Livro "Manual de Crimes Urbanísticos"

Iniciativa Campo Aberto.

Apresentação do livro "Manual de Crimes Urbanísticos", da autoria do Arq. Luís F. Rodrigues, no sábado, 21 de Abril, pelas 15:00, no auditório da Universidade Lusófona do Porto, Rua Augusto Rosa, 24.

http://www.campoaberto.pt/2012/03/22/apresentacao-do-livro-manual-de-crimes-urbanisticos/

TRL - "arrendamento de partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal"

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa em 07-11-2006

Processo - 4605/2006-7

Relator: ISABEL SALGADO

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/7552609cfee23ecb80257242003e94a6?OpenDocument

Regulamento do Condomínio, nulidade da deliberação de aprovação - Acórdão do TRC

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Tribunal da Relação de Coimbra - Acórdão de 2010.11.30

"PROPRIEDADE HORIZONTAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO. DELIBERAÇÃO. NULIDADE. ABUSO DE DIREITO

APELAÇÃO Nº 4173/09.9TJCBR.C1

Relator: CARLOS GIL"
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Consultar em:

http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=5966:ap4173099tjcbrc1-&catid=84:plataformas&Itemid=73

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Será caso para dizer que não basta querer ter um "Regulamento para o Condomínio"!
É fundamental que esse regulamento seja legal, pois as consequências podem ser desastrosas; para além das dores de cabeça, economicamente pode também ser complicado...

Enquadramento e DESenquadramento legal do aproveitamento de sótão na propriedade horizontal

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Pelo colega R.B. foi-me colocada a questão:

…“num caso de aproveitamento de forros de um prédio com dois pisos, mas que apenas os forros são utilizados pela fracção do primeiro andar, devo considerar área comum com uso exclusivo, ou assumo que pertence à fracção correspondente? e qual o valor a aplicar: 1/3 ou outros...”

Temos que utilizar o RGEU para verificar até que ponto pode a área do sótão ser considerada espaço habitavel - apenas 0,30m para além da altura livre mínima de 2,00m, e desde que 50% da área utilizável tenha o pé direito mínimo regulamentar, que no caso de habitação é 2,40m de altura (2,20m para os compartimentos de arrumos).

Caso não seja respeitado esse pé-direito, terá que considerar que é apenas um vão de cobertura - espaço não utilizável que como tal, não pode ser incluido em áreas da fracção.

Caso seja respeitada em parte dessa área o pé direito legal referido, deve a mesma área estar prevista no projecto de arquitectura aprovado pelo município, e aí está definida a ocupação prevista para esses compartimentos.

Quanto ao cálculo do valor dessa área, caso sejam compartimentos normais da habitação, terá que considerar como área principal da fracção, contabilizada na PH a 100% por m2.

Caso se trate de compartimentos interiores de arrumações, sem vãos directos de iluminação, será de contabilizar tal como se contabiliza uma área de arrumos em cave, ou do tipo garagem: apenas a 1/3 do valor por m2.

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Quanto a ser área comum de uso exclusivo ou propriedade da fracção: - Caso se trate de área privada, licenciada para a fracção, é propriedade da fracção. Caso contrário, é área comum do prédio, e quase nunca está prevista a utilização pela fracção, pelo que não é considerado o seu "uso

exclusivo".

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O facto é que este tipo de pequeno aproveitamento é comum... tal como se de um armário se tratasse... Mas a falta de enquadramento regulamentar para o seu licenciamento é o mesmo motivo para a sua não inclusão nas áreas previstas na propriedade horizontal a constituir.
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E uma propriedade horizontal  tem obrigatoriamente que estar conforme o projecto de arquitectura aprovado, sob pena de, não estando, isso ser motivo suficiente para a sua anulação.

Livro "As regras básicas do condomínio" da Deco - Pro Teste

http://mcs.deco.proteste.pt/promoguides/Um_Olhar_Sobre_Regras_Condominio.pdf

Trata-se de um livro bem elaborado, com muitas dicas que ajudam na vivência diária dos utilizadores de um condomínio, e também na sua gestão.

É de leitura fácil. Salienta aspectos fundamentais da organização comum. Demonstra a importância do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH). Tem também minutas tipo de contratos para a realização de obras nas partes comuns dos prédios, salientando várias medidas de salvaguarda e garantia de regular execução, situação em que muitas vezes os condónimos são "trapaçados"...

