Habitação - As novas regras para inquilinos e proprietários

Económico 2011 03 18

Paula Cravina de Sousa

"O Governo aprovou ontem novas regras de despejo. Saiba o que fazer se for proprietário, e como se pode defender se for inquilino.

1 - Como funcionará o novo processo de despejo?

Actualmente, quando quer despejar um inquilino tem de interpor um processo em tribunal, que implica os custos e a demora. O novo procedimento permite que entidades competentes (advogados, solicitadores, agentes de execução ou conservadores) possam fazer o despejo sem necessidade de intervenção do tribunal, utilizando um procedimento em cinco passos.

2 - Como se faz a comunicação especial ao inquilino?" ...

...

Consulte o artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/as-novas-regras-para-inquilinos-e-proprietarios_113727.html

Lua cheia de Sábado (2011 03 19 - dia do pai) é a maior das últimas duas dezenas de anos

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2011/03/lua-cheia-de-sabado-e-maior-dos-ultimos.html

"Criado fundo de 1700 milhões para arrendamento e reabilitação"

Foto: Ferreira arq

SOL - 2011 03 17

.

"O Governo aprovou hoje três diplomas para reformar os mercados de reabilitação urbana e de arrendamento, avançando com um fundo de 1.700 milhões de euros e um conjunto de medidas que deverão estar operacionalizadas até Junho.

A resolução, o decreto e a proposta de lei do Governo - iniciativas legislativas aprovadas na generalidade e para consulta pública -, foram apresentados pelo ministro da Economia, Vieira da Silva, no final do Conselho de Ministros, durante uma conferência de imprensa em também esteve presente a secretária de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades, Fernanda Carmo.

No seu conjunto, de acordo com Vieira da Silva, estas iniciativas legislativas visam a «promoção de meios simplificado e de procedimentos mais expeditos em todos os processos de reabilitação urbana, criar um novo modelo de garantia de cumprimento das responsabilidades de senhorios e de inquilinos e a criação de condições mais favoráveis para o investimento e financiamento das operações de reabilitação urbana»."

...

...

"Entre as medidas de incentivos presentes nos diplomas, o membro do Governo destacou o reforço dos meios financeiros de iniciativa pública, dirigidos a investidores, autarquias e particulares para os processos de reabilitação.

«Nesta fase de arranque estão previstos 1.700 milhões de euros, através da confluência de fundos comunitários, do Banco Europeu de Investimento e outros já disponíveis no âmbito da reabilitação urbana», disse, antes de se referir aos incentivos de natureza fiscal.
«A dedução à colecta será até ao montante de 500 euros, de 30 por cento dos encargos suportados com as obras de reabilitação em sede de IRS; as mais valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados terão em IRS uma taxa de cinco por cento; haverá uma taxa reduzida de IVA (seis por cento) para empreitadas na reabilitação de imóveis; e possibilidade de, no domínio autárquico, se proceder a isenções de impostos municipais», apontou o ministro da Economia.

Lusa/SOL"

Ler artigo completo em:

http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=14399

.

Comentário:
.

É o início de um programa que poderá vir a divulgar e a motivar a reabilitação das edificações urbanas, caso não se destine apenas a alguns casos pontuais entre os influentes promotores da reabilitação urbana em larga escala (só para venda).
.
Seria importante que a vertente de apoio à promoção da reabilitação de cada prédio, pelos respectivos condóminos, fosse significativa.
Cada condomínio tem a obrigação de zelar pela manutenção da sua edificação, detectando precocemente as respectivas patologias. Quando isto não acontece, as obras tornam-se exponencialmente mais caras, inviabilizando a obtenção dos dinheiros necessários a uma reabilitação adequada.
.
Este programa poderá ter aqui vertente muito importante, não só na reparação das patologias evidenciadas, mas também de uma reabilitação e melhorias do nível de eficiência energética de cada edifício.
.
Como sabemos, no "boom" da construção urbana por que passamos neste país durante os últimos trinta anos construiu-se muito mal - a quase generalidade dos prédios reflecte agora essa má qualidade da construção, a carecer de intervenção.
Pena foi que não se tivessem tomado providencias legislativas em tempo, para que a qualidade das edificações construídas não tivesse sido tão fraca -seja ao nível da arquitectura, sua metodologia e ordem projectual, seja ao nível da qualidade da obra em si, em termos de resistência, durabilidade das condutas e condutores, isolamento térmico, direcção efectiva de obra que, como sabemos, na quase generalidade dos municípios foi mais procedimental que efectiva, etc., etc..
.

