propriedade horizontal

Livro "As regras básicas do condomínio" da Deco - Pro Teste

2012-03-08T23:23:00.001Z

http://mcs.deco.proteste.pt/promoguides/Um_Olhar_Sobre_Regras_Condominio.pdf

Trata-se de um livro bem elaborado, com muitas dicas que ajudam na vivência diária dos utilizadores de um condomínio, e também na sua gestão.

É de leitura fácil. Salienta aspectos fundamentais da organização comum. Demonstra a importância do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH). Tem também minutas tipo de contratos para a realização de obras nas partes comuns dos prédios, salientando várias medidas de salvaguarda e garantia de regular execução, situação em que muitas vezes os condónimos são "trapaçados"...

Dá ainda exemplos reais quanto às dificuldades de alteração de um TCPH, mostrando á evidência que uma PH tem uma necessidade imperiosa de ser devidamente elaborada ao ser constituida. Considero este um forte argumento a favor da Tabela de síntese da PH, que criei, e obriga a uma justificação efectiva dos valores atribuidos às fracções, em função de cada um dos tipos de áreas que as constituem, assim como dos restantes factores que motivem diferenciação.

É assim um documento de que aconselho a leitura, não só aos que elaboram PH's, mas também a todos os que vivem e lidam com edificações de utilização colectiva.

O Blog "Propriedade Horizontal" ultrapassou 50.000 visitas

2012-02-28T23:11:00.005Z

Não posso deixar passar esta barreira sem agradecer os mail’s e todas as palavras de amabilidade com que têm encorajado o trabalho apresentado.

Já forneci a várias centenas de leitores a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal. Respondi pessoalmente a inúmeras questões.

Divulguei algumas delas nos post’s. Talvez nem tenham sido as mais importantes, mas foram aquelas que, no momento, me foi oportuno compor para poderem ser apresentadas.

Muitas outras iniciei, mas passou a oportunidade. A disponibilidade não me tem permitido muito voltar atrás… mas lá virá o dia.

Em Fevereiro de 2010 o blog tinha pouco mais de uma centena de visitas.

Em dois anos tivemos a prazer de atingir este nº de visitantes, com mais de 150 post's, num blog com um tema técnico tão específico, com pouquíssima imagem gráfica, e um conteúdo de textos pesados e pouco apelativos…
Isto para mim demonstra a necessidade efectiva de alterações profundas na base legislativa da constituição das propriedades horizontais, assim como no tema complementar, que é a gestão efectiva dos condomínios em propriedade horizontal, tal como tenho vindo a pugnar.

A Ad Urbem tem sido a pedrada no charco, com as suas sessões técnicas, dando a possibilidade de divulgação a iniciativas como a presente, o que tenho que louvar e agradecer, pois o blog nasceu efectivamente com a apresentação na Ad Urbem da Tabela de Síntese da PH que criei.

Mas o que eu gostaria mesmo era de uma maior participação dos colegas nas achegas para conseguirmos melhorar os meandros da constituição das propriedades horizontais; e aí parece que há alguma inibição…

Só vou acrescentar: - se todos estivermos à espera do dia em que vamos ter uma grande facilidade em escrever para o fazer…
Entre nós técnicos, não só Arquitectos, mas também os Engenheiros e não só, há muito poucos com o dom da habilidade para escrever. Eu tenho pouquíssima, mas depois de meia dúzia de vezes a corrigir o que escrevinhei, embora ainda com algumas gralhas, lá sai uma coisa que se consegue ler minimamente…

E tento não deixar passar a oportunidade do assunto em tema.

É o meu apelo aos colegas e restantes leitores, para divulgarem aqui as suas opiniões.

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

2012-02-24T22:53:00.013Z

1. Trata-se da minuta de um bom regulamento, como é raro encontrar.

Tecnicamente bem elaborado, amavelmente disponibilizado na net pela EPUL, tem poucas repetições das disposições regulamentares que já se encontram na legislação ( já vigoram por si mesmas e nunca devem incluir o articulado do Regulamento do Condomínio).

As normas regulamentares em vigor sobre esta matéria podem ser compiladas em documento próprio, de consulta dos condóminos. Também podem ser encontradas em manuais diversos sobre o Condomínio, alguns deles até muito bons, com acórdãos complementares, etc,.(a)

2. Deixa assim de existir o inconveniente de, no caso dessas disposições legais, que foram transcritas para o regulamento, serem alteradas na legislação nacional, não passar o regulamento a estar automaticamente ilegal, já que as respectivas disposições nunca se podem sobrepor à legislação nacional...

Isto só traz equívocos para os condóminos, obrigando por vezes a acções judiciais em que, quem está convencido ter razão ao obrigar a cumprir determinada norma do Regulamento de Condomínio que aprovou, acabar por perder a acção, e ter que assumir os respectivos custos...

3. Tem ainda a vantagem de não fazer perder no meio de "muita palha", aquelas normas específicas que põem mesmo um condomínio a funcionar.

Por exemplo, como se deve obrigar a fazer o pagamento atempado da prestação do condomínio, para não andarem alguns condóminos a financiar os encargos que pertencem a todos, e a acabarem todos a desmobilizar da manutenção adequada das partes comuns e do prédio em si mesmo, deixando-o degradar-se de forma exponencial.

4.No que toca a pagar despesas, como sabemos, oportunistas é coisa que não falta. No entanto, também há casos de impossibilidade pontual para o pagamento, com motivos de conhecimento não dúbio pelos condóminos, e que deve ter o seu encaminhamento adequado, socializante, mas nunca de "otários", o que provoca a desmobilização...

5. A transparência e o rigor das contas tem que ser o primeiro objectivo do regulamento de um condomínio, pois só com isso é possível dar os restantes passos, e ter vida na propriedade comum, não permitindo que este seja a dor de cabeça em que está transformado grande parte do nosso parque habitacional de utilização colectiva.

6. Rigor nas despesas, não significa sempre menos encargos... mas deve fazer por isso, e a maior parte das vezes é isso que acontece.
7. Neste regulamento é muito importante a redacção do nº 2, do artº 24º, no acréscimo complementar (1):

"(1) - O cargo de Administrador pode ser desempenhado por terceiro (artigo 1435º, nº. 4, do Código Civil), se a Assembleia deliberar nesse sentido), mediante remuneração da prestação de serviços pelo montante aprovado pela Assembleia de Condóminos. Esta prestação de serviços é feita sem autorização de movimentação da conta do Condomínio, isto é, as despesas são pagas mediante a apresentação de comprovativos em nome da Administração do Condomínio e reembolsadas através de cheque da conta do Condomínio, mediante cheque assinado por, pelo menos dois representantes do Condomínio, residentes."

8. Ora todos conhecemos inúmeros casos de condomínios "falidos" de onde desapareceram valores elevados...
E o seguro morreu de velho quando se mexe em algo tão volátil como o dinheiro, ainda por cima tratando-se de "propriedade comum", onde estamos a confiar cegamente que os ..."outros vão zelar por aquilo que é nosso"...

Se isto fosse assim os condomínios eram paraísos.
Na generalidade não são, principalmente os que são geridos displicentemente.

9. As disposições do regulamento do condomínio devem propiciar garantias aos condóminos, e nunca favorecer oportunismos, seja a algumas fracções, seja a administradores assoberbados por lucros... Tudo deve ter a sua devida proporção e o respeito, pois só assim se deve também esperar correcção da parte de quem paga.

E viver em condomínio significa ter que comparticipar na manutenção do que é comum, que é o que assume quem compra uma fracção de uma Propriedade Horizontal.

10. E como o 1º factor da distribuição das despesas é a permilagem instituída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), daí a minha "guerra" de longos anos para aplicação metódica e nacional da tabela de cálculo do valor das fracções, em função das áreas que constituem cada fracção, e do tipo de utilização em cada uma dessas áreas específicas - Tabela de Síntese da PH, que disponibilizo gratuitamente a todos os que a pretenderem utilizar para elaborar as suas PH's.

11. Tal como o manual refere, este regulamento deve ser evoluído e adaptado a cada caso concreto.

12. É de salientar a redacção dos artigos 9º, 10, 24º e 26º, para ler e tomar em precaução...

Consultar em:

http://www.epul.pt/manualtxxi/TXXIPRESS_2/CONDOMINIO/REGULAMENTOCOND.htm
(a) Apenas encontrei um erro: a remissão do nº5, do artº 17º, para o artº 27º, devia ter sido feita para o artº 26º. Isso aconteceu provavelmente pela compactação sucessiva das normas, que muito facilita agora a sua consulta e aplicação prática.

Ferreira arq

Incentivo fiscal ao arrendamento...

2012-02-17T00:25:00.002Z

D.E. - 2012.02.17
"Governo quer criar uma taxa especial de 25% para os rendimentos prediais, aliviando assim a tributação que já é aplicada aos senhorios." ...

Consultar em: http://economico.sapo.pt/noticias/incentivo-fiscal-ao-arrendamento-depende-da-aprovacao-da-troika_138467.html

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

2012-02-16T23:58:00.008Z

.
Não se trata de uma tabela em "Excel" porque no cálculo das permilagens os arredondamentos automáticos levam a erros que podem causar a nulidade da propriedade horizontal.

Esta tabela que elaborei pretende em primeiro lugar simplificar a elaboração da PH.

Procura assim ser uma tabela de resumo do conteúdo dos documentos gráficos da PH, diminuindo os erros da sequencial elaboração do documento escrito que constitui o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).

Para além disso, tem ainda outra característica muito importante: - possibilita um cálculo justo do valor proporcional de cada fracção relativamente ao todo da edificação, justificando esse valor em função das áreas que constituem cada fracção, pois variam conforme a sua função na habitação.

Possibilita ainda a correcção desse valor da fracção, que foi calculado em função das áreas, relativamente a outros factores que tenham relevância no valor a atribuir, e que têm aí que ser justificados.
Por exemplo, em resultado de variação significativa do nível de insolação de cada uma das fracções, das vistas e enquadramento que uma fracção proporciona em detrimento de outra, da acessibilidade, etc.

Ferreira arq

DE - "Os segredos do arrendamento holandês"

2012-01-27T22:06:00.001Z

DE - 2012.01.27

Autores: António Sarmento e Luís Lopes

... "As 5 principais razões para investir no mercado de arrendamento holandês:

-Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei.

-Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente.

-Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários.

-O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação.

-O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor."

Artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/os-segredos-do-arrendamento-holandes_136353.html

DE - "O que está a ser feito com escritórios que ficam vazios"

2012-01-25T23:58:00.002Z

DE 2012.01.25

"Cada vez mais prédios vagos estão a dar lugar a pequenas habitações para arrendar, ‘hostels’ e espaços de trabalho partilhados."

...

http://economico.sapo.pt/noticias/o-que-esta-a-ser-feito-com-escritorios-que-ficam-vazios_136599.html

DE – “Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades”

2012-01-23T23:55:00.000Z

DE 2012.01.23

"Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar."
...
http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-vai-mudar-nas-casas-dos-centros-das-cidades_136138.html

DE - "Arrendamento - Senhorios podem cobrar multa de 50% das rendas em atraso"

2012-01-13T22:52:00.000Z

http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-podem-cobrar-multa-de-50-das-rendas-em-atraso_135794.html

DE - Paula Cravina de Sousa

2012.01.13

"A reforma da lei das rendas foi uma medida imposta pela ‘troika’.

Proprietários podem cobrar indemnização se o inquilino se atrasar a pagar as rendas por mais de oito dias.

Os senhorios podem continuar a exigir uma indemnização de 50% do valor da renda - além do montante em falta - aos inquilinos que se atrasem mais de oito dias a pagar a renda."

...

SICnotícias: "Quatro atrasos de mais de uma semana num ano podem motivar despejo"

2012-01-02T22:39:00.003Z

2012.01.02

..."Na exposição de motivos da proposta de lei nº 38/XII é também indicada, como referido na semana passada pelo Governo, a possibilidade de o senhorio "resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso da renda" comunicando-o ao inquilino.

"No mês seguinte (terceiro) e por uma única vez", o arrendatário pode pagar a renda em atraso" e na falta de pagamento terá de haver desocupação "sem qualquer outro prazo". "...

Artigo completo em:

http://sicnoticias.sapo.pt/economia/2012/01/02/quatro-atrasos-de-mais-de-uma-semana-num-ano-podem-motivar-despejo
Ver ainda em D.E.:
http://economico.sapo.pt/noticias/senhorios-com-dividas-ao-fisco-impedidos-de-fazer-despejos_135098.html
http://economico.sapo.pt/noticias/rendas-de-lojas-posteriores-a-1995-podem-ser-revogadas_135097.html
http://economico.sapo.pt/noticias/actualizacao-com-base-na-avaliacao-patrimonial-so-entra-em-vigor-em-2013_135055.html

RR - "Saiba quais são os três pilares da nova lei do arrendamento"

2011-12-29T23:19:00.004Z

RR - 2011.12.29

..."A nova lei do arrendamento assenta sobretudo em três vectores: actualização das rendas por acordo entre as partes, agilização dos despejos e, para o futuro, o limite máximo do contrato de arrendamento passa de cinco para dois anos automaticamente renováveis." ...
Notícia completa em:

http://rr.sapo.pt/informacao_detalhe.aspx?fid=25&did=44601
Ver também em D.E.:
http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-muda-no-arrendamento-em-2012_134647.html
http://economico.sapo.pt/noticias/60-das-rendas-antigas-sao-de-pessoas-com-mais-de-65-anos_134806.html
http://economico.sapo.pt/noticias/contratos-de-arrendamento-deixam-de-ter-limite-minimo-de-tempo_134760.html

SOL - "Rendas antigas actualizadas no prazo máximo de cinco anos"

2011-12-27T00:11:00.002Z

SOL 2011.12.26
..."Esta actualização será feita com base numa negociação entre inquilino e proprietário. Apenas os inquilinos que provem ter carências económicas terão um prazo mais alargado. explica o DE."...

..."O Diário Económico explica como vai funcionar a negociação: O inquilino propõe um valor de renda que considere ajustado ao mercado actual pela casa onde habita. O proprietário decide se aceita ou se recusa. Caso recuse, terá de pagar uma indemnização ao inquilino no valor de 60 rendas para este deixar a casa."...

http://sol.sapo.pt/inicio/Economia/Interior.aspx?content_id=37114

http://economico.sapo.pt/noticias/proprietarios-insistem-na-liberalizacao-das-rendas-antigas_134540.html

"Propriedade horizontal, conjuntos imobiliários e registo" - Mónica Jardim e Madalena Teixeira

2011-12-24T15:00:00.001Z

Comunicação feita na F.D.U.C., no II Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registal, em 10/05/07
.

SECÇÃO I – Propriedade horizontal e conjuntos imobiliários - Mónica Jardim

SECÇÃO II – A propriedade horizontal e o registo - Mónica Jardim e Madalena Teixeira

Consultar em:

http://www.fd.uc.pt/cenor/images/textos/publicacoes/20100730_mjardim.pdf

JN - Ana Sousa Dias: "As casas, coração das cidades"

2011-12-22T01:48:00.001Z

JN 2011.12.21

..."Quando compramos seja o que for, tentamos assegurar-nos de que não estamos a levar gato por lebre. Se a mercadoria tiver defeito, podemos voltar atrás e trocá-la, o que não é realmente prático quando se trata de uma casa. E é muito fácil esconder as pequenas ou grandes desgraças de uma habitação, lavando-lhe a cara com uma simples pintura."...

Ler artigo completo em:

http://www.jn.pt/Opiniao/default.aspx?content_id=2198233&opiniao=Ana%20Sousa%20Dias

JN - "Nova lei do arrendamento aprovada até ao final do ano"

2011-12-20T23:28:00.000Z

JN 2011.12.20

"A ministra do Ambiente, Assunção Cristas, reafirmou esta terça-feira que a nova lei do arrendamento vai ser aprovada em Conselho de Ministros ainda este ano, prazo que foi acordado com a 'troika' para avançar com reforma nesta área.

"Vamos aprovar (a reforma da lei do arrendamento) em Conselho de Ministros até ao final do ano e depois irá para o Parlamento como foi a lei da reabilitação urbana, e nessa sede há-de ser discutida e aprovada a legislação", disse Assunção Cristas aos jornalistas, à margem da entrega de prémios do Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU)." ...

...""É preciso distinguir o que é a cessação do contrato por falta de pagamento e o que é o despejo propriamente dito. Naturalmente que pode haver muita rapidez numa fase e menos noutra. Mas estamos a falar de ter procedimentos rápidos, que possam dar resposta a essas preocupações, que são a nossa base de trabalho", explicou."...

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Economia/Interior.aspx?content_id=2198202

"IRS: Casas mais eficientes no consumo de energia perdem benefício fiscal"

2011-12-12T01:25:00.001Z

Dinheiro Vivo - 2011.12.06

...

"Em 2012, quando os contribuintes começarem a fazer a declaração de IRS relativa a 2011 vão pela última vez poder abater ao imposto a majoração de 10% que a certificação energética A+ ou A proporcionava sobre a dedução à colecta dos encargos com a habitação."

...

http://www.dinheirovivo.pt/Economia/Artigo/CIECO025166.html

Gonçalo Ribeiro Telles - "É preciso instalar as pessoas com dignidade, é preciso dar vida às aldeias vazias"

2011-12-06T22:03:00.002Z

Sapo, 2011.12.06

http://noticias.sapo.pt/nacional/artigo/e-preciso-instalar-as-pessoas-co_1776.html

...

"Para o arquiteto “é preciso tirar o maior partido possível das áreas que têm possibilidade de criar alimento. Há instrumentos para o fazer mas não são traduzidos nos planos diretores municipais. Muitas vezes são considerados como obstáculos ao desenvolvimento e ao progresso, o que é uma coisa espantosa”.

A cerimónia de homenagem a Gonçalo Ribeiro Telles decorre na Fundação Calouste Gulbenkian"...

Mais notícias em:

http://www.dn.pt/inicio/portugal/interior.aspx?content_id=2169131

http://proffranciscocaldeiracabral.portaldojardim.com/depoimentos/testemunho-do-arq-ribeiro-telles/

JN - Fisco começa hoje a avaliar cinco milhões de imóveis para efeitos de IMI

2011-12-02T00:20:00.001Z

JN - 2011.12.01

"A avaliação vai incidir sobretudo sobre prédios urbanos que ainda não foram transaccionados desde que o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) entrou em vigor e, como tal, não voltaram a ser reavaliados, prevendo-se um aumento do valor patrimonial de muitos destes prédios e também do IMI a pagar pelos seus proprietários (é sobre este valor patrimonial que incidem as taxas do IMI)."

...

Ler artigo completo em:

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Economia/Interior.aspx?content_id=2160945

Ad Urbem, Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção - O que de facto está em causa...

2011-11-24T23:51:00.006Z

Conforme mail recebido, deixo o link de uma entrevista de Paulo Morais e Medina Carreira, onde abordam os meandros do tema em debate este ano no encontro anual da Ad Urbem, numa ótica social deveras realista... : http://www.tvi24.iol.pt/programa.html?prg_id=4407
.

A vertente profissional que aqui nos interessa, neste âmbito, é o da ALTERAÇÃO LEGISLATIVA, pois é a substância interventiva da Ad Urbem.
.

Sobre isso, os autores são explícitos:

- Paulo Morais:

..."a legislação é propositadamente feita de forma muito confusa"...

..."em Portugal só o negócio do Urbanismo e Ordenamento do Território geram tantas mais valias como o negócio da droga"...

..."uma pessoa comum nem um barraco consegue fazer num terreno que, depois de vendido a um interveniente político, vai fazer aí o negócio dos milhões"...

- Medina Carreira:

..."é necessária a simplificação legislativa. Tem que se recuperar para a sociedade o património que lhes foi roubado para a corrupção"...
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Pena será se a teoria dos discursos continuar longe desta realidade efectiva, indício directo de que tudo constinuará igual...

Encontro Anual da Ad Urbem - Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção

2011-11-22T21:57:00.001Z

25 de Novembro de 2011 - no Auditório Ruy de Carvalho em Carnaxide, Oeiras.

Mail recebido da Ad Urbem:

... "este ano a Ad Urbem propõe-se debater as questões suscitadas pela prevista revisão da Lei dos Solos, iniciada pelo anterior governo e retomada pelo actual.

Os painéis temáticos, em que são conferencistas convidados Claudio Monteiro, Fernanda Paula Oliveira, Pedro Bingre do Amaral e Sidónio Costa Pardal, irão como habitualmente ser enriquecidos com a apresentação das várias comunicações já recebidas pela Ad Urbem e, conforme esperamos, com um debate geral entre todos os participantes.

Recordo ainda que a conferência de encerramento, no dia 26, será proferida por Demetrio Muñoz Gielen, investigador da Universidade de Radboud Nijmegen, na Holanda, que se tem dedicado ao estudo do problema da retenção das mais-valias geradas nos processos de reabilitação e recomposição urbana."
...
Programa

DE - Rendas antigas sobem quase 5% a partir do próximo ano

2011-11-15T22:46:00.000Z

DE - 2011.11.15

..."de acordo com os factores de correcção, as rendas anteriores a 1967 serão actualizadas em 4,79% em Lisboa e Porto e em 3,19% no resto país. Já as rendas entre 1967 e 1979 serão actualizadas em 3,19%."

... ...

"O Governo estará a preparar uma reforma do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) que deverá prever a liberalização das rendas antigas. Esta medida consta, aliás, do memorando de entendimento entre Portugal e a ‘troika'."

http://economico.sapo.pt/noticias/rendas-antigas-sobem-quase-5-a-partir-do-proximo-ano_131384.html

Reabilitação urbana de edificações, juntando fundos privados, sociedades de reabilitação e proprietários

2011-11-15T22:23:00.002Z

DE 2011.11.15

Artigo do DE com o título "Habitação - Saiba como renovar o seu prédio sem recorrer à banca".

..."O mais complexo é juntar os proprietários e mostrar-lhes que vão obter resultados da reabilitação do seu prédio ou fracção dentro de pouco tempo", reconhece o gestor. "Os exemplos dos fundos para o centro de Coimbra e para o Quarteirão das Cardosas, no Porto, estão a servir de exemplo para a montagem de outros fundos"...

Consultar em:

http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-como-renovar-o-seu-predio-sem-recorrer-a-banca_130324.html

"Os animais e o regime português da propriedade horizontal" - Sandra Passinhas

2011-11-12T00:43:00.002Z

Ordem dos Advogados - Doutrina

Pela Dr.a Sandra Passinhas:

(Assistente da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra)

"SUMÁRIO:
INTRODUÇÃO. 1. O CONDOMÍNIO. 1.1. As partes próprias. 1.2. As partes comuns. 1.3. O estatuto do condomínio. 1.3.1. O título constitutivo. 1.3.2. O regulamento do condomínio. 1.3.3. As deliberações da assembleia de condóminos e as decisões do administrador. 1.3.3.1. A assembleia de condóminos. 1.3.3.2. O administrador. 1.3.4. O acordo dos condóminos. 2. A PROIBIÇÃO DE DETER ANIMAIS NUMA FRACÇÃO AUTÓNOMA. 2. 1. Determinação e interpretação da proibição de deter animais num título constitutivo ou em regulamento inserido no título constitutivo. 2.2. Determinação e interpretação das restrições relativas a animais estabelecidas por deliberação da assembleia de condóminos ou decisão do administrador. 3. DETER UM ANIMAL NUMA FRACÇÃO AUTÓNOMA–EXIGÊNCIAS DE ORDEM PÚBLICA 4. COMO PODE UM CONDÓMINO DEFENDER-SE DOS INCÓMODOS CAUSADOS POR UM ANIMAL DETIDO POR UM CONDÓMINO-VIZINHO? 4.1. O direito público. 4.2. As regras de vizinhança. 4.3. A tutela da personalidade. 4.3.1. Casos especiais de valoração. CONCLUSÃO. "

...
Consultar o artigo em:

http://www.oa.pt/Conteudos/Artigos/detalhe_artigo.aspx?idc=50874&idsc=50879&ida=50886

Obter uma cópia da Propriedade Horizontal (PH) da sua fracção

2011-11-07T01:16:00.004Z

Questão colocada por mail de A. M. :

…”Estou a tentar obter uma cópia do projecto de PH de um empreendimento … , mas a mesma não passou pela Câmara Municipal e não sei em que Cartório foi feito o registo, embora esteja a tentar obter essa informação através da Conservatória do Registo Predial. O Condomínio também não a tem, … e não existem contactos de quem tratou do processo. … Tem ideia se há outra forma para a tentar localizar?”...

