Na evolução da tabela de síntese da propriedade horizontal (PH), para além de concentrar todos os dados numéricos que resultam das medições gráficas do projecto de arquitectura, respectivas utilizações e localizações das fracções, foi necessário definir uma metodologia para a obtenção de forma coerente, equitativa e proporcional, do cálculo do valor a atribuir a cada fracção.
Esta relação de proporcionalidade foi efectuada com base nas várias áreas de cada fracção, e na respectiva relação com o uso dos elementos comuns da edificação, com que interferem de forma mais directa.
Partindo sempre do princípio que a relação dos encargos comuns do prédio irá ser suportada pelas fracções de forma directamente proporcional ao seu valor, existe uma generalizada tentativa de fuga a esses encargos, procurando-se sempre uma redução no cálculo de atribuição de valor.
A despesa corrente de manutenção do prédio, assim como a degradação dos elementos comuns, representam os principais encargos comuns dos prédios, a carecer de distribuição, na respectiva proporção de valor, entre a totalidade dos condóminos.
Ou seja, este será o principal factor a ter em conta, na atribuição de valores a cada uma das áreas, em função daquilo que efectivamente cada uma delas representa no desgaste e na manutenção da totalidade do prédio.
Numa primeira fase, considerei a grande diferença proporcional, dentro das áreas afectas ao uso de cada fracção, relativamente ao valor unitário de cada m2 da área “do uso principal”: -todos os m2 das áreas complementares das áreas principais (tais como garagens e lugares de parqueamento, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, varandas, terraços, e áreas de terreno de uso exclusivo da fracção), foram contabilizadas a 1/3 do valor (entre 1/3 a 1/4) de cada m2 de área principal.
Isto significou uma evolução do sentido de justiça assinalável, relativamente ao que se vinha praticando nos casos em que se fazia uma atribuição directa de valores das fracções, em função das respectivas áreas totais. Por exemplo: - Acabou-se com a situação em que um apartamento T2 de 100m2, que tinha ainda um terraço de outros 100m2, ficava a pagar de condomínio o dobro (incluindo nas despesas de elevadores, etc.) de outro apartamento T2 igual, mas que apenas tinha os 100m2 de área, e não tinha terraço, o que era uma grande injustiça.
Esclarecendo, diga-se que se passava a considerar o T2 simples, com 100 unidades; e o outro, que tinha ainda mais outros 100m2 de terraço, como tendo 133,33 unidades (que poderiam ser apenas 125, se se considerasse a proporção de 1/4 em vez de 1/3).
Situação esta bem mais justa que a posição antiga a esta tabela, de considerar o primeiro com 100 unid. e o segundo com 200 unid., numa proporção directa em função da soma total dos respectivos m2 de área que tinham afectos (um com 100m2 e o outro com o total de 200m2 de área).
Havia ainda, no entanto, uma grande injustiça nos casos que envolviam o uso exclusivo de terreno exterior, por parte de algumas fracções.
Essa proporção de 1/3 ou de 1/4 do valor, era ainda muito elevada.
As vantagens do uso do terreno exterior são normalmente bem menores do que o dos espaços construídos, as garagens, varandas ou terraços, já para não falar do efectivo custo de construção específico de cada uma dessas áreas.
Foi assim alterada a tabela de síntese e passou a ser considerado, nestes casos, um valor entre 1/3 a 1/5 do valor relativamente à área principal.
Entretanto foi perceptível que, na maior parte dos casos, esse terreno era “imposto” às fracções confrontantes ao nível do solo, sem grandes vantagens, e significando encargos de condomínio avultados.
Passou então a considerar-se para o terreno de uso exclusivo de uma fracção, a proporção entre 1/5 a 1/10 do valor por m2, relativamente à área principal, anotando na tabela a aplicação de 1/5 ( comum para os casos em que essa área do terreno afecto à fracção não era grande, e significava alguma vantagem para a mesma).