Esperemos que nestas reabilitações seja dada especial atenção para a melhoria do comportamento térmico dos edifícios.
Poupam todos: os utilizadores das edificações e o meio ambiente, que é de todos nós.

Com a necessidade actual de reduzir os consumos energéticos, pela insuficiência na sua produção, pelo encargo ambiental que representa, e pelo encargo económico que significa a cada um, esta oportunidade não deve significar apenas "compor" as patologias dos edifícios.
.

No caso da foto que apresento, na reparação da fachada geral do prédio, que tinha boa parte da tijoleira do revestimento a cair, para além da consolidação do revestimento existente e da remoção do que se encontrava solto, foi complementado o revestimento exterior com isolamento térmico no sistema "capoto".

A mais valia térmica é significativa, com um grande aumento do conforto e poupança energética.

Para além disso, ajuda a terminar com o processo de descolamento do isolamento inicial em tijoleira, pois, ao evitar a penetração da humidade nos interstícios da tijoleira, impede que a formação do gelo, e a consequente dilatação da fissura entre a tijoleira e a parede, provoquem novos descolamentos de mais tijoleira.

Uma situação muito grave, com perigo para os utentes dos passeios inferiores, que assim também ficou solucionada.

Há imensos casos como o presente, pelo país fora, a carecerem de solução.

Neste caso, ao que me foi dado conhecer, foi implementada uma solução faseada de reabilitação da fachada e coberturas, evoluindo no prédio, conforme os valores necessários para a obra foram sendo recolhidos entre os condóminos.
Uma boa solução, embora eleve um pouco os valores da obra, pois tem uma equipa de trabalho pequena, obrigando a um tempo maior de utilização dos andaimes necessários, que é um dos encargos elevados deste tipo de obra, decorrendo esta já há cerca de um ano.
.
Será importante acompanhar a consulta pública que se vai iniciar, participando, já que, como sabemos, a produção legislativa actual tem na generalidade muito mais de influência de grupos de interesse pontual, que propriamente qualidade...
Ferreira arq

STJ – Jurisprudência sobre Propriedade Horizontal - alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave

Consultar em: http://www.cidadevirtual.pt/stj/jurisp/PropHorizontal.html

Um dos muitos acórdãos referidos, quanto à possibilidade de alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave, por impossibilidade do lugar previsto inicialmente:

"Lugar de estacionamento

Demarcação

Pedido alternativo

I - A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos.

II - Nessa divisão, para ser vinculativa, têm de intervir todos os condóminos, mas só estes, aos quais pertence a administração das partes comuns, sendo de carácter obrigacional as relações assim estabelecidas entre eles.

III - Tendo sido pedida a atribuição de um lugar de estacionamento de um automóvel ou, em alternativa, a condenação da ré vendedora a pagar a cada um dos autores uma quantia correspondente ao valor comercial e corrente desse lugar de estacionamento, deve dar-se a esta a possibilidade de optar.

IV - Só no caso de a mesma ré não querer ou não poder efectuar aquela divisão da cave é que os autores poderão exigir o pagamento da indemnização fixada, por apenas então ocorrer o cumprimento defeituoso do contrato.

J.A.

10-12-1996

Processo n.º 392/96 - 1ª Secção

Relator: Cons. Martins da Costa"

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

.
Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…

… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :

A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);

No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;

No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);

No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);

As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;

Também as áreas de todos os T2 são iguais.

O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.

…

Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.

…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.

Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente  a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".


Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
.
.
ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
.
…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!


... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
.
.
Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq

Lugares de parqueamento em falta, previstos no TCPH - Acórdão do TRL

Acórdão do TRL no processo 8189/2007-7, em 2007 10 23, sobre a falta na edificação de três dos lugares de parqueamento automóvel previstos no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), .

Haverá aqui um projecto mal elaborado, uma obra mal executada ou mal acompanhada, ou ainda um TCPH mal elaborado? Talvez haja de tudo um pouco.

Acabou mal para o promotor, mas também para os proprietários que adquiriram as suas fracções e se viram numa situação em que três deles ficaram definitivamente sem parqueamento para os seus veículos!

Ora, como tem sido comum neste tipo de casos, provavelmente o projecto inicial de arquitectura previa e tinha lugar para todos os parqueamentos; posteriormente, ao executar os projectos das especialidades, terá necessário despender áreas (inicialmente previstas como livres, no proj. de arq., onde se encontravam todos os lugares de parqueamento nas caves) para o dimensionamento e alinhamento estruturais, passagem de condutas, etc.; ou seja, o projecto final que segue para obra provavelmente leva indicações contraditórias conforme a especialidade a que se reporta; como é comum, o desenrolar da obra segue o projecto de estabilidade, e depois as restantes especialidades de águas, electricidade, etc.; claro que, quando, apenas no final dos acabamentos, se vai demarcar e identificar os lugares de parqueamento, eles não cabem!, mas até aí ninguém se preocupou com isso, como se se tratasse de algo irrelevante, mas que é gravíssimo.

Uma caso que devia ter sido controlado desde o início num projecto de arquitectura adequado, onde as várias especialidades fossem compatibilizadas com a arquitectura. E claro, numa elaboração cuidada da propriedade horizontal.
Pela legislação recente estão já mais acauteladas estas situações, pois, com a obrigatoriedade de cada projecto ter o "Técnico coordenador do projecto", este fica responsável pela compatibilização entre as várias especialidades. Ou seja, se o projecto estrutural aumenta as dimensões dos pilares que o projecto de arquitectura previa, ou das coretes das ventilações, das condutas verticais, etc. (que muitas das vezes nem sequer aparecem na especialidade da arquitectura), todos estes elementos devem aparecer sobrepostos e compatibilizados na planta final de síntese de obra.
É com base nesta planta de síntese final do projecto que devem ser elaboradas as plantas para a Propriedade Horizontal, assim como a respectiva medição de áreas.
Assim se evitam "imbróglios" como aquele que deu origem a este processo judicial.
Ferreira arq

O que deve saber antes de comprar casa nova, ou fazer obras em casa - Guia da Habitação

O que deve saber antes de comprar casa nova - "Portal da Habitação - Guia da Habitação".
.
"Quanto custa fazer obras em casa? - Portal do Cidadão".
.
Guia de Habitação - Montepio.

Resolver conflitos nos condomínios (Portal do Cidadão)

No Portal do Cidadão, quanto à resolução de conflitos nos condomínios.

Quando o diálogo não resulta, há ainda a possibilidade de uma via extra-judicial:

1. Centros de Arbitragem - consultar no "Portal do Cidadão - Centros de Arbitragem".

2. Julgados de Paz - consultar no "Portal do Cidadão - Julgados de Paz".

Como Criar e Gerir um Condomínio? (Portal do Cidadão)

Consultar no "Portal do Cidadão".
E também no "O ABC da Habitação - Condomínio"  - Governo R. dos Açores.

Posso estacionar mais que um veículo no meu lugar de parqueamento da garagem colectiva?

Voltei novamente a ser questionado quanto às condições de parqueamento nos lugares de uso exclusivo das fracções, numa garagem colectiva de um prédio de habitações em propriedade horizontal.

Desta forma, em complemento do anterior post sobre a "delimitação dos lugares de parqueamento"... transcrevo o texto que deixei numa discussão do "fórum da casa", onde se discutia se, para além do veículo do proprietário seria ainda possível parquear também uma moto no mesmo lugar de parqueamento:

"Sem querer meter a foice em seara alheia, caso o dito parqueamento fosse meu, para saber o que lá seria possível parquear teria que:

1. Consultar o TCPH, pois esse documento discrimina a propriedade e os respectivos usos;

2. Caso no TCPH esteja explícito que o lugar de parqueamento se destina exclusivamente ao parqueamento de "um veículo automóvel", a situação estaria esclarecida; no entanto, entre muitas centenas de PH que já me passaram pelas mãos nunca tal vi discriminado.