Tentando esclarecer:

1. De facto foram registados por algumas CRP títulos constitutivos de PH's, sem ser certificada pelas câmaras a sua compatibilidade com o projecto de arquitectura aprovado e com as normas em vigor para as ph's. Não ficou por isso uma cópia na câmara municipal, sendo apenas junta, para efeito da escritura no Cartório Notarial, uma cópia autenticada pela câmara municipal do projecto de arquitectura aprovado.

O único local onde terá que estar uma cópia da PH assim constituida, é de facto apenas o Cartório Notarial onde foi feito esse registo, tal como refere a leitora do blog que coloca a questão.

Caso não consiga localizar a PH, como último recurso, poderá então pedir na câmara uma cópia da última versão do projecto de arquitectura, as telas finais, se existirem, ou então a última versão completa do projecto de arquitectura. Aí será fundamental confirmar no processo camarário se de facto não foram apresentadas mais alterações parciais à arquitectura, antes da emissão da última licença de utilização, para não vir a cometer erros de interpretação.

Obtendo esses desenhos finais, que deverão conferir com a obra executada, será fácil confrontá-los com as certidões de registo predial actuais, de cada fracção, de que facilmente consegue obter uma cópia simples na CRP, e que têm os dados principais, usos, áreas e constituição de cada uma das fracções do prédio, assim como as áreas comuns de uso exclusivo de cada fracção. Em princípio, ficará assim com a delimitação gráfica efectiva da fracção que pretende.

2. Será ainda de esclarecer que estas ocorrências foram ilegais, e que tiveram uma actuação algo generalizada, principalmente por parte de alguns solicitadores, em vários municípios.

Após algumas queixas e relatórios de Inspectores da ex IGAT, essa actuação passou a ser precavida pelas CRP e agora já não acontecem, ao que me é dado saber.

3. Claro que os títulos das PH's que foram constituidas dessa forma se mantêm válidos. Mas, tal como no caso presente, dão origem a ainda mais problemas que aqueles que já são habituais nas edificações em propriedade horizontal:

- seja pela falta dos documentos gráficos (de que normalmente se obtem facilmente uma cópia no processo de licenciamento camarário da obra);

- seja pelo facto de muitas vezes essas PH’s se encontrarem ainda pior elaboradas que aquelas que acabam por ser certificadas pelas câmaras municipais, pois os técnicos que as informam muitas das vezes não têm conhecimentos específicos desta área.
Ferreira arq

Acórdão do TRL sobre a possibilidade de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

2011-10-26T01:25:00.003+01:00

"TRL 2009.05.28

Relator: Octávia Viegas

PROPRIEDADE HORIZONTAL
TÍTULO CONSTITUTIVO

MODIFICAÇÃO
ALTERAÇÃO
Sumário da Relatora:
-Na propriedade horizontal o estatuto regulador do condomínio é formado pelo título constitutivo da propriedade horizontal e pelo regulamento do condomínio.

-O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser alterado se o mesmo o permitir ou se a assembleia de condóminos aprovar as alterações sem qualquer oposição (art.1419 do CPC).

-O titulo constitutivo da propriedade horizontal não pode ser alterado por meio de sentença judicial, uma vez que o recurso ao instituto do suprimento do consentimento é excepcional e não é admissivel nesta matéria.

-A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeito a escritura pública (formalidade ad substantiam) e deve estar de acordo com as leis e regulamentos de urbanização em vigor, comprovados por documento camarário.

-A alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal está sujeita a registo.

-A fixação do valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do edifício é estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal, resultando do referido negócio jurídico."...

Consultar em:

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/0/fce9317986ffee81802575df005c1734?OpenDocument

TRC - Propriedade horizontal. Terraços

2011-10-24T22:28:00.001+01:00

Publicação apresentada pelo Tribunal da Relação de Coimbra em:
http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4872:ap5211996c1&catid=84:plataformas&Itemid=73

PROPRIEDADE HORIZONTAL. TERRAÇOS

APELAÇÃO nº 521/1996.C1

Relator: DRª SÍLVIA PIRES

Data do Acordão: 23-09-2008

Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DE VISEU – 2º JUÍZO CÍVEL

Legislação Nacional: ARTºS 1421º, NºS 1,AL. B), E 3, DO C. CIV.

Sumário:

Dispõe o artº 1421º, nºs 1, al. b), e 3, do C. Civ., na sua actual redacção, que “são partes comuns do edifício o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, podendo o título constitutivo afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns”.

Com as alterações efectuadas pelo D. L. nº 267/94, de 25/10, ao C. Civ., de que proveio a actual redacção do preceito citado, teve-se em atenção a jurisprudência que sobre o antigo preceito existia (versão original de 1966), tendo-se querido que nesta actual versão passassem a estar abrangidos os chamados terraços de cobertura intermédios, isto é, os terraços que apesar de servirem de cobertura a alguma ou algumas fracções, se situavam ao mesmo nível doutra ou doutras fracções, podendo servir de pátio ou varandas a estas.

Assim, estando os terraços intermédios incluídos na previsão legal citada das partes comuns do edifício em propriedade horizontal, que comuns a todos os condóminos, sendo imperativo o carácter desta enumeração, não é permitido aos condóminos convencionar que uma dessas partes integre o direito de propriedade de uma das fracções autónomas, pelo que, independentemente do que conste no título constitutivo da propriedade horizontal, um terraço de cobertura, mesmo que intermédio, será sempre uma parte comum de um edifício constituído em propriedade horizontal.

Sendo um terraço parte comum do edifício, independentemente de estar ou não afecto ao uso exclusivo de uma ou mais fracções, estão vedadas aos condóminos a realização de quaisquer obras que constituam inovações, como ocorre com a implantação de um jardim nesse terraço (exceptuadas as previstas no artº 1427º do C. Civ.), sem deliberação da assembleia de condóminos a autorizar."

TBFG - Propriedade horizontal. Regulamento de condomínio. Partes comuns. Danos

2011-10-24T22:14:00.002+01:00

Publicação apresentada pelo Tribunal da Relação de Coimbra em:
http://www.trc.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=4366:ap2269030tbfigc1&catid=84:plataformas&Itemid=73

"PROPRIEDADE HORIZONTAL REGULAMENTO CONDOMÍNIO NATUREZA JURÍDICA.DANOS CAUSADOS NAS PARTES COMUNS OBRIGAÇÃO DE REPARAÇÃO CONDÓMINO / EMPREITEIRO (NÃO COMITENTE/COMISSÁRIO)

APELAÇÃO n.º 2269/03.0TBFIG.C1

Relator: DR. ISAÍAS PÁDUA

Data do Acordão: 09-12-2008

Tribunal Recurso: TRIBUNAL JUDICIAL DA FIGUEIRA DA FOZ – 2º JUÍZO

Legislação Nacional: ARTºS 1414º E 1429º- A, Nº 1, DO C. CIV.

Sumário:

No nosso ordenamento jurídico encontra-se proclamado, como regime geral, o princípio da responsabilidade baseada na culpa.

A obrigação de indemnizar independentemente de culpa só existe nos casos expressamente previstos na lei – artº 483º, nº 2, C. Civ.)

A responsabilidade (extracontratual) assente no risco ou na prática de factos lícitos constitui uma excepção àquele princípio, já que permite imputar a obrigação de indemnizar independentemente de culpa, vigorando aí a chamada responsabilidade objectiva – artºs 500º e segs. do C. Civ..

Constitui entendimento dominante quer na doutrina quer na jurisprudência o de que entre o empreiteiro e o dono da obra não existe qualquer relação de comissão, ou seja, do tipo comitente/comissário, dada a inexistência de um vínculo de subordinação jurídica do empreiteiro ao dono da obra.

Entre nós a propriedade horizontal apresenta-se como uma figura jurídica autónoma integrada por um misto incindível de propriedade singular sobre uma parte determinada do prédio (fracções) e de compropriedade sobre outras partes funcionalmente ligadas àquela (partes comuns).

Resulta do disposto no artº 1429º-A, nº 1, do C. Civ., que o Regulamento do Condomínio, aprovado pelas assembleias gerais, visa disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

A natureza jurídica destes Regulamentos é a de “deliberação normativa ou regulamentar” resultante de declarações de vontade que se fundem para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas que se destinam a disciplinar, no futuro, a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio.

Esta “deliberação” pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação.

Muito embora esse “Regulamento” não tenha natureza contratual, deve entender-se que as regras que o compõem têm eficácia propter rem, vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial. "

DE - Saiba o que muda na tributação do IMI

2011-10-23T19:03:00.001+01:00

2011.10.23 - Elisabete Soares

"Agravamento do IMI nos prédios devolutos tem como objectivo que os proprietários façam obras ou vendam o seu património.

... ...
3. No caso dos prédios identificados pelas autarquias como devolutos ou em estado de ruína, o valor do IMI triplica. Até agora, o valor do IMI duplicava. No caso dos prédios devolutos dos fundos imobiliários, a fiscalidade agrava-se de 5 para 7%."
...

Ler artigo completo no Económico

SOL - Casas para alugar já não chegam para a procura

2011-10-22T13:30:00.001+01:00

SOL 2011.10.22

Ler artigo completo em:

http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=31751

..."«O mercado de arrendamento é de cerca de 19 a 20%, isto não é nada. Nós precisávamos que fosse 30 ou 40%, mas para isso precisamos dinamizar este mercado», disse à Lusa Luis Lima, presidente da APEMIPI, apresentando uma solução: «pegar num terço das casas novas que estão disponíveis no mercado e colocá-las no mercado de arrendamento».

Mas para isso é preciso criar condições: «Sem taxa liberatória o mercado de arrendamento é uma miragem, não vai existir», sublinhou.

Por outro lado, alertou Luís Lima, as rendas estão a aumentar, à excepção do «mercado alto, onde não há tanta crise».

Segundo uma sondagem feita pela associação junto de pessoas que adquiriram casa no mercado baixo e médio, metade disse que aceitou um arrendamento superior às suas possibilidades. «É uma tragédia com consequências imprevisíveis», avisou.

Esta opinião é sustentada pelo presidente da Associação Lisbonense de Proprietários: «Temos inúmeras situações, que cada dia aumentam mais, de inquilinos que deixam de pagar a renda».

«Agora, não sabemos se isso é por dificuldades ou se é simplesmente porque perceberam que compensa ficar no imóvel sem pagar porque os tribunais são ineficientes e demoram muito tempo a despejar os inquilinos», disse Luís Menezes Leitão.

O responsável adiantou que a maior parte dos proprietários já «perderam a confiança para por as casas no mercado»: Esta situação está a levar a uma «escassez muito grande de casas para arrendar, o que acabaria se houvesse uma lei de arrendamento justa e eficaz»." ...

DE - Impostos: Novos contratos de compra de casa e rendas fora do IRS

2011-10-12T20:24:00.001+01:00

DE - 2011.10.12
http://economico.sapo.pt/noticias/novos-contratos-de-compra-de-casa-e-rendas-fora-do-irs_128776.html

..."Os encargos com a casa vão deixar de ser dedutíveis no IRS. A medida será válida para os novos contratos de compra de habitação ou arrendamento celebrados a partir de Janeiro do próximo ano, apurou o Diário Económico. Para quem já comprou ou arrendou casa, a dedução à colecta será muito limitada." ...

DE - Habitação: Isenção de IMI é reduzida para três anos

2011-10-12T20:17:00.002+01:00

DE - 2011.10.12
http://economico.sapo.pt/noticias/isencao-de-imi-e-reduzida-para-tres-anos_128775.html

..."além da redução de isenções, a reavaliação do valor patrimonial tributário dos imóveis, de forma a assegurar que o valor encontrado esteja próximo do valor de mercado. Outra das medidas acordadas entre Portugal e a ‘troika' é a actualização do valor das casas para habitação própria de três em três anos e para os estabelecimentos comerciais, todos os anos."

...

DE - Habitação - Privados apostam 670 milhões na reabilitação urbana

2011-10-03T01:11:00.001+01:00

DE - 2011.10.03 - Mónica Silvares
http://economico.sapo.pt/noticias/privados-apostam-670-milhoes-na-reabilitacao-urbana_128099.html
...

"Ao todo, a reabilitação urbana vai poder contar com um fundo de mil milhões de euros - "130 milhões de fundos comunitários, 200 milhões de bancos que se mobilizaram e 670 milhões de investidores privados que depois se irão candidatar a estes mesmos fundos" - que servirá para financiar sucessivas operações. "Trata-se de angariar fundos públicos e privados para financiar projectos de desenvolvimento urbano sustentável. A filosofia é de reembolso do capital investido. Os projectos têm de ser sustentáveis por si, não implicam despesa futura, não é um conceito de fundo perdido", explica Almeida Henriques, acrescentando que esta poderá ser uma resposta às dificuldades que o sector da construção está a atravessar, mas também ao financiamento da economia."

JN - Ministro simplifica lei de instalação de rampas para pessoas com deficiência

2011-09-27T21:19:00.001+01:00

JN 20110927

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=2022978

"O ministro da Solidariedade e Segurança Social, Pedro Mota Soares, anunciou, esta terça-feira, alterações na lei para pôr fim à necessidade de aprovação por dois terços dos condóminos para a instalação de rampas de acesso ou plataformas elevatórias nos edifícios."

...

SOL - "80 casas assaltadas por dia com novos métodos"

2011-09-17T19:50:00.002+01:00

SOL 20110917

"Se um estranho lhe tocar à campainha para fazer uma vistoria às paredes da casa e resolver infiltrações, antes de tudo desconfie. É que, com este pretexto, dezenas de casas têm sido assaltadas nos últimos meses em vários concelhos de Lisboa."

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http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=28706

JN - Cartaz a publicitar dívida de condómina dá processo-crime

2011-09-09T00:48:00.001+01:00

JN 20110908

http://www.jn.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=1982470

Propriedade horizontal, partes comuns do prédio - comparticipação nas despesas face à permilagem de cada fracção.

2011-08-10T20:33:00.006+01:00

Por mail foi-me colocada a questão da distribuição das despesas de manutenção das partes comuns pelas fracções, referindo inclusivamente que as casas decimais do nº da permilagem não contariam para esse efeito.

Trata-se de uma dúvida muito comum por parte de quem não está dentro destas questões. Mas, quem tem que comparticipar em despesas nos condomínios, com valores muitas vezes avultados, sem que lhe seja demonstrado o porquê de tais valores, nem seja indicada a correcção da fórmula de cálculo de tal valor, sente-se por vezes bastante injustiçado.
Daí ser importante tentar esclarecer de forma o mais simples possível.

Quanto à questão das casas decimais da permilagem, estas só não contam para determinar o nº de votos de cada condómino nas decisões das assembleias de condomínio.

De resto contam, inclusivamente quanto à atribuição de despesas.

Para calcular a comparticipação de cada fracção faz-se uma regra de três simples, entre a despesa e a permilagem da fracção.

Ou seja: se a despesa é de 10.000,00€ e a fracção tem 3,5% de percentagem:

10.000 x 0,035 = 350€.

Isto quando a despesa compete à totalidade dos condóminos.

Mas no caso de ter despesas de manutenção de espaços que não podem ser utilizados por algumas fracções, essas despesas não podem ser distribuidas pelas fracções em causa, e o cálculo é um pouco mais complicado.

Por ex:

Elevadores e caixas de escadas das frações de habitação, que não têm acesso de fracções comerciais do R/chão, que possuem acesso directo à via pública.

Estas fracções não contribuem para essas despesas, mas apenas para as outras, relativas a manutenção de partes comuns de todo o prédio (reparação das coberturas, das redes de águas comuns, etc.)

Neste caso, não vai aplicar directamente o valor da permilagem.

Terá de novo que determinar o coeficiente de participação de cada fracção nessas despesas por regra de três simples:

Ex: Prédio com 10 fracções, sendo 8 de habitações iguais com acesso por escada comum, com 10% de percentagem do valor total do prédio (em permilagem designar-se-ia 100 por 1000); e duas fracções com 10% cada, destinadas a comércio, com acesso directo à via pública. A despesa dos elevadores, limpesa, iluminação, etc, da caixa de escadas, apenas vai ser distribuida pelas oito fracções de hab., somando apenas a percentagem de 80%, pelo que, a aplicar directamente a permilagem só teriamos receita para 80% do valor da despesa efectuada.

Para determinar o coeficiente de comparticipação de cada fracção de habitação para as despesas dessa área comum apenas às frações de habitação: Se a percentagem era de 10 em 80, será de X em 100.

X = 10 * 100 : 80

X = 12,5%

Ou seja, para as despesas dessa área, de uso comum apenas das fracções de habitação, cada fracção de habitação contribuirá com 12,5% do valor (quando tem o valor atribuido no TCPH de 10%), já que as fracções comerciais não podem utilizar essa área, e como tal não comparticipam nessas despesas.

Considerei fracções iguais para ser mais simples o esclarecimento; Mas com fracções de permilagens diferentes a fórmula é a mesma, tendo que fazer o cálculo para cada uma delas.
MUITA ATENÇÃO AOS ARREDONDAMENTOS: - A soma total exacta dos valores novos calculados para o novo coeficiente de comparticipação, após todos os arredondamentos, terá que ser 100,000 exactos, caso contrário a despesa não será coberta pela receita, ou haverá receita em excesso, o que também não pode acontecer.
.

A ter em atenção: - a assembleia de condóminos poderá ter aprovado, desde que sem qualquer oposição, a decisão de comparticipação igual de todas as fracções nas despesas.

Isto é legal (embora errado em minha opinião).

Nestes casos, as fracções que não podem utilizar a caixa de escadas também não podem ser obrigadas a participar nas despesas, que serão repartidas por igual, mas apenas entre as restantes fracções que podem utilizar as escadas.

Ferreira arq

O regime da propriedade horizontal e os centros comerciais

2011-08-03T00:18:00.004+01:00

Sendo comum na propriedade horizontal existirem dificuldades de gestão e compatibilização entre condóminos, quando os prédios incorporam na PH as lojas e escritórios de centros comerciais aí existentes, passamos a ter um conjunto explosivo, de dores de cabeça contínuas para todos os intervenientes.

Pior que isso, a desmobilização de grande parte dos condóminos pode criar dificuldades agravadas a todo o prédio, assim como pôr em causa a vitalidade, ou até mesmo a sobrevivência das actividades económicas que aí se desenvolvem.

Deixo a ligação a um importante trabalho de análise sobre esta questão, do Dr. Artur Correia - “A organização de espaços comerciais em regime de propriedade horizontal”:
http://www.estig.ipbeja.pt/~ac_direito/ACorreia98.pdf

Deixo também a ligação para um caso recente de Jurisprudência do Julgado de Paz do Porto, em 2010.12.27, onde se podem verificar algumas das contrariedades que facilmente acontecem em condomínios mais complicados:

http://www.dgsi.pt/cajp.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/03ab22a9f7924ee08025788d0030f286?OpenDocument

Incentivos à reabilitação urbana - simplificação de procedimentos

2011-06-02T23:53:00.015+01:00

.
Sobre as recentes alterações legislativas quanto à reabilitação do edificado urbano, saliento alguns pontos do portal do Governo ( pode ser consultado na totalidade aqui ), que incluem algumas simplificações nos procedimentos de constituição das propriedades horizontais nos edificios reabilitados, assim como na obtenção das maiorias para decidir a realização de obras de reabilitação nas partes comuns dos prédios:

...

"6. Quais os edifícios abrangidos pelo novo procedimento especial para obras de reabilitação urbana?

Os edifícios abrangidos são:

a) Edifícios que estejam numa área de reabilitação urbana; ou

b) Edifícios cuja conclusão da construção tenha ocorrido há mais de 30 anos.

As obras a realizar nestes edifícios têm cumulativamente que:

a) Preservar as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes, com possibilidade de novas aberturas de vãos ou modificação de vãos existentes ao nível do piso térreo;

b) Manter a altura máxima do edifício, com possibilidade de construção de mais um piso, através do aproveitamento do vão da cobertura.

Não estão incluídos neste procedimento os edifícios classificados.

7. Quem é a entidade competente para deferir estes pedidos?

A competência é da câmara municipal, que pode designar uma equipa de projecto ou uma entidade gestora.

8. Que medidas foram adoptadas para simplificar a realização de obras nas partes comuns dos prédios?

Reduziram-se as maiorias necessárias para aprovar a realização de certas obras nos condomínios, que permitem melhorar as condições dos edifícios e aumentar a sua qualidade e conforto.

Para a colocação de elevadores, de rampas de acesso e de gás canalizado nos condomínios, reduzem-se as maiorias necessárias dos votos dos condóminos: passa a exigir-se o acordo da maioria dos condóminos, quando até agora se exigia uma maioria de 2/3.

9. Que medidas foram adoptadas para simplificar a constituição da propriedade horizontal?

Para constituir a propriedade horizontal, passa a ser suficiente uma declaração de técnico legalmente habilitado. Estes profissionais subscrevem um termo de responsabilidade específico e deixa de ser necessário obter qualquer certificação pela câmara municipal."

...

Poderá também consultar no portal do Governo o Painel sobre a Reabilitação Urbana - Iniciativa para a competitividade e o emprego ( consultar aqui ).

É possível a alteração da propriedade horizontal, passando o terraço de uma fracção para outra? Como alterar a escritura e a permilagem da propriedade horizontal?

2011-05-31T23:52:00.016+01:00

Questão colocada por José Moreno no post:
"Alteração de propriedade horizontal - Documentos necessários para efectuar a escritura":

"Estou em negociações com um vendedor para aquisição de uma fracção de um imóvel para serviços que não tem áreas exteriores (terraço). No entanto, o mesmo vendedor tem também para venda, no mesmo prédio, uma outra fracção que não me interessa, mas tem um terraço (que é cobertura desta segunda fracção e não está a ser usado) contíguo à fracção que pretendo comprar. Acontece que só me interessa comprar a fracção se vier com a referida área exterior (terraço).

Por isso, a minha pergunta é a seguinte: Posso propor ao vendedor a alteração do título de propriedade horizontal, de forma a que o referido terraço passe a fazer parte (pelo menos em termos de usufruto) da fracção que pretendo adquirir? Se sim, o procedimento é igual ao da constituição da propriedade horizontal ou há procedimentos diferentes?"...

O código Civil permite a unificação de fracções contíguas apenas por iniciativa do respectivo proprietário.

Mas o caso que apresenta não tem aí enquadramento, pois embora as fracções sejam contíguas, não se trata da sua unificação.

Assim, terá que ter autorização da assembleia de condóminos com essa proposta de alteração devidamente agendada (não basta a autorização escrita da totalidade dos condóminos; tem que ser mesmo uma deliberação da assembleia), aprovada sem oposição de nenhum proprietário.

Atenção à forma como é efectuada a convocatória, pois tem que ser à efectiva totalidade dos proprietários; a não notificação de uma das partes envolvidas, pode invalidar o acto – ex: casais que se encontrem separados, mas ambos com propriedade na edificação, pois têm ambos que ser notificados; - as edificações que se encontram registadas a favor da entidade financiadora – o banco é que é o efectivo proprietário e tem que ser notificado (excepto se este mandatou o locatário por documento expresso nesse sentido).

Ultrapassada a aprovação sem oposição, pela assembleia de condóminos, elaborada e devidamente assinada a acta, terá que requerer a alteração à Câmara Municipal da localidade, alterando o projecto de arquitectura para que o terraço fique acessível a uma fracção e não à outra, assim como requerer a certificação da alteração ao título constitutivo da PH.

