2010.05.25 - Dia do Vizinho

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/es-um-bom-vizinho.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-realiza-se-em.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-mundial-dos-vizinhos-eleva-relacoes.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/jn-dia-dos-vizinhos-em-32-locais.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/pais-hoje-e-dia-mundial-dos-vizinhos.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-dia-25-de-maio.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/coimbra-dia-dos-vizinhos-vai-ter-32.html
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http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2010/05/dia-dos-vizinhos-celebrado-em-tavira.html

Jornal ionline - Portugueses devem mais de 200 milhões de euros de condomínio

Jornal ionline
24 de Maio de 2010

"Crise vai agravar dívidas. Falta de leis e de cultura cívica são outros factores
Os portugueses devem mais de 200 milhões de euros em despesas de condomínio com mais de seis meses, num fenómeno que tenderá a agravar-se com a crise económica e o aumento do desemprego. Além da crise, a venda de casas com dívidas ocultas de condomínio e a falta de cultura de preservação dos espaços semi-públicos são outras razões para o avolumar da dívida, num problema que sobrecarrega as famílias cumpridoras e rouba verbas para a conservação dos edifícios."
...
Ler artigo completo em:
http://www.ionline.pt/conteudo/61261-portugueses-devem-mais-200-milhoes-euros-condominio
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A consultar ainda:
"Sete em cada dez portugueses garantem ter uma relação boa ou muito boa com os vizinhos."...
http://www.ionline.pt/conteudo/41767-apesar-das-quotas-em-atraso-e-barulhos-portugueses-gostam-do-seu-condominio

Contratação e Finanças na Propriedade Horizontal - Carlos Canaes & Associados

Sobre o funcionamento do condomínio, ler os artigos em:

http://www.carloscanaes.pt/2010/03/07/contratacao-e-financas-na-propriedade-horizontal/
e também em:
http://www.carloscanaes.pt/2010/02/07/negocio-dos-condominios-cresce-a-margem-da-lei/

"7 de Março de 2010 - Carlos Canaes

A gestão das partes comuns no âmbito da propriedade horizontal convoca os cidadãos para a aqusição de um conjunto de informações e conhecimentos multidisciplinares para a elaboração de orçamentos complexos e contratação de profissionais cada vez mais distintos e qualificados, o que significa que o administrador do condomínio e os condóminos devem ter um conjunto de noções básicas de direito, de economia e finanças e de gestão de recursos humanos. Fui desafido pelo site Mais Domínio ao longo do último ano para escrever um conjunto de artigos sobre estas matérias que aqui me permito coligir." ... ...

CIDADANIA LX: Prédios que falam

CIDADANIA LX: Prédios que falam

Transcrição do post em hiperligação com Cidadania LX:

"Caro Colega Blogger,

Eu faço parte duma Equipa que está a levar a cabo um Projecto muito giro que já decorreu o ano passado e que se chama Prédios que Falam.

A intenção do projecto é fazer com que os nossos vizinhos deixem de ser caras estranhas e passem a dar um sorriso quando nos vêem. Há um kit que é entregue aos dinamizadores de prédios inscritos e durante uma semana decorrem "jogos" e cenas giras.

Enfim, isto é tudo sem fins lucrativos, é feito só pra trazer sorrisos ao mundo, porque sim, porque o mundo merece ser um sítio mais bonito onde se viver.

Como já devem imaginar, o que eu queria era que publicitassem este projecto feito por VOLUNTÁRIOS, que NÃO GANHAM NADA por fazer isto, porque este ano gostavamos de ter 1000 prédios inscritos e neste momento só temos 63 prédios.

Vamos fazer mais gente sorrir? Help us, please? :)

Qualquer dúvida respondam-nos para: pqf-org@marar.eu

O texto é o que se segue (podem acrescentar os vossos pensamentos antes ou depois do mesmo se quiserem, embora o copy and paste do texto já nos deixe muito felizes!) e a imagem do projecto é a que está anexa. can you help us?

“Não conhecermos os nossos vizinhos, as pessoas que mais perto de nós vivem, é uma realidade bem conhecida de todos nós, que vivemos nas cidades portuguesas. Muitos de nós apenas nos cruzamos com os nossos vizinhos nas reuniões de condóminos, e existe muitas vezes um sentimento de perda de tempo.