No entanto, a utilização exclusiva do solo por uma fracção, em princípio, não origina degradação de partes comuns do prédio.
E, por vezes, as áreas de terreno afectas a algumas fracções, são significativas, desproporcionando dramaticamente os encargos dessa fracção nas despesas de condomínio.
Passei assim a considerar a aplicação na proporção de 1/9 do valor, mantendo em aberto a margem entre 1/5 e 1/10, pois cada caso pode em si permitir mais-valias diferentes que, cada autor da PH, deverá ajustar.
Será aqui de salientar os parâmetros de avaliação das finanças, para efeitos do IMI, que, até uma área de terreno correspondente a 1,5 vezes a área de implantação do prédio, consideram, para tributação, um valor elevado por m2. E para a área restante do terreno, já consideram um valor muito mais baixo.
A relação entre estes valores referenciais tem também uma vantagem simplificativa nos arredondamentos necessários ao cálculo proporcional, pois trata-se de valores múltiplos que facilitam as contas: 1/1 – 1/3 – 1/9.
Para esclarecer melhor, temos, na segunda folha da tabela exemplificativa, já preenchida, que remeto aos que a solicitam, numa das fracções indicadas (comercial): - 150m2 de área principal, alpendres com 20m2, varandas com um total de 5m2, mais uma área de terreno de uso exclusivo da fracção com 150m2, atingindo um total de área afecta de 325m2.
Temos outra fracção (habitacional): - 125m2 de área principal, um total de 9m2 de varandas, 27m2 de área de garagem, atingindo um total de 161m2 de área afecta.
Ora, aplicando a fórmula de cálculo do índice para determinação de valor (não é o valor da fracção, é o índice), obtemos para a primeira 175 unidades, e para a segunda 137 unidades.
São estes índices que, estabelecendo a proporção relativamente ao valor total atribuído ao prédio, por uma razão de três simples, nos permitem definir a permilagem e o valor de cada fracção:
- na primeira uma permilagem de 164,48 e um valor de €82.240,00;
- na segunda uma permilagem de 128,76 e um valor de €64.380,00.
Valores estes proporcionalmente bastantes justos para uma situação comum, se considerarmos o reflexo do uso de cada uma das fracções sobre as partes comuns do prédio, os respectivos encargos de manutenção comum e reparação pontual; assim como a mais-valia final de cada uma das fracções, aquando da resolução da propriedade horizontal.
Seria um disparate, no exemplo exposto, considerar uma aplicação directa em função das áreas totais afectas a cada fracção (numa proporção de 325 unidades da primeira, para 161 unidades da segunda).
É também um disparate deixar ao critério de cada promotor uma atribuição aleatória, do cálculo do valor que pretende atribuir a cada fracção do respectivo prédio, favorecendo ou prejudicando enormemente as fracções dos amigos ou familiares, relativamente às fracções restantes, naquilo que significa um grande encargo para cada proprietário, que é a distribuição de todas as despesas comuns de um prédio em PH de forma mais ou menos aleatória ou interesseira, tal como a legislação em vigor actualmente permite!
Isto, salvo disposição em contrário de cada um dos Regulamentos Municipais de Urbanização e Edificação dos municípios, tal como fiz para o RMUE de Paredes.
Claro que, ter disposições diferentes, de município para município, numa questão que não tem nada de local nem regional, é também uma asneira.
Esta disposição legislativa deveria ser nacional e ser estabelecida rapidamente, pelo impacto negativo que os TCPH (títulos constitutivos das propriedades horizontais) mal elaborados têm na construção das edificações colectivas que se vão fazendo pelo país.
E que têm consequências na posterior manutenção das obras, sendo origem de desavenças, atrasos e degradações constantes, normalmente pelas injustiças que incorporam.
Os interessados na aquisição de uma fracção nunca consultam os títulos constitutivos dessas propriedades horizontais (TCPH), mas acabam quase sempre por ser vítimas das respectivas incongruências, intencionais ou não.
(alteração em 2010.06.13)
Ferreira arq