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Não se trata de um documento idêntico a uma nova PH, pois apenas irá requerer as alterações necessárias às duas fracções, retirando o uso exclusivo do terraço de uma delas e acrescentando-o na outra, assim como rectificando a alteração de valor às mesmas fracções (que diminuirá na que fica desvalorizada, e aumentará na mesma importância, na que fica maior, mantendo inalterada a soma total do valor inicialmente atribuido ao prédio).

Com a certificação dessa conformidade da alteração à PH com as disposições regulamentares, pela C.M., poderá então proceder à escritura de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH) e seu registo na Conservatória R. P., devendo também ser participada às Finanças essa alteração (que, no caso de edifício anterior ao IMI, terão as fracções que ficar sujeitas a actualização do IMI pelos parâmetros actuais).

A alteração só fica concluída para utilização após nova autorização de utilização dessas duas fracções (já que foram alteradas), que terá que ser solicitada à C.M. (vistoria ou autorização subscrita pelo director técnico da obra e aprovada pela C.M.).

Tentei esclarecer rapidamente o procedimento, que, como se vê, é possível, embora não seja fácil nem rápido.

Num prédio novo, ainda na propriedade dos promotores, isto é bastante mais simples, pois não se fica dependente dos restantes condóminos, que podem unilateralmente impedir a alteração.

Ferreira arq

Patologia e reabilitação - Queda da tijoleira de revestimento da fachada do edifício

2011-05-18T00:01:00.003+01:00

JN - Explosão de gás causou derrocada de duas casas na Foz do Douro

2011-05-06T13:35:00.000+01:00

Os perigos das fugas de gás ...
Consultar em:
http://www.jn.pt/paginainicial/pais/concelho.aspx?Distrito=Porto&Concelho=Porto&Option=Interior&content_id=1845658

RMUE de Lisboa, artº 55 - Propriedade Horizontal

2011-04-29T13:58:00.010+01:00

- Normas a aplicar na constituição de Propriedades Horizontais na área do Município de Lisboa -

DR - Aviso n.º 1229/2009. D.R. n.º 8, Série II de 2009-01-13 - Câmara Municipal de Lisboa

Publicação de Aviso e respectivos anexos, do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa.

Consultar o RMUEL em:
http://dre.pt/pdf2sdip/2009/01/008000000/0144301472.pdf

Ver Artº 55 - Propriedade Horizontal.

Humidade por condensação - Patologia grave na construção

2011-04-27T22:47:00.022+01:00

Esta questão das humidades e infiltrações de água é muito importante para a manutenção das edificações de utilização colectiva.

A humidade por infiltração é mais facilmente identificável, já que normalmente provoca estragos rapidamente.

O que acontece com as humidades de condensação é que, não sendo normalmente reconhecidas por muitos, são confundidas com as humidades de infiltração, andando algumas pessoas anos há procura de "por onde é que a água entra para alí?", sem contudo conseguir impedir essa sua "infiltração".

E como se trata de uma invasão "lenta", nem sempre se dá a atenção devida. Após algum tempo pode-se estar perante um degradação generalizada, de custos de reparação muito elevados.

Para além disso, normalmente estas humidades de condensação, no interior dos espaços das edificações, pelo desenvolvimento contínuo de fungos e parasitas criam condições de insalubridade graves, com relexos nas vias respiratórias dos utilizadores destes espaços. Bronquites, asmas, pneumonias, etc. agravam-se nestas condições.

O exemplo das fotos é bom para esclarecer este caso, pois o "riscado" das vigotas pré-esforçadas entre as abobadilhas é um dos principais prenûncios desta patologia.

Temos o tecto de uma galeria exterior de um prédio, no rés-do-chão de um grande edifíco de utilização colectiva, que tem por cima, no primeiro andar, salas e quartos de habitações - compartimentos secos e aquecidos, sem quaisquer tubagens de águas.

Do 1º andar não vem água para este tecto da galeria exterior.

Mas o tecto apresenta vestígios explícitos de fungos, que provam uma abundante existência de humidades.

E da mesma forma no pavimento do 1º andar, onde será vulgar aparecerem pequeníssimas bolhas de água cobrindo o revestimento do pavimento, nos dias mais rigorosos do inverno. Nos revestimentos em madeira, tais como o parquet, isto será desastroso, pois em poucos anos este terá que ser substítuido.

Ora trata-se de humidade de condensação, nos mesmos termos que acontece nas janelas de vidro simples, no inverno, em que escorre água abundantemente.

O tecto da galeria exterior está frio e os compartimentos superiores estão aquecidos, criando um diferencial térmico onde se fazem as condensações da humidade. Depois desenvolvem-se os fungos, agravando as condições de aparência e principalmente a durabilidade dos materiais, assim como condicionando as condições de habitabilidade.

Saliento esta questão, pois, não sendo fácil reconhecer pelos que não são especialistas nesta área, é relativamente simples de solucionar, bastando para isso aplicar um isolamento térmico no tecto da galeria.

Este impedirá a ponte entre o diferencial térmico exterior e a face superior do pavimento, acabando aí com as humidades e a deterioração do revestimento do pavimento, assim como com a aparência degradante dos tectos da galeria.

Uma das alternativas é efectuar directamente no tecto da galeria o revestimento térmico no sistema capoto, mas existem muitas outras soluções, com melhor ou pior acabamento.

Ferreira arq

DECO - questões sobre condomínio

2011-04-27T22:32:00.000+01:00

Consultar em:
http://www.deco.proteste.pt/casa/questoes-sobre-condominio-s350451.htm

Consultar na mesma página os elementos dos títulos "Condomínio" e "Documentos adicionais".

DECO - administração de condomínios ...

2011-04-27T22:19:00.001+01:00

"Administração de condomínios sem lei

A actividade das empresas não é regulada, nem existe uma entidade supervisora à qual possa recorrer em caso de conflito. Antes de contratar, convém ter alguma cautela."
...
Consultar o artigo completo em:
http://www.deco.proteste.pt/casa/administracao-de-condominios-sem-lei-s554471.htm

Por ser o 1º de Abril: Rally para desanuviar...

2011-04-01T22:32:00.002+01:00

Uma boa parte das imagens é de Portugal... sem prevenção... mas que não esquece, não.
. http://www.biertijd.com/mediaplayer/?itemid=17362

CML - Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011-2024 apresentada nos 40 anos da EPUL

2011-03-30T23:58:00.021+01:00

.
Assunto deveras importante, inclui também o tema da reabilitação das edificações em propriedade horizontal.

Há aqui várias vertentes em que tenho vindo a insistir há anos, fundamentais no espaço urbano edificado, para uma qualidade mínima das condições de habitação - uma atitude preventiva na manutenção das edificações.

Este documento constitui uma boa base de trabalho para estabelecer na legislação princípios orientadores da forma como devem ser detectadas e fiscalizadas as patologias, obrigando à manutenção dos edifícios.
.
Daí ser um a pena não se tratar de um documento de cariz nacional, mas apenas relativo ao município de Lisboa.

Para além das questões económicas do programa, quando ao financiamento desta reabilitação do espaço urbano, as questões técnicas relativas à manutenção das edificações, principalmente as colectivas, é uma das urgências nacionais.

Tal como o RGEU se baseou no inicial regulamento de urbanização e edificação de Lisboa, pode ser que também aqui venha a acontecer algo idêntico. Esperemos é que não demore também mais de meio século para que isso aconteça.
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Ainda sem ter dados em pormenor, numa primeira análise fico com pena de não encontrar referências às questões da mobilidade no interior das edificações, pois aí apenas vejo referida a situação da colocação dos elevadores.

Há inúmeras formas de melhorar as condições de vida numa habitação, mesmo sem as grandes dimensões que prevê a legislação actual para as obras novas, ou para as profundas alterações.

E deveria também ser legislado neste sentido. As edificações actuais não reúnem condições para as pessoas com alguma dificuldade de locomoção. E, facto inegável, todos nós estamos a envelhecer, com consequências directas nessa necessidade, a curto ou médio prazo, pois o tempo passa depressa.

A previsão de que vamos todos parar a "Lares de Terceira Idade" muito acessíveis e abandonaremos as nossas habitações actuais, é uma atitude impraticável e "estúpida". Acentuo a utilização de um termo tão forte, pois de facto há aqui uma falta de prevenção, não só legislativa, mas também da nossa parte.

E vai-se seguir aí um período de discussão pública, obrigatório, sobre esta proposta.
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A desintegração local e familiar desta deslocação, num período de vida a que chamam a terceira idade, onde, para além das ditas condições mínimas, também há a necessidade do "carinho", etc., e não da rotura brusca, devia fazer com que pugnássemos preventivamente por dotar, dentro do possível, as nossas habitações actuais, dessas condições mínimas.
É também um problema económico e social, pois será incomportável transladar toda a população idosa para os "Lares". Nem deve ser feito - é muito preferível socialmente e psicologicamente, e muito mais barato, um bom sistema de apoio domiciliário, que o dito "internamento".

Em meu entender, seria importante adaptar a rígida e mal cumprida legislação agora em vigor, a parâmetros mais comedidos, mas igualmente funcionais, nomeadamente quanto às instalações sanitárias, pois o sobredimensionamento actual é impraticável na generalidade da reabilitação.
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Já que o dito "NOVO RGEU" nunca mais avança, por tudo o que pretendeu abarcar, e muito menos o destemido e importante "CÓDIGO" da edificação e urbanização, seria bem mais simples e eficaz evoluir alguns dos simples artigos do RGEU, incluindo normas explícitas para o caso das reabilitações. Ou seja, ao nível da simplicidade e profundo conhecimento desse documento, já com mais de cinquenta anos, que, se fosse cumprido, e fiscalizado, nos termos que lá é imposto sobre a manutenção das edificações,, não tínhamos vinte avos das patologias que temos, não só nos edifícios privados, mas também nos públicos!

Quanto ao apresentado, saliento o que mais importa aos Condomínios - as edificações privadas em Propriedade Horizontal.

Painel 19:

“PROGRAMA COMPARTICIPADO DE APOIO A CONDOMÍNIOS

A propriedade horizontal em prédios antigos tende a aumentar.

Muitos condomínios esgotaram o fundo de conservação.

OBJECTIVO:

Apoiar os condomínios residenciais em obras de conservação e melhoria.

O QUE SE PROPÕE:

- Programas comparticipados de nova geração

- Conservação de fachadas, coberturas, zonas comuns e redes prediais.

- Instalação de elevadores e eficiência energética.

- Redução dos riscos sísmico e de incêndio

- Empréstimo bonificado atribuído “à peça”, contra factura.”

Painel 16:

“INSPECÇÃO TÉCNICA DE EDIFÍIOS (ITE)

FICHEIRO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO EDIFICADO

A conservação periódica é condição sine qua non para evitar a degradação e ruína dos edifícios. A conservação imposta pelo R.G.E.U. não é respeitada.

OBJECTIVO:

Evitar a degradação do edificado.

O QUE SE PROPÕE:

- Estabelecer a obrigatoriedade da Inspecção Técnica dos Edifícios (ITE )

- Detectar patologias e riscos e determinar as melhorias a realizar.

- Catalogar os edifícios em 3 níveis:

1 - ITE válido e em bom estado;

2- Com ITE válido e obras por executar;

3- Sem ITE e em mau estado.

- Tornar obrigatória apresentação da ITE nos negócios jurídicos: imóvel / fracção.

- Aplicação gradual até 2016.

- Incentivos – dedução no IMI

- Colocar On-line o Ficheiro com a cédula de cada edifício”

Vale a pena ler o texto na página da CML:

http://www.cm-lisboa.pt/?idc=42&idi=57043

e consultar também:
http://habitacao.cm-lisboa.pt/index.htm?no=151000100508
http://habitacao.cm-lisboa.pt/

Ferreira arq

TRP - Reconhecimento do defeito de construção pelo construtor impede a caducidade da responsabilidade pelos defeitos da obra

2011-03-20T23:52:00.001Z

Apelação nº 4450/07.3TBPRD.P1 - 3ª Sec.

Data - 09/12/2010

"III - O reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º, nº2 do CC e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente, da regra do não venire contra factum proprium. "

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Habitação - As novas regras para inquilinos e proprietários

2011-03-18T23:32:00.002Z

Económico 2011 03 18

Paula Cravina de Sousa

"O Governo aprovou ontem novas regras de despejo. Saiba o que fazer se for proprietário, e como se pode defender se for inquilino.

1 - Como funcionará o novo processo de despejo?

Actualmente, quando quer despejar um inquilino tem de interpor um processo em tribunal, que implica os custos e a demora. O novo procedimento permite que entidades competentes (advogados, solicitadores, agentes de execução ou conservadores) possam fazer o despejo sem necessidade de intervenção do tribunal, utilizando um procedimento em cinco passos.

2 - Como se faz a comunicação especial ao inquilino?" ...

...

Consulte o artigo completo em:

http://economico.sapo.pt/noticias/as-novas-regras-para-inquilinos-e-proprietarios_113727.html

Lua cheia de Sábado (2011 03 19 - dia do pai) é a maior das últimas duas dezenas de anos

2011-03-18T23:25:00.003Z

http://forumsociedadecivil.blogspot.com/2011/03/lua-cheia-de-sabado-e-maior-dos-ultimos.html

"Criado fundo de 1700 milhões para arrendamento e reabilitação"

2011-03-17T22:11:00.022Z

Foto: Ferreira arq

SOL - 2011 03 17

"O Governo aprovou hoje três diplomas para reformar os mercados de reabilitação urbana e de arrendamento, avançando com um fundo de 1.700 milhões de euros e um conjunto de medidas que deverão estar operacionalizadas até Junho.

A resolução, o decreto e a proposta de lei do Governo - iniciativas legislativas aprovadas na generalidade e para consulta pública -, foram apresentados pelo ministro da Economia, Vieira da Silva, no final do Conselho de Ministros, durante uma conferência de imprensa em também esteve presente a secretária de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades, Fernanda Carmo.

No seu conjunto, de acordo com Vieira da Silva, estas iniciativas legislativas visam a «promoção de meios simplificado e de procedimentos mais expeditos em todos os processos de reabilitação urbana, criar um novo modelo de garantia de cumprimento das responsabilidades de senhorios e de inquilinos e a criação de condições mais favoráveis para o investimento e financiamento das operações de reabilitação urbana»."

...

"Entre as medidas de incentivos presentes nos diplomas, o membro do Governo destacou o reforço dos meios financeiros de iniciativa pública, dirigidos a investidores, autarquias e particulares para os processos de reabilitação.

«Nesta fase de arranque estão previstos 1.700 milhões de euros, através da confluência de fundos comunitários, do Banco Europeu de Investimento e outros já disponíveis no âmbito da reabilitação urbana», disse, antes de se referir aos incentivos de natureza fiscal.
«A dedução à colecta será até ao montante de 500 euros, de 30 por cento dos encargos suportados com as obras de reabilitação em sede de IRS; as mais valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados terão em IRS uma taxa de cinco por cento; haverá uma taxa reduzida de IVA (seis por cento) para empreitadas na reabilitação de imóveis; e possibilidade de, no domínio autárquico, se proceder a isenções de impostos municipais», apontou o ministro da Economia.

Lusa/SOL"

Ler artigo completo em:

http://sol.sapo.pt/inicio/Sociedade/Interior.aspx?content_id=14399

Comentário:
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É o início de um programa que poderá vir a divulgar e a motivar a reabilitação das edificações urbanas, caso não se destine apenas a alguns casos pontuais entre os influentes promotores da reabilitação urbana em larga escala (só para venda).
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Seria importante que a vertente de apoio à promoção da reabilitação de cada prédio, pelos respectivos condóminos, fosse significativa.
Cada condomínio tem a obrigação de zelar pela manutenção da sua edificação, detectando precocemente as respectivas patologias. Quando isto não acontece, as obras tornam-se exponencialmente mais caras, inviabilizando a obtenção dos dinheiros necessários a uma reabilitação adequada.
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Este programa poderá ter aqui vertente muito importante, não só na reparação das patologias evidenciadas, mas também de uma reabilitação e melhorias do nível de eficiência energética de cada edifício.
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Como sabemos, no "boom" da construção urbana por que passamos neste país durante os últimos trinta anos construiu-se muito mal - a quase generalidade dos prédios reflecte agora essa má qualidade da construção, a carecer de intervenção.
Pena foi que não se tivessem tomado providencias legislativas em tempo, para que a qualidade das edificações construídas não tivesse sido tão fraca -seja ao nível da arquitectura, sua metodologia e ordem projectual, seja ao nível da qualidade da obra em si, em termos de resistência, durabilidade das condutas e condutores, isolamento térmico, direcção efectiva de obra que, como sabemos, na quase generalidade dos municípios foi mais procedimental que efectiva, etc., etc..
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Esperemos que nestas reabilitações seja dada especial atenção para a melhoria do comportamento térmico dos edifícios.
Poupam todos: os utilizadores das edificações e o meio ambiente, que é de todos nós.

Com a necessidade actual de reduzir os consumos energéticos, pela insuficiência na sua produção, pelo encargo ambiental que representa, e pelo encargo económico que significa a cada um, esta oportunidade não deve significar apenas "compor" as patologias dos edifícios.
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No caso da foto que apresento, na reparação da fachada geral do prédio, que tinha boa parte da tijoleira do revestimento a cair, para além da consolidação do revestimento existente e da remoção do que se encontrava solto, foi complementado o revestimento exterior com isolamento térmico no sistema "capoto".

A mais valia térmica é significativa, com um grande aumento do conforto e poupança energética.

Para além disso, ajuda a terminar com o processo de descolamento do isolamento inicial em tijoleira, pois, ao evitar a penetração da humidade nos interstícios da tijoleira, impede que a formação do gelo, e a consequente dilatação da fissura entre a tijoleira e a parede, provoquem novos descolamentos de mais tijoleira.

Uma situação muito grave, com perigo para os utentes dos passeios inferiores, que assim também ficou solucionada.

Há imensos casos como o presente, pelo país fora, a carecerem de solução.

Neste caso, ao que me foi dado conhecer, foi implementada uma solução faseada de reabilitação da fachada e coberturas, evoluindo no prédio, conforme os valores necessários para a obra foram sendo recolhidos entre os condóminos.
Uma boa solução, embora eleve um pouco os valores da obra, pois tem uma equipa de trabalho pequena, obrigando a um tempo maior de utilização dos andaimes necessários, que é um dos encargos elevados deste tipo de obra, decorrendo esta já há cerca de um ano.
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Será importante acompanhar a consulta pública que se vai iniciar, participando, já que, como sabemos, a produção legislativa actual tem na generalidade muito mais de influência de grupos de interesse pontual, que propriamente qualidade...
Ferreira arq

STJ – Jurisprudência sobre Propriedade Horizontal - alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave

2011-03-10T12:54:00.002Z

Consultar em: http://www.cidadevirtual.pt/stj/jurisp/PropHorizontal.html

Um dos muitos acórdãos referidos, quanto à possibilidade de alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave, por impossibilidade do lugar previsto inicialmente:

"Lugar de estacionamento

Demarcação

Pedido alternativo

I - A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos.

II - Nessa divisão, para ser vinculativa, têm de intervir todos os condóminos, mas só estes, aos quais pertence a administração das partes comuns, sendo de carácter obrigacional as relações assim estabelecidas entre eles.

III - Tendo sido pedida a atribuição de um lugar de estacionamento de um automóvel ou, em alternativa, a condenação da ré vendedora a pagar a cada um dos autores uma quantia correspondente ao valor comercial e corrente desse lugar de estacionamento, deve dar-se a esta a possibilidade de optar.

IV - Só no caso de a mesma ré não querer ou não poder efectuar aquela divisão da cave é que os autores poderão exigir o pagamento da indemnização fixada, por apenas então ocorrer o cumprimento defeituoso do contrato.

J.A.

10-12-1996

Processo n.º 392/96 - 1ª Secção

Relator: Cons. Martins da Costa"

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

2011-03-04T00:19:00.028Z

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Questão colocada por mail de VS:

"… tenho uma questão relacionada com as permilagens que considero flagrante…

… no prédio onde tenho escritório… …verifica-se o seguinte :

A construção é feita em três blocos, cada um com duas fracções por andar (esquerdo e direito);

No bloco do lado nascente, quer os T2, quer os T3, têm a mesma permilagem (4,35 %) ;

No bloco central, todas as fracções são iguais, com igual permilagem (3,49 %);

No bloco do lado poente, quer os T2, quer os T3, têm igual permilagem (3,49 %);

As áreas de todas as fracções T3 são iguais, com mais 20 m2 que os T2;

Também as áreas de todos os T2 são iguais.

O construtor já faleceu, pois o prédio tem mais de 20 anos. Pessoalmente penso que houve um erro flagrante. Há, no entanto, um distinto condómino que diz sempre " NÃO ", o que não permite avançar com a correcção ao TCPH. Os condóminos que estão prejudicados intentam atacar o assunto em tribunal. Assim sendo, todos vamos ter de pagar, com riscos de relevante agravamento de contribuição autárquica se se tiver de alterar nas Finanças.

…

Gostaria… … de uma breve opinião que possa ajudar.

…" VS

Este é apenas mais um caso entre imensos, que resultam de uma incorrecta elaboração da Propriedade Horizontal.

Conforme a legislação actual, em minha opinião, apenas irão aumentar os conflitos e gastar dinheiro em tribunal, pois a legislação dá todos os trunfos a quem elaborou a PH, para pôr e dispor do que bem entender, já que a permilagem é fixada em função do "valor" que o autor atribui a cada uma das fracções.

E qualquer justificação, por mais estúpida e contraditória que seja, foi aceite como válida na atribuição do valor às fracções, pelo autor. Nomeadamente, desde que: - os acabamentos são melhores numas que nas outras; - as vistas exteriores são melhores para algumas; - a insolação é diversa; - a acessibilidade difere; - os materiais de revestimento são mais caros numas e mais baratos noutras: - a decoração, os móveis e electrodomésticos da cozinha, etc., etc.! Alguns argumentos têm até justificação válida e adequada para uma diferenciação de valor, mas outros são apenas oportunos para justificar diferenças de “valor” por interesse directo de favorecimento de determinada fracção. Argumentos perfeitamente voláteis, não parametrizados, que não têm qualquer forma legal de poder ser contestados.

Ora, se não há forma de contrariar como ilegais (ou como possível fraude), os valores que o autor inicial discriminou como entendeu para cada fracção, não temos um erro de elaboração, que seria o único argumento com cabimento legal para obrigar a uma rectificação da PH com a oposição de algum dos condóminos.
Por consequência, temos apenas pela frente a "alteração" que pretendemos, à PH instituída!
E para isso o Código Civil impõe a unanimidade, ou melhor, a não oposição de nenhuma fracção!!!

A estupidez de tudo isto é ter sido pensada a actual redacção do Código Civil, nesta matéria, em termos de equivalência da permilagem da fracção, ao "valor" da fracção como património físico da mesma, no momento da aquisição, a ser defendida a qualquer custo.

Ora, isto é uma idiotice, pois a permilagem tem como maior dos encargos na vida útil desse património, "a despesa futura de utilização e manutenção".
Isto é que é o importante para a definição de “valor” para a atribuição da permilagem relativa de cada fracção, entre os encargos e as mais-valias a obter desse efectivo património comum.

A prova deste facto é que o favorecimento dos adquirentes das fracções que estão afectas ao promotor, ou a quem elabora o TCPH, serem protegidos pela atribuição de uma menor permilagem às suas fracções, ou seja, um menor valor que aquele que legalmente lhes deveria ser imputado!
Então, se se favorece, atribuindo um menor valor dentro da PH, como é possível esta situação estar tipificada e tratada ao nível de um direito real de propriedade irredutível, que torna impossível a reposição de valores, onde os restantes proprietários foram declaradamente enganados, por desconhecimento, quando adquiriram as suas fracções?

Como este caso prova, a situação actual é uma ratoeira em que caem pessoas instruidas e mesmo vividas nestas andanças, quanto mais o comum cidadão. Quase ninguém verifica o TCPH antes de adquirir uma fracção! E mesmo que a ele tenham acesso, poucos se darão ao trabalho de comparar a fracção que pretendem relativamente às restantes, e perceber da "tramóia".

