TRL - "arrendamento de partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal"

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa em 07-11-2006

Processo - 4605/2006-7

Relator: ISABEL SALGADO

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/7552609cfee23ecb80257242003e94a6?OpenDocument

Regulamento do Condomínio, nulidade da deliberação de aprovação - Acórdão do TRC

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Tribunal da Relação de Coimbra - Acórdão de 2010.11.30

"PROPRIEDADE HORIZONTAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO. DELIBERAÇÃO. NULIDADE. ABUSO DE DIREITO

APELAÇÃO Nº 4173/09.9TJCBR.C1

Relator: CARLOS GIL"
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Consultar em:

http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=5966:ap4173099tjcbrc1-&catid=84:plataformas&Itemid=73

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Será caso para dizer que não basta querer ter um "Regulamento para o Condomínio"!
É fundamental que esse regulamento seja legal, pois as consequências podem ser desastrosas; para além das dores de cabeça, economicamente pode também ser complicado...

TRC - Propriedade horizontal. Terraços

Publicação apresentada pelo Tribunal da Relação de Coimbra em:
http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4872:ap5211996c1&catid=84:plataformas&Itemid=73

PROPRIEDADE HORIZONTAL. TERRAÇOS

APELAÇÃO nº 521/1996.C1

Relator: DRª SÍLVIA PIRES

Data do Acordão: 23-09-2008

Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE VISEU – 2º JUÍZO CÍVEL

Legislação Nacional: ARTºS 1421º, NºS 1,AL. B), E 3, DO C. CIV.

Sumário:

Dispõe o artº 1421º, nºs 1, al. b), e 3, do C. Civ., na sua actual redacção, que “são partes comuns do edifício o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, podendo o título constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”.

Com as alterações efectuadas pelo D. L. nº 267/94, de 25/10, ao C. Civ., de que proveio a actual redacção do preceito citado, teve-se em atenção a jurisprudência que sobre o antigo preceito existia (versão original de 1966), tendo-se querido que nesta actual versão passassem a estar abrangidos os chamados terraços de cobertura intermédios, isto é, os terraços que apesar de servirem de cobertura a alguma ou algumas fracções, se situavam ao mesmo nível doutra ou doutras fracções, podendo servir de pátio ou varandas a estas.

Assim, estando os terraços intermédios incluídos na previsão legal citada das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, que comuns a todos os condóminos, sendo imperativo o carácter desta enumeração, não é permitido aos condóminos convencionar que uma dessas partes integre o direito de propriedade de uma das fracções autónomas, pelo que, independentemente do que conste no título constitutivo da propriedade horizontal, um terraço de cobertura, mesmo que intermédio, será sempre uma parte comum de um edifício constituído em propriedade horizontal.

Sendo um terraço parte comum do edifício, independentemente de estar ou não afecto ao uso exclusivo de uma ou mais fracções, estão vedadas aos condóminos a realização de quaisquer obras que constituam inovações, como ocorre com a implantação de um jardim nesse terraço (exceptuadas as previstas no artº 1427º do C. Civ.), sem deliberação da assembleia de condóminos a autorizar."

TBFG - Propriedade horizontal. Regulamento de condomínio. Partes comuns. Danos

Publicação apresentada pelo Tribunal da Relação de Coimbra em:
http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4366:ap2269030tbfigc1&catid=84:plataformas&Itemid=73

"PROPRIEDADE HORIZONTAL REGULAMENTO CONDOMÍNIO NATUREZA JURÍDICA.DANOS CAUSADOS NAS PARTES COMUNS OBRIGAÇÃO DE REPARAÇÃO CONDÓMINO / EMPREITEIRO (NÃO COMITENTE/COMISSÁRIO)

APELAÇÃO n.º 2269/03.0TBFIG.C1

Relator: DR. ISAÍAS PÁDUA

Data do Acordão: 09-12-2008

Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DA FIGUEIRA DA FOZ – 2º JUÍZO

Legislação Nacional: ARTºS 1414º E 1429º- A, Nº 1, DO C. CIV.

Sumário:

No nosso ordenamento jurídico encontra-se proclamado, como regime geral, o princípio da responsabilidade baseada na culpa.

A obrigação de indemnizar independentemente de culpa só existe nos casos expressamente previstos na lei – artº 483º, nº 2, C. Civ.)