O projecto Prédios que Falam nasceu com a vontade de transformar os prédios em comunidades vivas, onde os vizinhos sejam amigos e se ajudem uns aos outros.

Em cada prédio, o projecto é implementado através de uma actividade que é interna ao prédio e que dura os 7 dias anteriores ao Dia Mundial dos Vizinhos, 28 de Maio. A organização da actividade é suportada por um manual e um kit de documentos que é enviado por email a cada dinamizador. Todos os que tiverem vontade de transformar o seu prédio num mundo de partilha e amizade são bem-vindos. Visitem http://prediosquefalam.marar.eu e inscrevam-se.”

Obrigada por aumentarem o número de gente sorridente por esse País fora :)

Assinado: Sofia, aka Andorinha em http://andorinhaquevoa.blogspot.com/   "

Trata-se de uma iniciativa de louvar.

É mais um acto reflexo e demonstrativo de uma das carências actuais na forma de habitar das nossas cidades.

Há demasiado individualismo.

Há demasiado isolamento.

Há falta de motivação para vivência em comum... Umas vezes em resultado da falta de espaços próprios para esse efeito. Outras, por hostilidades geradas em resultado de espaços mal concebidos, mal mantidos, mal coordenados... ou de falta de situações motivadoras dessa comunhão dos espaços; ou por propriedades horizontais mal elaboradas!

Mas que, sem dúvida, há uma falha generalizada na concepção arquitectónica dos edifícios, que preteriu a qualidade e a motivação dos espaços comuns, em favor da valorização quase apenas do espaço privado, não temos dúvidas.

Esta relação entre o preço do m2 de espaço vendido pelo promotor ao adquirente de cada fracção, e o reduzido valor do m2, que é considerado "perdido" nas áreas de uso comum, tem sido um dos factores que mais tem ajudado a esta perda irreparável da vivência social em comunidade.

Este processo deve ser invertido.

A começar logo pelos próprios arquitectos, ao avançarem com o programa e estudo prévio de um projecto de qualquer edificação colectiva.

Mas esta guerra não é ganha, sem tais exigências pelos compradores.

Esta iniciativa promove várias atitudes de dinamização entre os utilizadores de cada edifício, lembrando muito bem, vivências de tempos passados, que eram comuns entre vizinhos. Normalmente situações de edifícios bem mais pequenos, onde as pessoas utilizavam mais o acesso pedonal de entrada do prédio, onde a rua, nas proximidades do prédio, era ainda sentida como algo nosso, que protegíamos, limpávamos; e onde falávamos e cumprimentávamos todos aqueles por quem passávamos.

Não correspondia esse tipo de utilização à atarefadíssima vida actual, de quem, 90% das vezes, acede ao prédio de automóvel, pela garagem; sai desta para o elevador, que chega ao patamar vedado da comunicação horizontal comum, vulgo "hall" de acesso, logo junto à porta da habitação privada de cada um, seu mundo "autónomo", onde então pára... e "vive".

Esta atitude individualista não é viver. É sobreviver.

Pode ser sobreviver na labuta do trabalho, ou de outra forma qualquer de mundo próprio em que cada um se envolveu, com mais ou menos pessoas, colegas, amigos, familiares, etc.

Mas falta aqui o relacionamento integrado e constante de uma família alargada; por sua vez integrada numa comunidade também próxima e constante, onde a tolerância era maior, a entreajuda era real e integradora. Onde se supriam a maior parte das mazelas de relacionamento, de saúde, de faltas ou de excessos de cada um dos seus membros.

Que era tudo menos isolamento, com vantagens evidentes para o relacionamento e vivências colectivas, onde as atitudes de cada um tinham um reflexo e uma percepção imediatas dos restantes, com as inerentes correcções e adaptações, mais ou menos percebidas por cada um, ou motivadas pelos restantes.

Na generalidade, assim se fez a evolução da vida social dos nossos antepassados, para a qual nos encontramos adaptados.