Ou seja (e aqui estou a entrar numa área que não é minha, como arquitecto, mas que, pela evidência, está mal tratada), o direito real de propriedade que o legislador salvaguardou no património tal como o defendeu na instituição da propriedade comum fraccionada, na Propriedade Horizontal: - é que, para além de um "valor" a defender, a fracção da PH em si mesma tem um quociente demasiado elevado de encargo sobre o respectivo adquirente. Encargo esse que corresponde a um vínculo efectivo de cada uma das fracções, e que é elevado.
Ao adquirirmos uma fracção, assumimos uma despesa permanente.
Este carácter da despesa não se encontra ponderado para o vínculo da definição da permilagem, quando a PH é elaborada, "amarrada" a um pseudo -"valor"- do património adquirido.

Para além da sua importância relativa, como património em si mesmo, esta é ainda a questão que mais conflitos origina entre os condóminos, sendo o maior desmobilizador da manutenção e da reabilitação das edificações colectivas.

E temos neste assunto um valor de evolução exponencial para as despesas, já que (pior ainda que num automóvel), o deixar agravar as patologias de um prédio com atrasos desnecessários, principalmente as "malditas" infiltrações, originam uma degradação drástica do imóvel, de custos muito mais elevados em cada dia que passa, num arrastar de imobilismo por parte de condóminos desmotivados, seja do património, seja do relacionamento comum.

Este aumento dos custos para valores francamente elevados, passará então a ser um segundo factor de desmobilização entre os condóminos...

Uma verdadeira exponencial… numa área delicada, acabando com a degradação dos edifícios a repercutir-se no espaço urbano envolvente dessas edificações. Isto acarreta também consequências graves para a delinquência urbana, vandalismo, etc.

Não é um "filme". É a realidade dos problemas que temos no nosso espaço urbano, que não sabemos proteger. Não é só à custa de rios de dinheiro que isto se resolve. É fundamentalmente com legislação justa.

Daqui a minha "guerra" pela alteração das normas em vigor que se reportam à Propriedade Horizontal, pela respectiva normalização e parametrização com atribuição de valores o mais justos possível na elaboração inicial da Propriedade Horizontal (utilizando a Tabela de Síntese da PH, que criei e forneço gratuitamente aos que pretenderem elaborar as suas PH's), já que a sua rectificação se mostra intransigentemente quase impossível de rectificar desde que apenas um dos favorecidos iniciais (intencionalmente ou não), se imponha, e diga não!!!

Que, no que se refere à alteração da PH, existam este tipo de entraves, não é correcto. Mas que continue a libertinagem actual, no que se refere à elaboração das novas PH's, isso já é, no mínimo, estúpido, para não dizer intencional por parte de algum tipo de promotores influentes, sem escrúpulos.
Ferreira arq
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ps: para melhor esclarecimento da situação publico o mail que entretanto recebi do autor do comentário, VS:
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…acresço o seguinte:
Não há nada de relevante que diferencie qualitativamente a construção das Fracções, sejam elas T3 ou T2, salvo a área das mesmas (128 e 108 m2.);
Só e apenas a situação geográfica dos T3, porque uns se situam a nascente e os outros do lado poente. Uns têm o sol da manhã e maior permilagem (4,35 %), os outros a poente têm bem mais sol, quase todo o dia, ainda que a sua permilagem seja menor (3,49 %);
Como se explica que os T2, com apenas frente e traseiras, porque se situam a nascente, tenham por permilagem 4,35 % ?! Só e apenas porque alguém cometeu um erro flagrante causador de graves injustiças, não duvido.
Por isso, há condóminos detentores dos T3, a poente, que pagam bem menos despesas de condomínio que as "vítimas" detentoras dos T2, a nascente!
Em reunião, discutindo o assunto e levantando as questões de " justiça e de bom senso ", houve quem tivesse a ousadia de criticar. Gente culta e de aparente bem...

Há apenas um condómino a dizer " NÃO "... Um caso em que a lei, segundo parece, favorece a minoria das minorias!!! E questiona-se: -Sendo tão flagrante a injustiça, e se a grande maioria concorda com a rectificação, por que não atacar a questão contra o único opositor, tendo este de suportar as custas judiciais?!
Isto porque é inequívoca a flagrante injustiça!

... Mais não digo, pois esta é a síntese da minha " TESE " num projecto de país onde, iniciando-se com o filho aos tabefes à mãe - segundo a História - direi: - O que nasce torto, tarde... ou nunca se endireita!!!...
... Sim, pela prática da vida e a vida do país, vivi e vivo situações de "imoralidade" de leis, de inconstitucionalidade não reconhecida, mesmo do que chamo "roubo" por violência de lei, e de corrupção legalizada... coisas que, com tempo e espaço, clarificaria no sentido de esclarecer pessoas de procedimentos diversos, alguns dos quais são ou preguicite ou, mais grave, má fé de quem avança com implementação de tal tipo de leis...
Breve referência: - A tabela de cálculo vem de encontro ao que sempre têm sido os meus princípios de valorização contabilística ao longo de já dezenas de anos.
... VS
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Da minha experiência de cerca de 25 anos com as propriedades horizontais, apenas poderei acrescentar que os condóminos explicitamente prejudicados pela incorrecta e deliberada manutenção de permilagens fraudulentas nos condomínios, não devem ser contemplativos nem condescendentes para com os que impedem a correcta distribuição dos encargos.
Sem prejudicar o condomínio, há muitas formas de "motivar" os oportunistas a alterar a sua posição.
A forma mais simples de resolver uma situação destas é criar, ou alterar, o Regulamento do Condomínio, onde seja aprovado sem oposição um artigo que distribua de forma racional e correcta as despesas. Isto apenas obriga ao registo do Regulamento do Condomínio na CRP, não obrigando a modificar as permilagens, o valor das fracções, nem o TCPH, nem a qualquer reavaliação das Finanças.
É simples e não colhe argumentos para oposição dos condóminos que tiverem um mínimo de boa fé.
Ferreira arq

Lugares de parqueamento em falta, previstos no TCPH - Acórdão do TRL

2011-02-25T12:56:00.008Z

Acórdão do TRL no processo 8189/2007-7, em 2007 10 23, sobre a falta na edificação de três dos lugares de parqueamento automóvel previstos no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), .

Haverá aqui um projecto mal elaborado, uma obra mal executada ou mal acompanhada, ou ainda um TCPH mal elaborado? Talvez haja de tudo um pouco.

Acabou mal para o promotor, mas também para os proprietários que adquiriram as suas fracções e se viram numa situação em que três deles ficaram definitivamente sem parqueamento para os seus veículos!

Ora, como tem sido comum neste tipo de casos, provavelmente o projecto inicial de arquitectura previa e tinha lugar para todos os parqueamentos; posteriormente, ao executar os projectos das especialidades, terá necessário despender áreas (inicialmente previstas como livres, no proj. de arq., onde se encontravam todos os lugares de parqueamento nas caves) para o dimensionamento e alinhamento estruturais, passagem de condutas, etc.; ou seja, o projecto final que segue para obra provavelmente leva indicações contraditórias conforme a especialidade a que se reporta; como é comum, o desenrolar da obra segue o projecto de estabilidade, e depois as restantes especialidades de águas, electricidade, etc.; claro que, quando, apenas no final dos acabamentos, se vai demarcar e identificar os lugares de parqueamento, eles não cabem!, mas até aí ninguém se preocupou com isso, como se se tratasse de algo irrelevante, mas que é gravíssimo.

Uma caso que devia ter sido controlado desde o início num projecto de arquitectura adequado, onde as várias especialidades fossem compatibilizadas com a arquitectura. E claro, numa elaboração cuidada da propriedade horizontal.
Pela legislação recente estão já mais acauteladas estas situações, pois, com a obrigatoriedade de cada projecto ter o "Técnico coordenador do projecto", este fica responsável pela compatibilização entre as várias especialidades. Ou seja, se o projecto estrutural aumenta as dimensões dos pilares que o projecto de arquitectura previa, ou das coretes das ventilações, das condutas verticais, etc. (que muitas das vezes nem sequer aparecem na especialidade da arquitectura), todos estes elementos devem aparecer sobrepostos e compatibilizados na planta final de síntese de obra.
É com base nesta planta de síntese final do projecto que devem ser elaboradas as plantas para a Propriedade Horizontal, assim como a respectiva medição de áreas.
Assim se evitam "imbróglios" como aquele que deu origem a este processo judicial.
Ferreira arq

O que deve saber antes de comprar casa nova, ou fazer obras em casa - Guia da Habitação

2011-02-22T23:15:00.003Z

O que deve saber antes de comprar casa nova - "Portal da Habitação - Guia da Habitação".
.
"Quanto custa fazer obras em casa? - Portal do Cidadão".
.
Guia de Habitação - Montepio.

Resolver conflitos nos condomínios (Portal do Cidadão)

2011-02-22T22:37:00.002Z

No Portal do Cidadão, quanto à resolução de conflitos nos condomínios.

Quando o diálogo não resulta, há ainda a possibilidade de uma via extra-judicial:

1. Centros de Arbitragem - consultar no "Portal do Cidadão - Centros de Arbitragem".

2. Julgados de Paz - consultar no "Portal do Cidadão - Julgados de Paz".

Como Criar e Gerir um Condomínio? (Portal do Cidadão)

2011-02-22T22:27:00.001Z

Consultar no "Portal do Cidadão".
E também no "O ABC da Habitação - Condomínio" - Governo R. dos Açores.

Posso estacionar mais que um veículo no meu lugar de parqueamento da garagem colectiva?

2011-02-18T00:05:00.003Z

Voltei novamente a ser questionado quanto às condições de parqueamento nos lugares de uso exclusivo das fracções, numa garagem colectiva de um prédio de habitações em propriedade horizontal.

Desta forma, em complemento do anterior post sobre a "delimitação dos lugares de parqueamento"... transcrevo o texto que deixei numa discussão do "fórum da casa", onde se discutia se, para além do veículo do proprietário seria ainda possível parquear também uma moto no mesmo lugar de parqueamento:

"Sem querer meter a foice em seara alheia, caso o dito parqueamento fosse meu, para saber o que lá seria possível parquear teria que:

1. Consultar o TCPH, pois esse documento discrimina a propriedade e os respectivos usos;

2. Caso no TCPH esteja explícito que o lugar de parqueamento se destina exclusivamente ao parqueamento de "um veículo automóvel", a situação estaria esclarecida; no entanto, entre muitas centenas de PH que já me passaram pelas mãos nunca tal vi discriminado.

3. Caso no TCPH esteja discriminado, como é normal e comum, que: ..."se encontra também afecto à fracção o uso exclusivo do lugar de parqueamento nº X, com a área de y m2"... - não há dúvidas que posso lá parquear os veículos que muito bem entender e couberem dentro dessa área.

4. Para isso terei que respeitar apenas a legislação, e não o que der na vontade dos vizinhos - ex.: veículos a gás não posso parquear, pois a legislação não permite o seu acesso a garagens colectivas. Mais, a variação de valor entre fracções, que leva a permilagens e a comparticipações diferentes nas despesas, tem por base os espaços respectivos que constituem a propriedade e o uso de cada uma das fracções, e essa propriedade e uso constituem um Direito Civil, que tem que ser respeitado pelos restantes condóminos.

5. Convém aqui esclarecer o fundamental que é:

a) Garagens fechadas constituem propriedade da fracção conforme o Código Civil, mas também aí o respectivo uso tem que respeitar o definido no TCPH.

b) Os lugares de parqueamento (que não se encontram delimitados fisicamente), conforme o CC, constituem partes comuns da edificação, mas têm o seu "uso afecto à utilização exclusiva da fracção", e como tal, dentro da respectiva área delimitada ou indicada no pavimento, os únicos que a podem utilizar são os proprietários da respectiva fracção (ou quem estes autorizarem).

c) Com isto quero dizer que essa área delimitada no pavimento não está obrigada a servir para "facilidades de acesso" a fracções confrontantes, e pode ter nessa delimitação os veículos que lá couberem.

d) Da mesma forma, os veículos podem sair e entrar na garagem as vezes que o proprietário entender, tal como cada proprietário pode subir e descer no elevador as vezes que entender, sem que ninguém o possa impedir ou taxar mais por isso.

e) O que fundamentalmente estará em causa são os princípios de boa vizinhança e educação cívicas: - o "uso exclusivo" do parqueamento deve respeitar parâmetros que evitem conflitos - não abusar nos termos em que pretendemos que os vizinhos não abusem connosco - se o lugar estiver sobrecarregado ao ponto de colocar em causa a correcta utilização dos lugares confrontantes, o que vais acontecer é a retaliação similar, com prejuizos para todos...

6.Uma correcta eleboração do TCPH evita muitos destes conflitos, por exemplo no que se refere às áreas de uso exclusivo: - como já se vê nos parques colectivos de algumas áreas comerciais (ex: IKea), a delimitação da área afecta a cada parqueamento é feita com duas linhas, ficando sempre um intervalo de área comum entre dois veículos; ou seja, a largura de cada parque delimitado pode ficar apenas com 2,00m, tendo os veículos que estar dentro dessa delimitação, ficando então sempre uma faixa de 0,50m entre dois lugares, que é área comum e não pode ser ocupada por nenhum dos dois, servindo sim para facilitar as entradas e saídas dos veículos e para os veículos.

7. No meu blog ( http://propriedadehorizontal.blogspot.com/ ) tenho feito a apologia da necessidade da correcta elaboração dos TCPH, logo que são criados, (e também com uma alteração legislativa que proponho para fixar parâmetros na determinação do valor das fracções, por uma tabela de síntese), evitando-se com isso inúmeros conflitos na utilização futura, como é o caso que deu origem à presente discussão."

Ferreira arq

É anulável a alteração ao Regulamento do Condomínio que obriga a quotas iguais nas despesas comuns, tendo as fracções permilagens diferentes?

2011-02-16T23:42:00.015Z

Esta é uma questão muito polémica, das que mais dissabores tem criado nos condomínios, pois favorece os proprietários de algumas fracções em detrimento dos restantes.

Na mensagem “Regulamento do condomínio” foi deixado um comentário cuja autora salienta um dos típicos conflitos na gestão das despesas comuns dos edifícios em PH:

“No prédio onde habito existe um regulamento do condomínio que foi assinados por todos os condóminos, incluindo eu por desconhecimento na altura. Esse regulamento diz que as quotas e obras das partes comuns nomeadamente elevadores, pinturas, etc, são pagas em partes iguais por todos os condóminos, independentemente da permilagem.

Entretanto fiquei a saber que o normal é ser tudo feito por permilagem. Ouve arranjos de elevadores e a verba foi dividida igualmente por todos, não concordei e na reunião de condóminos solicitei uma nova reunião para discutir a passagem a quotas por permilagem. Gerou discussão e as fracções maiores com mais do dobro da minha, não aprovaram ( mas ouve 5 votos contra), mas aí já fizeram as contas por permilgem e não por nº de votos; penso que não está correcto, se não é por permilagem para umas coisas também não deve ser para outras.

Dizem que o regulamento do condomínio pode ser alterado, mas tem que ter unanimidade. Então sendo assim nunca pode ser alterado? É evidente que as outras fracções têm maior permilagem, ganham sempre. Eu sou obrigada a pagar igual aos outros ou posso pagar apenas o que diz respeito à minha permilagem e depositar na conta do condomínio? Quero reclamar mas como é evidente quero ter suporte legal, será que me podem ajudar. É que agora vão pintar todo o prédio e lá vamos ter que pagar todos igual; não me parece justo. Já o seguro também foi feito e é pago em partes iguais, agora querem alterarar para permilagem. Agradeço esclarecimento urgente se for possível.”

Embora se trate de uma questão muito jurídica e pouco técnica, tentei ajudar, pois é um dos casos com maior impacto na gestão das edificações em PH, e devia merecer mais atenção.
Esta situação, principalmente quando é logo instituida na aprovação inicial - de forma errada, no meu entender - , necessita de alguma evolução nas actuais disposições legislativas para que sejam impedidas excessivas arbitrariedades por parte dos que encontram aí uma forma de se aproveitarem dos compradores ou condóminos menos prevenidos.
Após concordarem de boa fé e desconhecimento específico nesta área jurídica, com um regulamento do condomínio (quando adquirem a fracção, quando aprovam o regulamento ou uma alteração ao regulamento em vigor), os condóminos desfavorecidos arriscam-se a grandes prejuízos materiais na respectiva comparticipação nas despesas de utilização e manutenção da propriedade comum que, como sabemos, atingem valores por vezes muito elevados.
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- Não constituirá isto um logro típico, já identificado e bem conhecido, que seria urgente rectificar?
- Será que as actuais disposições legislativas permitem uma fácil correcção?
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Não. A minha opinião é que será tudo, menos fácil.
Parece-me, no entanto, existirem alguns casos em que será possível obrigar à sua correcção. Por exemplo no caso exposto, se tiver faltado a devida especificação e justificação dos critérios que levaram à alteração (é a minha simples opinião).
Fico, no entanto, a aguardar que algum colega da área Jurídica possa dar uma achega, ou nos indique acórdãos nesta área, que sei que existem, mas de que não encontro neste momento anotação.
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Fica também um alerta a todos aqueles que vão adquirir uma fracção num condomínio, assim como aos actuais proprietários de fracções, quanto à criação de novos regulamentos de condomínio, ou alteração dos existentes:

- ESTEJAM ATENTOS ao TCPH (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal), ao cálculo das respectivas permilagens e valores atribuidos a todas as fracções (e não apenas à que adquirem, pois o problema é a proporcionalidade entre o valor efectivo de cada uma das fracções relativamente às restantes- não interessa se eu tenho lá um valor alto ou baixo, mas sim qual o valor comparativamente aos valores atribuidos às restantes e o que elas efectivamente valem relativamente à minha). Devem também ser tidas em atenção as disposições do Regulamento do condomínio que alteram os valores de comparticipação da fracção nas DESPESAS COMUNS, quase certamente virão a revelar-sedespesas muito elevadas, que podem criar GRANDES INJUSTIÇAS, e ainda pior, DESMOBILIZAR OS CONDÓMINOS DA UTILIZAÇÃO COMUM E DA MANUTENÇÃO DO PRÉDIO.
Esta desmobilização terá quase sempre consequências directas, muito nefastas, no espaço urbano envolvente.

Resposta que deixei no comentário:

“Transcrevendo o C.C.:

"Artigo 1424.º - Encargos de conservação e fruição

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

(Redacção do Decreto-Lei 267/94, de 25-10)"

Conforme o nº 2, a aprovação da alteração à distribuição das despesas no regulamento do condomínio que aprovaram tinha que ser ..."devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação."

Há um critério de justiça subjacente a esta possibilidade de alteração à distribuição das despesas pelo Regulamento do Condomínio, e não propriamente o contrário.

Na minha opinião, no seu caso, deve verificar a deliberação que aprovou o reg. cond. se foram ou não discriminados e justificados os critérios que levaram à alteração.

Se não o foram devidamente, parece-me que tem argumentos para requerer judicialmente a reposição da devida distribuição das despesas de reparação e manutenção das áreas comuns do prédio em função da permilagem e valor das fracções, que nesse caso declaradamente será o mais correcto.

Infelizmente há muitas situações de oportunismo da parte de alguns condóminos que se aproveitam da inactividade daqueles que acabam por ser prejudicar.

São estas situações que desmoralizam os condóminos na reabilitação e manutenção das edificações, o que acaba por ter consequências na degradação do espaço urbano envolvente.

Deixo a ligação para um artigo que adianta algo sobre esta questão:

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html “
Ferreira arq
(rectificado em 2012.01.30)

Portaria n.º 1167/2010, de 10 de Novembro

2011-02-09T21:39:00.005Z

(Aplica o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único também à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.)
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/21800/0508305084.pdf

"O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único e se aplica actualmente à compra e venda, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à dação em pagamento, à doação e à permuta.

Prosseguindo o objectivo de simplificação de procedimentos e de redução dos custos de contexto para pessoas e para as empresas, estabelecido no Programa do XVIII Governo Constitucional para a área da justiça, impõe-se agora definir os termos em que o procedimento é aplicável a outros negócios jurídicos, dando cumprimento às acções previstas no SIMPLEX do Ministério da Justiça.

Assim:

Manda o Governo, pelo Ministro da Justiça, ao abrigo do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, o seguinte:

Artigo 1.º

Âmbito de aplicação

O procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único é também aplicável à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança.

Artigo 2.º

Entrada em vigor

A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Pelo Ministro da Justiça, José Manuel Santos de Magalhães, Secretário de Estado da

Justiça e da Modernização Judiciária, em 13 de Outubro de 2010."
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Portaria n.º 1190/2010 de 18 de Novembro - Estabelece os factores de correcção extraordinária das rendas para o ano de 2011;
http://dre.pt/pdf1sdip/2010/11/22400/0525605258.pdf

Propriedade horizontal - responsabilidade por defeitos de construção; legitimidade; - Acordam do Tribunal da Relação do Porto

2011-01-31T23:36:00.005Z

Consultar em:

http://www.trp.pt/jurisprudenciacivel/civel_4450/07.3tbprd.p1.html

Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

2011-01-31T22:54:00.016Z

Questão colocada por mail de P.F.:

…”Na sua opinião fracções iguais valorizadas de forma distinta para efeitos de venda devido à sua localização dentro do empreendimento, ou fracções iguais com acabamentos mais ou menos luxuosos e consequente preço de venda diferente, devem ou não dar lugar a diferentes valores da permilagem?”

A atribuição do valor à fracção é a questão fulcral da elaboração das PH's.

Aqui o sentido de justiça é fundamental, pois não estão padronizados os métodos de cálculo do valor.

Eu tentei resolver isso com a tabela que criei, pugnando por um sistema muito simples, para conseguir motivar quem elabora as PH’s à sua utilização, e poder ser eficaz. Caso se introduzam demasiados factores, corre-se também o risco de estabelecer uma fórmula muito complicada, que pode provocar interpretações dúbias e erros ainda maiores.

Na tabela de síntese que criei, obrigo à justificação da possível compensação de valores que seja feita a alguma das fracções (preterindo o cálculo apenas em função da justificação por áreas), obrigando ainda a que esse factor de correcção seja apreciado pelo técnico municipal que informe o pedido de certificação da conformidade da PH para com o projecto de arquitectura e a legislação em vigor.
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A questão que o leitor do blogue apresenta foi já abordada em alguns post's anteriores.

A diferença de valores entre fracções iguais, por localizações com condições diferentes no prédio será de ponderar, principalmente quando estiver em causa a orientação solar, havendo fracções explicitamente prejudicadas (por exemplo, se alguma estiver exclusivamente voltada a norte, e outras com boa orientação solar). Os meios naturais para a eficiência energética dos edifícios cada vez têm maior impacto sobre o valor das fracções de uma edificação, não só pelo impacto no respectivo consumo energético, mas também por questões de higiene, salubridade e saúde. Logo, não pode ser desprezado a relação de valor entre fracções, tal como não o é na definição de valor entre prédios com localizações distintas.
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Quanto à ponderação de valores diferenciados entre fracções, por terem materiais de acabamento diferentes, considero isso um erro, pois um particular pode adquirir qualquer das fracções na versão base, e posteriormente alterar tudo para condições internas fabulosas, sem que para isso careça de qualquer autorização do condomínio, que não poderá fazer repercutir isso numa alteração de valores.
E isto poderia até servir de justificação para “manobras” de favorecimento pontual a algumas fracções, nos exactos termos que acontece actualmente, por parte de alguns promotores imobiliários de menor idoneidade, que favorecem familiares e amigos que adquirem algumas das suas fracções, diminuindo-lhes o valor e a permilagem, conseguindo assim reduzir a respectiva comparticipação nas despesas de manutenção e conservação futuras do imóvel.
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Este acto decorrente, em si mesmo, prova a “mais valia” da diminuição de valor a fracções que, na prática, o promotor pretende privilegiar (sendo actualmente uma prática corrente, que a legislação possibilita e quase motiva).