3. Caso no TCPH esteja discriminado, como é normal e comum, que: ..."se encontra também afecto à fracção o uso exclusivo do lugar de parqueamento nº X, com a área de y m2"... - não há dúvidas que posso lá parquear os veículos que muito bem entender e couberem dentro dessa área.

4. Para isso terei que respeitar apenas a legislação, e não o que der na vontade dos vizinhos - ex.: veículos a gás não posso parquear, pois a legislação não permite o seu acesso a garagens colectivas. Mais, a variação de valor entre fracções, que leva a permilagens e a comparticipações diferentes nas despesas, tem por base os espaços respectivos que constituem a propriedade e o uso de cada uma das fracções, e essa propriedade e uso constituem um Direito Civil, que tem que ser respeitado pelos restantes condóminos.

5. Convém aqui esclarecer o fundamental que é:

a) Garagens fechadas constituem propriedade da fracção conforme o Código Civil, mas também aí o respectivo uso tem que respeitar o definido no TCPH.

b) Os lugares de parqueamento (que não se encontram delimitados fisicamente), conforme o CC, constituem partes comuns da edificação, mas têm o seu "uso afecto à utilização exclusiva da fracção", e como tal, dentro da respectiva área delimitada ou indicada no pavimento, os únicos que a podem utilizar são os proprietários da respectiva fracção (ou quem estes autorizarem).

c) Com isto quero dizer que essa área delimitada no pavimento não está obrigada a servir para "facilidades de acesso" a fracções confrontantes, e pode ter nessa delimitação os veículos que lá couberem.

d) Da mesma forma, os veículos podem sair e entrar na garagem as vezes que o proprietário entender, tal como cada proprietário pode subir e descer no elevador as vezes que entender, sem que ninguém o possa impedir ou taxar mais por isso.

e) O que fundamentalmente estará em causa são os princípios de boa vizinhança e educação cívicas: - o "uso exclusivo" do parqueamento deve respeitar parâmetros que evitem conflitos - não abusar nos termos em que pretendemos que os vizinhos não abusem connosco - se o lugar estiver sobrecarregado ao ponto de colocar em causa a correcta utilização dos lugares confrontantes, o que vais acontecer é a retaliação similar, com prejuizos para todos...

6.Uma correcta eleboração do TCPH evita muitos destes conflitos, por exemplo no que se refere às áreas de uso exclusivo: - como já se vê nos parques colectivos de algumas áreas comerciais (ex: IKea), a delimitação da área afecta a cada parqueamento é feita com duas linhas, ficando sempre um intervalo de área comum entre dois veículos; ou seja, a largura de cada parque delimitado pode ficar apenas com 2,00m, tendo os veículos que estar dentro dessa delimitação, ficando então sempre uma faixa de 0,50m entre dois lugares, que é área comum e não pode ser ocupada por nenhum dos dois, servindo sim para facilitar as entradas e saídas dos veículos e para os veículos.

7. No meu blog ( http://propriedadehorizontal.blogspot.com/ ) tenho feito a apologia da necessidade da correcta elaboração dos TCPH, logo que são criados, (e também com uma alteração legislativa que proponho para fixar parâmetros na determinação do valor das fracções, por uma tabela de síntese), evitando-se com isso inúmeros conflitos na utilização futura, como é o caso que deu origem à presente discussão."

Ferreira arq

É anulável a alteração ao Regulamento do Condomínio que obriga a quotas iguais nas despesas comuns, tendo as fracções permilagens diferentes?

.

Esta é uma questão muito polémica, das que mais dissabores tem criado nos condomínios, pois favorece os proprietários de algumas fracções em detrimento dos restantes.

