2010.05.25 - Dia do Vizinho

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/es-um-bom-vizinho.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-realiza-se-em.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-eleva-relacoes.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/jn-dia-dos-vizinhos-em-32-locais.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/pais-hoje-e-dia-mundial-dos-vizinhos.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-dia-25-de-maio.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/coimbra-dia-dos-vizinhos-vai-ter-32.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-celebrado-em-tavira.html

Jornal ionline - Portugueses devem mais de 200 milhões de euros de condomínio

Jornal ionline
24 de Maio de 2010

"Crise vai agravar dívidas. Falta de leis e de cultura cívica são outros factores
Os portugueses devem mais de 200 milhões de euros em despesas de condomínio com mais de seis meses, num fenómeno que tenderá a agravar-se com a crise económica e o aumento do desemprego. Além da crise, a venda de casas com dívidas ocultas de condomínio e a falta de cultura de preservação dos espaços semi-públicos são outras razões para o avolumar da dívida, num problema que sobrecarrega as famílias cumpridoras e rouba verbas para a conservação dos edifícios."
...
Ler artigo completo em:
http://www.ionline.pt/conteudo/61261-portugueses-devem-mais-200-milhoes-euros-condominio
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A consultar ainda:
"Sete em cada dez portugueses garantem ter uma relação boa ou muito boa com os vizinhos."...
http://www.ionline.pt/conteudo/41767-apesar-das-quotas-em-atraso-e-barulhos-portugueses-gostam-do-seu-condominio

Alteração da utilização da fracção / autorização do condomínio

Recomendação do Provedor de Justiça para

..."na revisão das normas regulamentares da Lei nº60/2007, de 4 de Setembro, sejam estabelecidas disposições apropriadas a determinar a inclusão, entre os elementos instrutórios a acompanhar os pedidos de licença ou autorização e as comunicações prévias, quando esteja em causa a alteração do uso de fracções autónomas, de documento que indicie a autorização pela assembleia de condomínio ou a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal."

Consultar em:

http://www.provedor-jus.pt/restrito/rec_ficheiros/Rec6B07.pdf
Ou em:
http://www.portalfio.org/inicio/index.php?option=com_content&view=article&id=284:portugal-autorizacao-da-assembleia-de-condominio-para-alteracao-do-uso-de-fraccoes-autonomas&catid=198&Itemid=400155

Um Condomínio / Vários Condomínios - Vários blocos / "UM conjunto de edifícios"

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/0/2162d86f3eefae8280256fc1004fca88?OpenDocument

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

JOÃO BERNARDO

Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL

CONDOMÍNIO

Nº do Documento: RP200502240530559

Data do Acordão: 24-02-2005

Votação: UNANIMIDADE

Meio Processual: APELAÇÃO.

Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.

Sumário: Relativamente todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio.

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Entre o "conjunto de edifícios funcionalmente ligados entre si" e o "prédio constituído por vários blocos"...

Aqui temos alguns dos meandros da confusão que por aí anda...

Sem de alguma forma desacreditar ou desrespeitar uma decisão judicial, tomada em meio próprio e envolvida de todos os factores que até possivelmente tenham consumado a mais justa das decisões, da ponderação do simples resumo que temos a oportunidade de ler, há que questionar:

1.Não podemos ter várias administrações, independentes, para a gestão de espaços próprios de um mesmo prédio, tais como para garagens colectivas, ou para caixas de escadas independentes, de uso comum de apenas uma parte dos condóminos? Podemos, tanto que muitas vezes os temos efectivamente.
E isto sem preterir o obrigatório condomínio principal, que abarcará todo o conjunto.

2.Da mesma forma acontecerá nos ditos"conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si", onde terá sempre que existir um condomínio de primeiro nível (normalmente assim designado), que fará a gestão das situações comuns à totalidade do empreendimento.

3.A questão põe-se principalmente sobre os limites de cada um dos níveis de gestão de condomínio, e sobre até que ponto é possível, legal e profícuo conseguir essa separação.

4.Mas de uma coisa não se abdicará: - ou temos propriedade horizontal, com um empreendimento unificado por elementos comuns, que podem ser designados por "prédios", por "blocos", por "sectores", por outro termo qualquer; - ou temos edificações distintas, em lotes separados, onde não poderemos ter "UMA" propriedade horizontal - teremos várias, distintas em prédios distintos (onde poderemos até criar associações de moradores, tal como é aconselhável que se faça num loteamento).

5.A outra alternativa, com prédios distintos num único terreno, leva-nos para outro campo que não o da "propriedade horizontal", mas sim o da "propriedade vertical", unicamente possível nos empreendimentos das especiais zonas turísticas legalmente delimitadas, de que posso dar, em Portugal, um bom exemplo: a Aldeia das Açoteias.