Isto deve ser considerada uma fraude, e enquanto não for impedida continuará a criar enormes conflitos sociais e urbanos na edificação colectiva que actualmente se constrói ou divide em propriedade horizontal.

Como a permilagem vai servir fundamentalmente para definir a comparticipação das fracções nas despesas comuns, o seu cálculo em função de acabamentos das fracções e seu equipamento interno, daria origem a uma avaliação flutuável que poderia também provocar grandes injustiças e consequentes conflitos.
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Daqui a grande pertinência da questão colocada pelo leitor, pois é muito importante perceber nestes meandros que:
-"valor de uma fracção", para efeitos da sua venda, é uma coisa;
-"valor da fracção" para efeitos da sua permilagem na parte que interfere com o todo do prédio em que se integra, é outra coisa, completamente distinta da primeira.
- da mesma forma para efeitos fiscais, já que aí, o "valor", nem será uma coisa, nem outra; talvez ande num meio termo, que as finanças actualmente vincularam já a uma fórmula de cálculo matemático, mas que ficou completamente dependente de factores também aleatórios de localização do empreendimento, numa lógica de localização por zonamento urbano, definido em termos cartográficos, que tendo tido grandes vantagens relativamente à anterior anarquia, incorpora também as suas injustiças.

Ferreira arq

Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

2011-01-28T00:21:00.036Z

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Questão colocada por mail de J.R.B.:

... "Moro num prédio de 10 andares com 4 andares por patamar, todos com a mesma permilagem - 22 por apartamento - que no conjunto dos 4 dá a soma de 84 .

A cave é do tamanho de um patamar que representa 84 de permilagem, que está registada como propriedade horizontal e que foi convertida em 7 garagens, umas maiores que outras; e só tem de permilagem 32 no total das 7 garagens; isto para mim é muito estranho"...

Mesmo parecendo-lhe que não, neste caso a pemilagem das garagens terá sido bem calculada por quem elaborou o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH).
Passo a esclarecer:

A permilagem é definida em função do "valor" calculado para cada fracção, dando origem à proporção da comparticipação de cada fracção para as despesas de manutenção dos elementos e áreas comuns prédio.
Esta é a maior utilidade e razão de ser da definição da permilagem no prédio, e ao longo de toda a sua vida útil vai significar um encargo muito elevado a cada um dos condóminos.
Mesmo tendo em conta a resolução final da PH, aquando da demolição total do prédio e distribuição do seu valor residual entre proprietários (que se faz também em função da permilagem), a quotização de condomínio é a parte mais significativa entre os encargos a assumir e a futura possibilidade de receita final.
Para além disto, os conflitos de vizinhança por injustiça nos valores de comparticipação são um factor de peso a ter em conta, já que provocam a desmobilização dos condóminos para uma atempada e devida manutenção do prédio.
O desleixo na manutenção de um prédio de utilização colectiva é o princípio do seu fim - funciona como uma bola de neve - deve ser combatido em todos os factores de desmobilização.
É fundamental ter um TCPH devidamente constituído, assim como um regulamento de condomínio símples, funcional e justo.

A permilagem correcta a atribuir às garagens que constituem fracções independentes no prédio será mais fácil de entender com um exemplo bastante radical:

- se tivermos na PH um T2 - com apenas 100m2, ;

- e tivermos outro T2 igual - com 100m2 de área interna, mas que possua ainda o uso exclusivo de uma grande varanda com mais 100m2 (ou possuisse uma garagem fechada, com os ditos 100m2);

- seria completamente injusto partir do princípio que a distribuição de valor fosse efectuada numa razão directa do nº de m2 afectos a cada fracção;

- o T2 com a dita varanda ou garagem, não vale o dobro do T2 mais simples, e seria isso que ia acontecer. Iria pagar o dobro de condomínio, na comparticipação das despesas de manutenção dos elementos comuns, o que seria uma completa injustiça. Certamente daria origem a vários tipos de conflitos e boicotes entre os condóminos, tentando impedir despesas e obras de manutenção, por parte dos prejudicados.

É o tipo de situação que deve ser evitada numa PH, começando por uma elaboração adequada do TCPH. Conseguindo uma divisão justa das despesas de manutenção do prédio, não se desmotiva, a cada um dos condóminos, o assumir dos respectivos encargos indispensáveis à higiene e durabilidade do prédio colectivo de que são comproprietários. Neste estatuto de responsabilidade comum, o interesse em cuidar desse bem (de custo elevado), é de todos. É fundamental não desmotivar o respectivo dever de conservação, pois os prejuízos não serão apenas dos proprietários, mas também do espaço urbano em que o edifício se insere. Nada pior que um espaço urbano degradado - resulta quase sempre da degradação do edificado.

Por tudo isto, na tabela que elaborei e aqui divulgo (e que remeto gratuitamente a quem a pretender utilizar na elaboração das PH's), o cálculo do valor das fracções é efectuado em função das áreas afectas a cada fracção, mas vinculando na fórmula de cálculo a atribuição de um quociente de redução de valor para as áreas complementares (tais como as garagens, varandas, terraços, compartimentos de arrumos separados das áreas principais, etc).

E como cada caso pode ter uma importância mais ou menos relativa, nestas áreas complementares, esse quociente pode variar, por m2, entre 1/3 e 1/4 do valor atribuido ao m2 da área interna principal da fracção.

Consegue-se assim uma situação de justiça pela proximidade do valor real de cada tipo de espaço, na definição do valor total atribuido à fracção, assim como pela utilização de um mesmo critério entre todas as fracções que vão constituir a propriedade horizontal.
Infelizmente há muitas PH's constituidas onde se fez exactamente o contrário, favorecendo (diminuindo) o valor das fracções que estão já predestinadas a amigos ou familiares do promotor.

Claro, no seu caso a permilagem terá sido bem estabelecida - perto de 1/3 do valor para as garagens, relativamente às áreas principais - mas será importante garantir que a utilização dessas garagens é mesmo para esse efeito, e não para Armazéns de grande movimento, com outro tipo de implicações e desgaste para os elementos comuns da edificação ( o que por vezes acontece).

Será ainda de salientar que em termos de tributação fiscal existe também uma significativa redução dos valores que são imputados a estas áreas, aí definidas como "áreas dependentes".
(alterado em 20100203)
Ferreira arq

Elaboração da Propriedade Horizontal: - como fixar o valor total do prédio?

2010-12-29T13:53:00.012Z

Questão colocada por mail de P.F.:
..."qual é o método que usa para calcular o valor total dum prédio, o SIGIMI ou outro? Se for o SIGIMI e o prédio tiver simultaneamente habitação e comércio calcula as duas parcelas isoladamente e depois soma-as?"

A atribuição do valor total ao prédio para constituição da propriedade horizontal não tem importância significativa, já que a questão se põe apenas ao nível do cálculo da percentagem relativa entre fracções.

Para a PH, atribuir um valor ao prédio de 500.000,00€ ou de 2.000.000,00€ é a mesma coisa, pois não é isso que vai modificar a permilagem entre as fracções, e essa é que é importante.

Na PH o valor atribuido a cada fracção só tem importância na sua relatividade para com as restantes fracções, e o valor total do prédio não serve para outra coisa.

Para fixar o valor total ao prédio deve, em primeiro lugar, verificar se existem disposições no RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) do município onde se localiza o prédio, quanto à elaboração das PH's.
Por exemplo, nas disposições que elaborei para o RMUE do município de Paredes, ficou estipulado que o valor total a atribuir ao prédio não deve ser inferior à estimativa orçamental do respectivo projecto de arquitectura, o que me parece correcto.

Importante, ao fixar o valor total do prédio, é estabelecer um número o mais possível "redondo", já que um dos maiores problemas na fixação do valor de cada fracção é o necessário arredondamento das casas decimais, de forma a conseguir valores individuais que, somados na totalidade das fracções, totalizem os 100% do valor do prédio. Se já é dificil fazer arredondamentos, partindo de um número redondo, é ainda pior com um número mais complicado.
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Exemplificando uma estimativa orçamental para um edifício simples:

1000m2 x 300,00€ = 300.000,00€ (construção acima do solo para habitação e comércio)

100m2 x 75,00€ = 7.500,00€ (varandas)

300m2 x 125,00€ = 37.500,00€ (caves para parqueamento)

Total = 345.000,00€
Deveria neste caso ser fixado um valor de 350.000,00€ para o prédio - é um valor baixo, que não "assusta" (a perspectiva das pessoas é sempre que isso tem alguma repercussão em encargos futuros, o que, não sendo verdade, não tem motivo nenhum para que seja atribuido um valor significativamente superior), e para efeitos do valor relativo entre fracções isto é insignificante.
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Para efeitos de IMI, a atribuição do valor tem parâmetros próprios, que não dependem do valor fixado para o prédio ou para as fracções na PH.
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Depois, o problema é fixar os valores relativos entre as várias fracções, e aí há que ter o maior dos cuidados para não cometer injustiças que mais tarde darão origem a conflitos enormes entre os proprietários das fracções, nomeadamente na distribuição das despesas de manutenção ou reabilitação das partes comuns da propriedade.
Qualquer situação de injustiça real ou apatente na aplicação prática da pemilagem ou valor atribuidos a cada uma das fracções, pode originar conflitos insanáveis.
Por isso aconselho a utilização da tabela de síntese da PH, que criei para efectuar o cálculo do valor proporcional de cada uma das fracções, e que disponibilizo gratuitamente aos que a solicitarem, tentando assim diminuir o nível de injustiças e conflitos que têm origem em muitas das PH's que actualmente são constituidas.
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Sobre a forma como deve ser calculado o valor de cada fracção fica o link para um post anterior.
Ferreira arq

Delimitação dos lugares de parqueamento de uso exclusivo das fracções, nas garagens colectivas

2010-12-20T23:58:00.012Z

Conforme anotei numa das discussões no "fórum da casa" (3ªfolha, # 66), a delimitação dos lugares de parqueamento automóvel nas garagens colectivas das propriedade horizontais dá muitas vezes origem a enormes conflitos de vizinhança, desgastantes e desnecessários, que podiam ser evitados se a constituição e delimitação dos lugares de parqueamento fosse efectuada com mais cuidados que os que normalmente acontecem.

O mais correcto será proceder sempre à delimitação e atribuição de área de uso exclusivo à fracção, apenas da área e local efectivo onde o veículo em si mesmo deve ficar (pode ser só com 2,00m de largura), libertando sempre uma zona comum entre os lugares de parqueamento (pelo menos 0,50m), zona essa que assim fica livre para facilitar o acesso desses veículos e para a entrada e saída das pessoas dos mesmos.

È uma solução fácil, que não é novidade, pois tem vindo já a ser utilizada em algumas garagens colectivas (por ex.: nos parques do Ikea, de que me lembro de momento).

Já no que se refere ao comprimento de cada lugar de parqueamento, em meu entender, este deve ser sempre o mais extenso possível desde que não interfira com a circulação e acessibilidade, pois só há vantagens em conseguir que cada proprietário aí possa resguardar mais veículos, veículos maiores, atrelados, etc.

Esta questão deverá ter em conta os instrumentos de gestão municipal em vigôr, pois seja os PDM, PU, PP ou o RMUE, podem impor dimensões que têm que ser respeitadas.

Neste caso, passaria a ser importante que esses instrumentos de planeamento municipal passassem a impor a modelação do parqueamento nestes termos.
Ferreira arq

Ilegalidades na medição das áreas brutas das fracções e no IMI que se paga nas Finanças. Mais injustiças nas edificações em Propriedade Horizontal

2010-12-18T00:42:00.003Z

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..."Não há nada mais revoltante e deprimente, para o contribuinte do que pagar muito mais contribuições, por um património muito inferior ao património do vizinho do lado ou de cima, que paga muito menos.... e ver a carga fiscal a aumentar desmesuradamente, sobrecarregando-o mais e mais, sem que o Estado cuide de implementar a equidade fiscal em relação aos valores tributáveis, recebendo de cada contribuinte equitativamente o que é devido e, quiçá, corrigindo os excessos"...

( excerto do texto que aconselho a ler em: http://sociocracia.blogspot.com/2010/12/permilagens-em-propriedade-horizontal.html )

Comentário que deixei no Blog, pelo caso detectado de explícita injustiça nas despesas de condomínio e dos impostos de IMI pagos, relativamente às fracções de uma edificação em PH:

- "Mais uma vez dou os parabéns à autora por se insurgir contra a anarquia existente na gestão das edificações em propriedade horizontal.

O problema não é apenas o da edificação existente: - é também das novas edificações, já que os Títulos Constitutivos das PH's continuam a poder ser feitos mantendo todo o tipo de abusos e injustiças imagináveis, favorecendo os amigos e familiares com o prejuizo de todos os restantes.

Quanto à forma como devem ser medidas as áreas de uma fracção, deixo a ligação para um texto do meu blog onde esclareço os termos regulamentares para essa medição: http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/medicao-da-area-de-uma-fraccao-de-uma.html

É que na área bruta de uma fracção, conforme o RGEU, não pode entrar a área ocupada pelas paredes exteriores da edificação, nem as paredes divisórias entre fracções: - essas constituem parte comum da edificação.

A àrea bruta de uma fracção inclui sim as áreas das paredes divisórias internas - daí a diferença entre área útil (sem paredes internas) e área bruta de uma fracção.

Esta é uma das incongruências, mais propriamente ilegalidade, determinada pelos serviços de Finanças na forma de medir a área bruta das fracções, nas participações individuais do IMI: - o RGEU define explicitamente a forma legal como devem ser medidas essas áreas.

E o Código Civil vincula como áreas comuns as paredes exteriores do edifício e as paredes divisórias entre fracções: - ora se são comuns, como podem as Finanças incluir essas áreas nas áreas privadas para efeito de tributação???

Não vou escrever que isto é sacanagem intencional: -vou apenas referir que é mesmo desconhecimento, falta de saber... que faz com que andem muitos a ser sobrecarregados nos impostos que pagam!"

Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

2010-12-11T23:47:00.004Z

Acórdão nº TRP_0635535 de 26-10-2006 - Tribunal da Relação do Porto

Trata-se de um acórdão proferido em recurso, muito elucidativo da forma como devem ser estabelecidas as representações dos condóminos nas assembleias de condomínio, assim como sobre o número inteiro de votos que cada fracção representa nas deliberações do condomínio.

Fica explícito que, quando as fracções pertencem ainda às locadoras financeiras, são elas as proprietárias efectivas das fracções e os locadores apenas possuem capacidade deliberatória em assembleia, se para esse efeito possuirem procuração ou documento semelhante, onde sejam nomeados representantes (para esse efeito) pelo efectivo proprietário , que é a locadora financeira.

Quanto ao número de votos que cada proprietário representa, para efeitos de deliberação na assembleia de condóminos, fica ainda explícito que, quando existirem fracções de valor muito reduzido (garagens, arrumos, etc.), o número inteiro será considerado não em percentagem, mas sim em permilagem (a respectiva parte, por mil unidades do total, e não apenas cem), e caso o número inteiro se mantenha ainda inferior a um por mil, esse proprietário manterá o direito a um voto, pois não lhe pode ser recusado o direito base da propriedade que efectivamente possui nesse condomínio.

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Vale a pena ler todo o acórdão, carregando no título de ligação inicial.
Transcrevo os extractos mais significativos:

(Ferreira arq)

..."a quem compete a capacidade deliberativa e decisória na assembleia de condóminos relativamente a tais fracções: à locadora, ou ao locatário?

A resposta não pode deixar de ser a de que tal compete ao locador. E pela simples razão de que é ele o proprietário das fracções enquanto se mantiver a locação financeira."...

... “o locador mantém-se proprietário do bem dado em locação”. Só no fim do contrato o locatário pode exercer a opção de compra, adquirindo, então, a posição de proprietário.”…

…”as fracções/garagens devem, de facto, ser sempre consideradas na votação - independentemente da maior ou menor permilagem de cada uma dessas fracções.

Com efeito, estamos perante fracções que, tal como as demais, constituem “unidades independentes” (artº 1414º), “autónomas” (artº 1415º), “devidamente individualizadas” (artº 1418º, nº1), registadas, como tal, na competente Conservatória do Registo Predial. Assim, portanto, o proprietário de cada uma das garagens - desde que assim autonomizada no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e assim levada ao registo Predial - é um condómino com os direitos e obrigações dos demais (proprietários das demais fracções), pois todos-- e cada um deles -- são titulares de um direito de propriedade horizontal (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979-911)."...

...“Relativamente à aplicação do critério da permilagem, escrevem Pires de lima e Antunes Varela, CCAnotado, 2ª ed., em anotação ao artº 1430º:
“Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%.” - precisamente a situação sub judice, no que toca às fracções/garagem, ora em questão. “Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso, se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5, terá direito a cinco votos (cinco por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (dez por mil), e assim sucessivamente”.”...

…”CONCLUINDO:

- O direito de voto na assembleia de condóminos relativamente a fracções objecto de contratos de locação financeira pertence ao locador e não ao locatário, dado que é aquele o proprietário das fracções enquanto tal locação se mantiver.

- As fracções GARAGENS, qualquer que seja a sua permilagem, devem ser sempre consideradas para efeitos de contabilização de votos nas assembleias de condóminos, não podendo ser retirado aos respectivos proprietários o direito ao voto em tais assembleias.

- A contabilização dos votos faz-se sempre pelo critério da percentagem do valor total do prédio, salvo se algum dos condóminos tiver uma fracção de valor inferior a 1% -- a “unidade inteira” referida no artº 1430º, nº2 CC --, caso em que entrará em função o critério da permilagem.”…

Livro: Regulamento de Segurança em Tabelas

2010-12-06T23:38:00.031Z

O livro "Regulamento de Segurança em Tabelas, de acordo com o novo Regime Jurídico de Segurança Contra Incêndios e Regulamento Técnico de Segurança Contra Incêndios em Edifícios", da autoria do amigo Eng. Marco Miguel e do seu colega Arq. Pedro Silvano, que vai já na 2ª edição, constitui uma referência na interpretação legislativa nacional, que tão complicada se tem feito para o entendimento técnico de quem a aplica nos projectos e obras, que é para isso que de facto serve (ou devia servir!).

Neste livro, o recurso a TABELAS sistematizou o entendimento da nova legislação de SCI, permitindo mais facilmente a sua interpretação e aplicação, seja no projecto, seja em obra ou em fiscalização.

Porque cada vez mais a SCI vincula parâmetros específicos dos projectos de arquitectura, a sua divulgação entre os colegas parece-me muito importante, não apenas pela estima e consideração que tenho pelo Eng. Marco Miguel, que desempenhou funções na ANPC e recentemente constituiu a "atípicos", mas pela efectiva qualidade do conteúdo do livro e das sua tabelas, que são um bom exemplo dos termos em que a legislação devia ser formulada: perceptível, esquemática e prática para os técnicos.

Ou seja, com este livro os técnicos conseguem já aplicar as disposições legislativas daquilo que passou a ser um único regulamento de SCI, mas que ficou demasiado complicado e difícil de absorver. A estrutura do RJSCI e do seu regulamento até pode ser boa para um Jurista especializado nesta área, mas o facto é que o seu cariz técnico precisava de uma linha simplificadora, lógica e algo intuitiva, que não foi atingida de perto nem de longe pelo legislador.

Foi esse o trabalho que fizeram os autores do livro, a quem reconheço todo o mérito, sendo agora um documento fundamental para os arquitectos.

Faço daqui um paralelo de simplificação para com a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal, que tenho vindo a desenvolver ao longo de mais de vinte anos, numa sistematização funcional, compiladora das áreas e localizações de cada fracção, assim como da importante fórmula de cálculo dos valores e permilagens das fracções, vinculando uma atribuição equitativa e realista dos valores, e defendendo princípios constitucionais de justiça na distribuição de encargos entre todos os proprietários de uma edificação de utilização colectiva.

Actualmente já não é possível elaborar projectos de arquitectura sem os conhecimentos normativos estruturais de segurança contra incêndios. Corre-se o risco de, após a conclusão do projecto de arquitectura, ao elaborar então a especialidade de Seg. c/ Inc., ter que reformular completamente o projecto de arquitectura, introduzindo novas comunicações verticais, circulações de emergência, alterando o dimensionamento de áreas, etc.

Segurança contra Incêndios já não significa apenas a introdução de meios de eliminação do incêndio que venha a ocorrer. Significa principalmente PREVENÇÃO, ou seja:
-localização das áreas de permanência das pessoas de tal forma que a respectiva evacuação para zona segura se faça de forma muito fácil e intuitiva, no caso de qualquer sinistro;
-adequação dos espaços ao não desenvolvimento dos fogos;
-implementação de percursos alternativos de saída para as pessoas, no caso de bloqueio do acesso principal.
-sectorização de áreas físicas de forma a evitar a propagação dos incêndios à generalidade da edificação;
-estabelecer condições de ventilação dos espaços de forma a possibilitar a desenfumagem em caso de incêndio, já que o fumo mata mais pessoas que o lume, na generalidade dos incêndios urbanos. As áreas necessárias são por vezes significativas, interferindo com o dimensionamento espacial e estrutural, pelo que devem ser tidas e conta logo no layout inicial;
-e ainda outros...

Ora, estas disposições são premissas iniciais para quem elabora um projecto de arquitectura.
Para projectar com SEGURANÇA e PREVENÇÃO.
È um erro drástico tentar acrescentar estes parâmetros depois de um projecto de arquitectura terminado. Estas são premissas do projecto e não o contrário. Claro que o Reg. SCI tem também todos os restantes meios de emergência e ataque a incêndio que constarão então apenas do respectivo projecto de especialidade.

Pior que isto: dado que boa parte dos projectos de arquitectura actualmente ficam sob responsabilidade dos técnicos autores, sem qualquer vínculo ou responsabilidade das entidades que aprovam os projectos, é fundamental que os projectos de arquitectura respeitem as disposições de SCI que dizem respeito a esta área, nomeadamente percursos limite, saídas de emergência, dimensões para as condutas de ventilação, etc.
Na edificação de utilização colectiva, onde o erro ou falha de um terceiro utilizador pode provocar a nossa morte, ou dos nossos familiares, toda a prevenção é pouca.

Os meus parabéns aos autores, fazendo votos que seja útil aos colegas.
Custa 29,95€. Comprei-o na Fnac.
Ferreira arq

Ventilação das comunicações horizontais e verticais comuns (desenfumagem)

2010-12-05T23:10:00.009Z

Deixo a ligação para uma notícia de hoje no JN:

"Explosão num carro obriga a fuga pelas varandas - Muita aflição em evacuação de três prédios em S. Mamede de Infesta, Matosinhos".

São comuns as edificações em PH com vários blocos unificados por uma cave comum, onde se encontram as garagens de parqueamento dos veículos automóveis.

Sendo as garagens colectivas locais de alto risco de incêndio dado que os veículos possuem reservatórios de combustível, qualquer pequeno incidente eléctrico num dos veículos pode originar uma grande tragédia.

O vasto e complexo sistema eléctrico dos veículos mais recentes veio ainda aumentar mais esse nível de risco.

A prevenção começa logo em desmotivar em cada proprietário as pequenas intervenções que cada um gosta de fazer no veículo, seja o próprio, ou por pessoas não especializadas - qualquer intervenção não autorizada, para além de fazer perder a garantia ao veículo, pode dar origem a um curto circuito de efeitos drásticos - o lema deve ser não mexer a não ser em oficinas devidamente responsabilizadas, que garantam as respectivas consequências.

Mas o importante aqui são os meios de prevenção sobre as consequências que um incêndio, num veículo que se encontra na garagem comum, pode trazer a um prédio de utilização colectiva.

São fundamentais os meios de detecção e protecção de incêndio que a legislação actualmente prevê.

Muitas vezes devidamente instalados em obra, nunca mais são objecto de manutenção.

Esta manutenção é obrigatória pelos responsáveis pela administração de condomínio.

Mas não se devia limitar apenas à verificação das datas e cargas dos extintores; à existência ou não das mangueiras; e à verificação de a central de detecção de incêndio se encontrar ou não activa, quando existe.