Agora, pelo isolamento que criamos recentemente com esta nova forma individualista de habitar, facilitada com a possibilidade de grandes deslocações em reduzido tempo, seja para trabalhar ou divertir, passamos a ter um fosso entre relacionamentos. Estes espaços entrecortados, deixam inúmeras questões por resolver em cada um de nós, possibilitando uma grande variedade de tensões ou faltas.

São estas tensões e faltas que muitas vezes acontecem, e por vezes são até fatais para cada um, ou mesma para cada família.

Desde a protecção contra terceiros (assaltos, etc.), a questões de saúde ou de efectiva carência pontual, seja física ou mesmo económica, enfim uma daquelas ajudas que tinha que ser naquela hora! Daquelas coisas em que é de um vizinho que precisamos. Não de um familiar ou amigo que está a 15 minutos, nem a meia hora, pois não dá tempo!

Isto acontece mais vezes que cada um de nós quereria, ou que seria desejável.

E não se trata apenas de actos de necessidade. Trata-se de tudo aquilo que é a vivência do dia-a-dia.

O que pretendo referir é que a motivação das relações de vizinhança tem tanta importância como as motivações de ordem familiar.

E isto tem sido esquecido na grande generalidade das promoções de construção de habitações, assim como na própria promoção da ordem urbana recente, nas nossas cidades.

Insisto assim na valorização do relacionamento colectivo dentro de cada condomínio.

E isto começa no programa e nas condições desenvolvidas em cada projecto de arquitectura, quando este é elaborado, cabendo ao arquitecto um papel fulcral.

Estas situações devem ser consumadas na respectiva propriedade horizontal, que pode e deve definir e motivar as várias formas previstas, de relacionamento colectivo, que os espaços criados propiciam.

Para além disto, o título constitutivo da propriedade horizontal deve evitar todo o tipo de injustiças que desmotive os condóminos do cumprimento das suas obrigações para com esses espaços comuns, que, como é normal, têm a sua parte de encargos a distribuir por todos. Encargos esses que devem ser minimizados até onde for possível, já que este é um dos factores mais desmobilizadores da fruição em comum.

Este aspecto é também primordial que seja tido em conta na elaboração do projecto de arquitectura – a durabilidade dos materiais, a redução dos encargos do equipamento aplicado nesses espaços, o reduzido consumo energético (iluminação e ventilação naturais), a facilidade de limpeza e manutenção, vigilância, etc.

Uma das formas mais directas de utilização comum, no prédio, é a sala de condomínio, já amplamente divulgada em obras mais ou menos recentes.

No entanto, são relativamente poucos os casos em que vemos uma utilização efectiva e contínua desses espaços. Não devem servir apenas para as “assembleias de condomínio”, nem apenas para guardar materiais e pastas.

Têm inúmeras outras potencialidades.

Para o relacionamento entre pessoas, nada melhor que o relacionamento entre as crianças. E são elas quem mais precisa de um relacionamento colectivo, pela energia inerente, pela capacidade de adaptação e aprendizagem. E por serem elas os adultos do futuro, que vão formando a sua identidade e carácter, mais ou menos individualista, tolerante ou nem tanto, desde logo.

Para as crianças, espaços de recreio, de jogos, de actividades, mesmo que em espaços interiores e até nem muito grandes; salas com mesas de ténis de mesa ou outras, que servem para as festas de aniversário ou para sala de estudo quando é oportuno, etc., tudo isto constitui uma grande ajuda para a sua formação.

E o relacionamento entre as crianças arrasta o relacionamento entre os adultos, favorecendo-se uma vivência colectiva importante e valorativa para toda a sociedade.

A forma como actualmente se permite a constituição de uma propriedade horizontal e a respectiva atribuição de valores a cada fracção é a antítese de tudo isto.

Daí esta minha cruzada pelo vínculo da tabela de síntese que criei para a constituição das propriedades horizontais, à legislação nacional.

E que disponibilizo gratuitamente a quem a pretender utilizar.