6.Poderemos assim tirar uma conclusão, da decisão deste acórdão:

..."Relativamente a todos os blocos - integrantes de um só prédio - cuja separação não resulta com nitidez do título de constituição da propriedade horizontal, só pode haver um condomínio."...

É que: - logo no título constitutivo da PH deve ser bem definida a forma como vai ser subdividida a gestão das várias partes do prédio que se construiu (ou conjunto de edifícios, se assim se entender designar os vários blocos do dito prédio, pois não pode deixar de ser apenas um).

7.Finalmente tenho que referir:
- quanto menor for o número de intervenientes (fracções) em cada núcleo de gestão de partes comuns melhor, pois mais fácil e eficaz se fará a sua manutenção (haverá excepções, mas esta será a regra).
Por isso, é fundamental uma correcta elaboração de uma PH, carecendo-se de uma melhor parametrização nesta área, em termos nacionais.

Alteração do uso das fracções da Propriedade Horizontal

Acórdão do STJ sobre a nulidade do título constitutivo da Propriedade Horizontal, quando este violar ou infringir o projecto aprovado pela C.M. quanto ao destino das partes componentes do prédio urbano

Consultar o DR nº 161, Iª Série, de 15/07/1989, em:

http://www.parleurop.pt/ressource/static/files/eleicoes/1989_DR_161_I_Serie_1989.pdf

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Acórdão do STJ

DUARTE SOARES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
TÍTULO CONSTITUTIVO, ALTERAÇÃO, ESCRITURA PÚBLICA, CONDOMÍNIO, DESPESAS DE CONDOMÍNIO
ACORDO
Nº do Documento: SJ200403090044562
Data do Acordão: 09-03-2004
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: T REL LISBOA
Processo no Tribunal Recurso: 1840/03
Data: 03-06-2003
Decisão: NEGADA A REVISTA.
Sumário : O acordo unânime quanto ao modo de funcionamento de determinado condomínio, a definição de permilagens e a percentagem com que participarão nas despesas comuns, podendo embora vincular as pessoas ou entidades concretas que o subscreveram, só poderá considerar-se como alteração do regime de propriedade horizontal - vinculando condóminos ou administração presentes e futuras, se for, celebrado por escritura pública.
Consultar em:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/517d4df1854082af80256e76002699fb?OpenDocument

Contratação e Finanças na Propriedade Horizontal - Carlos Canaes & Associados

Sobre o funcionamento do condomínio, ler os artigos em:

http://www.carloscanaes.pt/2010/03/07/contratacao-e-financas-na-propriedade-horizontal/
e também em:
http://www.carloscanaes.pt/2010/02/07/negocio-dos-condominios-cresce-a-margem-da-lei/

"7 de Março de 2010 - Carlos Canaes

A gestão das partes comuns no âmbito da propriedade horizontal convoca os cidadãos para a aqusição de um conjunto de informações e conhecimentos multidisciplinares para a elaboração de orçamentos complexos e contratação de profissionais cada vez mais distintos e qualificados, o que significa que o administrador do condomínio e os condóminos devem ter um conjunto de noções básicas de direito, de economia e finanças e de gestão de recursos humanos. Fui desafido pelo site Mais Domínio ao longo do último ano para escrever um conjunto de artigos sobre estas matérias que aqui me permito coligir." ... ...

CIDADANIA LX: Prédios que falam

CIDADANIA LX: Prédios que falam

Transcrição do post em hiperligação com Cidadania LX:

"Caro Colega Blogger,

Eu faço parte duma Equipa que está a levar a cabo um Projecto muito giro que já decorreu o ano passado e que se chama Prédios que Falam.

A intenção do projecto é fazer com que os nossos vizinhos deixem de ser caras estranhas e passem a dar um sorriso quando nos vêem. Há um kit que é entregue aos dinamizadores de prédios inscritos e durante uma semana decorrem "jogos" e cenas giras.

Enfim, isto é tudo sem fins lucrativos, é feito só pra trazer sorrisos ao mundo, porque sim, porque o mundo merece ser um sítio mais bonito onde se viver.

Como já devem imaginar, o que eu queria era que publicitassem este projecto feito por VOLUNTÁRIOS, que NÃO GANHAM NADA por fazer isto, porque este ano gostavamos de ter 1000 prédios inscritos e neste momento só temos 63 prédios.

Vamos fazer mais gente sorrir? Help us, please? :)

Qualquer dúvida respondam-nos para: pqf-org@marar.eu

O texto é o que se segue (podem acrescentar os vossos pensamentos antes ou depois do mesmo se quiserem, embora o copy and paste do texto já nos deixe muito felizes!) e a imagem do projecto é a que está anexa. can you help us?