Quase nunca existe folha de registo das ocorrências na central de detecção. O facto é que muitas vezes estas centrais se encontram desactivadas, sem que ninguém a isso dê importância.

E neste caso - o bombeiro apenas conseguiu localizar um extintor, numa cave de garagens de três blocos???, sem outros meios de prevenção???, numa edificação que tudo aparenta ser relativamente recente???

A questão da ventilação.

Este é o maior dos problemas e a origem de grande parte das mortes ou acidentes graves nos incêndios em edificações colectivas.

Este exemplo de hoje é apenas mais um caso; as fotos são explícitas.

Se a garagem e as comunicações verticais comuns estivessem devidamente ventiladas o incêndio não teria provocado tamanhos danos, nem tantos sustos.

Para além da ventilação na garagem e da porta corta fogo, a caixa de escadas tinha que possuir ventilação específica, com 0,50m2 de área de entrada de ar, e saída superior com 1,0m2 de área. Em cada uma das caixas de escadas.

Em quantos prédios recentes nada disto é aplicado! Mas é obrigatório, é vinculativo e não opcional, seja para os técnicos que projectam, seja para os construtores que constroem, seja para quem fiscaliza!
Ferreira arq

Fuga de gás na habitação

2010-12-02T23:11:00.009Z

..."depois de casa assaltada, trancas na porta"...

Não foi um assalto de intrusos: - foi o gás que tinha em casa que lhe estourou com a cozinha, a sala, a caixilharia e não sei que mais.

E quase me estourava com as vidraças, tal o estrondo, de uma autêntica bomba.

Parece que a sorte bafejou todos os que lá viviam, pois não foram chamadas ambulâncias. Apenas o carro dos bombeiros, logo depois da explosão, e para fazer o rescaldo, pois as chamas extinguiram-se de imediato.

A "bola" de fogo que se formou na cozinha, com o rebentamento da caixilharia da fachada, ter-se-à libertado logo para o exterior.

Aconteceu mesmo agora com um vizinho meu. Ficam as imagens, embora pouco nítidas (só visíveis em monitores TFT).

Sobre as actuais instalações de gás, mesmo quanto à prevenção de acidentes pelos detectores de gás e respectivas válvulas electromagnéticas de corte, muito haverá ainda a fazer.

Em centenas de vistorias, encontrei sistematicamente alguns tipos de válvulas de corte do gás que, em cerca de 30% dos casos não funcionavam!!!

E ninguém se importa com isso pois, ainda hoje se encontram no mercado.

Da mesma forma quanto às velhas tubagens flexíveis, de ligação aos fogões ou de ligação às botijas, que devem ser substituidas com regularidade, coisa que muitos não fazem.

E inúmeras outras facilidades, de que poderemos vir a falar depois.

Porque na habitação colectiva a segurança dos vizinhos é tão importante como a nossa, e dado que o gás exige sobretudo uma atitude preventiva, deixo o link do video da Escola Nacional de Bombeiros sobre este assunto:

http://www.enb.pt/index.php?Itemid=69&id=33&option=com_content&task=view
.
Adenda (no dia seguinte, 2010.12.03):
Efectivamente, no meio de tanta destruição, houve muita sorte.
No momento encontrava-se apenas a senhora em casa, na instalação sanitária para tomar banho.
Terá sido ao abrir a água quente para tomar o duche, que tudo aconteceu - ligou-se o esquentador, provocando a ignição do gás derramado.
A explosão não rebentou apenas com a caixilharia do alçado exterior que confrontava com a cozinha: - rebentou também com a porta da rua, no alçado oposto. Ficou em estinlhaços.
Uma explosão de gás acontece numa pequena fracção de segundo e a sua violência não dá tempo para qualquer reacção ou protecção: - ou há prevenção que antecipe estas ocorrências ou, temos tragédia.
Todos os argumentos e soluções, seja na obra, seja na habitação de cada um, devem ter um fim - PREVENÇÃO.

Ontem 25/11, foram as Eleições na OA - Rotunda vitória da ABSTENÇÃO dos arquitectos: 90%!!!

2010-11-27T00:59:00.013Z

Esta não foi uma derrota da Lista B ao CDN - foi uma rotunda vitória da abstenção - 90% dos arquitectos não votaram, ou não souberam votar!!!

Com 10% de votação, de facto os arquitectos de hoje não podem ser exemplo para a nossa sociedade.
Desejos de boa sorte à nova direcção.

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Adenda em 2010.12.03
Conforme o mensageiro da OA, os resultados finais:
.
"Processo Eleitoral OA Triénio 2011-2013 | Resultados definitivos
O acto eleitoral para a eleição dos Órgãos Nacionais e Regionais da Ordem dos Arquitectos para o triénio 2011-2013 realizou-se a 25 de Novembro de 2010, tendo sido apurados os seguintes resultados definitivos.

Órgãos Nacionais
A Lista A, com os candidatos Manuel Correia Fernandes, a presidente da Mesa da Assembleia Geral, e João Belo Rodeia, presidente do Conselho Directivo Nacional venceu o acto eleitoral.
O Conselho nacional de Delegados fica constituído por 11 delegados eleitos pela Lista A e 5 pela Lista B.

Resultados Órgãos Nacionais
Lista A – 1 070
Lista B – 492
Brancos – 114
Nulos – 24

documentos disponíveis:
Acta da Comissão Eleitoral Nacional | Resultados definitivos (Totais Nacionais) (PDF).
http://www.arquitectos.pt/documentos/1291115400W0qLQ3yg4Xw44WN3.pdf
Mais informações em www.arquitectos.pt
.
Órgãos da Secção Regional do Norte

A Lista A, lista única candidata, venceu o acto eleitora com os candidatos José António Oliveira Bandeirinha, a presidente da Mesa da Assembleia Regional, e José Fernando Gonçalves, presidente do Conselho Directivo Regional do Norte.
Resultados Órgãos da Secção Regional do Norte
Lista A – 464
Brancos – 107
Nulos – 13
.
Órgãos da Secção Regional do Sul
A Secção Regional do Sul elegeu também a única lista apresentada a sufrágio (Lista A) com Rui Leonel Alexandre na presidência do Conselho Directivo Regional.
Resultados Órgãos da Secção Regional do Sul
Lista A – 827
Brancos – 212
Nulos – 62

Mais informações em www.oasrs.org
De acordo com o calendário eleitoral, as tomadas de posse deverão acontecer até 20 de Dezembro de 2010."
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.
Concluindo:
-Percentagem de votos expressos = 10,2%
( Nacional - 10,5%; SRN - 9,7% )
-Abstenção: - 89,8%
-Confirma-se a desilusão a quem ainda a tivesse!
.

Hoje 26/11, decorre a Conferência da AD Urbem no Tivoli, no Porto, de importância enorme para todos os intervenientes na área do Urbanismo e da Arquitectura.

Hoje há eleições na OA - Queremos aguardar três anos para ter novamente a oportunidade de NÃO PAGAR A MAIS 58% de quotas? __VAMOS VOTAR_

2010-11-25T08:35:00.029Z

http://oa-lista-b.blogspot.com/

Na Ordem dos Engenheiros pagam 120,00€ de quotas anuais.

Na Ordem dos Médicos pagam 140,00€.

Na OA pagamos 190,00€ porquê?

E temos dívidas! DÍVIDAS!

- a Lista B - candidata ao CDN da OA, propôs-se refazer o controlo de contas.

Quando eu tinha cinco anos, o meu pai ensinou-me a fazer contas de somar.
Aprendi então que 3 + 2 = 5.
Até hoje essa conta para mim continua a dar 5.
Quero com isto dizer que, se disponho de 5, não gasto 3 + 3.

O que está a acontecer neste país é: - anda muito menino a gastar o que pode e o que não pode, sem qualquer ética para respeitar compromissos assumidos, e com isso a arruinar a vida dos que, sabendo fazer contas, não vão receber dos devedores os serviços que prestaram.

Meninos esses que confundem “capacidade máxima de endividamento” com receita para despender! Recorrem à banca, não para promover investimentos que garantidamente se auto sustentam, mas para promover mordomias e outros devaneios que, de garantia, valem tanto como quem os promove.

São estes os que não se limitam a assaltar o mealheiro dos filhos – assaltam o dinheiro e as contas bancárias dos nossos filhos, contas e dinheiro que eles ainda não têm!!!

Isto é a dívida pública de Portugal: devemos aquilo que não vamos pagar – vão ter que pagar os nossos filhos, tal o tempo que esse bolo terá que demorar a ser digerido.
Quando se vai pagar… não se sabe.
Sabe-se que devemos muito, e que irá ter que ser pago.

Isto porquê?
Porque admitimos na gestão daquilo que é nosso quem não sabe somar 3 + 2.
Ou se sabe e assume atitudes que provocam a degradação económica tal como tem acontecido… (aqui, teria que continuar em rude calão…)

Gasta-se, e depois se farão as contas; quem vier que feche a porta!
Estamos perante atitudes deliberadas! Propositadas! Conhecidas e assumidas como nefastas!
E acontece porquê?

Porque os “lorpas” que pagam permitem isso.

E os “lorpas” somos todos nós.

Este é o principal motivo da recessão económica do país.

É o admitirmos este tipo de gestão deliberada, desastrosa e intencional, por parte de quem não tem escrúpulos (ou pior: não sabe fazer contas).

E na OA?

Porque pagamos quotas tão elevadas, se isso para uma boa parte dos quase 20 000 arquitectos significa já um encargo quase insuportável, sendo alguns obrigando a cancelar a respectiva inscrição na AO e muitos a ponderar seriamente fazê-lo?

Os colegas, a quem todos permitimos o LICENCIAMENTO em ARQUITECTURA, têm que abdicar da sua profissão?

As contas da AO não são as contas do país, mas o problema é muito semelhante!

Não podemos gastar mais que o necessário e razoável, pois os sócios têm já encargos suficientes para despenderem aqui mais que o aceitável, ou mesmo comportável.

Se os Eng. pagam de quotas 120,00€ anuais, nós pagamos mais 58,3% que eles… não pode ser.
Mesmo que existam argumentos para alguma diferença de valores, não pode ser grande.

É simples:

-não gastar o que não se pode;

-não sobrecarregar quem paga, pois é aí que dói.

É A ABSTENÇÃO dos cultos que permite o repasto aos oportunistas.

Vamos também na OA tentar ser exemplo no país.

VAMOS HOJE VOTAR

na LISTA B para o CDN

Eleições na Ordem dos Arquitectos na 5ª feira, 25/11

2010-11-23T14:02:00.017Z

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Em período quente, com eleições na OA na próxima 5ª feira, aparecem opiniões e atitudes dos mais diversos quadrantes.

Cada um tem direito à sua, e deve ser respeitado.

Também tenho direito à minha.

Ando impressionado com a desmobilização que se constata desde sempre nas eleições da OA, com níveis de participação baixíssimos.

Estamos num período social muito complicado, recessivo, em meu entender muito por falta de participação e empenho dos que, tendo ideias e conhecimentos para ajudar a melhorar o estado das coisas, se ficam por um individualismo proteccionista que, no final, os deixa cair também no abismo onde ficamos todos - sobra também p'ra eles!
É o meu apelo ao voto de todos os arquitectos.

Fica o comentário que fiz a um dos textos que encontrei no Blog de que deixo a ligação:

http://oarquitectodacml.blogspot.com/2010/11/nao-e-meu-habito-responder-comentarios.html

"Colega Oarq

Embora corrobore o seu grito de revolta, não concordo com a sua predisposição em não votar e desmotivar a que se vote (embora, pelos pontos de exclamação, presuma alguma fina ironia na sua voz, face à ténue situação actual, certamente de mais de 10.000 arquitectos).

Mas nós, arqtºs, não somos juízes dos nossos colegas. Não temos, nem devemos ter, uma classe distinta.

Já nos chegam os “colégios de especialidades” - onde serão certamente criados impedimentos, exclusivos dos restantes arquitectos, quanto aos “nichos” da actividade, facilmente transformáveis em feudos de alguns, poucos…

É DENTRO da OA que tem que estar a saída para as questões que levanta, realidade efectiva de muitos de nós. Para além disso será a renúncia aos desígnios da nossa profissão.

Perante o desânimo da situação actual , o colega deu-se ao trabalho, ao incómodo (e também o risco), de apresentar uma alternativa a essa atitude de gestão?

NÃO APRESENTOU.

Organizou uma lista onde defendesse o rumo que deve ser dado ao “barco desgovernado”?

NÃO ORGANIZOU.

Mas há quem se tenha dado a esse trabalho e tenha dado a cara por uma ALTERNATIVA, assumindo compromissos de:

-rotura com o despesismo.

-redução dos valores das quotas, onde os arqºs estão sobrecarregados em quase 60% a mais que o valor das quotas que pagam os Engºs!

-motivação de regulação legislativa funcional, metódica e compatibilizada.

-tentativa de reorientação dos destinos da profissão, passando por um Congresso onde sejam concretizadas opções.

-e outros que desconheço…

Louvo o Vº empenho no blog “O Arquitecto da CML e não só…”, sem dúvida uma das mais eficazes atitudes de intervenção para conseguir fazer algo por este país, onde muitos oportunistas e finórios têm um fausto repasto, armados em pseudo gestores de bens públicos, mas que apenas têm levado o país à bancarrota, com um nível de compadrio e corrupção como não há memória.

Assim, face ao acto eleitoral que ocorre, a mais directa atitude para mudar os nossos destinos, sem abandonarmos a profissão, é participando nos actos eleitorais – propondo, ou elegendo.

A ABSTENÇÃO e o IMOBILISMO de cada um de nós têm permitido este estado de pré-falência do país.

Por tudo isto e muito mais, em minha opinião: VOTE.

Se quer uma alternativa ao estado actual da OA: VOTE LISTA B, para o CDN.

Se com o blog não pretendem uma “revolta pelas armas”, a intervenção cívica limite que daqui resulta deve ser exercida nas urnas, no acto eleitoral, abrindo aí os novos caminhos.

È a ABSTENÇÃO dos cultos que permite o repasto dos oportunistas.

VOTE LISTA B, para o CDN."
Ferreira arq

Casos polémicos! - Obras de escassa relevância urbanística em área comum (mesmo que de uso exclusivo) de uma edificação em propriedade horizontal

2010-11-21T23:23:00.005Z

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Na sequência já de uma dúvida anterior, levantada também no post http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2010/03/uso-abusivo-do-promotor-da-propriedade.html , a leitora do blog, SP, questiona: … “Tenho uma propriedade horizontal num prédio, neste caso o R/C Dto, em que o prédio só tem R/C e 1º andar. Eu tenho quintal, e gostaria de fazer o prolongamento da cozinha encostado ao prédio, até ao limite vertical da minha propriedade, e até ao final do quintal, deixando ainda um pouco de quintal. O total do prolongamento é de 10 m2, seria possível pedir uma licença para construir o mesmo? Agradeço desde já a sua resposta.”

Esta questão é um pouco delicada e muito jurídica, pois, como já antes referi, incorpora alguma contradição legislativa ou, pelo menos, uma alteração legislativa que deixou por esclarecer a forma como as “novidades” iriam ser compatibilizadas com as restantes disposições legislativas, pois mesmo o CC acaba por ser envolvido.

Em princípio, teremos mesmo que aguardar por jurisprudência (de que não tenho conhecimento já existir algum caso) sobre os conflitos que tudo isto virá a criar.

Em termos técnicos não questiono a necessidade da existência de alguma facilidade na autorização de pequenas obras (muito pelo contrário) que podem perfeitamente ser efectuadas pelos proprietários nas respectivas habitações, pois era necessário. E mesmo no interior das fracções das edificações em PH.

O problema passa a ser polémico quanto temos que tratar de áreas de uso colectivo ou comum, caso em que a minha simples opinião é de que deixamos de ter “escassa relevância urbanística”, embora as obras em causa cumpram da mesma forma todos os vínculos que a legislação expressa no seu texto.

Fazendo um entendimento lato do que se pretende, há contradição, em meu entender, pois a relevância deixa de ser escassa, tendo conflitos latentes… e muitos.

Eu meu entender, será assim de evitar todos os conflitos onde, uma situação como a que pretende, tem grandes provabilidades de acontecerem. Por isso, se eu estivesso no lugar da SP que questiona, não iria optar por considerar o caso "obra de escassa relevância urbanística" e teria que requerer licenciamento da obra que pretende. Para isso teria que obter a não oposião de todos os restantes condóminos, em assembleia em que a questão fosse agendada, e teria que alterar posteriormente a propriedade horizontal, caso complexo, como sabemos, pois ao alterar a área de construção, vais alterar valores e permilagens em todas as fracções (se uma aumenta, as restantes diminuem). Com o acordo de todos os condóminos, é possível. Se tiver oposição de alguma fracção, em meu enterder, deixa de ser possível. Mas aguardemos futura jurisprudência...

Outra vertente desta confusão tem que ver com o facto de, a área de construção a mais, que as obras de escassa relevância urbanística permitem, poder?, ou não?, ultrapassar o índice máximo da construção num terreno! Isso fica também a aguardar jurisprudência, ou mesmo uma alteração legislativa (coitado do técnico que tenha agora que informar tal caso, correndo riscos de acto administrativo nulo e suas implicações).

É que este pode também ser o caso da autora que colocou a questão!

Deixo assim a transcrição da questão e comentário anterior que fiz, que é algo esclarecedor no meio de alguma confusão lançada com a redacção actual da legislação, no que se refere às obras de escassa relevância urbanística, sua fiscalização e controlo, etc.:

J. “seria possivel me informar sobre a possiblidade de um prédio em propriedade horizontal, que deu origem a duas vivendas gemindas.Se um morador pode construir anexos colados aos muros dos vizinhos e com uma estatura acima do referido muro e a contrução de alpendre ou seja um telhado para cobertura de um terraço exterior tendo este origem na fachada traseira da casa? os vizinhos podem denunciar essa situação ou impedir essa construção?”

A questão é mais jurídica que técnica, mas vou tentar ajudar:

Presumo que se trate de duas fracções, "A" e "B".

De acordo com as disposições do Código Civil, a propriedade horizontal não pode ser alterada sem a autorização (ou pelo menos o não impedimento), dos proprietários das restantes fracções.

E se existem obras de ampliação do imóvel numa das fracções, isso significa que as suas áreas e o seu valor vão ser ampliados. Como tal a respectiva permilagem teria que aumentar, diminuindo proporcionalmente nas restantes.

Ou seja, implicitamente as obras de ampliação de uma fracção obrigatoriamente têm que possuir autorização da assembleia de condóminos.

Isto é também vinculado pelo C.C. no que se refere a obras de inovação no prédio, tal como é o caso que refere.

Em termos Jurídicos, em tribunal, em princípio será esta a decisão.

No entanto, em termos municipais, apareceu agora uma novidade no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE): As chamadas "obras de escassa relevância urbanística", onde se incluem esses pequenos anexos até 10,0m2 (ou mais, se o Reg. Municipal assim o referir), que, para todos os efeitos não carecem de licença nem autorização municipal!

Ora, a Câmara Municipal pode querer passar ao lado da fiscalização dessas pequenas obras.

Em meu entender mal, pois embora se trate de uma contradição legislativa, o C.C. não poderá ser ultrapassado nas situações de obras de inovação em edifício em propriedade horizontal, pelo que, o aumento de área numa das fracções terá que ser autorizado pela outra fracção, neste seu caso.

Ou seja, a queixa deve surtir efeitos na C.M.; caso contrário terá que recorrer ao tribunal, onde certamente a obra de inovação será impedida.

Ferreira arq

Sobre a sistematização da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal que elaboramos

2010-11-19T00:17:00.013Z

Três questões colocadas por mail pelo colega JM, relativamente à sistematização da Tabela de Síntese da PH que elaboramos (e que remetemos graciosamente a todos os interessados nesta área - solicitar pelo mail - fjferreira3@gmail.com ):
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-Primeira questão relativamente a …”Área bruta privativa principal da fracção deveria ser subdividida em duas colunas. Uma relativa à área bruta de construção (como penso que seja o caso apresentado) e outra susceptível de poder representar uma área de jardim anexa à construção fazendo parte da dita fracção.”…
.
-Segunda questão quanto a …”Não encontro qualquer justificação para a necessidade de se ter que designar a localização do Terreno exterior afecto ao uso exclusivo da fracção. Em seu lugar preferiria designar a identificação/designação do respectivo uso, que constasse em planta.”
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-Terceira questão sobre o factor geral de correcção do valor da fracção previsto na Tabela: …”Dada a dinâmica do planeamento e de sobremaneira da discricionariedade que esta disciplina sempre encerra, não vejo justificação duradoira para existir um Factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, como sejam a visibilidade; insolação; acessibilidades ou outros. Ou seja, hoje o cenário urbanístico é um, amanhã será outro que, eventualmente, anula o que outrora era considerado privilégio urbanístico."
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Tentarei esclarecer:

As áreas do terreno exterior aparecem na Tabela de síntese como áreas de uso exclusivo das fracções e não na coluna da área propriedade da fracção, na medida em que, conforme o código civil, o solo constitui sempre área comum da edificação. Daí que a afectação de partes do solo às fracções não pode ser outra que não seja apenas o uso exclusivo pela fracção, dessas áreas (sem que estas percam, com isso, seja lá ele o que for).

A localização precisa das áreas afectas às fracções é muito importante, pois um dos intuitos desta tabela, para além dos outros, é sistematizar todos os dados que permitem a elaboração correcta do título constitutivo da PH, e todas as dependências da fracção devem ser facilmente identificáveis pelo que vier a constar da respectiva descrição. A localização da fracção em si, pela respectiva entrada, é normalmente bem identificada e referenciada desde o acesso da via pública, mas nas restantes áreas "soltas" nem sempre isso acontece. Imaginem adquirir uma fracção numa hasta de venda pública, e no local não conseguir depois saber o que é da fracção... quantas vezes isto acontece em lugares de parqueamento de uso exclusivo e mesmo em compartimentos de arrumos!

Depois de devidamente preenchida a tabela e conferida, para que não tenha quaisquer erros, serão determinadas as permilagens e os valores das fracções. Com esta sequência, garantindo a exactidão em cada um dos passos, a elaboração do TCPH passa, assim, a ser muito mais fácil, com uma lógica quase matemática, sendo significativamente reduzidos os erros que normalmente ocorrem.

Devem imaginar a confusão que é, ao quase terminar da descrição do título constitutivo (situação pela qual já passaram quase todos os que elaboram PH's), concluir que há uma varanda ou outro espaço que restou esquecido; têm que se refazer todos os cálculos, rectificar todas as permilagens e valores descritos nas fracções. Ou ainda pior, estar numa escritura de venda de uma fracção, já com outras fracções vendidas e concluir que a fracção em causa não descreve o terraço que afectivamente possui, estando reduzida na sua área afecta! São transtornos terríveis.

Diga-se de passagem que os Notários e Conservadores do Registo Predial têm vindo a fazer um trabalho de excepção, detectando inúmeras vezes erros nos TCPH's, que passaram a quem elaborou a propriedade horizontal, aos requerentes, aos técnicos municipais que certificaram a PH relativamente ao projecto de arquitectura aprovado e aos solicitadores que trataram do procedimento.

Isto acontece permanentemente.

Esta tabela de síntese da PH, para além de um método prático e equitativo para cálculo das permilagens e valores das fracções, tem também a grande vantagem de diminuir significativamente os erros na elaboração das PH's, melhorando significativamente a rentabilidade do tempo que é necessário despender com um título constitutivo de uma propriedade horizontal, e o nível de exactidão dos seus dados.

Quanto ao factor geral de correcção do valor da fracção, em detrimento do cálculo em função das suas áreas, é uma das novidades desta Tabela de síntese da PH, e é fundamental para não se incorrer em erros graves de avaliação.

A rigidez do cálculo em função das áreas não permite que se atribua, em certos casos, o justo valor à fracção, prejudicando algumas delas.