Na mensagem “Regulamento do condomínio” foi deixado um comentário cuja autora salienta um dos típicos conflitos na gestão das despesas comuns dos edifícios em PH:

.

“No prédio onde habito existe um regulamento do condomínio que foi assinados por todos os condóminos, incluindo eu por desconhecimento na altura. Esse regulamento diz que as quotas e obras das partes comuns nomeadamente elevadores, pinturas, etc, são pagas em partes iguais por todos os condóminos, independentemente da permilagem.

Entretanto fiquei a saber que o normal é ser tudo feito por permilagem. Ouve arranjos de elevadores e a verba foi dividida igualmente por todos, não concordei e na reunião de condóminos solicitei uma nova reunião para discutir a passagem a quotas por permilagem. Gerou discussão e as fracções maiores com mais do dobro da minha, não aprovaram ( mas ouve 5 votos contra), mas aí já fizeram as contas por permilgem e não por nº de votos; penso que não está correcto, se não é por permilagem para umas coisas também não deve ser para outras.

Dizem que o regulamento do condomínio pode ser alterado, mas tem que ter unanimidade. Então sendo assim nunca pode ser alterado? É evidente que as outras fracções têm maior permilagem, ganham sempre. Eu sou obrigada a pagar igual aos outros ou posso pagar apenas o que diz respeito à minha permilagem e depositar na conta do condomínio? Quero reclamar mas como é evidente quero ter suporte legal, será que me podem ajudar. É que agora vão pintar todo o prédio e lá vamos ter que pagar todos igual; não me parece justo. Já o seguro também foi feito e é pago em partes iguais, agora querem alterarar para permilagem. Agradeço esclarecimento urgente se for possível.”

Embora se trate de uma questão muito jurídica e pouco técnica, tentei ajudar, pois é um dos casos com maior impacto na gestão das edificações em PH, e devia merecer mais atenção.
Esta situação, principalmente quando é logo instituida  na aprovação inicial - de forma errada, no meu entender - , necessita de alguma evolução nas actuais disposições legislativas para que sejam impedidas excessivas arbitrariedades por parte dos que encontram aí uma forma de se aproveitarem dos compradores ou condóminos menos prevenidos.
Após concordarem de boa fé e desconhecimento específico nesta área jurídica, com um regulamento do condomínio (quando adquirem a fracção, quando aprovam o regulamento ou uma alteração ao regulamento em vigor), os condóminos desfavorecidos arriscam-se a grandes prejuízos materiais na respectiva comparticipação nas despesas de utilização e manutenção da propriedade comum que, como sabemos, atingem valores por vezes muito elevados.
.
- Não constituirá isto um logro típico, já identificado e bem conhecido, que seria urgente rectificar?
- Será que as actuais disposições legislativas permitem uma fácil correcção?
.

Não. A minha opinião é que será tudo, menos fácil.
Parece-me, no entanto, existirem alguns casos em que será possível obrigar à sua correcção. Por exemplo no caso exposto, se tiver faltado a devida especificação e justificação dos critérios que levaram à alteração (é a minha simples opinião).
Fico, no entanto, a aguardar que algum colega da área Jurídica possa dar uma achega, ou nos indique acórdãos nesta área, que sei que existem, mas de que não encontro neste momento anotação.
.

Fica também um alerta a todos aqueles que vão adquirir uma fracção num condomínio, assim como aos actuais proprietários de fracções, quanto à criação de novos regulamentos de condomínio, ou alteração dos existentes:

- ESTEJAM ATENTOS ao TCPH (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal), ao cálculo das respectivas permilagens e valores atribuidos a todas as fracções (e não apenas à que adquirem, pois o problema é a proporcionalidade entre o valor efectivo de cada uma das fracções relativamente às restantes- não interessa se eu tenho lá um valor alto ou baixo, mas sim qual o valor comparativamente aos valores atribuidos às restantes e o que elas efectivamente valem relativamente à minha). Devem também ser tidas em atenção as disposições do Regulamento do condomínio que alteram os valores de comparticipação da fracção nas DESPESAS COMUNS, quase certamente virão a revelar-sedespesas muito elevadas, que podem criar GRANDES INJUSTIÇAS, e ainda pior, DESMOBILIZAR OS CONDÓMINOS  DA UTILIZAÇÃO COMUM E DA MANUTENÇÃO DO PRÉDIO.
Esta desmobilização terá quase sempre consequências directas, muito nefastas, no espaço urbano envolvente.