“Não conhecermos os nossos vizinhos, as pessoas que mais perto de nós vivem, é uma realidade bem conhecida de todos nós, que vivemos nas cidades portuguesas. Muitos de nós apenas nos cruzamos com os nossos vizinhos nas reuniões de condóminos, e existe muitas vezes um sentimento de perda de tempo.

O projecto Prédios que Falam nasceu com a vontade de transformar os prédios em comunidades vivas, onde os vizinhos sejam amigos e se ajudem uns aos outros.

Em cada prédio, o projecto é implementado através de uma actividade que é interna ao prédio e que dura os 7 dias anteriores ao Dia Mundial dos Vizinhos, 28 de Maio. A organização da actividade é suportada por um manual e um kit de documentos que é enviado por email a cada dinamizador. Todos os que tiverem vontade de transformar o seu prédio num mundo de partilha e amizade são bem-vindos. Visitem http://prediosquefalam.marar.eu e inscrevam-se.”

Obrigada por aumentarem o número de gente sorridente por esse País fora :)

Assinado: Sofia, aka Andorinha em http://andorinhaquevoa.blogspot.com/   "

Trata-se de uma iniciativa de louvar.

É mais um acto reflexo e demonstrativo de uma das carências actuais na forma de habitar das nossas cidades.

Há demasiado individualismo.

Há demasiado isolamento.

Há falta de motivação para vivência em comum... Umas vezes em resultado da falta de espaços próprios para esse efeito. Outras, por hostilidades geradas em resultado de espaços mal concebidos, mal mantidos, mal coordenados... ou de falta de situações motivadoras dessa comunhão dos espaços; ou por propriedades horizontais mal elaboradas!

Mas que, sem dúvida, há uma falha generalizada na concepção arquitectónica dos edifícios, que preteriu a qualidade e a motivação dos espaços comuns, em favor da valorização quase apenas do espaço privado, não temos dúvidas.

Esta relação entre o preço do m2 de espaço vendido pelo promotor ao adquirente de cada fracção, e o reduzido valor do m2, que é considerado "perdido" nas áreas de uso comum, tem sido um dos factores que mais tem ajudado a esta perda irreparável da vivência social em comunidade.

Este processo deve ser invertido.

A começar logo pelos próprios arquitectos, ao avançarem com o programa e estudo prévio de um projecto de qualquer edificação colectiva.

Mas esta guerra não é ganha, sem tais exigências pelos compradores.

Esta iniciativa promove várias atitudes de dinamização entre os utilizadores de cada edifício, lembrando muito bem, vivências de tempos passados, que eram comuns entre vizinhos. Normalmente situações de edifícios bem mais pequenos, onde as pessoas utilizavam mais o acesso pedonal de entrada do prédio, onde a rua, nas proximidades do prédio, era ainda sentida como algo nosso, que protegíamos, limpávamos; e onde falávamos e cumprimentávamos todos aqueles por quem passávamos.

Não correspondia esse tipo de utilização à atarefadíssima vida actual, de quem, 90% das vezes, acede ao prédio de automóvel, pela garagem; sai desta para o elevador, que chega ao patamar vedado da comunicação horizontal comum, vulgo "hall" de acesso, logo junto à porta da habitação privada de cada um, seu mundo "autónomo", onde então pára... e "vive".

Esta atitude individualista não é viver. É sobreviver.

Pode ser sobreviver na labuta do trabalho, ou de outra forma qualquer de mundo próprio em que cada um se envolveu, com mais ou menos pessoas, colegas, amigos, familiares, etc.

Mas falta aqui o relacionamento integrado e constante de uma família alargada; por sua vez integrada numa comunidade também próxima e constante, onde a tolerância era maior, a entreajuda era real e integradora. Onde se supriam a maior parte das mazelas de relacionamento, de saúde, de faltas ou de excessos de cada um dos seus membros.

Que era tudo menos isolamento, com vantagens evidentes para o relacionamento e vivências colectivas, onde as atitudes de cada um tinham um reflexo e uma percepção imediatas dos restantes, com as inerentes correcções e adaptações, mais ou menos percebidas por cada um, ou motivadas pelos restantes.

Na generalidade, assim se fez a evolução da vida social dos nossos antepassados, para a qual nos encontramos adaptados.

Agora, pelo isolamento que criamos recentemente com esta nova forma individualista de habitar, facilitada com a possibilidade de grandes deslocações em reduzido tempo, seja para trabalhar ou divertir, passamos a ter um fosso entre relacionamentos. Estes espaços entrecortados, deixam inúmeras questões por resolver em cada um de nós, possibilitando uma grande variedade de tensões ou faltas.

São estas tensões e faltas que muitas vezes acontecem, e por vezes são até fatais para cada um, ou mesma para cada família.