Exemplo: Duas moradias do tipo geminadas, mas em edifício comum em PH, em que uma delas fica orientada a Norte e a outra a Sul - declaradamente a que fica voltada a sul terá um valor superior à da voltada a Norte. Qualquer um de nós saberia qual delas queria para si, se fosse o adquirente. Ou saberia definir a diferença de valores, se tivesse que fixar o preço para a respectiva venda.

No entanto, o importante é saber utilizar esse coeficiente, e estar ciente que um dos factores fundamentais que resulta da permilagem, é a distribuição dos valores de comparticipação de cada fracção nas despesas de manutenção das partes comuns do prédio.

E daí, os valores de venda de cada fracção, não poderem ser os valores de referência para definir a permilagem numa PH (tese errada que é defendida por alguns pretensos especialistas em PH).

Daqui, nesta Tabela de síntese da PH, se obrigar a uma justificação escrita da aplicação deste critério, no coeficiente de ponderação para correcção do valor das fracções, e que está limitado, tendo que ser apreciado pelos técnicos municipais que certificam a conformidade da PH para com o projecto de arquitectura aprovado.

Claro que há factores urbanos que facilmente podem ser alterados, mas outros não. Há que ter em conta, dentro do possível, o bom senso e a lógica urbanística.

Não será a mesma coisa, com o exemplo que atrás citei, estar no meio de um loteamento das ditas moradias tipo geminadas, ou numa área especulativa sem qualquer critério de ordem. Aceitando-se sempre que a diferença de valores deve repercutir as diferenças quanto aos encargos de manutenção dos elementos comuns, e a diferenciação deve ser sempre ténue (em caso algum pode ultrapassar 15%), pois o impacto das medições das áreas corresponderá sempre a pelo menos 85% do valor a atribuir.

Como se pode ver, esta Tabela de síntese da PH não permite grandes devaneios a qualquer tipo de especulador, possibilitando, pelo contrário, um grande rigor numa área que se pode dizer, "se encontra a soldo".

Há muitos anos que se encontra já a ser aplicada, divulgada e testada, tendo evoluído significativamente no rigor que impõe.

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Agradeço todo o empenho e ajuda para a evoluirmos ainda mais e tentarmos oficializar a sua aplicação em termos nacionais, encontrando-se vinculada actualmente no concelho de Paredes, pelo respectivo RMUE.

Ferreira arq

Elaboração de Propriedade Horizontal em terreno que foi dividido em dois pela abertura de um arruamento público

2010-11-16T23:55:00.006Z

Questão colocada por mail:

...

De momento elaboro um processo para Propriedade Horizontal.

Possuo um terreno com área total de ........m2 registrados na Conservatória, onde foi levado a cabo a construção de um edificio com 4 fracções, res do chao e 1º andar.

A área total de implantação é de ........m2, sendo a área decoberta ........m2.

Cada fracção possui uma área coberta de .....m2, uma varanda posterior de ....m2, um logradouro de ....m2 e uma garagem com .....m2.

Contudo a sul da construção encontram-se cerca de ........m2 de terreno sobrante, separado por um caminho público, caminho este já anteriormente cedido pelo proprietário ao dominio publico.

A minha duvida é: será possivel colocar estes .............m2 de terreno independente, pertencentes a uma das fracções?

Caso se venha a vender, depois será possivel a desanexação destes ..........m2?

Ou terei de colocar estes metros quadrados comuns a todas as fracções?

...

Se foi aberto um caminho público, que atravessa o terreno em causa e o dividiu em dois, passou a ter dois terrenos autónomos e distintos, devendo a PH ser desde já criada apenas na descrição predial onde se encontra a edificação.

Para criar a nova descrição predial tem que:

a) Solicitar uma certidão à Câmara Municipal que abriu o câminho público em causa, comprovativa em como a descrição predial nº ...............da freguesia ..........., foi dividida em duas propriedades independentes pela abertura do caminho público, que ocupou do terreno a área de ............. m2, que foram cedidos ao domínio público municipal, tendo o terreno originário ficado com uma área de ............. m2 e as seguintes confrontações:.............; e o novo terreno que agora ficou independente, com a área de ........... m2, e as seguintes confrontações: ............

Claro que a soma das três áreas deverá coincidir com a área original da propriedade.

Deverá anexar as plantas de localização e de implantação dos terrenos, indicando nesta última as suas delimitações, áreas e confrontações, sendo subscrita por técnico habilitado.

b) Após certificação pela Câmara Municipal deverá efectuar as rectificações na Matriz das Finanças e na Conservatória do Registo Predial, passando a ter duas propriedades (dois registos distintos).
c) No título constitutivo da propriedade horizontal deverão então constar apenas as áreas e confrontações da área que restou no terreno originário (descrição originária), pois o terreno novo que ficou independente e separado, constituiu uma unidade autónoma que não pertencerá à PH que está a criar.

Nada obstará a que essa nova descrição predial, da área de terreno que ficou independente, venha também a pertencer ao adquirente de uma das fracções, mas que será uma 2ª venda, distinta da descrição da fracção da PH criada.

Ferreira arq

Ad Urbem - O encontro 2010 e a revista centenária "A Construcção Moderna"

2010-11-10T02:20:00.012Z

Para grande contentamento meu encontrei agora umas tantas revistas centenárias de "A Construcção Moderna".

Numa delas, saltou-me à vista um texto, "Valorização de terrenos", da autoria do Eng. Mello de Matos, director técnico da dita revista em conjunto com o "Architecto" Rozendo Carvalheira.

Esse texto foi publicado na revista nº 303, de 10 de Setembro de 1909, já centenário, portanto.
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Ora, se nos espanta a data de tal texto, maior é a perplexidade pela sua actualidade.
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Ainda por cima com a conferência de 2010 da Ad Urbem aí à porta, sob o tema: "Avaliação das políticas de ordenamento do território e de urbanismo, no espaço europeu e nos âmbitos nacional, regional e municipal" (o encontro deste ano terá lugar na cidade do Porto, no Teatro Rivoli).
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Vale bem a pena ler, pois acabamos por perceber um pouco, pela evidência, do porquê do estado do urbanismo neste país. Andamos há mais de um século a discutir, e a adiar indefinidamente, a possibilidade de criar ordem e metodologia na composição do território, quando, já nessa data (1909), outros países tinham tomado as devidas opções, evitando a bagunça que por cá continua. Como vemos, não foi por falta de conhecimento técnico já há data; e, porque não dizê-lo, nem o é agora!
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Deixo esse documento aqui no blogue da PH, pois sem dúvida é tema de interesse para uma metodologia de ordem que devia ser inerente ao direito colectivo de habitar em sociedade, com espaços dignos e ordenados, profícuos a uma fácil compatibilização de vizinhos, de unidades de construção, de áreas urbanas que sentíssemos seguras e como nossas.

Para ler o texto "Valorização de terrenos" carregar nas imagens seguintes:

Ad Urbem - Encontro anual 2010, 26 e 27 Novembro 2010, no Porto

2010-10-19T21:42:00.006+01:00

Encontro anual 2010:

Avaliação das políticas de ordenamento do território e de urbanismo

No espaço europeu e nos âmbitos nacional, regional e municipal

O encontro deste ano terá lugar na cidade do Porto, no Teatro Rivoli:
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http://www.adurbem.pt/images/stories/ficheiros/cartaz_programa%20a4%202010.pdf
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http://www.adurbem.pt/index.php?option=com_content&task=view&id=838&Itemid=444

Este blog nasceu com a minha apresentação do tema “A propriedade horizontal no RJUE – sistematização de tabela para a sua constituição” na conferência da Ad Urbem do ano anterior.
O facto de, neste curto espaço de tempo, o blog ter merecido mais de 13.000 visitas, em área tão especializada, reflecte a importância do diálogo e da participação de todos no desenvolvimento e evolução de inúmeras questões.

Tratando-se do melhor e mais profícuo encontro de técnicos que se faz no país, a sua realização é uma mais valia a não perder.

Embora o tema deste ano não seja tão generalista como o do ano anterior, onde estiveram trezentos e muitos participantes, merece também toda a atenção e não se deve perder. Ainda por cima o custo da participação é muito reduzido, se comparado com outras ocorrências, de valia bem menor.

Daqui o meu apelo à participação de todos os que se interessam pelo urbanismo e ordenamento territorial.

Os resumos das comunicações que irão ser apresentadas podem ser consultados aqui:
http://www.adurbem.pt/images/stories/ficheiros/resumos_comunicacoes.pdf

Inscrição online:
http://www.adurbem.pt/inscricoes/2010/inscricao_encontro.htm

Tarifas especiais de alojamento em parceria com a Ad Urbem:
http://www.adurbem.pt/index.php?option=com_content&task=view&id=844&Itemid=496

Ferreira arq

Condomínio - Impugnação das deliberações da assembleia de condóminos...

2010-10-10T23:47:00.007+01:00

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/265200.html
Porque a vida de um prédio em propriedade horizontal depende muito das decisões da respectiva assembleia de condóminos, e porque nem sempre as suas deliberações são regulamentares, é muito importante o conhecimento da forma e dos prazos para a respectiva impugnação.

São algumas normas simples, mas que, sendo ultrapassados os prazos sobre a tomada da decisão, ou sobre o respectivo conhecimento, podemos ver passar a definitivas opções da assembleia de condóminos que nunca deveriam ter sido tomadas.

È assim importante a sua divulgação entre todos os condóminos, ajudando a evitar-se conflitos e acções judiciais desnecessárias.
Ferreira arq
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Consultar em Escritos Dispersos:
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/265200.html
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E também em Escritos Dispersos sobre as despesas de condomínio:
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/1388.html

10/10/2010 - pelo meio ambiente - pelo futuro dos nossos filhos

2010-10-08T23:03:00.000+01:00

Sendo já este fim de semana o dia 10/10/2010, aqui ficam as ligações para algumas das inúmeras actividades em defesa do ambiente.
Sendo uma iniciativa do foro civil, o impacto global que atingiu vem demonstrar que não está tudo perdido, e que afinal cada um de nós ainda conta.
Pelo meio ambiente.
Pelo futuro dos nossos filhos.
http://www.1010global.org/pt
http://www.350.org/
http://www.quercus.pt/scid/webquercus/defaultArticleViewOne.asp?articleID=3299&categoryID=608

“Garagem privada” / “Lugar de Parqueamento” de uso exclusivo, nos prédios em Propriedade Horizontal

2010-10-08T17:43:00.011+01:00

Link do acórdão a consultar:
http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/f999b68e363ae77e80256f790035ce73?OpenDocument

Da decisão final deste acórdão, que rectificou decisões das anteriores instâncias Judiciais, conclui-se um aspecto, deveras importante, seja para os autores dos projectos de arquitectura de edifícios de utilização colectiva, seja para quem licencia estas edificações (e principalmente para quem legisla no âmbito do ordenamento do território):

-Embora esteja generalizada a posição da obrigação de afectar pelo menos um lugar de parqueamento automóvel privado a cada fracção de habitação dos prédios em PH (nem se entendendo que fosse diferente), o facto é que a forma como esta questão é imposta em cada um dos regulamentos municipais, ou nos regulamentos dos planos municipais, não vincula a afectação dos lugares de parqueamento às fracções em causa.

Ou seja, é muito diferente apenas quantificar a obrigatoriedade de estabelecer uma certa proporção de lugares de parqueamento auto em função da área de construção ou do número de fracções propostas, ou, para além disso, vincular a obrigatoriedade da afectação do número mínimo de lugares em causa às fracções que determinam a sua criação.

Claro, nada disto impede o promotor de dotar o prédio de um número superior de lugares de parqueamento que o mínimo estabelecido, e criar então garagens autónomas privadas, fisicamente delimitadas, com portão de fechar, para constituir em fracções autónomas (que pode comercializar independentemente).

O que não pode ser feito é estabelecer como fracções autónomas lugares de parqueamento apenas delimitados no pavimento dos pisos, pois esses espaços constituem zonas comuns do prédio; e essas zonas pintadas ou recortadas no pavimento apenas podem constituir espaços comuns de uso exclusivo de fracções autónomas constituídas no prédio, nos termos em que o Código Civil o determina. Não podem ser vendidas separadamente.

E quando acontece serem constituídas em fracções autónomas, seja por erro de quem projectou ou licenciou, ou ainda por descuido de quem registou, ou omissão propositada de quem instruiu o TCPH e chamou garagens (fechadas) àquilo que são apenas lugares de parqueamento delimitados em áreas comuns do prédio, temos sempre pela frente dissabores de efeitos mais ou menos desastrosos.

Na manutenção futura dos espaços comuns, desde a limpeza à iluminação, passando por simples conflitos de vizinhança que se agravam, à detecção de “intrusos”, que ninguém no prédio conhece, e respondem (quando alguém se incomoda ao ponto de os questionar), que vêm parquear no estacionamento de “um amigo”, e afinal de seguida ocorre a “limpeza” dos bens existentes nos automóveis e nos compartimentos de arrumos aí acessíveis, tudo serão conflitos onde se irão opor os que "vivem" o prédio, e aqueles que são considerados os "intrusos", sem propriedade (vedada)".

Isto passa também pela segurança passiva de cada edificação.

Concluo pela atenção que os arquitectos autores dos projectos têm que dar ao projecto e à discriminação dos elementos para constituição da propriedade horizontal, pois o futuro de uma gestão adequada de um prédio em PH depende em muito disso.

Dica: as denominações das garagens e dos lugares de parqueamento, nas plantas do projecto de arquitectura, devem ser sempre indicadas em planta, no sítio que se está a identificar, junto à respectiva área, e ser numeradas em sequência individual – ex: “Garagem nº__, … m2”; “Lug. de Parqueam.nº__, … m2”. Isto facilita a sua discriminação no TCPH, a identificação pelo vendedor e pelo comprador, quando a transacção for feita em projecto (abundam as reclamações e acções judiciais por deturpação entre o prometido e o concretizado no local) e a identificação futura dos locais no próprio edifício (deverá ser mantida em obra a numeração sequencial identificativa de cada local, conforme estabelecida no projecto e no TCPH).

Ferreira arq

Tabela de síntese da Propriedade Horizontal - Dúvidas

2010-09-29T22:14:00.010+01:00

(questões colocadas por mail)

D.L.: -“Gostaria de saber a sua opinião sobre se considero as varandas da moradia como espaço privativo da fracção, ou como área comum de utilização exclusiva de cada fracção.”

As varandas que constituem cobertura da edificação são partes comuns de uso exclusivo da fracção. As varandas simples em balanço, são propriedade da fracção.
Da mesma forma, os lugares de parqueamento automóvel, nas garagens colectivas, delimitados apenas por demarcação no pavimento e sem delimitação física, constituem parte comum do edifício, mas de uso exclusivo da fracção. Enquanto as garagens fisicamente delimitadas e vedadas por portão constituem área privativa da fracção.

D.L.: -“Na última coluna da tabela, o valor k) - valor atribuído ao prédio - é atribuído por quem? É com base na estimativa de custo de obra, no orçamento do empreiteiro para a obra, ou noutro valor? Neste momento, não estando a moradia construída, não existe um valor patrimonial.”

O valor a atribuir ao prédio será definido pelo técnico autor da propriedade horizontal, e a sua importância pode variar conforme as exigências de cada município, ou dos técnicos que no município informam os projectos e os pedidos de certificação das PH's; poderá também estar definido um valor mínimo a atribuir ao prédio no RMUE, por exemplo em função da respectiva área.

O normal é fazer corresponder o valor atribuído ao prédio ao que calculamos para a estimativa orçamental do projecto de arquitectura apresentado; ou ainda melhor, arredondando o mais possível o valor a atribuir ao prédio para o número inteiro superior, próximo desse valor.

Por exemplo: - caso a estimativa orçamental seja de 246.563,00€, será de arredondar o valor para 250.000,00€, pois isso vai facilitar muito o cálculo nos arredondamentos necessários para se atribuírem as permilagens a cada fracção.

E não há qualquer prejuízo com isto, pois esse valor total não tem reflexos em mais nada: - apenas serve de referência para o valor proporcional entre cada uma das fracções, pois a proporção entre as fracções é que é importante.

Não tem reflexo nem na avaliação das finanças, nem noutro imposto. O que vai ser relevante é se uma fracção possui 2,55% ou 2,56% ou outra percentagem ou permilagem relativamente ao valor total do prédio, pois será nessa proporção que terá que assumir os encargos comuns.

É importante definir com exactidão o valor relativo para a proporção entre cada uma das fracções, não estando propriamente em causa o valor total em si mesmo.

E.G.:
-“Devo incluir na fracção a área de terraços de uso exclusivo, para efeitos de cálculo de permilagem ?"

Para fazer o cálculo do valor da fracção para obter a permilagem de forma justificada, tendo por base as áreas dos espaço afectos à fracção, têm também que ser considerados os espaços de uso exclusivo, incluindo os terraços.
Na tabela que elaborei estão separadas as colunas das varandas salientes (propriedade da fracção), e as varandas de cobertura (de uso exclusivo), para facilitar e ser rigoroso na elaboração da descrição no TCPH, pois aí estas têm que ser identificadas de forma bem diferente (as primeiras na propriedade da fracção, as segundas nas partes comuns). Quanto ao valor, será o mesmo valor m/2 para ambas, pois de facto não existem diferenças na utilização desses espaços pela fracção para justificarem a atribuição de valores diferentes.

Conservação e Manutenção da Edificação (Portal da Habitação)

2010-09-28T23:56:00.005+01:00

No âmbito da PREVENÇÃO de grandes deteriorações futuras de uma edificação é importante conhecer minimamente as consequências das pequenas ou grandes mazelas que se vão detectando no edifício, seja para proceder à sua reparação, seja para estar ciente da sua gravidade e chamar os peritos de cada especialidade para solucionar as patologias encontradas.

Este documento, muito ilustrado, é esclarecedor de inúmeras situações, aconselhando-se a sua consulta:

http://www.portaldahabitacao.pt/opencms/export/sites/portal/pt/portal/docs/ConservacaoManutencaoDeUmaCasa.pdf

Guia do Condomínio (Portal da Habitação)

2010-09-28T23:26:00.004+01:00

Consultar em:

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/habitacao/condominios/guiadocondominio.html

È simples consultar este documento, que será muito útil para quem vai habitar pela primeira vez num condomínio, assim como para todos aqueles que vivem em condomínios mal organizados.

Demonstra como é possível os condóminos gerirem o próprio condomínio, em vez de o entregarem a pseudo-administradores amadores, que algumas vezes acabam por agravar ainda mais a difícil situação financeira e de relacionamento entre condóminos.

São conhecidos cada vez mais casos de administrações que desaparecem sem prestar contas, com dívidas acumuladas nos condomínios.

Esta situação deve ser evitada de forma preventiva, garantindo a administração do condomínio por pessoas ou firmas de idoneidade referenciada, ou então, deve-se optar pela gestão própria, com a administração a ser feita em comum por várias fracções (com funções específicas atribuídas a cada uma delas), e com os dinheiros controlados em simultâneo por mais que uma fracção.

Quando a manutenção da edificação e dos seus espaços comuns passam a ser um encargo elevado para os orçamentos familiares, o que acontece logo ou poucos anos após a sua construção, é fundamental não desperdiçar dinheiros do condomínio, sob pena de facilmente tornar num "inferno" o relacionamento entre condóminos, e por consequência originar uma degradação acentuada do estado da edificação.

Ferreira arq

Regulamento do Condomínio

2010-09-28T22:04:00.009+01:00

Consultar no "Portal da Habitação" - "Guia do Condomínio":

http://www.portaldahabitacao.pt/opencms/export/sites/portal/pt/portal/docs/Condominio/guiacondominio_capitulo2_regulamento.pdf

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O presente regulamento sintetiza, de alguma forma, muitas das práticas definidas na legislação para o funcionamento do Condomínio.

Tem, por isso, a vantagem de esclarecer minimamente as pessoas alheias a esta área, dos procedimentos normais para o funcionamento regular da propriedade horizontal.

Pelo contrário, tem o inconveniente de, ao transcrever as disposições da legislação em vigor, cair em contradição sempre que uma disposição legislativa aí constante é modificada, pelo que de imediato terá que ser alterado. Isto nem sempre é feito, podendo então originar conflitos vários. Para além disso torna-se extenso e pesado, desmotivador de ser lido, conhecido e utilizado.

Em meu entender, o regulamento do condomínio não deve transcrever a legislação, pois para isso existem inúmeros livros, que mais facilmente são editados e complementados, face às alterações legislativas e introdução de novos elementos.

O regulamento do condomínio deve limitar-se a fazer a aplicação específica a cada prédio das variantes que a legislação possibilita, e daquelas que a edificação e os condóminos em causa necessitam.

Desde a definição da forma de utilização dos equipamentos comuns que possam existir, à forma como deverá ser efectuada a fiscalização e manutenção dos elementos e infra-estruturas comuns do prédio, passando pela forma como é feita a liquidação das comparticipações nas despesas de condomínio, assim como das penalizações pela não liquidação atempada, são inúmeros os aspectos sobre os quais o regulamento de condomínio pode ajudar a fazer funcionar devidamente uma propriedade horizontal.

E esta questão de disciplina da forma como se deve fazer a manutenção do prédio é fundamental.

O melhor meio que conheço, muito pouco divulgado entre nós, é o da existência de um "LIVRO DE OBRAS DE MANUTENÇÃO DO PRÉDIO".

Este elemento deve constar do regulamento de condomínio; deve definir quando, quem e onde têm que ser feitas as verificações do estado do prédio, suas infra-estruturas e espaços comuns, e quais os procedimentos a tomar para a sua reparação atempada.

A isto chama-se PREVENÇÃO. Tal como em outros aspectos do funcionamento do condomínio, conforme tenho vindo a alertar, isto pode significar uma redução enorme dos encargos do prédio e ser uma mais-valia para a saúde, para a vitalidade dos seus ocupantes.

Um regulamento do condomínio bem feito, simples e objectivo, bem adaptado a cada prédio, é fundamental para diminuir as quezílias habituais que impedem o seu bom funcionamento, valorizar o relacionamento colectivo, a entreajuda, e deixar de ser motivo para todo o tipo de boicotes.

Esta actuação preventiva, para além de reduzir os encargos de cada fracção com o condomínio, ainda tem fortes possibilidades de aumentar a vida útil da edificação.

Não se pode, no entanto, cair no erro de introduzir no regulamento disposições contrárias à legislação geral (o que é comum acontecer). Aquilo que é regulado pela legislação não pode ser contradito, sob pena de ser anulado em acção judicial, com possibilidade de pedidos de indemnização pelos prejudicados.

Ferreira arq

Adenda (20110517):
Outro exemplo de regulamento que se encontra disponível na net:
http://www.lusaadministradora.pt/linkcms/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/guiacondominio_capitulo2_regulamento.pdf

CCDR-N: Manual de Planeamento das Acessibilidades e da Gestão Viária

2010-09-27T00:06:00.008+01:00

Tratando-se de um documento técnico importantíssimo, apresentado recentemente na semana Europeia da mobilidade, aqui fica o link de acesso que foi divulgado pela OA.

O Manual está disponível para consulta online em www.ccdr-n.pt/manualdeacessibilidades

O sentido da prevenção ao projectar e melhorar a estrutura viária urbana deve ser uma das prioridades técnicas.
Este novo documento possui inúmeros exemplos, passando a constituir a melhor referência nesta área.

A edificação urbana não tem qualidade se a respectiva acessibilidade não se fizer de forma adequada. Acautelam-se assim os acidentes e o sofrimento das vítimas dos acidentes de trânsito, dos seus familiares e amigos. Quantas vezes encontramos edifícios bem projectados onde as vias confrontantes possuem autênticas ratoeiras? Apenas podemos concluir da leviandade desses projectos, pois esquecem a repercussão directa dessas asneiras na saúde e qualidade de vida dos possíveis frequentadores do local.

JN - Guardas de muitas varandas são desadequadas...

2010-09-24T01:20:00.002+01:00

JN - 2010.09.24

"Quedas mataram dez crianças em três anos

Guardas de muitas varandas são desadequadas e falta legislação que estipule normas de construção"

Ler artigo em:

http://jn.sapo.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=1669944
E também em:
http://jn.sapo.pt/PaginaInicial/Sociedade/Interior.aspx?content_id=1669946

Por ser um assunto da maior importância para cada uma das habitações que constituem os prédios em altura (normalmente em propriedade horizontal), volto a referir a importância e urgência na alteração de muitas das varandas existentes nos prédios.