.

Resposta que deixei no comentário:

.

“Transcrevendo o C.C.:

"Artigo 1424.º - Encargos de conservação e fruição

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

(Redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25-10)"

.

Conforme o nº 2, a aprovação da alteração à distribuição das despesas no regulamento do condomínio que aprovaram tinha que ser ..."devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação."

.

Há um critério de justiça subjacente a esta possibilidade de alteração à distribuição das despesas pelo Regulamento do Condomínio, e não propriamente o contrário.

Na minha opinião, no seu caso, deve verificar a deliberação que aprovou o reg. cond. se foram ou não discriminados e justificados os critérios que levaram à alteração.

Se não o foram devidamente, parece-me que tem argumentos para requerer judicialmente a reposição da devida distribuição das despesas de reparação e manutenção das áreas comuns do prédio em função da permilagem e valor das fracções, que nesse caso declaradamente será o mais correcto.

Infelizmente há muitas situações de oportunismo da parte de alguns condóminos que se aproveitam da inactividade daqueles que acabam por ser prejudicar.

São estas situações que desmoralizam os condóminos na reabilitação e manutenção das edificações, o que acaba por ter consequências na degradação do espaço urbano envolvente.

Deixo a ligação para um artigo que adianta algo sobre esta questão:

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html “
Ferreira arq
(rectificado em 2012.01.30)

Portaria n.º 1167/2010, de 10 de Novembro

.

(Aplica o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único também à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.)
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/21800/0508305084.pdf

.

"O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único e se aplica actualmente à compra e venda, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à dação em pagamento, à doação e à permuta.

Prosseguindo o objectivo de simplificação de procedimentos e de redução dos custos de contexto para pessoas e para as empresas, estabelecido no Programa do XVIII Governo Constitucional para a área da justiça, impõe-se agora definir os termos em que o procedimento é aplicável a outros negócios jurídicos, dando cumprimento às acções previstas no SIMPLEX do Ministério da Justiça.

Assim:

Manda o Governo, pelo Ministro da Justiça, ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, o seguinte:

Artigo 1.º

Âmbito de aplicação

O procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único é também aplicável à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.

Artigo 2.º

Entrada em vigor

A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Pelo Ministro da Justiça, José Manuel Santos de Magalhães, Secretário de Estado da

Justiça e da Modernização Judiciária, em 13 de Outubro de 2010."
.
.
Portaria n.º 1190/2010 de 18 de Novembro - Estabelece os factores de correcção extraordinária das rendas para o ano de 2011;
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/22400/0525605258.pdf

Propriedade horizontal - responsabilidade por defeitos de construção; legitimidade; - Acordam do Tribunal da Relação do Porto

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

.

Questão colocada por mail de P.F.:

…”Na sua opinião fracções iguais valorizadas de forma distinta para efeitos de venda devido à sua localização dentro do empreendimento, ou fracções iguais com acabamentos mais ou menos luxuosos e consequente preço de venda diferente, devem ou não dar lugar a diferentes valores da permilagem?”

.

A atribuição do valor à fracção é a questão fulcral da elaboração das PH's.

Aqui o sentido de justiça é fundamental, pois não estão padronizados os métodos de cálculo do valor.

Eu tentei resolver isso com a tabela que criei, pugnando por um sistema muito simples, para conseguir motivar quem elabora as PH’s à sua utilização, e poder ser eficaz. Caso se introduzam demasiados factores, corre-se também o risco de estabelecer uma fórmula muito complicada, que pode provocar interpretações dúbias e erros ainda maiores.