Desde a protecção contra terceiros (assaltos, etc.), a questões de saúde ou de efectiva carência pontual, seja física ou mesmo económica, enfim uma daquelas ajudas que tinha que ser naquela hora! Daquelas coisas em que é de um vizinho que precisamos. Não de um familiar ou amigo que está a 15 minutos, nem a meia hora, pois não dá tempo!

Isto acontece mais vezes que cada um de nós quereria, ou que seria desejável.

E não se trata apenas de actos de necessidade. Trata-se de tudo aquilo que é a vivência do dia-a-dia.

O que pretendo referir é que a motivação das relações de vizinhança tem tanta importância como as motivações de ordem familiar.

E isto tem sido esquecido na grande generalidade das promoções de construção de habitações, assim como na própria promoção da ordem urbana recente, nas nossas cidades.

Insisto assim na valorização do relacionamento colectivo dentro de cada condomínio.

E isto começa no programa e nas condições desenvolvidas em cada projecto de arquitectura, quando este é elaborado, cabendo ao arquitecto um papel fulcral.

Estas situações devem ser consumadas na respectiva propriedade horizontal, que pode e deve definir e motivar as várias formas previstas, de relacionamento colectivo, que os espaços criados propiciam.

Para além disto, o título constitutivo da propriedade horizontal deve evitar todo o tipo de injustiças que desmotive os condóminos do cumprimento das suas obrigações para com esses espaços comuns, que, como é normal, têm a sua parte de encargos a distribuir por todos. Encargos esses que devem ser minimizados até onde for possível, já que este é um dos factores mais desmobilizadores da fruição em comum.

Este aspecto é também primordial que seja tido em conta na elaboração do projecto de arquitectura – a durabilidade dos materiais, a redução dos encargos do equipamento aplicado nesses espaços, o reduzido consumo energético (iluminação e ventilação naturais), a facilidade de limpeza e manutenção, vigilância, etc.

Uma das formas mais directas de utilização comum, no prédio, é a sala de condomínio, já amplamente divulgada em obras mais ou menos recentes.

No entanto, são relativamente poucos os casos em que vemos uma utilização efectiva e contínua desses espaços. Não devem servir apenas para as “assembleias de condomínio”, nem apenas para guardar materiais e pastas.

Têm inúmeras outras potencialidades.

Para o relacionamento entre pessoas, nada melhor que o relacionamento entre as crianças. E são elas quem mais precisa de um relacionamento colectivo, pela energia inerente, pela capacidade de adaptação e aprendizagem. E por serem elas os adultos do futuro, que vão formando a sua identidade e carácter, mais ou menos individualista, tolerante ou nem tanto, desde logo.

Para as crianças, espaços de recreio, de jogos, de actividades, mesmo que em espaços interiores e até nem muito grandes; salas com mesas de ténis de mesa ou outras, que servem para as festas de aniversário ou para sala de estudo quando é oportuno, etc., tudo isto constitui uma grande ajuda para a sua formação.

E o relacionamento entre as crianças arrasta o relacionamento entre os adultos, favorecendo-se uma vivência colectiva importante e valorativa para toda a sociedade.

A forma como actualmente se permite a constituição de uma propriedade horizontal e a respectiva atribuição de valores a cada fracção é a antítese de tudo isto.

Daí esta minha cruzada pelo vínculo da tabela de síntese que criei para a constituição das propriedades horizontais, à legislação nacional.

E que disponibilizo gratuitamente a quem a pretender utilizar.

Jornal de Matosinhos - Os condomínios e o IVA

Jornal de Matosinhos 2010-04-23
Ler artigo completo em:
http://www.imprensaregional.com.pt/jornal_de_matosinhos/index.php?info=YTozOntzOjU6Im9wY2FvIjtzOjExOiJub3RpY2lhX2xlciI7czoxMDoiaWRfbm90aWNpYSI7czo0OiIzNjk3IjtzOjk6ImlkX3NlY2NhbyI7czoxOiIzIjt9

Cidade&Direito - Biliografia de Urbanismo e Ambiente (e PH)

Embora já de 2006, constitui uma boa referência de bibliografia sobre urbanismo e ambiente, incluindo a propriedade horizontal (PH).
Consultar em:
http://urbius.blogspot.com/2006_10_01_archive.html

Propriedade horizontal - Doutrina, em Cidade&Direito.

A consultar em Cidade&Direito - Parecer aprovado pelo Conselho Técnico da Direcção-Geral dos Registos e Notariado de 26 de Maio de 2000:

http://urbius.blogspot.com/2007/01/propriedade-horizontal-doutrina.html

"1. A possibilidade de fraccionamento de um edifício em partes distintas está imperativamente dependente, desde a entrada em vigor do DL nº 40333, de 14 de Outubro de 1955, da constituição da propriedade horizontal, sendo nulos os negócios celebrados em contravenção da lei.