A responsabilidade (extracontratual) assente no risco ou na prática de factos lícitos constitui uma excepção àquele princípio, já que permite imputar a obrigação de indemnizar independentemente de culpa, vigorando aí a chamada responsabilidade objectiva – artºs 500º e segs. do C. Civ..

Constitui entendimento dominante quer na doutrina quer na jurisprudência o de que entre o empreiteiro e o dono da obra não existe qualquer relação de comissão, ou seja, do tipo comitente/comissário, dada a inexistência de um vínculo de subordinação jurídica do empreiteiro ao dono da obra.

Entre nós a propriedade horizontal apresenta-se como uma figura jurídica autónoma integrada por um misto incindível de propriedade singular sobre uma parte determinada do prédio (fracções) e de compropriedade sobre outras partes funcionalmente ligadas àquela (partes comuns).

Resulta do disposto no artº 1429º-A, nº 1, do C. Civ., que o Regulamento do Condomínio, aprovado pelas assembleias gerais, visa disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

A natureza jurídica destes Regulamentos é a de “deliberação normativa ou regulamentar” resultante de declarações de vontade que se fundem para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas que se destinam a disciplinar, no futuro, a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio.

Esta “deliberação” pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação.

Muito embora esse “Regulamento” não tenha natureza contratual, deve entender-se que as regras que o compõem têm eficácia propter rem, vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial. "

O regime da propriedade horizontal e os centros comerciais

1.

Sendo comum na propriedade horizontal existirem dificuldades de gestão e compatibilização entre condóminos, quando os prédios incorporam na PH as lojas e escritórios de centros comerciais aí existentes, passamos a ter um conjunto explosivo, de dores de cabeça contínuas para todos os intervenientes.

Pior que isso, a desmobilização de grande parte dos condóminos pode criar dificuldades agravadas a todo o prédio, assim como pôr em causa a vitalidade, ou até mesmo a sobrevivência das actividades económicas que aí se desenvolvem.

Deixo a ligação a um importante trabalho de análise sobre esta questão, do Dr. Artur Correia - “A organização de espaços comerciais em regime de propriedade horizontal”:
http://www.estig.ipbeja.pt/~ac_direito/ACorreia98.pdf

2.

Deixo também a ligação para um caso recente de Jurisprudência do Julgado de Paz do Porto, em 2010.12.27, onde se podem verificar algumas das contrariedades que facilmente acontecem em condomínios mais complicados:

http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/03ab22a9f7924ee08025788d0030f286?OpenDocument

TRP - Reconhecimento do defeito de construção pelo construtor impede a caducidade da responsabilidade pelos defeitos da obra

Apelação nº 4450/07.3TBPRD.P1 - 3ª Sec.

Data - 09/12/2010

"III - O reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º, nº2 do CC e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente, da regra do não venire contra factum proprium. "

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Lugares de parqueamento em falta, previstos no TCPH - Acórdão do TRL

Acórdão do TRL no processo 8189/2007-7, em 2007 10 23, sobre a falta na edificação de três dos lugares de parqueamento automóvel previstos no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), .

Haverá aqui um projecto mal elaborado, uma obra mal executada ou mal acompanhada, ou ainda um TCPH mal elaborado? Talvez haja de tudo um pouco.

Acabou mal para o promotor, mas também para os proprietários que adquiriram as suas fracções e se viram numa situação em que três deles ficaram definitivamente sem parqueamento para os seus veículos!

Ora, como tem sido comum neste tipo de casos, provavelmente o projecto inicial de arquitectura previa e tinha lugar para todos os parqueamentos; posteriormente, ao executar os projectos das especialidades, terá necessário despender áreas (inicialmente previstas como livres, no proj. de arq., onde se encontravam todos os lugares de parqueamento nas caves) para o dimensionamento e alinhamento estruturais, passagem de condutas, etc.; ou seja, o projecto final que segue para obra provavelmente leva indicações contraditórias conforme a especialidade a que se reporta; como é comum, o desenrolar da obra segue o projecto de estabilidade, e depois as restantes especialidades de águas, electricidade, etc.; claro que, quando, apenas no final dos acabamentos, se vai demarcar e identificar os lugares de parqueamento, eles não cabem!, mas até aí ninguém se preocupou com isso, como se se tratasse de algo irrelevante, mas que é gravíssimo.