Jornal de Matosinhos - Os condomínios e o IVA

Jornal de Matosinhos 2010-04-23
Ler artigo completo em:
http://www.imprensaregional.com.pt/jornal_de_matosinhos/index.php?info=YTozOntzOjU6Im9wY2FvIjtzOjExOiJub3RpY2lhX2xlciI7czoxMDoiaWRfbm90aWNpYSI7czo0OiIzNjk3IjtzOjk6ImlkX3NlY2NhbyI7czoxOiIzIjt9

"F.A.Q.' s" sobre Condomínio

"F.A.Q.'s" sobre Condomínio
Consultar em:
http://www.dmgt.pt/faqs.asp
ou em:
http://www.fraccao.com/legislacao.htm

Uso abusivo do promotor da propriedade horizontal na atribuição dos valores das fracções para definir a permilagem da PH

... e enormes dificuldades na alteração da propriedade horizontal ...

A.

Mais uma vez tomei conhecimento de uma propriedade horizontal constituída há cerca de quinze anos, em que os valores relativos das permilagens fixadas para cada uma das fracções não têm qualquer nexo, nem mesmo de casualidade, para justificar com idoneidade a respectiva atribuição.

É de pasmar com este caso: -as fracções que ficaram na posse do promotor, das suas firmas ou dos seus amigos, foram protegidas com uma atribuição de valores/permilagens mais favoráveis, isto é: SIGNIFICATIVAMENTE INFERIORES!

B.

E porque é que os proprietários das fracções só agora questionam a situação?

Em 1º lugar:
-Porque é agora que estão a aparecer obras avultadíssimas de reparação e manutenção do imóvel.

Em 2º lugar:

-Porque só agora se preocuparam deveras com a diferença de comparticipação entre si, nas obras a executar no imóvel.

Em 3º lugar:

-Porque só agora se deram ao trabalho de conhecer o documento constitutivo da respectiva propriedade horizontal.

Em 4º lugar:
-Porque aqueles que nunca tinham adquirido uma fracção de um prédio tinham ainda a convicção que ter uma permilagem maior significava ter um valor maior, e que isso seria uma mais valia para si próprios...

C.

Quais as implicações e possibilidades de alteração desta propriedade horizontal?

È caso para dizer que as pessoas que, de boa fé, adquiriram as suas fracções, foram "legalmente enganadas".

A legislação vigente deixa aos promotores imobiliários apenas a obrigação da atribuição de um "valor" ao prédio e às fracções da propriedade horizontal que constitui, sem definir quaisquer critérios para o vínculo da atribuição desses valores.

E é a proporção entre esses valores que determina a permilagem de cada fracção.

Por consequência ficam aí vinculadas as comparticipações de cada condómino para as dispendiosas obras de reparação e manutenção dos imóveis de utilização colectiva, constituídos em propriedade horizontal.

E ainda por cima, temos o país "semeado" de edificação colectiva que, ainda mal acabada de ser construída, está já com patologias graves de toda a ordem. Reparações obrigatórias, de custos elevadíssimos, com a agravante de ainda ter que ser detectada a sua origem, o que por vezes não é fácil, alongam no tempo a sua degradação e o custo da reabilitação.

A alteração da propriedade horizontal mostra-se impossível na generalidade dos casos sem a conivência ou colaboração das fracções que se encontram favorecidas, pois basta a oposição de uma delas para se tornar impossível rectificar o título constitutivo da PH.
Em princípio, em caso de litígio judicial apenas se mostram possíveis as alterações quando se demonstrem ilegalidades directas do Código Civil na constituição do título constitutivo da Propriedade Horizontal.
E a questão da atribuição do valor da fracção, como actualmente não possui parâmetros normativos balizadores, qualquer esclarecimento anedótico justifica o injustificável, que nem sequer está obrigado a ser justificado!
Assim, o valor atribuído à fracção é declaradamente aleatório... e a permilagem é fixada em função desse valor!

È o nó cego dado ao comprador desconhecedor destes meandros (mais de 95% dos compradores de uma fracção não verificarão o título constitutivo da PH antes de decidir a compra - incluido Arquitectos, Engenheiros e os próprios Advogados, na condição de compradores!).

D.