2. Assim, de um prédio constituído por rés-do-chão e dois andares não pode desmembrar-se e alienarse separadamente a parte correspondente ao rés-do-chão, sem que previamente seja constituída a propriedade horizontal.

3. De igual modo, não pode constituir-se a propriedade horizontal em quatro fracções autónomas abrangendo apenas os dois andares - deixando de fora o tal rés-do-chão - e vender-se uma dessas fracções, porque o regime da propriedade horizontal só pode ser estabelecido realtivamente a todo o edifício.

4. Dada a circunstância de os efeitos da usucapião retroagirem ao início da posse a que ela conduziu, admite-se que a situação, aliás complexa da consulta (divisão do rés-do-chão em três novas fracções), possa obter resposta positiva através da consideração da hipótese de os actuais "titulares" das partes distintas do edifício se concertarem e conjuntamente outorgarem escritura pública de constituição de propriedade horizontal sobre o edifício, nos termos em que vêm possuindo as respectivas partes que o integram,declarando expressamente no acto que, por esta via, ficam convalidados todos os negócios jurídicos e actos realizados (concretamente as compras e vendas referidas em 2 e 3) e posteriormente alterarem o regime da propriedade horizontal quanto ao objecto (divisão da fracção do rés-do-chão em três novas fracções, como se pretende).

5. Um outra solução possível será submeter agora o edifício, constituído por rés-do-chão e dois andares, ao regime da propriedade horizontal, mediante recurso à justficação notarial ou judicial, com invocação da usucapião - desde que, obviamente, se verifiquem os requistos desta - intervindo todos os interessados que têm estado na posse das fracções susceptíveis de corresponderem às exigências da sua utilização em regime de propriedade horizontal."
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Para além deste tema, o Blogue do Professor JM Ferreira de Almeida, Cidade&Direito, tem outros textos importantes relativos à PH, a merecer consulta:

http://urbius.blogspot.com/2007/01/propriedade-horizontal-jurisprudncia-i.html
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http://urbius.blogspot.com/2007/01/propriedade-horizontal-jurisprudncia.html
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Os restantes textos do blogue são também importantes sobre o Direito da Propriedade:
http://urbius.blogspot.com/

Acordão do Trib. da Relação de Coimbra - Inovação em parte comum de prédio em PH

Consultar em:

http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4603:ap175405-&catid=84:plataformas&Itemid=73

"Propriedade horizontal. Inovação. Parte comum

Terça, 05 Julho 2005 00:00

PROPRIEDADE HORIZONTAL. INOVAÇÃO. PARTE COMUM. ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS. ABUSO DE DIREITO

APELAÇÃO Nº 1754/05

Relator: DR. FERREIRA DE BARROS

Data do Acordão: 05-07-2005

Tribunal: SEIA

Legislação: ARTIGO, 1425º, 1431º, 1432º E 334º, DO CÓDIGO CIVIL

Sumário:

A aprovação de obra inovadora em parte comum do prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal deve preceder a realização da obra.

A aprovação de obra inovadora apenas pode ser dada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, não sendo válida a aprovação obtida fora da assembleia, designadamente através de voto constante de documento escrito.

A demolição é a sanção correspondente à realização de obras ofensivas das regras da propriedade horizontal.

A simples inacção ou abstenção, mais ou menos longa, desacompanhada de actos geradores de confiança na contraparte, não é de molde a justificar a paralisação do exercício do direito com base no seu exercício abusivo."
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Trata-se de um dos casos típicos que mais desavenças originam entre os condóminos de um prédio em propriedade horizontal.
É situação comum entre os intervenientes procurarem a autorização, verbal ou mesmo escrita, dos restantes proprietários para procederem a obras em que ocupam pequenos (ou grandes) espaços, em área comum do prédio. Algumas vezes área de uso comum, mas a maioria das vezes, área de uso exclusivo do próprio, mas, mesmo assim área comum do prédio.
E porque muitas das vezes são mesmo os técnicos autores dos projectos quem motiva estes "pedidos" de autorização escrita de todos os condóminos, esquecendo a legal deliberação em assembleia de condóminos regulamentar, importa ainda mais a sua divulgação entre os técnicos.
Vale a pena a leitura do acordão, sendo de salientar, conforme transcrevo:
...
"Com efeito, no regime da propriedade horizontal a vontade dos condóminos há-de resultar de deliberação aprovada em assembleia, que é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, com poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração, mas restringindo os seus poderes a matérias que respeitem às partes comuns do prédio. A vontade do condomínio há-de resultar da vontade dos condóminos reunidos em assembleia, sendo aquela vontade ou a deliberação executada pelo administrador (alínea h) do art. 1436º do CC). A assembleia de condóminos e o administrador, enquanto órgãos administrativos, são, pois, um instrumento para a emissão de declarações de vontade comum e para a execução desta mesma vontade, de modo a tornar possível a actividade da colectividade Cfr. “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, p. 179, de Sandra Passinhas.. "...
..."Só ocorrendo deliberação tomada em assembleia de condóminos, com a possibilidade de discussão oral, seguida de votação, é que fica aberta a possibilidade de o condómino impugnar as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, nos termos do art. 1433º do CC. Como, também, escrevem Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, na obra “Da Propriedade Horizontal”, 2ª edição, p. 210, “à face da nossa lei (arts. 1431º a 1433º) as deliberações têm de ser realizadas colegialmente, isto é, numa reunião em que intervenham ou possam intervir os diversos condóminos, não se podendo eliminar uma discussão oral tão útil e necessária a uma ponderada deliberação. Por outro lado é sempre necessária a elaboração de uma acta, para se poder fazer a prova da deliberação e para o administrador proceder à sua execução e a comunicação aos condóminos ausentes”. "...
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Consultar texto integral em:
http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/a43b6eac8eb29318802570810032a046?OpenDocument