Na tabela de síntese que criei, obrigo à justificação da possível compensação de valores que seja feita a alguma das fracções (preterindo o cálculo apenas em função da justificação por áreas), obrigando ainda a que esse factor de correcção seja apreciado pelo técnico municipal que informe o pedido de certificação da conformidade da PH para com o projecto de arquitectura e a legislação em vigor.
.

A questão que o leitor do blogue apresenta foi já abordada em alguns post's anteriores.

A diferença de valores entre fracções iguais, por localizações com condições diferentes no prédio será de ponderar, principalmente quando estiver em causa a orientação solar, havendo fracções explicitamente prejudicadas (por exemplo, se alguma estiver exclusivamente voltada a norte, e outras com boa orientação solar). Os meios naturais para a eficiência energética dos edifícios cada vez têm maior impacto sobre o valor das fracções de uma edificação, não só pelo impacto no respectivo consumo energético, mas também por questões de higiene, salubridade e saúde. Logo, não pode ser desprezado a relação de valor entre fracções, tal como não o é na definição de valor entre prédios com localizações distintas.
.

Quanto à ponderação de valores diferenciados entre fracções, por terem materiais de acabamento diferentes, considero isso um erro, pois um particular pode adquirir qualquer das fracções na versão base, e posteriormente alterar tudo para condições internas fabulosas, sem que para isso careça de qualquer autorização do condomínio, que não poderá fazer repercutir isso numa alteração de valores.
E isto poderia até servir de justificação para “manobras” de favorecimento pontual a algumas fracções, nos exactos termos que acontece actualmente, por parte de alguns promotores imobiliários de menor idoneidade, que favorecem familiares e amigos que adquirem algumas das suas fracções, diminuindo-lhes o valor e a permilagem, conseguindo assim reduzir a respectiva comparticipação nas despesas de manutenção e conservação futuras do imóvel.
.

Este acto decorrente, em si mesmo, prova a “mais valia” da diminuição de valor a fracções que, na prática, o promotor pretende privilegiar (sendo actualmente uma prática corrente, que a legislação possibilita e quase motiva).

Isto deve ser considerada uma fraude, e enquanto não for impedida continuará a criar enormes conflitos sociais e urbanos na edificação colectiva que actualmente se constrói ou divide em propriedade horizontal.

Como a permilagem vai servir fundamentalmente para definir a comparticipação das fracções nas despesas comuns, o seu cálculo em função de acabamentos das fracções e seu equipamento interno, daria origem a uma avaliação flutuável que poderia também provocar grandes injustiças e consequentes conflitos.
.
Daqui a grande pertinência da questão colocada pelo leitor, pois é muito importante perceber nestes meandros que:
-"valor de uma fracção", para efeitos da sua venda, é uma coisa;
-"valor da fracção" para efeitos da sua permilagem na parte que interfere com o todo do prédio em que se integra, é outra coisa, completamente distinta da primeira.
- da mesma forma para efeitos fiscais, já que aí, o "valor", nem será uma coisa, nem outra; talvez ande num meio termo, que as finanças actualmente vincularam já a uma fórmula de cálculo matemático, mas que ficou completamente dependente de factores também aleatórios de localização do empreendimento, numa lógica de localização por zonamento urbano, definido em termos cartográficos, que tendo tido grandes vantagens relativamente à anterior anarquia, incorpora também as suas injustiças.

Ferreira arq

Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

.
Questão colocada por mail de J.R.B.:

... "Moro num prédio de 10 andares com 4 andares por patamar, todos com a mesma permilagem - 22 por apartamento - que no conjunto dos 4 dá a soma de 84 .

A cave é do tamanho de um patamar que representa 84 de permilagem, que está registada como propriedade horizontal e que foi convertida em 7 garagens, umas maiores que outras;  e só tem de permilagem 32 no total das 7 garagens; isto para mim é muito estranho"...