Dá ainda exemplos reais quanto às dificuldades de alteração de um TCPH, mostrando á evidência que uma PH tem uma necessidade imperiosa de ser devidamente elaborada ao ser constituida. Considero este um forte argumento a favor da Tabela de síntese da PH, que criei, e obriga a uma justificação efectiva dos valores atribuidos às fracções, em função de cada um dos tipos de áreas que as constituem, assim como dos restantes factores que motivem diferenciação.

É assim um documento de que aconselho a leitura, não só aos que elaboram PH's, mas também a todos os que vivem e lidam com edificações de utilização colectiva.

O Blog "Propriedade Horizontal" ultrapassou 50.000 visitas

Não posso deixar passar esta barreira sem agradecer os mail’s e todas as palavras de amabilidade com que têm encorajado o trabalho apresentado.

Já forneci a várias centenas de leitores a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal. Respondi pessoalmente a inúmeras questões.

Divulguei algumas delas nos post’s. Talvez nem tenham sido as mais importantes, mas foram aquelas que, no momento, me foi oportuno compor para poderem ser apresentadas.

Muitas outras iniciei, mas passou a oportunidade. A disponibilidade não me tem permitido muito voltar atrás… mas lá virá o dia.

Em Fevereiro de 2010 o blog tinha pouco mais de uma centena de visitas.

Em dois anos tivemos a prazer de atingir este nº de visitantes, com mais de 150 post's, num blog com um tema técnico tão específico, com pouquíssima imagem gráfica, e um conteúdo de textos pesados e pouco apelativos…
Isto para mim demonstra a necessidade efectiva de alterações profundas na base legislativa da constituição das propriedades horizontais, assim como no tema complementar, que é a gestão efectiva dos condomínios em propriedade horizontal, tal como tenho vindo a pugnar.

A Ad Urbem tem sido a pedrada no charco, com as suas sessões técnicas, dando a possibilidade de divulgação a iniciativas como a presente, o que tenho que louvar e agradecer, pois o blog nasceu efectivamente com a apresentação na Ad Urbem da Tabela de Síntese da PH que criei.

Mas o que eu gostaria mesmo era de uma maior participação dos colegas nas achegas para conseguirmos melhorar os meandros da constituição das propriedades horizontais; e aí parece que há alguma inibição…

Só vou acrescentar: - se todos estivermos à espera do dia em que vamos ter uma grande facilidade em escrever para o fazer…
Entre nós técnicos, não só Arquitectos, mas também os Engenheiros e não só, há muito poucos com o dom da habilidade para escrever. Eu tenho pouquíssima, mas depois de meia dúzia de vezes a corrigir o que escrevinhei, embora ainda com algumas gralhas, lá sai uma coisa que se consegue ler minimamente…

E tento não deixar passar a oportunidade do assunto em tema.

É o meu apelo aos colegas e restantes leitores, para divulgarem aqui as suas opiniões.

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

1. Trata-se da minuta de um bom regulamento do condomínio, como é raro encontrar.

Tecnicamente bem elaborado, amavelmente disponibilizado na net pela EPUL, tem poucas repetições das disposições regulamentares que já se encontram na legislação ( já vigoram por si mesmas e nunca devem incluir o articulado do Regulamento do Condomínio).

As normas regulamentares em vigor sobre esta matéria podem ser compiladas em documento próprio, de consulta dos condóminos. Também podem ser encontradas em manuais diversos sobre o Condomínio, alguns deles até muito bons, com acórdãos complementares, etc,.(a)

2. Deixa assim de existir o inconveniente de, no caso dessas disposições legais, que foram transcritas para o regulamento, serem alteradas na legislação nacional, não passar o regulamento a estar automaticamente ilegal, já que as respectivas disposições nunca se podem sobrepor à legislação nacional...

Isto só traz equívocos para os condóminos, obrigando por vezes a acções judiciais em que, quem está convencido ter razão ao obrigar a cumprir determinada norma do Regulamento de Condomínio que aprovou, acabar por perder a acção, e ter que assumir os respectivos custos...

3. Tem ainda a vantagem de não fazer perder no meio de "muita palha", aquelas normas específicas que põem mesmo um condomínio a funcionar.