Ferreira arq

SOCIOCRACIA - ..."os TCPH são dificílimos, quase impossíveis, de corrigir."...

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1. Consultando em - SOCIOCRACIA, sob o tema ...  "Propriedade Horizontal, Título Constitutivo; Condições de Nulidade do título constitutivo... questões de semântica nas acções judiciais"...  encontramos aí vários comentários importantes sobre um emaranhado de decisões e contra-decisões dos tribunais, numa situação de recursos entre as partes de uma mesma acção, que culmina num Acórdão do STJ, pleno de meandros comuns das propriedades horizontais.

2. Entre outras conclusões, refere "Biranta" no seu post:

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..."O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), vulgarmente designado “Escritura da Propriedade Horizontal” é, tem sido, campo fértil à concretização do arbítrio, da má-fé, do uso abusivo (ilegítimo) do direito... eu sei lá!

E o pior é que, não estando este, o TCPH, sujeito a qualquer fiscalização ou verificação preventiva, todos os arbítrios são possíveis e fáceis de concretizar... são “oponíveis a terceiros”; isto é: fazem lei a cumprir pelos futuros condóminos que ficam indefesos à mercê de toda a espécie de arbítrioos, PROIBIDOS POR LEI.

MAIS GRAVE DO QUE ISSO TUDO, os TCPH são dificílimos, quase impossíveis, de corrigir.

O bom senso e o decoro, em matéria de JUSTIÇA, deveria impôr que, sendo fácil concretizar, através desta via, todos os arbítrios e abusos lesivos dos condóminos, fosse igualmente fácil corrigir esses arbítrios e abusos, logo que detectados e confirmados pelas entidades competentes na matéria.

Mas não! Para corrigir um TCPH o(s) lesado(s) têm de se sujeitar aos meandros, obscuros e, quantas vezes, tenebrosos, da justiça e dos Tribunais, sem sequer terem garantia de serem atendidos, por mais que a razão lhes assista e estejam a ser prejudicados.

O exemplo mais comum de arbítrio e uso abusivo de direito, nesta matéria, consiste em os construtores atribuirem permilagens menores às fracções que destinam aos filhos e/ou familiares, aumentando as permilagens das restantes fracções e colocando os proprietários destas a pagar as despesas que competem àqueles." ...

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Este estado das coisas vai-se mantendo inalterado em tudo aquilo que se refere a modificações que se pretendam introduzir num título constitutivo de uma propriedade horizontal (TCPH).
 Isto vem acentuar a imperiosa necessidade de uma propriedade horizontal ser correctamente elaborada, quando é constituída.

Para quando se trata da elaboração de um novo TCPH, temos já uma evolução recente, mas muito determinante para que se possam alterar estas atitudes de arbítrio e abuso: - conforme a legislação agora em vigor, passamos a ter um técnico responsável pela discriminação das partes e do valor de cada uma das fracções de um edifício a ser constituído em propriedade horizontal.

Esta situação, ainda muito pouco divulgada, é do desconhecimento da generalidade dos técnicos municipais que, na sua generalidade continuam a certificar títulos constitutivos de propriedades horizontais para com os projectos de novos edifícios, sem que esses elementos correspondam a uma discriminação efectuada pelo técnico autor do projecto de arquitectura aprovado.

Ora, isto incorpora uma ilegalidade de consequências gravíssimas para os futuros adquirentes das fracções, caso o TCPH não se conforme com a idoneidade fundamental a estes actos, de que temos, num passado muito recente, exemplos dramáticos.