Uma caso que devia ter sido controlado desde o início num projecto de arquitectura adequado, onde as várias especialidades fossem compatibilizadas com a arquitectura. E claro, numa elaboração cuidada da propriedade horizontal.
Pela legislação recente estão já mais acauteladas estas situações, pois, com a obrigatoriedade de cada projecto ter o "Técnico coordenador do projecto", este fica responsável pela compatibilização entre as várias especialidades. Ou seja, se o projecto estrutural aumenta as dimensões dos pilares que o projecto de arquitectura previa, ou das coretes das ventilações, das condutas verticais, etc. (que muitas das vezes nem sequer aparecem na especialidade da arquitectura), todos estes elementos devem aparecer sobrepostos e compatibilizados na planta final de síntese de obra.
É com base nesta planta de síntese final do projecto que devem ser elaboradas as plantas para a Propriedade Horizontal, assim como a respectiva medição de áreas.
Assim se evitam "imbróglios" como aquele que deu origem a este processo judicial.
Ferreira arq

Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Acórdão nº TRP_0635535 de 26-10-2006 - Tribunal da Relação do Porto

Trata-se de um acórdão proferido em recurso, muito elucidativo da forma como devem ser estabelecidas as representações dos condóminos nas assembleias de condomínio, assim como sobre o número inteiro de votos que cada fracção representa nas deliberações do condomínio.

Fica explícito que, quando as fracções pertencem ainda às locadoras financeiras, são elas as proprietárias efectivas das fracções e os locadores apenas possuem capacidade deliberatória em assembleia, se para esse efeito possuirem procuração ou documento semelhante, onde sejam nomeados representantes (para esse efeito) pelo efectivo proprietário , que é a locadora financeira.

Quanto ao número de votos que cada proprietário representa, para efeitos de deliberação na assembleia de condóminos, fica ainda explícito que, quando existirem fracções de valor muito reduzido (garagens, arrumos, etc.), o número inteiro será considerado não em percentagem, mas sim em permilagem (a respectiva parte, por mil unidades do total, e não apenas cem), e caso o número inteiro se mantenha ainda inferior a um por mil, esse proprietário manterá o direito a um voto, pois não lhe pode ser recusado o direito base da propriedade que efectivamente possui nesse condomínio.

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Vale a pena ler todo o acórdão, carregando no título de ligação inicial.
Transcrevo os extractos mais significativos:

(Ferreira arq)

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..."a quem compete a capacidade deliberativa e decisória na assembleia de condóminos relativamente a tais fracções: à locadora, ou ao locatário?

A resposta não pode deixar de ser a de que tal compete ao locador. E pela simples razão de que é ele o proprietário das fracções enquanto se mantiver a locação financeira."...

... “o locador mantém-se proprietário do bem dado em locação”. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário.”…

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…”as fracções/garagens devem, de facto, ser sempre consideradas na votação - independentemente da maior ou menor permilagem de cada uma dessas fracções.

Com efeito, estamos perante fracções que, tal como as demais, constituem “unidades independentes” (artº 1414º), “autónomas” (artº 1415º), “devidamente individualizadas” (artº 1418º, nº1), registadas, como tal, na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, portanto, o proprietário de cada uma das garagens - desde que assim autonomizada no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e assim levada ao registo Predial - é um condómino com os direitos e obrigações dos demais (proprietários das demais fracções), pois todos-- e cada um deles -- são titulares de um direito de propriedade horizontal (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-911)."...

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...“Relativamente à aplicação do critério da permilagem, escrevem Pires de lima e Antunes Varela, CCAnotado, 2ª ed., em anotação ao artº 1430º:
“Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%.” - precisamente a situação sub judice, no que toca às fracções/garagem, ora em questão. “Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso, se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5, terá direito a cinco votos (cinco por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (dez por mil), e assim sucessivamente”.”...

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…”CONCLUINDO:

- O direito de voto na assembleia de condóminos relativamente a fracções objecto de contratos de locação financeira pertence ao locador e não ao locatário, dado que é aquele o proprietário das fracções enquanto tal locação se mantiver.

- As fracções GARAGENS, qualquer que seja a sua permilagem, devem ser sempre consideradas para efeitos de contabilização de votos nas assembleias de condóminos, não podendo ser retirado aos respectivos proprietários o direito ao voto em tais assembleias.

