ), que determina a forma como se obtem a área que é efectivamente a propriedade da fracção.
Assim, as paredes exteriores do prédio, e as paredes de separação entre fracções, que constituem parte comum do prédio, segundo o código civil, não podem ser medidas como área propriedade de nenhuma das fracções. Isto é ponto assente e indiscutível.
Qualquer uma das paredes referidas não pode ser removida ou alterada pelo proprietário de cada fracção.


Em 2º lugar: A medição da área da fracção será assim feita pela área bruta que corresponda a essa fracção. Aqui já se incluem todas as paredes divisórias interiores da fracção. Estas paredes podem, inclusivamente, vir a ser removidas pelo proprietário da fracção.


Em 3º lugar: A delimitação da fracção deverá ser feita em planta, com linha de contorno pelo interior das paredes exteriores do prédio, sem incluir a parede divisória entre fracções, mas incluindo todas as paredes divisórias dos compartimentos do interior da fracção. Esta linha de contorno deverá assumir uma cor diferente na delimitação de cada uma das fracções.


Em 4º lugar: A delimitação de uma fracção não é apenas a indicação da área que é da sua propriedade, na fracção. Têm também que ser delimitadas, com a mesma cor, as áreas comuns de uso exclusivo dessa fracção; mas individualizando sempre as medidas dessas áreas, pois irão aparecer como distintas na descrição de constituição da propriedade horizontal. Ou seja: uma fracção não é apenas constituida pelas áreas de que é proprietária, mas também pelas áreas do prédio que, embora sendo áreas comuns são áreas de uso exclusivo da fracção.

Em 5º lugar: Cada fracção possui também a respectiva quota parte na totalidade das áreas de uso comum do prédio. Estas áreas não sofrem uma medição no sentido da atribuição específica à propriedade de cada fracção, pois têm o seu valor contabilizado no valor total atribuido ao prédio, e são distribuidas equitativamente entre as fracções em função da permilagem que é atribuida a cada uma, resultado da sua propriedade e do uso exclusivo que têm nos espaços do prédio.

Ferreira arq.

Permilagem da Propriedade Horizontal: Qual é a área da fracção para a descrição da Propriedade Horizontal?

Questão colocada por alexelos:

“...quando faz a descrição de determinada fracção, qual é a área da fracção que coloca nessa descrição: é a (área bruta privativa principal da fracção, é a área total afecta à fracção ou é a área que usa para determinar o cálculo do índice que determina o valor da fracção?).”

Conforme podem verificar mais em baixo, no texto de 30.11.2009 – ponto 4 da Comunicação que apresentei na Ad Urbem, no ponto 2.c-2, da instrução do documento descritivo de uma PH, conforme defini para o RMUE de Paredes, a forma que considero mais correcta para fazer a descrição da área de uma fracção, será indicar conforme exemplifico:
"...é propriedade da fracção a área de... constituída por..., sendo ainda área comum de uso exclusivo desta fracção... (ex: ...o lugar de parqueamento número dois, na cave, com quinze metros quadrados e o terraço que confronta com a fracção a norte, com vinte metros quadrados...)".

Isto não pode ser diferente porquê?
Muito simples: se as varandas de cobertura (terraços, etc.), os lugares de parqueamento (abertos) e outros semelhantes, fazem parte das ÁREAS COMUNS do edifício, não são área da propriedade da fracção, mas apenas área comum de seu uso exclusivo.

Daí a importância da sua discriminação independente na tabela de síntese da PH que criei.
É que, embora não sejam áreas propriedade da fracção, são de seu uso, e como tal são contabilizadas para obtermos o VALOR da fracção, para o cálculo da sua permilagem.

Como se pode ver, a função da tabela de síntese que apresento tem algumas mais valias para ajudar a um grande rigor no documento descritivo da PH.

Atenção que a área privativa da fracção é constituída pelo somatório das áreas da fracção que não são áreas comuns: a área privativa interna, mais as varandas em balanço (que não constituem coberturas), mais as garagens fechadas e os compartimentos de arrumos fechados isolados da fracção (normalmente junto aos lugares de parqueamento) e outra área que a fracção tenha, que seja fisicamente delimitada.

Saliento que não pode ser considerada PROPRIEDADE da fracção uma área que não seja fisicamente delimitada; daqui a diferença entre uma área comum do lugar de parqueamento de uso exclusivo de uma fracção, e a garagem fechada, que já é área propriedade da fracção, mesmo que não seja contígua à fracção (pode estar em pisos distintos, no logradouro, etc.).

Ferreira arq.