Importa assim uma divulgação generalizada entre os técnicos.

Ferreira arq

Comentários diversos relacionados com a "Propriedade Horizontal"...

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PROPOSTAS DA ANET PARA A REABILITAÇÃO URBANA

E MERCADO DE ARRENDAMENTO

E RELANÇAMENTO DA ECONOMIA

http://www.anet.pt/downloads/Propostas/PropostaANET-Reabilit_Urbana.pdf

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Iuris et de Iuri

Propriedade horizontal - Evolução historica e Enquadramento legal

http://iurisetdeiuri.blogspot.com/2008/03/propriedade-horizontal-evoluo-historica.html

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Sobre a ..."expressão inglesa para «permilagem», no âmbito da propriedade horizontal":

http://forum.wordreference.com/showthread.php?t=1378509

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Direito de Vizinhança nas relações entre condóminos

Author: Arco do Triunfo, Lda

http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=61:o-direito-de-vizinhanca-nas-relacoes-entre-condominos&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48

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Jornal "O Interior" - Arquivo: Edição de 07-10-2004

Nova sessão do IIº Ciclo de Conferências do CEI sobre “O Direito e a Cooperação Ibérica” decorre amanhã em Salamanca
“Propriedade horizontal e regulamentação dos condomínios” em debate

O Centro de Estudos Ibéricos (CEI), o Colegio de Abogados de Salamanca (CAS) e o Conselho Distrital de Coimbra da Ordem dos Advogados organizam pelo 2º ano consecutivo o Ciclo de Conferências " O Direito e a Cooperação Ibérica". Decorre amanhã a próxima sessão desta iniciativa, em Salamanca, na Biblioteca do CAS, subordinada ao tema da "Propriedade horizontal e regulamentação dos condomínios". A quinta jornada de trabalho conta com a participação de Manuel Henrique Mesquita, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, e de Maria Jesús Moro Almaraz, da Faculdade de Direito da Universidade de Salamanca. Os comentários estarão a cargo de dois advogados, Soares Ramos e Felisa de No Vazquez.

 http://www.ointerior.pt/noticia.asp?idEdicao=262&id=7064&idSeccao=2824&Action=noticia

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STJ - Acórdão s/ PH

Consultar artigo completo em:

http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/b0309ace340cac3f80256e76003668c6?OpenDocument

SJ200403040005227

04-03-2004

UNANIMIDADE

T REL ÉVORA

RECURSO PARA O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PROPRIEDADE HORIZONTAL

PARTE COMUM

INOVAÇÃO

ABUSO DE DIREITO

VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM

Resumo:

"1. O Supremo Tribunal de Justiça só pode conhecer da matéria de facto quando a Relação deu como provado um facto sem a produção da prova por força da lei indispensável para demonstrar a sua existência, ou quando ocorrer infracção das normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no ordenamento jurídico.

2. A nulidade por excesso de pronúncia a que se reporta a alínea d) do n.º 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil reporta-se a questões e não a motivações, ou seja, apenas se reporta a pontos essenciais de facto ou de direito em que as partes centralizaram o litígio, incluindo as excepções.

3. São partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, a que o n.º 1 do artigo 1425º do Código Civil se reporta, além do mais, as paredes delimitadoras do seu perímetro, não é construída em parte comum do edifício a arrecadação que apenas ficou encostada a um muro suporte de terras que é parte comum.

4. É inovadora a obra de alteração do prédio tal como foi originariamente concebido e licenciado aquando da outorga da licença de utilização e existia ao tempo da constituição da propriedade horizontal.

5. Independentemente da autorização pela maioria de dois terços dos condóminos, as inovações operadas nas partes comuns do edifício prejudiciais da utilização, por de algum dos condóminos, das partes próprias ou comuns, só podem deixar de estar sujeitas à sanção de demolição se nelas consentirem os prejudicados, sendo irrelevante o seu licenciamento municipal.

6. A falta de licença municipal para a realização das obras inovadoras não afecta negativamente a deliberação de dois terços da assembleia dos condóminos que as autorizou, e o condómino que construiu uma churrasqueira no logradouro da sua fracção predial não carecia daquela autorização.

7. A construção por um dos condóminos no logradouro da sua fracção predial de uma churrasqueira e de uma arrecadação não alteram o destino habitacional daquela fracção nem o respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, designadamente, o seu elemento permilagem de valor.

8. Actua com abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium o condómino que autorizou outro condómino a edificar a arrecadação e, vários anos depois, sem motivo plausível, lhe exigiu a juízo a sua demolição."