Por exemplo, como se deve obrigar a fazer o pagamento atempado da prestação do condomínio, para não andarem alguns condóminos a financiar os encargos que pertencem a todos, e a acabarem todos a desmobilizar da manutenção adequada das partes comuns e do prédio em si mesmo, deixando-o degradar-se de forma exponencial.

4.No que toca a pagar despesas, como sabemos, oportunistas é coisa que não falta. No entanto, também há casos de impossibilidade pontual para o pagamento, com motivos de conhecimento não dúbio pelos condóminos, e que deve ter o seu encaminhamento adequado, socializante, mas nunca de "otários", o que provoca a desmobilização...

5. A transparência e o rigor das contas tem que ser o primeiro objectivo do regulamento de um condomínio, pois só com isso é possível dar os restantes passos, e ter vida na propriedade comum, não permitindo que este seja a dor de cabeça em que está transformado grande parte do nosso parque habitacional de utilização colectiva.

6. Rigor nas despesas, não significa sempre menos encargos... mas deve fazer por isso, e a maior parte das vezes é isso que acontece.
7. Neste regulamento é muito importante a redacção do nº 2, do artº 24º, no acréscimo complementar (1):

"(1) - O cargo de Administrador pode ser desempenhado por terceiro (artigo 1435º, nº. 4, do Código Civil), se a Assembleia deliberar nesse sentido), mediante remuneração da prestação de serviços pelo montante aprovado pela Assembleia de Condóminos. Esta prestação de serviços é feita sem autorização de movimentação da conta do Condomínio, isto é, as despesas são pagas mediante a apresentação de comprovativos em nome da Administração do Condomínio e reembolsadas através de cheque da conta do Condomínio, mediante cheque assinado por, pelo menos dois representantes do Condomínio, residentes."

8. Ora todos conhecemos inúmeros casos de condomínios "falidos" de onde desapareceram valores elevados...
E o seguro morreu de velho quando se mexe em algo tão volátil como o dinheiro, ainda por cima tratando-se de "propriedade comum", onde estamos a confiar cegamente que os ..."outros vão zelar por aquilo que é nosso"...

Se isto fosse assim os condomínios eram paraísos.
Na generalidade não são, principalmente os que são geridos displicentemente.

9. As disposições do regulamento do condomínio devem propiciar garantias aos condóminos, e nunca favorecer oportunismos, seja a algumas fracções, seja a administradores assoberbados por lucros... Tudo deve ter a sua devida proporção e o respeito, pois só assim  se deve também esperar correcção da parte de quem paga.

E viver em condomínio significa ter que comparticipar na manutenção do que é comum, que é o que assume quem compra uma fracção de uma Propriedade Horizontal.

10. E como o 1º factor da distribuição das despesas é a permilagem instituída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), daí a minha "guerra" de longos anos para aplicação metódica e nacional da tabela de cálculo do valor das fracções, em função  das áreas que constituem cada fracção, e do tipo de utilização em cada uma dessas áreas específicas - Tabela de Síntese da PH, que disponibilizo gratuitamente a todos os que a pretenderem utilizar para elaborar as suas PH's.

11. Tal como o manual refere, este regulamento deve ser evoluído e adaptado a cada caso concreto.

12. É de salientar a redacção dos artigos 9º, 10, 24º e 26º, para ler e tomar em precaução...

Consultar em:

http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/REGULAMENTOCOND.htm
(a) Apenas encontrei um erro: a remissão do nº5, do artº 17º, para o artº 27º, devia ter sido feita para o artº 26º. Isso aconteceu provavelmente pela compactação sucessiva das normas, que muito facilita agora a sua consulta e aplicação prática.

Ferreira arq

Incentivo fiscal ao arrendamento...

D.E. - 2012.02.17
"Governo quer criar uma taxa especial de 25% para os rendimentos prediais, aliviando assim a tributação que já é aplicada aos senhorios." ...

Consultar em: http://economico.sapo.pt/noticias/incentivo-fiscal-ao-arrendamento-depende-da-aprovacao-da-troika_138467.html

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

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Não se trata de uma tabela em "Excel" porque no cálculo das permilagens os arredondamentos automáticos levam a erros que podem causar a nulidade da propriedade horizontal.