As implicações sociais, familiares e na saúde individual de cada um, pela não resolução destas patologias, ou pela falta de manutenção adequada dos imóveis, são enormes e constituem uma realidade constante.
Em boa parte devem-se ao não entendimento entre os condóminos; muitas vezes agravadas pela falta de justiça da atribuição dos encargos das obras de reabilitação, situação que desmotiva e desmoraliza os proprietários prejudicados com permilagens mais gravosas relativamente ao real valor que devia ter sido atribuido às suas fracções.
Estes, muitas as vezes, principalmente quando não são os desgraçados que foram directamente atingidos pelas patologias -infiltrações de águas das chuvas, do saneamento, do abastecimento da água, ou de qualquer outra das que por aí assolam os condomínios-, acabam a boicotar todo o tipo de encargos que sobre si venham a recair.

E.

Tudo isto para além das dificuldades mais específicas: - uma sociedade que se tem vindo a tornar demasiado individualista, preterindo valores familiares tradicionais, propiciada pela individualidade da habitação reduzida e restritiva, deslocada das amarras e suporte económico da família, muito facilmente, na adversidade, deixa sem condições económicas as pequenas famílias ou os proprietários individuais, para poderem suportar de um momento para o outro os encargos de vulto das obras de manutenção e reparação dos elementos comuns dos prédios.

Mesmo sem atender à questão algo opinativa, com que qualquer um pode perfeitamente não estar motivado a concordar, é uma realidade que há uma margem significativa dos proprietários de fracções de edifícios em propriedade horizontal que não possui condições económicas, nem estrutura social, para encarar tal como está obrigada legalmente, para proceder às obras que resultam da respectiva permilagem na propriedade que adquiriram.

As contas, aquando da aquisição da fracção, foram induzidas pelos meios publicitários e bancários aos compradores tendo por referência apenas os encargos de amortização do investimento da compra.

Isto é uma armadilha em que caíram muitas famílias.

F.

Quando, para além de tudo isto, aparecem encargos de obras a efectuar no prédio geral (muitas das vezes sem uma implicação directa nem imediata na fracção do próprio), e a distribuição desses valores não é feita de forma equitativa, vamos ter todos os entraves para evitar o encargo.

Isto significa reuniões exaustivas, compulsivas, sucedendo-se por anos intermináveis, perdas de tempo enormes e um desgaste económico e social que não são compatíveis com uma sociedade civilizada.

Daqui a motivação para uma tentativa de minimizar os erros já há muito detectados e que continuam a ser legalmente permitidos, tentando estabelecer parâmetros justos e fundamentados, na atribuição do valor das fracções e das suas permilagens numa propriedade horizontal.

G.
E quando é que o título constitutivo da PH pode ser Judicialmente declarado nulo, procedendo-se à alteração da propriedade horizontal apenas por iniciativa da fracção prejudicada, em desacordo com alguma das fracções privilegiadas?
-Apenas quando tiverem sido atribuídos às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara; - se não tiver sido feita a individualização das fracções; - ou ainda se não lhes tiver sido atribuído um valor.
Nestes casos a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser arguida pelos condóminos ou pelo Ministério Público, desde que haja participação de uma entidade pública responsável pela aprovação ou fiscalização das construções.

H.

Escusado será dizer que, conforme alguns dos exemplos que tenho vindo a referir, a arbitrariedade actual do regime de constituição de uma propriedade horizontal permite tantas variáveis que resultam em injustiças sociais directas, que não são respeitados os princípios básicos de constitucionalidade do nosso país, nem no aspecto de estado de justiça, de igualdade de tratamento e oportunidades; e muito menos quanto ao sentido de melhoria da ordem social.

A tabela de síntese que criei para a elaboração das PH's é muito simples, bastante rigorosa, de critério uniforme, acaba com o abuso arbitrário do promotor na instituição de uma propriedade horizontal, e ainda por consequência, terá implicação na manutenção das edificações e do espaço urbano.

Ferreira arq
(*alterado em 2011.09.14)

Condomínios...

A consultar sobre condomínios:
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Portal do Cidadão:
http://www.portaldocidadao.pt/PORTAL/entidades/MAOTDR/IHRU/pt/SER_condominio.htm
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Gestão do Condomínio:
http://www.gestaodocondominio.pt/forum.php
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Miluzinha - Blog
http://www.miluzinha.com/?p=1105