E claro, da forma como as varandas dos novos prédios são construidas.

Saliento o meu post anterior sobre este assunto:

http://propriedadehorizontal.blogspot.com/2009/12/apsi-guardas-para-edificios-novo.html
Ferreira arq

1.º CIHEL – Congresso Internacional da Habitação no Espaço Lusófono

2010-09-06T23:43:00.036+01:00

"Entre os dias 22 e 24 de Setembro de 2010 (de quarta a sexta-feira ), o Grande Auditório do ISCTE – IUL, em Lisboa, abre as suas portas ao 1.º CIHEL – Congresso Internacional Habitação no Espaço Lusófono, realizado pelo Grupo Habitar (GH) em parceria com o Centro de Investigação em Arquitectura e Áreas Metropolitanas (CIAAM) e com o Departamento de Arquitectura e Urbanismo do ISCTE.

Este 1.º CIHEL é um Congresso que se debruça sobre a qualidade do habitat residencial promovido para populações com baixos rendimentos e mobilizando portanto recursos modestos. Trata-se portanto de um desafio porque não abdica de satisfazer as necessidades essenciais ao pleno desenvolvimento social das populações, nomeadamente em termos de habitabilidade e de serviços urbanos e sociais, mas a fazê-lo com sustentabilidade e dignidade.

O campo de aplicação de tal objectivo tanto pode ser o das pequenas comunidades urbanas periféricas da Europa, nomeadamente mediterrânica, que lutam com problemas de isolamento e escassez de recursos, como pode ser o de todas as comunidades urbanas dos países em desenvolvimento, visando-se, neste 1º CIHEL, especificamente, o tema do habitat residencial e do desenho e realização dos bairros para populações com baixos rendimentos."

... ...

( consultar em: )

http://cihel01.wordpress.com/

-Pequeno contributo sobre o tema do Congresso e a Propriedade Horizontal -

Considerações minhas sobre o tema deste congresso, que me chegou agora ao conhecimento:

A questão da ..."qualidade do habitat residencial"... está intrinsecamente relacionada com a qualidade da edificação em propriedade horizontal.
Daqui salientar a importância deste Congresso e que seja de facto o primeiro de muitos que lhe sucedam.

No entanto, não me ficaria pela limitação aos destinatários indicados:

..." promovido para populações com baixos rendimentos e mobilizando portanto recursos modestos"...

Tema actual, mais que urgente e determinante a curto prazo para a sobrevivência humana no planeta, a redução da pegada ecológica de cada intervenção humana no território vai obrigar, em todos os casos, a uma minimização dos custos e da utilização dos recursos ainda actualmente existentes no planeta. Digo "ainda" não só por serem já escassos, mas principalmente porque o nível de utilização actuais são impraticáveis a muito curto prazo, pois são excessivos e completamente impossíveis de generalizar, na escala actual, à totalidade da população mundial que carece de qualidade no seu "habitat residencial". E estamos aqui a tratar da criação em larga escala de novas áreas a urbanizar.

Concluo assim que o exemplo vai partir também das populações actualmente com maiores rendimentos, pois são as que possuem um maior nível cultural e têm já uma percepção efectiva desta realidade.

Tal como na devida reciclagem dos lixos domésticos e semelhantes, o exemplo foi dado pelas pessoas e países culturalmente mais elevados, não só por necessidade económica, mas principalmente ambiental.

E a sustentabilidade ambiental não passa apenas pelo modelo que a legislação recente passou a impor: -a melhoria do desempenho térmico dos edifícios e aplicação de painéis solares - isto é também necessário, mas é apenas o básico, pois é imperiosa uma contenção significativamente superior, que deveria ser tomada de imediato, sob pena de agravar ainda mais os actos irreversíveis que andamos a praticar.

A redução dos encargos económicos e da utilização dos recursos do planeta, seja na produção industrial, seja na organização funcional do espaço urbano e na arquitectura das edificações, são agora vitais.
Aqui, a relação entre a área de construção edificada e os seus consumos, não só de energia, mas também de água, constituem quase uma proporcionalidade directa, sendo assim impossível não os considerar (ou mesmo despreza-los, como se subentende das disposições da legislação actual).

Assim a sua relação com o tema da propriedade horizontal, onde aqui tentamos evoluir a ordem, a eficiência e a funcionalidade da vivência nos edifícios colectivos, valorizando a utilização dos espaços comuns, tentando reduzir todas as previsíveis origens de conflitos internos em cada edifício; e partindo logo de uma elaboração adequada das arquitecturas e das respectivas propriedades horizontais.

Não se faz a utilização de espaços em comum pelos proprietários e inquilinos, tendo na sua base desavenças e conflitos, seja de origem económica por indevida distribuição dos encargos de manutenção dos prédios e dos seus espaços, seja pelo respectivo uso inadequado.

Esta questão passa assim também pelos TCPH (títulos constitutivos da propriedade horizontal), onde a desordem legislativa actual, nesta área, não defende como devia a ordem social.

Mas passa também por várias outras questões arquitectónicas e sociais actuais, nomeadamente por persistência de erros de prática comum, que não sofrem qualquer reflexão; seja pela ordem técnica legislativa, actualmente em vigor.

Outro aspecto a defender será o da valorização da ocupação de cada habitação que se constrói de novo no mundo quanto ao nível da respectiva acessibilidade e mobilidade, mas pensando não só ao nível da "deficiência" física do utilizador que vai adquirir a habitação, e sim principalmente ao nível da redução das condições de mobilidade, pelo evoluir, no tempo de utilização, da idade de cada habitante. Se esta questão se coloca ao nível da reabilitação do espaço edificado actual, é premente que seja tida em conta na edificação nova.

É fundamental pensar a habitação, não numa orientação individualista de autonomia e sustentação social de cada pessoa pelo "estado", que os retira para lares de terceira idade na velhice (logo que deixam de ser totalmente autónomos, com roturas de relacionamento e consequente desmoralização traumatizante, com um encargo brutal para as instituições públicas ), mas sim numa valorização muito significativa do apoio domiciliário, mantendo laços familiares e relações de vizinhança. Para isto têm que ser criadas as fundamentais condições de utilização de cada habitação.

10.

Ora,

as actuais disposições legislativas, recentes e inovadoras, vieram ampliar ainda mais as áreas actuais da habitação corrente, aumentando consequentemente os custos e a pegada ecológica por cada ocupante.

Isto é contraproducente para com a imperiosa atitude de redução actual do impacto ambiental da ocupação humana.

11.

É possível e fundamental compatibilizar a situação, mantendo-se a mobilidade e acessibilidades da habitação, sem tamanhas áreas, sem tamanhos encargos económicos e ambientais. Os espaços internos da habitação devem também valorizar as áreas comuns e diminuir os espaços individuais.

12.

A diminuição actual da vivência em comum e limitação em "redomas individualistas", tem originado vícios e doenças do foro psicológico e social, com diminuição significativa dos níveis comuns de tolerância e compatibilização entre as pessoas, com repercussões graves na sociedade.

Não é ocasional a actual subida vertiginosa do nível de divórcios familiares, com consequentes encargos sociais, económicos e ao nível da saúde.

Começa também na forma como temos vindo a valorizar e ampliar o espaço individual da habitação. Não só pelo aumento das áreas, mas também pela redução que tem acontecido no nº de filhos em cada família, aumentando o m2 de área individual por ocupante.

Tal facto tem que sofrer uma inversão pois, ao valorizar a ocupação das áreas comuns, seja privadas ou colectivas, diminuímos a necessidade das áreas reservadas, quase possíveis como apenas "zonas de dormir".

13.

Embora sem constituir o exemplo a atingir, as limitações de ocupação racional e funcional nos espaços internos das auto-caravanas, assim como a respectiva minimização de consumos energéticos, de água, etc., dão-nos uma ideia de quanto será possível melhorar a pegada ecológica de cada um de nós no seu habitat.

14.

A família alargada perdeu o seu manto de protecção sobre as mazelas e necessidades de cada um dos seus elementos, tendo sido favorecida a dispersão dos locais de habitação, individuais e restritos; sustentados, não pelo carinho, laços e relacionamentos familiares (profissionais ou não), mas sim pelo ordenado de “um” emprego individual que, em princípio, todos iriam ter - mas que estamos agora a assumir que a nossa juventude irá tendo, ou não, mas vários e incertos.
Esta base de “garantia” da sustentação individual, carisma das premissas do séc. XX para a dispersão da habitação, está moribunda, sem que sejam tomadas as devidas opções para repor a viabilidade sustentável de proximidade da velha família alargada, ou algo parecido. E das restantes mais valias de proximidade, principalmente a valorização complementar das indústrias familiares, e restantes actividades familiares produtivas.
15
O suporte social a este carácter individualista que desenvolvemos no século anterior está em rotura, sendo economicamente inviável - seja na garantia de emprego, das reformas, das despesas de saúde.
A inversão do processo passa obrigatoriamente por uma estratégia urbanística de proximidade do habitar da família alargada, assim como de proximidade entre o habitar e o trabalhar.
Aqui, as vantagens não são apenas as económicas e as sociais: – são também uma questão se sustentabilidade ambiental, pela minimização de utilização dos recursos naturais, atitude que é imperiosa seja tomada de imediato.
16.

Apanhado de surpresa por este congresso, onde de alguma forma é já referida a questão da sustentabilidade, gostaria que a sua reflexão não se fizesse apenas ao nível da minimização da utilização dos materiais, ou da utilização dos materiais locais, mas também no que se refere à minimização de uma ocupação habitacional que concilie qualidade de vida colectiva e tolerante.

Isso passará na generalidade por edifícios em propriedade horizontal, onde deverão ser tidos em conta aspectos fundamentais que temos vindo a defender neste blogue (propriedadehorizontal.blogspot.com).

(Alterado em:) 2010.09.07

FJ Ferreira arq.

Ocupação de terreno propriedade do condomínio

2010-08-22T23:33:00.004+01:00

Questão recebida por mail:

“A Entidade Municipal da cidade onde moro criou uma plano de reurbanização da avenida onde está situado o edifício onde moro. O TCPH” … … “refere que o edifício, que tem 1023 mts de área, está construído num terreno com a área de 2633 mts, ou seja e de acordo com as telas, o terreno tem 30 mts de de largura e 87,54 de comprimento. Ainda de acordo com as telas, o edifício dista do passeio 6,30 mts por todo o comprimento do terreno, que foi aproveitado, pelos condóminos, para jardim. A Entidade Municipal dicidiu assenhorar-se desse jardim, destruindo-o, aproveitando o facto de necessitar de alterar o sistema de saneamento, não mais devolvendo o terreno e impondo nele erva com rega de aspersão e não permite que os condóminos voltem a tomar conta do seu jardim.”…

..."Numa reunião prévia, onde foi comunicada a reurbanização, eu próprio perguntei”… …”se iria expropriar aquele espaço privado de terreno. Respondeu que não e que só interviriam no jardim a pedido dos condóminos. Esta afirmação foi numa quinta-feira ao cair da tarde , na 2ª feira seguinte, logo pela manhã as máquinas da empresa de construção contratada iniciariam a destruição dos jardins.

Nestes termos solicito ao Sr. Arquitecto o favor de informar se existe base legal que permita este tipo de actuação.”

A questão colocada é mais jurídica que técnica. Mesmo assim vou tentar esclarecer.

Em princípio trata-se de questão de invasão de propriedade, do foro civil. Digo em princípio, porque pode não o ser.

Já tive uma questão complexa em que o TCPH não conferia com o projecto licenciado pela câmara municipal: no licenciamento foi condicionado, à data, por uma informação minha, que a área frontal ao edifício se destinava a “passeio e parqueamento automóvel públicos”, e o colega que posteriormente informou o pedido de certificação da PH não teve o cuidado de obrigar a que fosse retirada a área de logradouro frontal do terreno, da área privada do TCPH. Isto deu origem a uma complexa discussão jurídica e técnica, bastante mais tarde, onde, da minha parte, não abdiquei da condição de licenciamento imposta à edificação, que tinha comércio em toda a frente do r/c, e onde não existia qualquer lógica para o logradouro frontal privado, termos em que foi consumado o acto de licenciamento.

Por isso, no seu caso, na qualidade de legítimo proprietário de uma fracção do prédio, tem todo o direito de consultar na C.M. o processo de construção do edifício, e verificar as condições de licenciamento que foram impostas, assim como as plantas da PH aprovada (e não confiar apenas na parte escrita, pois podem existir contradições), que podem levar a decisões judiciais algo contraditórias a uma lógica que se previa mais comum.

Caso se confirme pelo processo de licenciamento do edifício, a situação de propriedade inequívoca do logradouro frontal, por parte do condomínio, tal como se encontra descrito no TCPH, não haverá dúvida quanto à ocupação ilegal desse logradouro frontal do prédio, pela entidade municipal; isto também, caso não exista qualquer tipo de acordo formulado pelo respectivo condomínio ou grupo de condóminos. E valerá a pena confirmar se existe acordo ou não, pois não será a primeira vez que, mesmo sem o conhecimento dos restantes condóminos, os administradores dos condomínios, ou um grupo parcial de condóminos, procedem a acordos, formalmente não legais, de cedência de logradouros ou parte de prédio, originando situações jurídicas também complexas.

Não tendo acontecido isso, haverá ainda que apurar exactamente quem procedeu à ocupação ilegal da Vª propriedade. O que também nem sempre é fácil provar, pois quando os ditos se sentirem “apertados”, mais vai parecer que ninguém deu ordens, e as obras aconteceram por “mero equívoco” de comunicação – um mal entendido – como se tem visto acontecer.

Para estes actos existe um meio judicial expedito – o embargo judicial – para fazerem parar a ocupação ilegal do que é vosso, para o qual deverão rapidamente recorrer a um advogado.

É que o município apenas tem um meio legal para proceder à ocupação unilateral do espaço privado – a expropriação. E não pode proceder à expropriação sem primeiro contactar o condomínio, representante dos proprietários, tendo obrigatoriamente que efectuar uma tentativa formal de acordo, e só depois pode avançar com o processo expropriativo.

Isto quer dizer que, para fim de utilidade pública, o município poderá sempre conseguir expropriar-lhes o terreno que é vosso, compensando-os (antes ou depois) com o respectivo valor.

Ou seja, podem ter uma guerra inglória pela frente, onde acabam por ficar sem o terreno (e, tal como acontece muitas vezes nestes casos), não será propriamente o valor da indemnização que os motivará.

Talvez por esta possibilidade final, utilizando “equívocos” ou mal entendidos, alguns serviços municipais se “adiantem”, na execução de algumas obras, criando dissabores posteriores, por vezes bem graves. Cumpre aos responsáveis autárquicos fazer com que este tipo de coisas não aconteça, e nunca o contrário.

Da minha parte, entendo sempre que o acordo formal deve anteceder a obra, esclarecendo-se sempre os particulares das vantagens da intervenção municipal que se pretenderá. Os mal entendidos ocorrem mesmo com estas precauções, que fará não as tendo.

Opinião minha:

- Será sempre de ponderar das vantagens da proposta municipal para a edificação, contrapondo com propostas que considerem mais convenientes, e claro, não abdiquem se entenderem que de facto a proposta municipal não é coerente (o que também chega a acontecer).

Ferreira arq

A Propriedade Horizontal nos Regulamentos Municipais de Urb. e Edif. (RMUE)

2010-07-01T01:20:00.003+01:00

Município das Caldas da Rainha
-nº 8 do Artº 3º do RMUE:
http://dre.pt/pdf2sdip/2009/11/219000000/4602046020.pdf
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PROPRIEDADE HORIZONTAL - Guia do Direito Imobiliário - Vol. IV

2010-07-01T00:20:00.003+01:00

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I - Âmbito
http://www.rsa-advogados.com/forum/download.asp?item=124
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III - Comentários
http://www.rsa-advogados.com/forum/download.asp?item=125
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Pós-Graduação em Direito Imobiliário
http://www.universidade-autonoma.pt/noticias.aspx?id=903

Direito de Vizinhança nas relações entre condóminos - Defeitos de construção - Garagens - ...

2010-07-01T00:05:00.008+01:00

Author: Arco do Triunfo, Lda
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Direito de Vizinhança nas relações entre condóminos:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=61:o-direito-de-vizinhanca-nas-relacoes-entre-condominos&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Defeitos de construção:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=56:defeitos-de-construcao&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Garagens:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=60:garagens&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Despesas das fracções de comércio
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=57:despesas-das-fraccoes-de-comercio&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Deveres do Administrador:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=59:deveres-do-administrador&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Cálculo das quotizações:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=55:calculo-das-quotizacoes&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48
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Seguros dos Condomínios:
http://www.arcodotriunfo.com/index.php?option=com_content&view=article&id=62:seguros-condominios&catid=43:situacoes-do-dia-a-dia&Itemid=48

URBANIURIS - Obras em fracção de prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal

2010-06-30T23:38:00.001+01:00

Obras em fracção de prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal – Legitimidade do requerente – Impugnação judicial da deliberação da assembleia de condóminos autorizadora das obras – Suspensão do procedimento administrativo
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Consultar em:
http://urbaniuris.blog.com/2005/09/07/obras-em-fraccao-de-predio-sujeito-ao-regime-da-propriedade-horizontal-legitimidade-do-requerente-impugnacao-judicial-da-deliberacao-da-assembleia-de-condominos-autorizadora-das-obras-suspensao/

propriedade horizontal

Livro "As regras básicas do condomínio" da Deco - Pro Teste

O Blog "Propriedade Horizontal" ultrapassou 50.000 visitas

Sugestão de Regulamento do Condomínio - Manual da EPUL

Incentivo fiscal ao arrendamento...

Porque não está em Excel a Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal (PH)?

DE - "Os segredos do arrendamento holandês"

DE - "O que está a ser feito com escritórios que ficam vazios"

DE – “Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades”

DE - "Arrendamento - Senhorios podem cobrar multa de 50% das rendas em atraso"

SICnotícias: "Quatro atrasos de mais de uma semana num ano podem motivar despejo"

RR - "Saiba quais são os três pilares da nova lei do arrendamento"

SOL - "Rendas antigas actualizadas no prazo máximo de cinco anos"

"Propriedade horizontal, conjuntos imobiliários e registo" - Mónica Jardim e Madalena Teixeira

JN - Ana Sousa Dias: "As casas, coração das cidades"

JN - "Nova lei do arrendamento aprovada até ao final do ano"

"IRS: Casas mais eficientes no consumo de energia perdem benefício fiscal"

Gonçalo Ribeiro Telles - "É preciso instalar as pessoas com dignidade, é preciso dar vida às aldeias vazias"

JN - Fisco começa hoje a avaliar cinco milhões de imóveis para efeitos de IMI

Ad Urbem, Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção - O que de facto está em causa...

Encontro Anual da Ad Urbem - Políticas de Solos no Direito do Urbanismo e da Construção

DE - Rendas antigas sobem quase 5% a partir do próximo ano

Reabilitação urbana de edificações, juntando fundos privados, sociedades de reabilitação e proprietários

"Os animais e o regime português da propriedade horizontal" - Sandra Passinhas

Obter uma cópia da Propriedade Horizontal (PH) da sua fracção

Acórdão do TRL sobre a possibilidade de alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

TRC - Propriedade horizontal. Terraços

TBFG - Propriedade horizontal. Regulamento de condomínio. Partes comuns. Danos

DE - Saiba o que muda na tributação do IMI

SOL - Casas para alugar já não chegam para a procura

DE - Impostos: Novos contratos de compra de casa e rendas fora do IRS

DE - Habitação: Isenção de IMI é reduzida para três anos

DE - Habitação - Privados apostam 670 milhões na reabilitação urbana

JN - Ministro simplifica lei de instalação de rampas para pessoas com deficiência

SOL - "80 casas assaltadas por dia com novos métodos"

JN - Cartaz a publicitar dívida de condómina dá processo-crime

Propriedade horizontal, partes comuns do prédio - comparticipação nas despesas face à permilagem de cada fracção.

O regime da propriedade horizontal e os centros comerciais

Incentivos à reabilitação urbana - simplificação de procedimentos

É possível a alteração da propriedade horizontal, passando o terraço de uma fracção para outra? Como alterar a escritura e a permilagem da propriedade horizontal?

Patologia e reabilitação - Queda da tijoleira de revestimento da fachada do edifício

JN - Explosão de gás causou derrocada de duas casas na Foz do Douro

RMUE de Lisboa, artº 55 - Propriedade Horizontal

Humidade por condensação - Patologia grave na construção

DECO - questões sobre condomínio

DECO - administração de condomínios ...

Por ser o 1º de Abril: Rally para desanuviar...

CML - Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011-2024 apresentada nos 40 anos da EPUL

TRP - Reconhecimento do defeito de construção pelo construtor impede a caducidade da responsabilidade pelos defeitos da obra

Habitação - As novas regras para inquilinos e proprietários

Lua cheia de Sábado (2011 03 19 - dia do pai) é a maior das últimas duas dezenas de anos

"Criado fundo de 1700 milhões para arrendamento e reabilitação"

STJ – Jurisprudência sobre Propriedade Horizontal - alteração da demarcação do lugar de parqueamento na cave

Rectificar a Propriedade Horizontal sem unanimidade dos condóminos?

Lugares de parqueamento em falta, previstos no TCPH - Acórdão do TRL

O que deve saber antes de comprar casa nova, ou fazer obras em casa - Guia da Habitação

Resolver conflitos nos condomínios (Portal do Cidadão)

Como Criar e Gerir um Condomínio? (Portal do Cidadão)

Posso estacionar mais que um veículo no meu lugar de parqueamento da garagem colectiva?

É anulável a alteração ao Regulamento do Condomínio que obriga a quotas iguais nas despesas comuns, tendo as fracções permilagens diferentes?

Portaria n.º 1167/2010, de 10 de Novembro

Propriedade horizontal - responsabilidade por defeitos de construção; legitimidade; - Acordam do Tribunal da Relação do Porto

Permilagem e valor da fracção podem ser fixados em função da localização e dos acabamentos de cada fracção, na edificação em propriedade horizontal?

Cálculo da permilagem e valor da fracção em Propriedade Horizontal - áreas de garagens, varandas ou terraços

Elaboração da Propriedade Horizontal: - como fixar o valor total do prédio?

Delimitação dos lugares de parqueamento de uso exclusivo das fracções, nas garagens colectivas

Ilegalidades na medição das áreas brutas das fracções e no IMI que se paga nas Finanças. Mais injustiças nas edificações em Propriedade Horizontal

Propriedade Horizontal - Representação e Votos em Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Livro: Regulamento de Segurança em Tabelas

Ventilação das comunicações horizontais e verticais comuns (desenfumagem)

Fuga de gás na habitação

Ontem 25/11, foram as Eleições na OA - Rotunda vitória da ABSTENÇÃO dos arquitectos: 90%!!!

Hoje há eleições na OA - Queremos aguardar três anos para ter novamente a oportunidade de NÃO PAGAR A MAIS 58% de quotas? __________VAMOS VOTAR_________

Eleições na Ordem dos Arquitectos na 5ª feira, 25/11

Casos polémicos! - Obras de escassa relevância urbanística em área comum (mesmo que de uso exclusivo) de uma edificação em propriedade horizontal

Sobre a sistematização da Tabela de Síntese da Propriedade Horizontal que elaboramos

Elaboração de Propriedade Horizontal em terreno que foi dividido em dois pela abertura de um arruamento público

Ad Urbem - O encontro 2010 e a revista centenária "A Construcção Moderna"

Ad Urbem - Encontro anual 2010, 26 e 27 Novembro 2010, no Porto

Condomínio - Impugnação das deliberações da assembleia de condóminos...

Hoje há eleições na OA - Queremos aguardar três anos para ter novamente a oportunidade de NÃO PAGAR A MAIS 58% de quotas? __VAMOS VOTAR_