SOCIOCRACIA: Os Arbítrios Nas Permilagens Da Propriedade Horizontal

SOCIOCRACIA: Os Arbítrios Nas Permilagens Da Propriedade Horizontal
Transcrevendo em hiperligação com o Blog em título:
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"As Escrituras da Propriedade Horizontal, ou Títulos Constitutivos da Propriedade Horizontal (TCPH), prestam-se a todo o tipo de arbítrios, abusos de direito, favorecimentos, disparates, porque não são alvo de qualquer verificação ou fiscalização prévia. Mas, se calhar, mesmo que fossem fiscalizados previamente, continuariam “no reino do absurdo” tal como agora, a julgar pela quantidade de sofismas, de tretas, de ideias feitas ignorantes e disparatadas, que se ouvem, inclusive a quem tem obrigação de saber destas coisas, quanto a esta matéria.A construção civil é, por tradição, um “mundo” dominado pelo primarismo, pela ignorância e pelo analfabetismo DÉSPOTAS. Podem sê-lo porque, sendo um “mundo” de gente com dinheiro, à custa da especulação, da vigarice e da exploração, são-lhes reconhecidos todos os “direitos”, SEM LIMITES. Os “critérios” dessa gente, por mais absurdos que sejam, fazem Lei e são “imutáveis” e “incontestáveis”.A “ilegalidade” mais comum consiste em os autores do TCPH atribuirem permilagens menores às casas que reservam para os seus filhos e/ou familiares, de modo a fazer com que os outros condóminos paguem as despesas daqueles (filhos e/ou familiares).Portanto, se vai comprar uma casa, verifique se nesse prédio mora algum filho ou familiar do construtor (ou afins). Se for o caso, verifique as permilagens antes de comprar, para não ter uma série de chatisses, depois.Poderíamos sugerir que, quando estão envolvidas nas transacções agências imobiliárias, estas deveriam “prestar esse serviço” aos clientes e actuar no sentido de não ajudar a vigarizar estes. Mas não adianta, porque esses são igualmente, gente da especulação e, como tal, pensam com os pés, metem os pés pelas mãos nestas matérias, cultivam igualmente a ignorância da lei e defendem o “primado” do “critério”. Até “fazem o pino” para “justificar” qualquer absurdo. Portanto, você fica por sua conta." ...

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Como se pode ler sobre os dois casos descritos no restante do texto original (consultar em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/04/os-arbitrios-nas-permilagens-da.html ) é de alguma forma bem justa esta "azia" pela parte das pessoas que são vítimas dos estratagemas nebulosos que as actuais disposições regulamentares permitem, ou seja: avalisam nesta área.

No final do texto o comentador tenta uma saída jurídica para o nó cego que foi dado às vítimas em causa.

Mas, em minha opinião sem sucesso real, pois está mesmo nas mãos da falta de senso de justiça e idoneidade social por parte dos favorecidos que, bastando para tal a oposição de um deles, conseguem manter a permilagem e a comparticipação das despesas comuns inalteradas.

Quanto à falta de discriminação do terraço de cobertura como área comum, tal nem sequer é imperioso que seja referido no título constitutivo, pois, conforme o código civil, todas as coberturas do edifício, sejam em terraço ou não, são imperativamente parte comum.

E isso não impede que, sendo comuns, não tenham um uso exclusivo afecto a uma fracção, como parece ser o caso.

Quanto à questão do elevador, da mesma forma: - não é pelo facto do proprietário do rés-do-chão chegar à cave mais depressa pelas escadas que pelo elevador, que o mesmo deixa de cumprir a condição legal que o código civil determina de o mesmo “poder ser servido pelo elevador”.

Ou seja, apenas se a fracção estiver efectivamente impedida de aceder ao uso do elevador, é que assistirá direito de impugnação do caso.

Infelizmente este tipo de ocorrência é comum, e o desgaste na saúde e ordem social que daí resulta, já há muito tempo devia ter motivado os nossos governantes a alterar o estado das coisas.

Mais uma vez insisto na minha proposta de alteração legislativa nacional, disciplinando esta área através da tabela de síntese que criei para a elaboração do título constitutivo da PH. Situação que consegui pontualmente regularizar no Município de Paredes, ao introduzir estes parâmetros no Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, que se encontra aí em vigor.

Mas já todos os cidadãos Portugueses poderiam estar defendidos destas “atoardas” nos mesmos termos, caso a legislação nacional também as incorporasse, nos exactos termos que defendi com o tema que apresentei no LNEC, na Conferência da AdUrbem de Nov. 2009 – “A propriedade horizontal no RJUE – sistematização de tabela para a sua constituição.”

Este estado de coisas previne-se com uma elaboração correcta do título constitutivo da propriedade horizontal. É essa a função da tabela de síntese que criei, que obriga a justificar os valores atribuidos em função do valor calculado de cada uma das áreas da fracção.
Ferreira arq