- A contabilização dos votos faz-se sempre pelo critério da percentagem do valor total do prédio, salvo se algum dos condóminos tiver uma fracção de valor inferior a 1% -- a “unidade inteira” referida no artº 1430º, nº2 CC --, caso em que entrará em função o critério da permilagem.”…

Um Condomínio / Vários Condomínios - Vários blocos / "UM conjunto de edifícios"

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/0/2162d86f3eefae8280256fc1004fca88?OpenDocument

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

JOÃO BERNARDO

Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL

CONDOMÍNIO

Nº do Documento: RP200502240530559

Data do Acordão: 24-02-2005

Votação: UNANIMIDADE

Meio Processual: APELAÇÃO.

Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.

Sumário: Relativamente todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio.

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Entre o "conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si" e o "prédio constituído por vários blocos"...

Aqui temos alguns dos meandros da confusão que por aí anda...

Sem de alguma forma desacreditar ou desrespeitar uma decisão judicial, tomada em meio próprio e envolvida de todos os factores que até possivelmente tenham consumado a mais justa das decisões, da ponderação do simples resumo que temos a oportunidade de ler, há que questionar:

1.Não podemos ter várias administrações, independentes, para a gestão de espaços próprios de um mesmo prédio, tais como para garagens colectivas, ou para caixas de escadas independentes, de uso comum de apenas uma parte dos condóminos? Podemos, tanto que muitas vezes os temos efectivamente.
E isto sem preterir o obrigatório condomínio principal, que abarcará todo o conjunto.

2.Da mesma forma acontecerá nos ditos"conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si", onde terá sempre que existir um condomínio de primeiro nível (normalmente assim designado), que fará a gestão das situações comuns à totalidade do empreendimento.

3.A questão põe-se principalmente sobre os limites de cada um dos níveis de gestão de condomínio, e sobre até que ponto é possível, legal e profícuo conseguir essa separação.

4.Mas de uma coisa não se abdicará: - ou temos propriedade horizontal, com um empreendimento unificado por elementos comuns, que podem ser designados por "prédios", por "blocos", por "sectores", por outro termo qualquer; - ou temos edificações distintas, em lotes separados, onde não poderemos ter "UMA" propriedade horizontal - teremos várias, distintas em prédios distintos (onde poderemos até criar associações de moradores, tal como é aconselhável que se faça num loteamento).

5.A outra alternativa, com prédios distintos num único terreno, leva-nos para outro campo que não o da "propriedade horizontal", mas sim o da "propriedade vertical", unicamente possível nos empreendimentos das especiais zonas turísticas legalmente delimitadas, de que posso dar, em Portugal, um bom exemplo: a Aldeia das Açoteias.

6.Poderemos assim tirar uma conclusão, da decisão deste acórdão:

..."Relativamente a todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio."...

É que: - logo no título constitutivo da PH deve ser bem definida a forma como vai ser subdividida a gestão das várias partes do prédio que se construiu (ou conjunto de edifícios, se assim se entender designar os vários blocos do dito prédio, pois não pode deixar de ser apenas um).

7.Finalmente tenho que referir:
- quanto menor for o número de intervenientes (fracções) em cada núcleo de gestão de partes comuns melhor, pois mais fácil e eficaz se fará a sua manutenção (haverá excepções, mas esta será a regra).
Por isso, é fundamental uma correcta elaboração de uma PH, carecendo-se de uma melhor parametrização nesta área, em termos nacionais.

ULusiada: Jurisprudência - propriedades horizontais

Negócio Jurídico e Direitos Reais - Propriedade Horizontal:
Vários casos referenciais de jurisprudência recente nos condomínios.

Consultar em:
http://www.lis.ulusiada.pt/old/auditor/seguro/documentos/15_propriedade_horizontal_2004.ppt#48

PROJECTO DE ARQUITECTURA – REMODELAÇÃO DE UM MONTE SITO NO OLIVAL DA ENXERTIA, ESTREMOZ – PROPRIEDADE HORIZONTAL

Pareceres Jurídicos - CCDR Alentejo
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Consultar em:
http://www.ccdr-a.gov.pt/print_parecer.asp?ParID=255

vLex: escritura - propriedade horizontal

Jurisprudência em "vLex":
http://vlex.pt/tags/escritura-propriedade-horizontal-647818