Esta tabela que elaborei pretende em primeiro lugar simplificar a elaboração da PH.

Procura assim ser uma tabela de resumo do conteúdo dos documentos gráficos da PH, diminuindo os erros da sequencial elaboração do documento escrito que constitui o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).

Para além disso, tem ainda outra característica muito importante: - possibilita um cálculo justo do valor proporcional de cada fracção relativamente ao todo da edificação, justificando esse valor em função das áreas que constituem cada fracção, pois variam conforme a sua função na habitação.

Possibilita ainda a correcção desse valor da fracção, que foi calculado em função das áreas, relativamente a outros factores que tenham relevância no valor a atribuir, e que têm aí que ser justificados.
Por exemplo, em resultado de variação significativa do nível de insolação de cada uma das fracções, das vistas e enquadramento que uma fracção proporciona em detrimento de outra, da acessibilidade, etc.

Ferreira arq

DE - "Os segredos do arrendamento holandês"

DE - 2012.01.27

Autores: António Sarmento e Luís Lopes

... "As 5 principais razões para investir no mercado de arrendamento holandês:

-Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei.

-Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente.

-Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários.

-O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação.

-O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor."

Artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/os-segredos-do-arrendamento-holandes_136353.html

DE - "O que está a ser feito com escritórios que ficam vazios"

DE 2012.01.25

"Cada vez mais prédios vagos estão a dar lugar a pequenas habitações para arrendar, ‘hostels’ e espaços de trabalho partilhados."

...

http://economico.sapo.pt/noticias/o-que-esta-a-ser-feito-com-escritorios-que-ficam-vazios_136599.html

DE – “Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades”

DE 2012.01.23

"Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar."
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http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-vai-mudar-nas-casas-dos-centros-das-cidades_136138.html

DE - "Arrendamento - Senhorios podem cobrar multa de 50% das rendas em atraso"

http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-podem-cobrar-multa-de-50-das-rendas-em-atraso_135794.html

DE - Paula Cravina de Sousa

2012.01.13

"A reforma da lei das rendas foi uma medida imposta pela ‘troika’.

Proprietários podem cobrar indemnização se o inquilino se atrasar a pagar as rendas por mais de oito dias.

Os senhorios podem continuar a exigir uma indemnização de 50% do valor da renda - além do montante em falta - aos inquilinos que se atrasem mais de oito dias a pagar a renda."

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SICnotícias: "Quatro atrasos de mais de uma semana num ano podem motivar despejo"

2012.01.02

..."Na exposição de motivos da proposta de lei nº 38/XII é também indicada, como referido na semana passada pelo Governo, a possibilidade de o senhorio "resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso da renda" comunicando-o ao inquilino.

"No mês seguinte (terceiro) e por uma única vez", o arrendatário pode pagar a renda em atraso" e na falta de pagamento terá de haver desocupação "sem qualquer outro prazo". "...

Artigo completo em:

http://sicnoticias.sapo.pt/economia/2012/01/02/quatro-atrasos-de-mais-de-uma-semana-num-ano-podem-motivar-despejo
Ver ainda em D.E.:
http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-com-dividas-ao-fisco-impedidos-de-fazer-despejos_135098.html
http://economico.sapo.pt/noticias/rendas-de-lojas-posteriores-a-1995-podem-ser-revogadas_135097.html
http://economico.sapo.pt/noticias/actualizacao-com-base-na-avaliacao-patrimonial-so-entra-em-vigor-em-2013_135055.html

RR - "Saiba quais são os três pilares da nova lei do arrendamento"

RR - 2011.12.29

..."A nova lei do arrendamento assenta sobretudo em três vectores: actualização das rendas por acordo entre as partes, agilização dos despejos e, para o futuro, o limite máximo do contrato de arrendamento passa de cinco para dois anos automaticamente renováveis." ...
Notícia completa em:

http://rr.sapo.pt/informacao_detalhe.aspx?fid=25&did=44601
Ver também em D.E.:
http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-muda-no-arrendamento-em-2012_134647.html
http://economico.sapo.pt/noticias/60-das-rendas-antigas-sao-de-pessoas-com-mais-de-65-anos_134806.html
http://economico.sapo.pt/noticias/contratos-de-arrendamento-deixam-de-ter-limite-minimo-de-tempo_134760.html