Mesmo parecendo-lhe que não, neste caso a pemilagem das garagens terá sido bem calculada por quem elaborou o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).
Passo a esclarecer:

A permilagem é definida em função do "valor" calculado para cada fracção, dando origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção dos elementos e áreas comuns prédio.
Esta é a maior utilidade e razão de ser da definição da permilagem no prédio, e ao longo de toda a sua vida útil vai significar um encargo muito elevado a cada um dos condóminos.
Mesmo tendo em conta a resolução final da PH, aquando da demolição total do prédio e distribuição do seu valor residual entre proprietários (que se faz também em função da permilagem), a quotização de condomínio é a parte mais significativa entre os encargos a assumir e a futura possibilidade de receita final.
Para além disto, os conflitos de vizinhança por injustiça nos valores de comparticipação são um factor de peso a ter em conta, já que provocam a desmobilização dos condóminos para uma atempada e devida manutenção do prédio.
O desleixo na manutenção de um prédio de utilização colectiva é o princípio do seu fim - funciona como uma bola de neve - deve ser combatido em todos os factores de desmobilização.
É fundamental ter um TCPH devidamente constituído, assim como um regulamento de condomínio símples, funcional e justo.

A permilagem correcta a atribuir às garagens que constituem fracções independentes no prédio será mais fácil de entender com um exemplo bastante radical:

- se tivermos na PH um T2 - com apenas 100m2, ;

- e tivermos outro T2 igual - com 100m2 de área interna, mas que possua ainda o uso exclusivo de uma grande varanda com mais 100m2 (ou possuisse uma garagem fechada, com os ditos 100m2);

- seria completamente injusto partir do princípio que a distribuição de valor fosse efectuada numa razão directa do nº de m2 afectos a cada fracção;

- o T2 com a dita varanda ou garagem, não vale o dobro do T2 mais simples, e seria isso que ia acontecer. Iria pagar o dobro de condomínio, na comparticipação das despesas de manutenção dos elementos comuns, o que seria uma completa injustiça. Certamente daria origem a vários tipos de conflitos e boicotes entre os condóminos, tentando impedir despesas e obras de manutenção, por parte dos prejudicados.

É o tipo de situação que deve ser evitada numa PH, começando por uma elaboração adequada do TCPH. Conseguindo uma divisão justa das despesas de manutenção do prédio, não se desmotiva, a cada um dos condóminos, o assumir dos respectivos encargos indispensáveis à higiene e durabilidade do prédio colectivo de que são comproprietários. Neste estatuto de responsabilidade comum, o interesse em cuidar desse bem (de custo elevado), é de todos. É fundamental não desmotivar o respectivo dever de conservação, pois os prejuízos não serão apenas dos proprietários, mas também do espaço urbano em que o edifício se insere. Nada pior que um espaço urbano degradado - resulta quase sempre da degradação do edificado.

Por tudo isto, na tabela que elaborei e aqui divulgo (e que remeto gratuitamente a quem a pretender utilizar na elaboração das PH's), o cálculo do valor das fracções é efectuado em função das áreas afectas a cada fracção, mas vinculando na fórmula de cálculo a atribuição de um quociente de redução de valor para as áreas complementares (tais como as garagens, varandas, terraços, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, etc).

E como cada caso pode ter uma importância mais ou menos relativa, nestas áreas complementares, esse quociente pode variar, por m2, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuido ao m2 da área interna principal da fracção.

Consegue-se assim uma situação de justiça pela proximidade do valor real de cada tipo de espaço, na definição do valor total atribuido à fracção, assim como pela utilização de um mesmo critério entre todas as fracções que vão constituir a propriedade horizontal.
Infelizmente há muitas PH's constituidas onde se fez exactamente o contrário, favorecendo (diminuindo) o valor das fracções que estão já predestinadas a amigos ou familiares do promotor.

Claro, no seu caso a permilagem terá sido bem estabelecida - perto de 1/3 do valor para as garagens, relativamente às áreas principais - mas será importante garantir que a utilização dessas garagens é mesmo para esse efeito, e não para Armazéns de grande movimento, com outro tipo de implicações e desgaste para os elementos comuns da edificação ( o que por vezes acontece).

Será ainda de salientar que em termos de tributação fiscal existe também uma significativa redução dos valores que são imputados a estas áreas, aí definidas como "áreas dependentes".
(alterado em 20100203)
Ferreira arq